HDB 价格回落、私宅走高——升级者的处境更艰难

近日，HDB 与私人住宅市场之间不断扩大的价差登上头条，不少观察人士指出，两大市场或将开始朝不同方向发展。

在 2Q2026，HDB 转售价格指数环比下跌 0.3%。这并非显著幅度，但关键在于，这已是连续第三个季度下滑。相较之下，私人住宅价格同期环比上涨 0.5%，意味着私宅市场已连涨七个季度。

这一走势之所以重要，是因为我们通常预期公、私住宅市场会同向而行。并非步调完全一致，但一般而言，一方上涨，另一方也会随之走高，反之亦然。

这一直是我们熟悉的联动轨迹。

当这种同步关系消失——例如最近 HDB 回落而私宅上扬——就可能滋生“错过恐惧”（FOMO）。因此，一些 HDB 升级者会担心：当组屋均价走低而公寓均价走高时，更难卖出现有房子，也更难弥合价差。

NUS Provost’s Chair Professor of Real Estate Tien Foo Sing 近日指出，相关担忧或被夸大。他强调，不到一年的价格波动（此次为三个季度）不应被误读为结构性变化。就公允而言，我也认可此观点的合理性。

事实上，过去多次出现过 HDB 与私宅价格的背离，但每次最终都重新回到平衡。

例如，HDB 转售价格指数在 2004 年底为 77.1。到 2006 年底，仍比 2004 年底的水平低了约 2.9%。与此同时，私宅价格在 2005 年上涨约 3.9%，2006 年再涨 10%。也就是说，两年间私宅价格累计涨了约 14%，而 HDB 转售价仍低于起点。

类似的情况近年也出现过。HDB 转售价在 2017 年下跌约 1.5%，2018 年再跌约 0.9%（见上方同一链接）。

相反，私宅价格在 2017 年上涨 1.1%，2018 年再涨 7.9%。两年间，HDB 转售价约跌 2.4%，而私宅价格约涨 9%。

这两次背离之后，HDB 价格都出现了回升。因此，仅凭三个季度的背离就恐慌，确实为时过早。

但话说回来，即便未“脱钩”，升级者也可能觉得被价格挤出。

设想一位 HDB 业主，其组屋价值 $700,000，希望升级到一套 $1.5 million 的公寓。为实现这一换房目标，初始价差约为 $800,000。

现在假设两套房的价格都恰好上涨 10%。HDB 从 $700,000 涨至 $770,000，增值 $70,000；公寓从 $1.5 million 涨至 $1.65 million，增值 $150,000。

虽然两市涨幅百分比完全相同，但实际价差却从 $800,000 扩大到 $880,000。对于这位升级者而言，无需出现所谓“脱钩”，就可能被价格边缘化。

换个角度看：若一套 $1.5 million 的公寓上涨 10%，增值 $150,000。要让一套 $700,000 的 HDB 获得同样的 $150,000 增值，就需要约 21.4% 的涨幅。整体来看，这意味着若要维持升级者对公寓的可负担性，HDB 市场必须做得远不止“跟上”私宅那么简单。

这也是我不认同当下紧迫感仅仅源于“恐惧”的原因

Professor Tien 也提醒，“脱钩”的担忧可能助长以恐惧驱动的买盘。一些家庭或许因担心被价格挤出而仓促入市购买私宅。

我同意这确实可能发生。房地产市场（或者说几乎任何市场）总会出现一些 FOMO 的案例。这可能导致部分买家做出不理性的决定，尤其是那些坚信“任何房子都会涨”的人。

但我也认为，把所有紧迫感都视为非理性，同样有风险。首先，如上所述：即便 HDB 与私宅大体同步，升级者在总价层面依然会感到吃力。

其次，如今的买家比以往更为知情，他们的顾虑很可能完全是理性的。

以 Lentor Garden Residences 为例。即便在 Lentor Gardens Residences 开盘之前，买家早已知道随后 Lentor Central 地块的成交地价明显更高。

未来建设成 Lentor Gardens Residences 的地块，成交约 $920 psf ppr；而后续相邻地块的最高出价约为 $1,278 psf ppr，几乎高出 39%。买家并不需要相信“房价永远会上涨”，也能得出下一个可比项目不太可能更便宜的结论。

River Modern 提供了另一个有趣案例。它在 2026 年 3 月推出时，其地块由 GuocoLand 以约 $1,420 psf ppr 拿下。当时，买家也已知道另一块 River Valley GLS 地块即将招标，而且地价呈上行趋势。

（没错，我们也曾对此发出提醒。Timothy 的周末开盘报道，就明确将 River Modern 的热销与即将到来的 Parcel C 以及不断走高的地价联系起来。我们也指出 GLS 地价正处于上行轨道，并引用了当时新近出现的 $1,278 psf ppr 的 Lentor Central 竞标价。）

River Modern 在开盘周末售出约 90% 的 455 套单位，均价约 $3,266 psf。这是 FOMO 吗？

事实上，邻近的 River Valley Green Parcel C 于 2026 年 6 月收标时，最高出价达 $1,730 psf ppr，比 River Modern 地块的 $1,420 psf ppr 高出 21.8%。

且预计这是未来数年内 River Valley 近邻区域最后一块 GLS 地。就此而言，我并不认为买家的“抢先入场”是不理性的，他们的买入逻辑显然站得住脚。

此外，还有一些更“微观”的原因，让买家更强烈地感受到稀缺。

一个例子是只有一两栋住宅楼的公寓。在这类项目中，如果不“抢”，下一个可选单位可能要高出好几层楼，这对一些买家而言就意味着被价格“抬”了出去。

而在转售市场，更难预测何时会再出现一套布局、朝向、楼层、价格都合适的单位。在这些情况下，紧迫感不一定基于 FOMO 或“价格会涨”的信念，而是现实是再不出手就买不到。还有一些我们在这里提到的因素，如户型配比等。

有时，最可行、最可负担的选项，往往意味着两房或三房的数量有限。如果你选择观望，最好也做好在别处另觅合适房源的准备，尤其当大多数买家首先涌向这些单位时。

以我的经验来看，这些高度在地、具体的原因，才是多数买家急于成交的真正驱动。我们并不常听到有人因“HDB 价格未与私宅同步”之类抽象理由而赶着买。这样的人确实存在，但并非多数。

我也在想，站在更宏观的数据视角看问题时，人们是否有时会把上述情形与 FOMO 混为一谈。

真正值得关注的“背离”，是个体体感与整体市场数据之间的落差。

对需要三房的人而言，过去几年总价已攀至 $2 million 或以上，知道 HDB 与私宅可能再次同步并不会带来太多安慰。当他们的主要资产仍是一套约 $700,000 的四房组屋时，这种焦虑是真实的。

对那些眼见唯一可行替代品不断涨价的人来说，也一样。如果他们正“实时地”看着价格一步步超出预算，这不算 FOMO。

所以，尽管我完全赞同量力而行，但也不该走向另一个极端。需要承认两点：其一，若等待过久，你确实可能被心仪的具体单位所“定价”在外。

如果买家在既定预算内，找不到位于某个社区 Y、临近某所学校 X 的三房，宏观数据怎么说都无济于事。当你确实可能被价格排除在外时，这不总是 FOMO；而有时你还能从地价上行或可售单位数量中预先看出端倪。

其二，我们需要接受：即使“所有事情都做对了”，被价格排除在外也可能发生。你也许没有屈从于 FOMO——你以合理价格买入、研究了未来地块、尽可能积极储蓄，但最终仍发现升级遥不可及。这并不是你的失败，只是现实的一种可能性。

因此，以防万一，我们在购房时应当假设未来或许没有升级的机会——不论宏观市场看起来多么乐观或悲观。

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