The Serra Residences 评测：永久地契新盘主打小户型

这些年为 Stacked 评测不少新盘后，我发现最令买家兴奋的，往往有两种截然不同的心态：要么抢在首批入场，要么（看似反直觉）宁愿当最后几位买家。

选择做首批买家的理由不难理解：你能在后续开发推高周边价格前先行卡位，并有机会在社区逐步成熟时分享一部分升值空间。

相对地，做“最后买家”也自有其吸引力。我第一次走进The Serra Residences销售画廊时，就产生了这样的念头。

这是一座永久地契新盘，由 Far East Organization 打造，坐落于 Novena 的 Bassein Road。项目共133套，建于一块51,396 平方英尺的地块上，主体为原 Pastoral View 所在地，并整合了相邻一小片空置用地。

关于 Far East 十多年前如何买下这块地，我们已在这篇前瞻文章梳理过来龙去脉。

对不太熟悉 Novena 的读者而言，Bassein Road 一带的住宅面貌相当多元：既有年代较久的公寓，也有老牌永久地契项目；往远离主干道的方向走，还能看到小型开发与有地住宅交错分布。

不过，Novena 正在经历显著变化。Tan Tock Seng Hospital 周边在过去十年里有不少新发展，皆在 HealthCity Novena Master Plan 的统筹下推进。

按这份为期十年的蓝图，后续仍将持续推进。位于 Moulmein Road 的前传染病中心（Communicable Diseases Centre）这片历史地段，也将在2025年获批重建后迎来新篇章。

因此，尽管 Bassein Road 一带的居住氛围依旧熟悉，周边其实并未停滞。我认为在这样的背景下，The Serra Residences 的登场更显耐人寻味。

不同于一些以“社区未来想象”作为主打的新盘，Novena 本身已相当成熟——即便附近仍在建设 North-South Corridor。

Novena MRT 是大家熟悉的车站，Square 2、United Square 等商场人流稳定，完善的医疗生态亦是此区的重要组成。多数考虑这里的买家，对本区的生活方式心里多少已有数。

在一个已有众多老牌永久地契选择的社区里，The Serra Residences 必须给出“为何要买新盘”的理由。毕竟，以新盘里部分单位的价格，很多买家在周边老盘里或许能买到更大、更宽敞的户型。

另一方面，新项目的优势在于更高效的平面、全新的设施与更好的规格——代价是要接受当下新盘的高定价。这也正是我在本次评测里关注的重点：The Serra
Residences 能为一个选择面已很广的社区，新增哪些真正有意义的内容？

项目名称	The Serra Residences
地点	7 Bassein Road
开发商	Far East Organization
产权	永久地契
占地面积	51,396 平方英尺
单位数	133
预计TOP	4Q2030

毗邻医院：加分还是减分？

The Serra Residences 所在地块位于 Novena 的 Bassein Road，紧靠 Moulmein Road。尽管离 Novena 核心地带很近，Bassein Road 本身却更显清静内敛。

公共交通方面，最近的车站是北南线的 Novena MRT。开发商表示新盘步行约8分钟可达。我认为这个距离足以让大多数住户愿意日常步行往返。MRT 站旁也有 Square 2、Velocity 等商场与周边配套。

自驾方面，我觉得情况更微妙些。Bassein Road 及其周边部分道路相对狭窄，这也是其安静宜居氛围的来源之一。相应地，早晚高峰时段车流会更繁忙，尤其考虑到医疗建筑群与 Moulmein Road 一带本就活动频繁。

这也引出本地段最鲜明的一点：你将住在医院附近。更准确地说，是紧邻以 Tan Tock Seng Hospital 为核心的整座医疗集群。

对此，我认为有两种完全合理的解读。

对部分买家而言，尤其是更pantang（讲究忌讳、较迷信）的人，靠近大型医院并不理想。这类观念若已根深蒂固，恐怕很难说服其改变。

有趣的是，我们的一位作者就住在离地块不远处。我问她真实的居住感受，她恰恰持相反看法：在她看来，医院只是社区诸多便利之一。这也颇能说明当下人们对该区的观感。

从地图上看，医院似乎是占位醒目的邻居；但对一些住户而言，日常体验未必与之有太多交集。它更像更大生态的一部分：周边逐步形成了医疗、办公、餐饮与日常便利叠加的环境。

当然，优质医疗资源近在咫尺也确实实用，尤其对于与年长父母同住的家庭，或打算长期自住的买家而言。

因此，我并不认为有绝对答案。对一些人而言，靠近医院始终是减分；对另一些人，这也许是此处居住最务实的一面。而 HealthCity 的持续推进也值得留意，因为 Novena 仍在演进中。

对家庭来说，学校也是 Novena/Newton 更广泛吸引力的一部分。St. Joseph's Institution Junior 距新盘在1公里内，知名学校如 St. Joseph's Institution、ACS (Barker Road)、Singapore Chinese Girls' School 与 Catholic Junior College 也都位于更广的周边范围。

这对 The Serra Residences 的潜在买家尤为关键，因为其户型配置没有一卧，小至2卧+书房，大至4卧、5卧的家庭型单位为主。

在学校、医疗与 Novena 既有配套的共同作用下，我认为地段的定位明显偏向家庭需求。

Novena 的另一面正在成形

尽管 HealthCity Novena 的建设最为醒目，但附近还有另一项变化，可能会显著影响 The Serra Residences 的居住体验。

转角处 2 Moulmein Road 的前传染病中心，是一块承载逾百年新加坡医疗史的大片地段。整个园区约 985,350 平方英尺，共有44座保留建筑——显然不只是再添一个小型商业体那么简单。

在2025年12月，该地段授予 Country City Investment。该团队曾将旧 Tanglin Barracks 打造成今日所见的 Dempsey Hill。

据目前披露的方向，Moulmein 的规划与 Dempsey 的精神有几分相似：不推倒重来，而是保留、活化既有建筑，打造全新的生活目的地，涵盖餐饮、运动与康养设施、素质教育与学习空间、亲子活动，甚至宠物友好区域。

该项目计划在1Q2027 完成。届时，我认为 The Serra Residences 的住户将切实感受到它带来的变化。

目前 Novena 的生活型配套多集中在 MRT 附近的商场。一座可步行可达的新生活目的地，意味着另一种便利：你不必每次都进商场，也能就近吃饭、运动，或度过周末午后。

当然，最终的租户组合仍有不确定性，也不能因同一团队参与就简单假设会复制另一个 Dempsey Hill。但整体方向无疑值得期待。

更重要的是，它为新盘周边增添了另一维度：一侧是持续发展的 HealthCity Novena 医疗集群，另一侧则让一座旧医疗园区转身为生活与社区目的地。

因此，尽管 Bassein Road 当下仍显安静成熟，我不会将其周边描述为“静止不变”。

The Serra Residences 总体规划图

按133套的规模而言，The Serra Residences 的“内容量”并不单薄。其中部分得益于地块的整合。Far East Organization 早在2010年便以$122 million 集体收购了 7 Bassein Road 的 Pastoral View 与邻近的 11 Bassein Road 空地。

开发商随后将 Pastoral View 作为投资物业持续出租，最终将两块地整合为今天 The Serra Residences 所在的 51,396 平方英尺地块。

同时收购两块地的前瞻性在今天看来颇为关键，额外的土地面积让新盘有条件容纳更完整的设施。当然很难说这是否是当年的唯一动因，但看如今的总平面，额外空间确实发挥了作用。

项目配有50米泳池、网球场、健身房、Spa 池、儿童设施、康养设施与多个公共空间。以 Novena 的小体量项目而言，如此完整的设施并不常见。

附近不少项目地块更小，未必能提供大社区常见的全套设施——事实上，周边很多公寓只有一条简单的20米泳道！

顺应坡地地形的设计

Bassein Road 一带地形起伏，对开发提出了不小的难度。Far East 与其建筑师 P&T Consultants 合作，围绕较大的高差进行了优化设计。

车库从地下一层延伸至2层，主入口与上落客区也设在2层。也就是说，首次抵达主入口时，实质上已处在较高楼层。

就个人而言，我认可开发商与建筑师的处理方式。多层车库在住宅塔楼与坡地之间起到“找平”作用，但由于地势本就抬高，并不会给人“在大体量车库裙楼上叠加一切”的生硬感。

周边多为既有高层住宅，塔楼因此获得的额外抬高，能在道路与邻里之间拉开更舒适的距离。

日常动线方面，住户可直接由电梯往返所在住宅层与车库大堂。项目共提供113个车位，其中包含4个电动车（EV）充电车位与1个无障碍 EV 车位。

考虑到“少车”政策下，有的项目车位仅覆盖60%单位，这里的车位配置算是可观。我推测相比更靠近 MRT 的公寓，这里的停车需求会更高一些。

Novena MRT 步行可达，但谈不上“门口即到”。结合本案偏大型的户型组合，预期不少买家为自住家庭且会驾车。总体85%的车位比例合理，但也谈不上特别宽裕。

公寓配套与住户设施

我们先看配套与设施。首先映入眼帘的，是位于2层、并与大部分设施和住户单元拉开一定距离的网球场——我认为这是明智的布局。网球场的噪音不小，适当远离主要居住区与设施区有助于降低干扰。

更重要的是，它有网球场。在 Novena 这类“小而精”的项目里，这点值得一提。小地块通常首先舍弃网球场；而近年网拍与球类运动日渐流行，我相信它会很受欢迎。

大部分设施位于3层，包括50米泳池、Spa 池、烧烤亭、健身房及用餐区等（稍后详述）。

从沙盘上可见，住宅塔楼整体抬高，最低住户楼层从4层起。这种抬升手法在 Stirling Residences 与 Penrith 等项目也有采用，我一直认为这种建筑策略颇多益处。

首先，即便最低楼层的住户也不在地面层，与下方设施天然形成一定的“安全距离”，为低楼层带来更多私密性。更重要的是，塔楼下方的空间得以被充分利用。

在 The Serra Residences，这里设置了宠物乐园、亲子平台与儿童游乐场等遮蔽空间；还配有儿童池、蒸汽房与桑拿。既有孩子的活动空间、家庭聚会点、宠物活动区，也有成人的运动与康养设施。

在仅有 51,396 平方英尺的相对紧凑地块上，这类设计巧思尤为关键。整体来看，设施明显更偏向家庭使用场景。

尽管有人会把 The Serra Residences 的体量称作“精品”，其设施的丰富度已非一般精品项目可比。此外，项目还预留了更多可用空间。

在17层还有另一组公共空间，包括社交会客区、静心休闲区与康养花园。这些不算“硬性设施”，更像供人小憩或暂避主设施层喧闹的角落。

就133户而言，2与3层的设施已绰绰有余，开发商完全可以到此为止，但仍额外腾出一两层，打造更多公共空间。

至于住户是否会经常使用，另当别论——有时这类休憩区在图纸上更好看——但我仍然乐见其设立。至少，大家不必每次都去更热闹的泳池平台，也有其他去处。

为景观优化的朝向

从沙盘还能看出，塔楼与 Bassein Road 呈一定夹角，这是刻意采用的南—北朝向布局。

在新加坡的气候下，这通常是明智的选择：可减少建筑主立面遭受东西向直晒，尤其是更强烈的西晒。

当然，这并不意味着完全没有直射阳光。全年太阳轨迹会变化，个别单位仍会因具体朝向与楼层而有所不同。

也有买家基于风水偏好而选择朝北的单位，这自然见仁见智。

我个人更会关注不同楼叠各自能提供的具体视野。The Serra Residences 四周既有现有住宅，也有构成 HealthCity Novena 的建筑群。

据参观时的了解，不同楼层的视野差异很大。20楼及以上的单位，预计将享有更开阔的无遮挡景观。

熟悉却略有差异的外观

就建筑本身而言，项目建筑师 P&T Consultants 并未试图“重塑”豪宅设计范式。

其灵感来自起伏地形与天然石材，这一点在销售画廊处处可见：整体选材更温润自然，立面采用倒角而非生硬的矩形体块。

换个视角，塔楼的折角会让体量显得更为雕塑化；更干净、自然的线条，也呼应了“天然石材”这一灵感主轴。

这是细微却有效的笔触，让项目在周边既有公寓的背景下自成气质。我很喜欢这种平衡：现代，却不至于在 Novena 显得突兀——P&T Architects 与 Ecoplan 的拿捏恰到好处。

还有一点值得一提：The Serra Residences 不是 PPVC 项目（即 Prefabricated Prefinished Volumetric Construction）。这为 Far East 与建筑师在整体设计与户型规划上提供了更大的自由度。

也意味着未来买家进行二次改造时，内部空间的调整弹性更高。

整体而言，本案给我最深的印象在于对地块的充分利用：51,396 平方英尺的小地块、天然陡坡的地形、仅133户的体量下，仍能容纳50米泳池、网球场、完善的儿童区、康养设施与多处公共空间。

综合来看，投入与用心是明显的。进入户型前的最后一点，是项目的产品分层：The Serra Residences 提供2至5卧的 710 - 1,755 平方英尺单位，并设有 2间分别为 2,648 与 2,669 平方英尺的顶层单位，全盘无一卧户型。

低楼层集合（名为 The Serra Residences）覆盖4至16层，包含2卧+书房、3卧与4卧；而更高楼层留给 The Summit 集合，配置为带私家电梯的4卧与5卧豪华单位，以及两套顶层单位。

户型配置

The Serra Residences (L4 - 16)	户型	户型编号	套数	面积 (平方英尺)	占比
	2卧 + 书房	B1/B1a/B2	39	710 - 721	29.5%
	3卧	C1/C2/C3	39	764 - 904	29.5%
	4卧	D1	13	958	32%
The Summit (L18 - 28)	4卧 / 4卧 + 书房	D2/D3	20	1,216 - 1,335
	4卧豪华型（配私家电梯）	D4	10	1,529
	5卧豪华型（配私家电梯）	E	10	1,755	7.5%
	顶层单位	PH1/PH2	2	2,670/ 2,820	1.5%

首先映入眼帘的是，全盘没有任何一卧单位。最小的也是 710 平方英尺的2卧+书房，这已清晰传达了项目的目标客群。

这意味着，与以投资/租赁为主、一卧占比较高的项目相比，这里的买家与住户画像会有所不同。即便是最小单位，也能切实满足需要独立工作区的两人居，或预算/需求尚未到传统三卧的小家庭。

事实上，“2卧+书房”已成为当下新盘买家的“中间地带”：总价低于常规三卧，但多出的书房又可灵活作为婴儿房、儿童房或居家办公区。

在此背景下，The Serra Residences 的户型面积更需结合语境解读。2卧+书房自 710 平方英尺起，三卧为 764 至 904 平方英尺。若与 Novena 的一些老永久公寓相比，这些数字看起来会偏小。

但 The Serra Residences 是 Novena 首个 GFA-harmonised 的永久地契新盘。这一点很关键：在新规则下，数字更能反映你实际可用的室内空间，而不是把以往会计入 Strata 面积的空调板之类面积算进去。

因此，我不会仅凭“这里的三卧是 764 平方英尺”就断言其太小。纸面数字小，不代表不可居；同理，面积大也不代表空间利用一定好。

归根结底，我更想看卧室实际有多大、走道是否浪费面积、餐区是否好用、收纳如何安排。稍后看示范单位时，我们会逐一检视。

最能说明问题的是，四卧占全盘约32%，是项目中占比最高的户型。结合无一卧、永久地契与前文的设施取向，我认为“偏家庭”的定位非常明确。

这也符合 Novena 的预期买家画像：成熟的住宅区，大量大面积公寓，毗邻多所学校、医疗资源与日常配套。Far East 在此更偏向大户型布局，并不让人意外。

其次是两类占比并列的户型：2卧+书房与3卧，各39套，各占全盘近30%。两者内部也有不少变化。

如前所述，The Serra Residences 并非 PPVC 项目，因此户型不必受限于大多数大众盘常见的模数化体系。这并不自动意味着“更好”，但确实给予建筑师更大的布局弹性。

再往上，是 The Summit 集合中的大户型：四卧自 1,216 平方英尺起，5卧豪华型达 1,755 平方英尺，之上还有 2,670 与 2,820 平方英尺的两套顶层单位。

这些并非简单放大的低楼层户型，而是整体更“进阶”的配置——如私家电梯、客餐区铺大理石地面、更完整的家电包等，稍后到户内部分再详述。

其中5卧仅10套，占比约7.5%，最顶层只有两套顶层单位。

所以，尽管项目总户数不多，实际提供的产品线却相当宽。我也欣赏 Far East 基本上给了买家两条“入场路径”。

如果你只想在 Novena 买到一套新的、空间效率高的永久地契住宅，又不追求所有“锦上添花”，那么低楼层集合更合适：同样的高端园区与设施，但公共电梯、更小的面积、更为直接的规格与配置。

若你购买的是更大的家庭住所，并看重私家电梯、更好的装修用料、更大的空间与更高楼层，那么 The Summit 的更豪华单位即为你的选择。我相信不少买家会欣赏这种“分层产品”所带来的选择权。

2卧+书房示范单位 — Type B1a（710 平方英尺）

先看2卧+书房，这是本盘最小的户型。共有三种布局（B1、B1a 与 B2），面积 710 至 721 平方英尺。示范单位为 710 平方英尺的 B1a。

这属于低楼层组别的户型，因此不配备上层单位才有的私家电梯与更高端用料；对近期看盘的买家来说，整体布局会很眼熟。

采用典型的“哑铃式”布局：客餐厅在中间，两间卧室分列两侧。这种布局在小户型中越来越常见，优点是减少通道面积的浪费。

面向二人世界或小家庭，这样的布局合情合理。层高为 2.89 米，公共区域铺瓷砖，卧室为工程木地板。

入户后有一小段玄关再到客餐区。你或许会说，在 710 平方英尺里这并非最“以效率为先”的做法，但我仍然欣赏这道与入户门之间的小小缓冲与分隔。

右侧就是厨房（以本示范单位为准），整体做法与不少两卧新盘类似。厨房约 5.1 平方米，上下柜皆有收纳，就本户型而言算是够用。

家电方面，配 Liebherr 冰箱、V-ZUG 电磁炉与烟机、Smeg 洗衣机与 Franke 水槽。

需要注意的是，这里没有窗户，因此厨房难以做到真正的封闭式。若你常做重油烟烹饪，这点要留意。除此之外，按 5.1 平方米的面积来看，这个厨房在同类中属常规水平。

厨房之后是餐区。按示范单位的摆设，放下一张四人餐桌并不会明显阻碍动线。

或者如示范所示，卡座也可行——当然，卡座自有拥趸也有反对者。若用卡座，勉强可坐四五人，同时让通道更为清爽。

客餐厅合计约 24 平方米，我会形容为“够用”，谈不上宽裕。可容纳一张小三人沙发、茶几与窄电视柜，整体不会显得拥挤。

本户型的客厅外接阳台，本叠朝北，可眺望邻近城市天际线。阳台为 4.3 平方米，形状规整。现实中不宜摆太多家具：两把户外椅加小圆几差不多，再大就有些局促了。

有人会觉得阳台略小、实用性一般；换个角度看，至少没有把 710 平方英尺中过多的面积“让渡”给室外空间。阳台配有给水与电源接口，使用上更灵活。

移至另一侧，可见书房夹在公共卧室与公共卫浴之间。其面积 4.2 平方米，更像“工作角”而非完整房间。

可放下一张书桌和一些收纳，并配有独立空调，若你长时间居家办公会很实用。缺点是无自然采光，完全依赖人工照明。

这里也有另一种用法：加一扇门，将书房、公共卧室与公共卫浴围合，形成更私密的“小套间”。对于有较大孩子、父母偶住，或希望两卧之间有更多分隔的家庭，会更合适。

公共卧室为 8.2 平方米，即便以公共卧的标准来看也偏紧凑。可放下大床与内置衣柜，但剩余活动空间不会太多。

好在衣柜做到顶，这在 710 平方英尺的单位里尤为必要。需注意该卧室朝向空调板，因此窗并非落地；主卧则为落地窗。

旁边的公共卫浴为 4.5 平方米。面积不大，但观感不错：采用大规格瓷砖，减少分缝，视觉更干净也更易打理。

淋浴配件为 Hansgrohe，即便是公共卫浴也配有顶喷。此处无窗，采用机械排气通风。

最后看对侧的主卧。其面积 10.2 平方米，谈不上大，但与 8.2 平方米的次卧相比，空间感有明显提升，且配有落地窗。

可舒适放下特大床与标准内置衣柜。与次卧一样，衣柜做到顶，竖向空间得到充分利用。

主卫 5.4 平方米，比公共卫浴略大。延续大规格瓷砖的做法，这一点我很喜欢：视觉更整洁，维护也更省心。主卫同样无窗，依赖机械通风。

总体而言，710 平方英尺这个数字听起来颇为“紧凑”，但实际体感比想象中要好。确实存在取舍：两间卧室都不大、厨房难以封闭、书房无自然光。

但几乎也没有明显的“无效面积”：哑铃式布局压缩了走道，阳台不过度外扩；在 710 平方英尺里，仍能容纳两间标准卧室、两间卫浴、独立书房与可用的客餐空间。

对于想在 Novena 寻找永久地契、且以小家庭自住为主的买家，我认为这才是更关键的衡量视角。

4卧豪华型（配私家电梯）示范单位 — Type D4（1,528 平方英尺）

接下来是 The Summit 集合的 4 卧豪华型，示范单位为 1,528 平方英尺的 D4 户型。

依旧为“哑铃式”布局，但几乎所有细节都大幅升级。很明显，它面向的是更大家庭，或更看重空间的买家。

层高仍为 2.89 米，已略高于当下不少新盘；据悉顶层单位层高最高可达 3.55 米。

与 2 卧+书房相比，用料与质感的差异立见：公共区域采用大理石地面，更显高级（不过大理石的日常维护也需更用心）。

如前所述，本盘非 PPVC，日后若业主想小幅调整内部空间，会有更多腾挪空间。稍后在书房与“次主卧”处会看到一个例子。

到家体验从私家电梯前室开始。该区域计入产权面积，约 4.1 平方米；配有氛围灯带与内置鞋柜，入户即有实用收纳。

较为特别的是，客用盥洗间（powder room）也在这里。客人需在前室如厕，乍看或许觉得别扭，却也很实用：客人无需深入室内，业主回家也可在此立刻洗手。

入内即是大面宽的客餐一体空间。这种“宽景面”在今年不少大户型新盘中越来越常见，也确实更讨喜。

相较狭长客厅，5.7 米的面宽让入户观感更开阔，公共空间的气场更足。客餐区本身约 28.2 平方米。

可从容摆下一张八人餐桌，以及四人位沙发、茶几与电视墙，且并不局促。更重要的是，得益于横向尺度，家具的摆放更具弹性。

11 平方米的阳台，明显比 2 卧+书房的大得多。若你喜欢露台就餐，甚至可把餐区外移，释放更多室内客厅空间。阳台同样配有给水与电源接口，使用弹性也不小。

回到室内，厨房分为干区与湿区。干区（上图）约 6.7 平方米，面向客餐区。

中岛采用仿洞石的人造石台面，日常与待客都很实用：既可摆放餐点，也能作为额外的操作台与摆放平台。

背后整面收纳墙（含竖纹玻璃）均为交付配置。作为“上位配置（Upper Register）”家电包的一部分，还配有 Vintec 恒温酒柜。

湿区约 17.1 平方米，更为宽敞。更重要的是，这里配有窗户，可真正做到封闭又通风。我也喜欢这里采用推拉窗，靠近台面使用更顺手。

厨房为 L 型布局。一侧为 V-ZUG 嵌入式烤箱、Smeg 冰箱以及大量柜体；另一侧为主要烹饪区，提供更大操作台，并配 V-ZUG 电磁炉与烟机；水槽为 Franke。

总体而言，台面与收纳都很可观，这对面向更大家庭的四卧而言尤为关键。

厨房尽端为生活阳台，配 Smeg 洗衣机与烘干机。此处还有额外收纳、配电箱（DB）与服务入口。我特别喜欢储物间与帮佣卫浴的排布（上图）。

储物间 3.4 平方米，旁边 WC 为 1.5 平方米。对于有常住帮佣的家庭，储物间可兼作帮佣房，几乎与旁侧 WC 形成“套内”；对于无常住帮佣的家庭，3.4 平方米的独立储物也极其实用，尤其是家庭型住宅。

回到客厅这边，我们先看右侧的房间。

书房紧邻客厅，约 4.2 平方米。与 2 卧+书房不同，这里有自然采光，面向 RC ledge，配落地窗，用作双人工作区也不成问题。

这一侧也具备布局弹性：书房旁即为“次主卧”，若想做更大的 junior suite，可将入口外移，把书房并入卧室。

这正是非 PPVC 结构的优势之一：内部非承重墙的调整空间更大，可按需求优化功能分配。

“次主卧”面积 10.6 平方米，比稍后介绍的两间次卧更大。标配落地窗与通顶内置衣柜；若两人同住，标准衣柜或许不够，这时把书房并入，做衣帽/更衣区会很实用。

其套卫 4.5 平方米，延续大规格瓷砖，卫浴龙头为 Hansgrohe。

另一侧为剩余两间卧室。卧室2为全屋最小，8.3 平方米；以本户型规格而言略显紧凑，但仍可放下大床与标准内置衣柜，并有落地窗引入采光。

卧室3（上图）更为宽裕，10.3 平方米。其入口处有一小段过道，虽占用些许面积，但与公共区之间多了一道缓冲，私密性更佳。

该房采光不错，除落地窗外还有一扇半高窗，标配通顶内置衣柜。若想贴近“准套房”的体验，我会更偏好卧室3。

它可通过“Jack-and-Jill”与公共卫浴2相连，但该卫浴仍与卧室2及访客共享。卫浴2为 4.2 平方米，延续大规格瓷砖。

卫浴配件为 Hansgrohe，亦配有顶喷，即便是公共卫浴，也能带来更高级的使用感受。

最后来看主卧（上图）。以 16.2 平方米计，自然是四房中最大者，空间感明显充裕。可从容摆下特大床，并留出舒适的行走空间，落地窗亦让房间更明亮开阔。

收纳也更为充足：并非常见的一字型衣柜，而是 L 形系统。其中一扇柜门为镜面，可充当全身镜，不额外占用墙面。

虽是小细节，却相当高效。

主卫（上图）更能体现 The Summit 集合的升级：面积 9.1 平方米，较其他卫浴明显更大，且此处采用大理石，而非公共卫浴所用的大规格瓷砖。

配置有浴缸与独立淋浴间，龙头为 Hansgrohe，并配备顶喷。与先前卫浴不同，主卫设有窗户，自然通风，这一点我始终很看重。

撰稿人 Cheryl 的评论

在我看来，关于 The Serra Residences 的取舍主要有两点。第一：你对住在 Tan Tock Seng 这类大型医院附近的感受。

这没有绝对对错。有些人把 Tan Tock Seng 及更大的 HealthCity Novena 视为一大便利，尤其是在其仍持续发展之际；也有人天生不愿住在医院旁，原因可能是车流、人流，或更私人化的考量。

如果你坚定属于后者，再“新”的公寓恐怕也难以改变你的想法。

第二点在于你对“永久地契”的重视程度。若这并非刚需，可选项会大幅增加；但若你明确要“新、永久地契、且在 Novena”，选择面就会小得多。

当然，成熟社区也意味着 The Serra Residences 周边有不少老牌永久地契项目，不少还能“以相近总价换更大面积”。因此不能仅因“永久地契”就认定它更优。

在我看来，你真正买单的是这套“组合”：新盘、永久地契、仅133户却配套相当完整；且户型受益于 GFA 统一口径的计量规则。

我也欣赏项目的“二元产品线”：若不在意私家电梯与更高端用料，低楼层集合提供了更易入手的选择；若你购买大户型并看重这些配置，The Summit 也能满足。

就个人偏好而言，我认为本案的小户型更有看头。

Novena 并不缺少“老而大的永久公寓”。较少见的，是“新的、永久地契的2卧+书房或紧凑三卧”，让你能先住进这个区域，而不必立刻承担“大户型”的总价门槛。

它们纸面数据不大，但我不会只盯着面积。看过实景后，我更在意“这份空间究竟如何被利用”。

最终，我认为 The Serra 会吸引一类相对明确的买家：倾向 Novena 的生活方式、看重永久地契、偏好买新不买老，并能接受医院集群是社区的显著组成部分。

基于以上，若我考虑入手 The Serra Residences，会重点思考以下几点：

1. 永久地契对你有多重要？

这是较大的考量之一。Novena 的永久地契公寓不少，但多已较老；若你明确要“新且永久”，可选范围会明显缩小。

当然，老盘二手往往可用相近总价换取更大面积，取舍在此。

2. 户型面积相对更小

有些数字乍看偏小，例如三卧从 764 平方英尺起，听上去并不“豪”。但我不会只盯着数字本身。GFA 统一口径意味着其计量方式与许多老盘不同。

更重要的是，“大面积”未必等于“高效率”。我更关注：走道占比多少、卧室是否好用、收纳如何安排、是否能舒适摆下一张像样的餐桌等。

3. 2 Moulmein Road

这是我会持续关注的一点。前传染病中心地块正在重塑，且体量不小：超过40幢保留建筑，规划了餐饮、康体、素质教育与零售等多元功能。

鉴于其与 The Serra 的距离，我认为这会是不错的补充。Novena 向来不缺配套，但当下多为商场或医疗相关，这个项目或能带来不同的调性。

其背后的 Country City Investment 也曾参与将旧 Tanglin Barracks 打造成 Dempsey Hill。我不据此断言这里会成为“另一个 Dempsey”，但值得关注。

4. 以133户的体量，设施相当完整

以如此小的体量，我认为设施配置相当亮眼：50米泳池、网球场、健身房、儿童设施、宠物区、桑拿与蒸汽房，再加上17层的更多公共空间。

据参观时介绍，之所以一并收购 Pastoral View，部分考量正是为争取足够的用地，放下“像样的设施”。从如今的成果看，额外空间确实关键。

当然，也有需要留心之处：车位覆盖约85%；低楼层集合每层7户共用2部电梯，高峰时段或有等待。但以133户而言，我不认为他们因“精品体量”而削减配套。

话虽如此，仍有几点需要留意：

1. 距离医院很近

这在很大程度上取决于个人偏好。The Serra Residences 紧邻医疗集群，我个人觉得“医疗在旁”很便利，但也明白不少人不喜欢住在医院附近。

有人出于风水或更“pantang”的考虑，也有人只是单纯不喜欢周边的车流与人流。不管怎样，你大概已经知道自己属于哪一派。

2. 与老 Novena 公寓相比，户型更小

这点显而易见。没错，The Serra Residences 为 GFA-harmonised 项目，我也不建议直接将面积数字与老盘对比。但若你真正追求的是“空间感”，周边不少老永久地契公寓会给你更多。

764 平方英尺的三卧并不适合所有人，无论其空间利用多高效。最终在于你更想要“较新且高效”，还是“较老但更大”。

3. 低楼层集合每层7户共用2部电梯

这看似小细节，却会深刻影响日常体验。低楼层集合每层7户共用两部公共电梯。或许实际情况无碍，但鉴于多数单位属于该集合，我可以想见高峰时段会有等待。

4. 85% 的车位供给

车位约覆盖85%单位。以当下标准不算低，但 The Serra Residences 也并非那种“多数住户不驾车”的项目。Novena MRT 可步行抵达，但并非“出门即达”；再加上不少四、五卧的家庭型住户，预计有相当比例会拥有私家车。对多数家庭或许不成问题，但若你有两辆或以上，务必提前考虑。

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