The Serra Residences评测：永久地契新盘，户型更紧凑

多年来为Stacked评测不少新盘后，我发现有两件事最能让买家兴奋：要么抢先成为最早入场的一批，要么（有点反直觉地）宁愿当最后几位出手的人。

想当“第一批买家”的理由不难理解：趁区域尚未完全发展前先布局，等到后续项目推高价格，便有机会在社区成熟过程中享有部分增值空间。

反过来，“当最后几位买家”也自有吸引力。这正是我走进The Serra Residences售楼处时的第一印象之一。

这是一座由Far East Organization打造的永久地契新盘，项目位于Novena的Bassein Road上。共133户，地块面积为51,396 sq ft，主要由原Pastoral View与旁侧一小块空置地合并而成。

关于Far East十多年前如何买下这两块地的来龙去脉，我们已在这篇前瞻文章中梳理过。

对于不太熟悉Novena这一带的读者，Bassein Road沿线的住宅社区颇为多元。这里有不少历史悠久的公寓，周边也分布着年代较早的永久地契公寓；而当你离主干道更远一些，则多见体量较小的项目与有地住宅。

不过，Novena正经历显著转型。Tan Tock Seng Hospital周边在过去十年按HealthCity Novena总蓝图有序推进了不少发展。

而且按照这项跨十年的总规，未来还会有更多变动。例如位于Moulmein Road、历史悠久且占地广阔的传染病中心旧址，已于2025年敲定再开发去向，即将开启新篇章。

因此，尽管Bassein Road一带的居住氛围依然熟悉，周边环境却并非原地踏步。在这样的背景下看The Serra Residences的登场，反而更耐人寻味。

不同于某些以“未来可期”作为卖点的新盘，Novena本身已非常成熟、机能完善，即便附近仍有North-South Corridor的施工在进行。

Novena MRT为熟悉的车站，Square 2、United Square等商场客流稳定，医疗生态在此更是举足轻重。选择这一带的大多数买家，对日常将会得到什么，心里大多已有谱。

The Serra Residences必须说服买家：在一个已有众多旧永久地契选项的社区里，为什么还要买全新的？毕竟，以新盘部分单位的价格，多数买家也能买到更旧、但大概率更宽敞的单位。

另一方面，新盘提供更高效的格局、全新设施与更好的规格——代价是支付当下新盘常见的高价格。这正是本文评测的重点：在选择本已丰富的地段里，The Serra
Residences究竟能带来什么新价值？

Project Name	The Serra Residences
Location	7 Bassein Road
Developer	Far East Organization
Tenure	Freehold
Site Area	51,396 sq ft
No. of Units	133
Expected TOP	4Q2030

住在医院旁：便利还是负担？

The Serra Residences所在地位于Bassein Road，距Novena的Moulmein Road不远。虽然临近Novena繁忙的核心区，Bassein Road本身却显得更为静谧内敛。

公共交通方面，南北线的Novena MRT是最近的地铁站，开发商表示新盘步行约8分钟可达。这个距离足够近，我预期大多数住户都会经常步行往来。从MRT一侧起，周边还有Square 2、Velocity等商场与日常配套。

若开车，情况会更微妙些。Bassein Road及周边部分道路相对狭窄，这也造就了该片区较为宁静的居住感。但相应的，我预期早晚高峰时段会更忙，尤其考虑到医疗园区与Moulmein Road一带本就活动频繁。

这也引出此地段最鲜明的特征：你将非常靠近医院。更准确地说，是以Tan Tock Seng Hospital为核心的一整个医疗集群。

对此的看法，我认为有两种都说得通的观点。

对某些买家来说，尤其较为pantang（或迷信）的人，离大型医院太近并不理想。若对方观念坚定，要说服也不容易。

但有趣的是，我们一位作者就住在项目附近。我问她实际居住感受时，她给出了相反看法：在她眼中，医院只是社区众多设施之一。这或许也反映了人们对这一带的不同认知。

在地图上，医院看似“邻里主角”。但对一些居民而言，日常生活并不会与之有太多直接交集。它更像是更大生态的一部分——周边聚拢了医疗、办公、餐饮与日常便利机能。

当然，家门口就有优质医疗资源，确实也很实用。对与长者同住的家庭，或打算长期自住的买家而言，尤为相关。

因此，我不认为对此有“对错”之分。对有些人来说，靠近医院永远是减分项；另一些人则会把它视为住在此处更务实的优点。与此同时，HealthCity仍在推进中，对这一带的影响也值得留意。

对家庭而言，学校同样是Novena/Newton板块的既有卖点。St. Joseph's Institution Junior在项目1公里范围内；St. Joseph's Institution、ACS (Barker Road)、Singapore Chinese Girls' School与Catholic Junior College等熟悉的学校也在更广泛的生活圈内。

考虑到The Serra Residences的户型配置，这点更重要。项目不设一房型，起步为两房+书房，往上是适合家庭的四房、五房等大户型。

在我看来，学校、医疗与成熟商配交织之下，这里的定位颇具“家庭向”的实用性。

Novena的另一面，正在成形

尽管HealthCity Novena是当下该区最显眼的进程，旁边还有一项变化，可能会实质影响The Serra Residences住户的生活体验。

转个弯，2 Moulmein Road处的传染病中心旧址，是一块与新加坡医疗史相伴逾百年的大片地。整段地约985,350 sq ft，含44栋保留建筑——显然不是再添一座“小型商业体”那么简单。

2025年12月，该地交由Country City Investment，他们也曾把旧Tanglin Barracks改造为今日的Dempsey Hill。

据目前信息，Moulmein的思路与Dempsey精神相近：不推倒重来，而是保留并活化既有建筑，打造成全新的生活方式目的地，涵盖餐饮、运动与健康设施、素质教育与学习空间、亲子活动，甚至宠物友好区域。

该项目预计在1Q2027完工。届时，我认为这会对The Serra Residences住户的日常产生不小影响。

目前，Novena的休闲去处分布多集中于MRT周边商场。若社区内部再添一个生活方式目的地，性质会很不一样：你可以步行去用餐、运动或消磨周末午后，而不必每次都进商场。

当然，最终的招商组合仍有不确定性，也不应仅因同一开发团队参与就假设它会成为“另一个Dempsey Hill”。但总体方向确实值得期待。

更重要的是，它为新盘周边再添一维：一侧是持续发展的HealthCity医疗集群，另一侧则让旧医疗园区以生活与社区据点的全新姿态“重生”。

因此，尽管Bassein Road一带当下仍显得安静而成熟，我不会把它的环境称作“静止不变”。

The Serra Residences总平面图

对一座仅133户的项目而言，The Serra Residences的“内容”其实不少。这部分与土地整合方式有关。Far East Organization早在2010年以$122 million集体出售方式，购入7 Bassein Road的Pastoral View与隔壁11 Bassein Road的空地。

发展商保留Pastoral View作为投资资产，持续将单位出租。两地块最终合并，形成如今The Serra Residences所处的51,396 sq ft基地。

同时收购两块地的前瞻性可见一斑；更大的用地为新盘提供了容纳完整配套的空间。当然，很难说这就是当年的唯一动机，但从今天的总平面图看，多出来的空间确实得到了充分利用。

项目配套包括50m泳道、网球场、健身房、SPA池、儿童设施、康体设施，以及数量可观的共享空间。考虑到总户数定位为“精品盘”，这样的配套体量并不常见，尤其在Novena。 

周边不少发展处在更小地块上，因此往往难以配置大型公寓常见的“全套设施”——事实上，这里不少项目也就只有一条20m泳道而已！

顺应高低起伏的地形

Bassein Road地形起伏对开发提出了挑战。Far East与建筑顾问P&T Consultants选择以设计去“化坡”。

停车场从地库1层贯至2层，主入口与落客点也设在2层。也就是说，你抵达大门口时，就已处于“较高楼层”。

我个人认可这套处理：多层车库在住宅塔楼与周边坡度之间“找平”，但因顺应自然地势，不会给人“先垒个巨大车库基座再把一切搁其上”的突兀感。

周边地块基本已密集开发为中高层住宅，新盘住宅塔因抬高而与道路及邻里形成了更可观的距离感。

日常使用上，住户可从住宅层直接搭电梯抵达车库大堂。项目共设113个车位，含4个电动车（EV）充电位及1个无障碍EV位。

在car-lite政策下，有些项目的车位只够覆盖约60%的单位，对比之下，这里的配比算是相当厚道。我也判断，相比更贴近MRT的公寓，这里的停车需求可能会更高。

Novena MRT步行可达，但谈不上“就在家门口”。考虑到户型偏大，预计不少买家为自住家庭且会开车。整体85%的配比在当下可算合理，虽谈不上特别宽裕。

公寓配套与住户设施

细看住户配套与公寓设施，首先映入眼帘的是位于2层、远离大多数设施与住户单位的网球场。对噪音较敏感的项目而言，这样的布局更为明智。

更关键的是：在Novena这类“精品盘”里，居然有网球场。小地块下它往往是最先被“牺牲”的设施；而随着网球与球拍运动的走红，我相信它会被充分使用。

来到3层，大部分设施都集中在这里：包括50m泳道、SPA池、BBQ亭、健身房与用餐区等（稍后会展开）。

从模型可见，住宅塔整体验高，首个住宅层自4层始。这种“抬高住宅层”的做法在如Stirling Residences与Penrith等项目也出现过，其好处不少。

首先，即便最低楼层也不在“地面”，与下方设施形成一定距离，提升私密性。更重要的是，住宅塔下方被腾出的空间得以充分“二次利用”。

在The Serra Residences，宠物公园、家庭平台与儿童游乐场等便设置在这些架空且有遮蔽的空间中；同时还设有儿童戏水池、蒸汽房与桑拿。儿童有玩乐之所，家庭有聚会空间，宠物有专属活动区，成人也有完善的运动与康养设施。

在仅51,396 sq ft的相对紧凑地块上，这类设计就显得尤为关键；通盘看下来，这些设施显然主要面向家庭客群。

虽然有人会以“户数”把The Serra Residences归为“精品项目”，但其设施之丰富，已超出一般精品盘的既定印象。而且，项目还有更多可用的公共空间。

例如在17层，还设有社交休憩区、禅意书廊与养生花园。它们不是网球场、泳池那类“功能性设施”，更像是坐下来放松、远离主设施平台的小天地。

以133户而言，2与3层的设施已足够覆盖住户需求，发展商完全可以止步于此。但他们仍额外“挪出”一两层做公共空间。

这些空间最终使用率如何，见仁见智——休憩区有时“图纸好看，实用一般”。但至少，它为住户提供了除热闹泳池平台外的另一种去处。

为景观而优化

从模型也能看出，住宅塔与Bassein Road呈一定夹角。这是有意为之：整栋建筑被调整为南北朝向。

在新加坡气候下，这通常更明智：可减少主体立面直面东西向日晒，尤其是更猛烈的西晒。

当然，这并不代表完全“无日晒”。太阳位置会随季节变化，不同朝向与楼层的具体单位，日照情况仍有差异。

也会有买家因风水偏好青睐“朝北”单位，这就因人而异了。

就我而言，更会关注不同立面与楼层的景观差异。The Serra Residences四周是既有住宅与HealthCity Novena的建筑群交织。

据参观时了解，不同楼层的视野差异明显；20层及以上的单位，预计可获得更开阔的无遮挡景观。

熟悉中带点不一样

建筑方面，我不觉得项目建筑师P&T Consultants有意“重塑豪宅设计”。

建筑与室内设计取材于起伏的地形与“石”这一自然媒介，这在售楼处处处可见；整体材质更温暖、自然。立面采用了斜切的转角处理，而非单纯的矩形体块。

从不同角度看去，这些斜向的边缘让塔楼更具雕塑感；而更为干净、自然的线条，也呼应了项目贯穿始终的自然石材灵感。

这种拿捏并不张扬，却赋予项目独特气质，特别是与邻里现有公寓的背景相衬之下。我个人挺喜欢这种平衡：它明确是现代的，但P&T Architects与Ecoplan也没有“用力过猛”到在Novena这一带显得突兀。

还有一点值得一提：The Serra Residences为非PPVC项目（Prefabricated Prefinished Volumetric Construction）。这让Far East及其建筑师在发展与户型的设计上拥有更大的自由度。

这也意味着日后住户在重新规划室内空间时，弹性会更高。

总体而言，我更看重他们对基地的运用：51,396 sq ft的相对小地、天然陡坡、高度仅133户的体量，却能塞下50m泳池、网球场、完善的儿童与康体设施，以及多处公共空间。

综合来看，用功可见。进户型前，最后再提一点：产品分层。The Serra Residences提供710 - 1,755 sq ft的两至五房，另有2套2,648与2,669 sq ft的顶层单位；不设一房型。

低区名为The Serra Residences的单位组团分布于4至16层，包含两房+书房、三房与四房；而最高数层则留给The Summit系列，配置带私家电梯的四房与五房Premium，以及2套顶层单位。

户型配置

The Serra Residences (L4 - 16)	Unit	Unit Type	No. of Units	Size (sq ft)	Unit Mix
	2 Bedroom + Study	B1/B1a/B2	39	710 - 721	29.5%
	3 Bedroom	C1/C2/C3	39	764 - 904	29.5%
	4 Bedroom	D1	13	958	32%
The Summit (L18 - 28)	4 Bedroom / 4 Bedroom + Study	D2/D3	20	1,216 - 1,335
	4 Bedroom Premium w/ Private Lift	D4	10	1,528
	5 Bedroom Premium w/ Private Lift	E	10	1,755	7.5%
	Penthouse	PH1/PH2	2	2,648/ 2,669	1.5%

首先映入眼帘的是：项目完全没有一房型。最小单位已是710 sq ft的两房+书房，这已透露目标客群的取向。

因此，这里很难出现那种“一房占比高、以投资与出租为主”的买方结构。相反，即便是最小的单位，也足以满足需要家庭办公室的二人世界，或是预算/需求尚未到标准三房的小家庭。

事实上，两房+书房在新盘买家中已成“折中解”。它让总价低于常规三房，但多出的书房足以作为婴儿房、儿童房或家庭办公室。

不过，看The Serra Residences的户型面积，需结合背景：两房+书房自710 sq ft起，三房为764至904 sq ft。若与Novena周边较老的永久地契公寓相比，这些数字或显得偏小。

但The Serra Residences是Novena首个GFA-harmonised的永久地契项目。这个差别很重要：在新规下，面积数字更能反映你在屋内实际买到的可用空间，而不会像以往那样把空调板等也计入单位的Strata面积。

因此，不要见到764 sq ft的三房就先判它“过小”。纸面数字小，不等于居住体验差；反过来，数字大也不代表空间利用就好。

归根结底，还得看卧室实际尺寸、走道是否浪费、餐区是否能正常摆放、收纳能否落位——这些我们会在样板间实走。

最能说明问题的是：四房占比约32%，是全盘最多的类型。以133户的体量，这个配比不小。再加上没有一房型、永久地契与先前提到的家庭向设施，项目对家庭自住客的取向十分明显。

这也吻合Novena的买家画像：成熟住宅区、大户型公寓多、学校与医疗资源密集、日常便利齐备。Far East在此偏向家庭大户型，并不意外。

接下来占比的是两房+书房与三房，各39套，各自约占全盘近30%。且这两类内部的布局也颇为多样。

如前所述，The Serra Residences并非PPVC项目，户型不必受“模块化”强约束。这不代表它们天然更好，但确实给了建筑师更大的排布自由度。

接下来是The Summit系列中更大面积的户型。四房起步，面积为1,216平方英尺；五房Premium（配备私家电梯）则达到1,755平方英尺；此外还有两套顶层单位，面积分别为2,648与2,669平方英尺。

这些并非低楼层单位的“放大版”；该系列享有更高阶的规格——包括私家电梯、大理石地面与更完整的家电配套等，细节会在具体户型处展开。

五房仅10套，约占7.5%；顶层仅2套，位于最顶层。

因此，尽管The Serra Residences规模不大，户型带却很宽。我喜欢Far East给买家提供了“两条进场路径”。

若你想要的是“在Novena买一套新、有效率的永久地契住宅”，又不必追求所有“豪配”，低楼层系列更合适：共享电梯、布局更紧凑、规格更朴素，但同享整体设施与氛围。

若你要的是更大的家庭住宅，并看重私家电梯、更好的用料、更充裕的空间与更高楼层，那么Summit系列的单位会更为奢华。我相信不少买家会欣赏这种分层提供的选择。

两房+书房样板间 — Type B1a（710 sq ft）

先看两房+书房，也是全盘最小的户型。共有B1、B1a、B2三种布局，面积710至721 sq ft；样板间为710 sq ft的B1a。

这属于低楼层系列，不配私家电梯，也没有上层那样的高阶用料。其平面更像是近期新盘常见的紧凑型套路。

采用“哑铃型”格局：客餐在中、两房分列两侧。对紧凑户型而言，这样可避免长走道，提升空间效率。

以两房+书房常见的目标客（夫妻或小家庭）来看，这种布局合理。层高2.89m，公共区为瓷砖，卧室为复合木地板。

入户先有一小段玄关再入客餐厅。对710 sq ft而言，这或许不是“最省面积”的做法，但我仍然欣赏与入户门有点分隔。

右侧即是厨房（以本套为例），布局与许多两房新盘类似。厨房约5.1 sqm，上下柜提供了尚可的收纳，考虑本户型大小，算是够用。

电器方面，配备Liebherr独立式冰箱、V-ZUG感应炉与抽油烟机、Smeg洗衣机及Franke水槽。

需注意厨房无法真正封闭，因为没有窗。若你常做重油烟烹饪，要有心理准备。否则以约5.1 sqm而言，这样的厨房在此类户型中属常规水准。

厨房后即餐区。以样板间的软装示意，摆一张四人餐桌不至于影响通道。

或可如样板间采用卡座；对此见仁见智，但好处是可容纳4至5人，同时保持更通畅的动线。

客餐合计约24 sqm，称得上“刚好”，谈不上大方。放一张紧凑三人沙发、小茶几与纤薄电视柜，可完整配置而不过分局促。

在本户型中，客厅外接阳台；以本栈位为例，可朝北望向邻近的城市天际线。阳台本身约4.3 sqm，形状较规整但面积偏紧。实际使用上不宜摆放太多家具：两把户外椅加一张小桌基本合适，再大就会显得拥挤。

有人或许会觉得阳台略小、实用性有限；但换个角度看，你的710 sq ft也就更少“让渡”给户外空间。阳台预留了给水点与电源点，至少在使用方式上更具弹性。

转至另一侧，你会看到夹在公共卧室与公卫之间的书房，约4.2 sqm，更像“工作角”而非独立书房。

可放置书桌与收纳，并提供独立空调，若长期在家办公会很实用。不足是缺少自然采光，完全依赖人工照明。

这一带也有另一种用法：你可以加一道门，把书房、公共卧室与公卫围合成“次套房”，在此侧形成更私密的空间。家有年长孩子、父母偶住，或单纯想让两间卧室“互不打扰”的，都可考虑。

公共卧室为8.2 sqm，按“次卧标准”也偏紧凑。仍可容纳一张大床与标配衣柜，但剩余活动空间不会太多。

好在衣柜做到顶，这在小户型里很有必要。需要注意，该房面向空调机位，因此窗不为落地；主卧则为落地窗。

旁边的公卫约4.5 sqm，面积不大，但观感不错。采用大规格瓷砖，减少缝线，让空间更干净利落。

花洒配件为Hansgrohe，公卫也配有顶喷。因无窗，通风为机械排风。

最后来到另一侧的主卧。面积10.2 sqm，谈不上“大”，但与8.2 sqm的次卧相比差异明显，且配有落地窗。

可舒适摆放特大床与标配衣柜；与次卧一样，衣柜做到顶，充分利用垂直高度收纳。

主卫为5.4 sqm，较公卫略大。继续采用大规格瓷砖，观感更整洁、维护也更省心。主卫同样无窗，依赖机械排风。

总体而言，710 sq ft的数字看上去“吓人”，实际动线与体感并不差。确有取舍：两房都较紧凑、厨房不可封闭、书房无采光。

但也看不出明显“浪费”：哑铃格局压缩了走道，阳台没有做得过大；710 sq ft内仍摆下两卧两卫、独立书房与可用的客餐空间。

对想在Novena买永久地契、且为小家庭的买家而言，这或许才是更重要的判断切面。

四房Premium（带私家电梯）样板间 — Type D4（1,528 sq ft）

接着看Summit系列中的四房Premium。样板间为1,528 sq ft的D4。

同样为“哑铃”格局，但整体在用料与尺度上都明显“放大”。一眼可见，它是为更大的家庭或更讲究空间感的买家而设。

户内层高同为2.89米，依然比当下多数新盘略高。另据悉，顶层单位的层高更高，为3.44米。

四房与两房+书房在用料与饰面的差异一上来就能感受得到：公共区域改用大理石地面，而非瓷砖；观感与脚感都更显豪华，尽管大理石在维护上需要更细心一些。

如前文，The Serra Residences为非PPVC项目，日后住户若想调整局部内墙，会有更高弹性。稍后在书房与初主卧（Junior Master）会举例说明。

体验自私家电梯前室开始。它计入你的分层面积，达4.1 sqm，尺度可观。预置氛围灯带与鞋柜，入户前即有可用收纳。

稍显少见的是，客用盥洗室也在此处。初看或觉“客人要回到电梯厅如厕”有点别扭，但它也很实用：客人不必深入私宅，主人回家后也能第一时间洗手。

入内即见“横向展开”的客餐区。这是今年多见于大户型新盘的取向，我能理解其受欢迎的原因。

相较“又长又窄”，5.7m的开间让进门视野更宽阔，公共区显得更气派。客餐本体约28.2 sqm。

足以容纳8人餐桌、四人沙发、茶几与电视配置，且不觉局促。更宽的面宽也让家具体块的摆位弹性更大。

11 sqm的阳台明显大于两房+书房所见，不只是一对椅子那么简单。若喜爱露台用餐，甚至可把餐桌外移，释放室内更多空间。水电点同样预留，使用方式多元。

回到室内，厨房分为干湿两区。干厨房（如上图）约6.7 sqm，可与客餐互通。

中岛采用仿洞石的人造石面，无论待客摆盘，或日常增加台面与家电放置，都很实用。

背后的收纳体系（含格栅玻璃）亦为标配。作为Upper Register的更高阶家电包，还配有Vintec酒柜。

湿厨房独立且更大，达17.1 sqm；最重要的是可封闭，并有窗保证自然通风。我也喜欢这里采用推拉窗，贴着台面操作更顺手。

厨房为L形布局：一侧为嵌入式V-ZUG烤箱、Smeg冰箱与大量柜体；另一侧是主要下厨动线，预留更大操作面，并配置V-ZUG电磁灶与烟机；水槽为Franke。

以四房的定位来看，台面与收纳量都算“到位”。

厨房尽端为生活阳台，配Smeg洗衣与干衣机，另有收纳、配电箱（DB）与后门。我特别喜欢这里储物与WC的安排（如上图）。

储物间3.4 sqm，旁侧WC为1.5 sqm。若有住家帮工，储物间可充当“工人房”，而WC与之毗邻，几乎形成“套内”；若无帮工，3.4 sqm的专用收纳对家庭型住宅也非常实用。

回到公共区，先看右侧的房间。

书房紧邻客厅，约4.2 sqm。不同于两房+书房，这里有自然采光，面向RC ledge并设落地窗，若当正经“居家办公室”会更舒适。以现状看，摆下两人共享的工作台也无压力。

此处也有可变性：初主卧（Junior Master）就在书房一侧，若需要更大的次主套，可外移房门，把书房并入卧室。

这正是非PPVC的好处之一：可按需求更灵活地调整内墙。

初主卧本体为10.6 sqm，比稍后会看到的两间次卧更大。标配落地窗与到顶衣柜；若两人合住，标配衣柜可能稍嫌不足，此时把书房纳入做衣帽/更衣区会更理想。

初主卫为4.5 sqm，继续使用与其他浴室一致的大规格墙地砖，龙头与花洒为Hansgrohe。

另一侧是其余两间卧室。Bedroom 2为8.3 sqm，是全屋最小的房间；以本户型体量而言确实偏小，但仍可放下大床与到顶衣柜，落地窗保证采光。

Bedroom 3（如上图）更为大方，10.3 sqm。房门前有一小段过道，占了一点面积，但也让卧室与公共区更有缓冲与私密。

其采光也更好：一扇落地窗加一扇半高窗，标配到顶衣柜。若想要“近似套房”的体验，我会更偏向Bedroom 3。

它与浴室2以“Jack-and-Jill”双入口相连，虽为共用（Bedroom 2与客人同用），但动线便利。浴室2为4.2 sqm，延续大规格瓷砖。

卫浴配件为Hansgrohe，并配顶喷，即便在公卫也保持一定的“豪配”感。

最后来到主卧（如上）。16.2 sqm的面积自然为全屋之最，尺度感明显。可从容摆放特大床，四周保有舒适的行走空间；落地窗也带来更明亮与开阔的体感。

收纳也更“豪”：以L形衣柜取代标配直线衣柜，其中一扇柜门为单向镜面，兼作全身镜，省去另找墙面之需。

虽是小细节，却是高效实用的安排。

主卫（如上）更能体现Summit系列的“进阶”：面积9.1 sqm，远大于其他浴室，并以大理石取代公卫的大规格瓷砖。

这里既有浴缸，也有独立的步入式淋浴间，并配备Hansgrohe龙头及顶喷花洒。与先前见到的其他浴室不同，这里还设有可自然通风的窗户，这一点我始终很看重。

撰稿人Cheryl评论

我认为The Serra Residences的关键在两点。其一：你对“靠近大型医院（如Tan Tock Seng）”的态度。

我不觉得这有绝对对错。有人会把Tan Tock Seng与更广义的HealthCity Novena视为巨大便利，尤其考虑到其持续发展；也有人单纯不愿住在医院旁，不论是出于车流、氛围，或更个人的考量。

若你坚定地属于后者，再新再诱人的公寓也未必能改变想法。

第二点是你对永久地契的重视程度。若“永久地契”并非刚需，替代选项会大幅增加；但若你明确要“新＋永久地契＋在Novena”，可选面就小得多。

当然，成熟地段也意味着The Serra Residences周边有不少较老的永久地契竞争对手；它们有些在“同样预算下”能给你更多面积。因此，不应仅因“永久地契”就武断判定这里更优。

在我看来，你真正为之买单的是“组合”：全新住宅、永久地契、仅133户却具备相对完整的配套；同时，户型受益于GFA统一口径的计量方式。

我也喜欢项目内的“双线产品”：若不在意私家电梯与更高阶用料，低楼层系列提供了简明直接的入场方式；若你为大家庭买房且在意这些配置，Summit系列也同样覆盖。

就我个人而言，较小的户型反而是更有意思的选择。

Novena不缺更大更老的永久地契公寓；相对少见的，是“新＋永久地契”的两房+书房或紧凑三房，让你能住进这区，又不必立刻承担“大户型”的总价。

纸面上它们不大，但我不会只看平方英尺。走过样板间后，我更在意空间是否用得其所。

归根到底，The Serra会吸引较为明确的一类买家：本就喜欢住Novena、看重永久地契、偏好新盘而非老转售公寓，同时也能接受医院园区是社区的重要组成部分。

基于以上，我若考虑入手The Serra Residences，会重点权衡以下几点：

1. 永久地契对你有多重要？

这是本案较大的考量之一。Novena有不少永久地契公寓，但多为较老项目。若你要“新＋永久地契”，选择会大幅收窄。

当然，较旧的转售公寓可能以同样的价格提供更大的室内面积，因此这里也存在取舍。

2. 更小的户型面积

某些面积看上去偏小，例如三房自764 sq ft起，听起来不算大。但别急于以数字下结论：GFA统一口径下的计量与许多较老项目不同。

更重要的是，面积更大并不代表更高效。我更会关注实际格局：走道是否占比过大、卧室是否好用、收纳布局与餐桌是否能舒适落位等。

3. 2 Moulmein Road

这是我会持续关注的点。2 Moulmein Road的传染病中心旧址正再开发，且非小地块：40余栋保留建筑，规划有餐饮、健康与运动、素质教育、零售等。

鉴于其离The Serra很近，我认为会是不错的补充。Novena从不缺配套，但眼下多以商场或医疗为主；这会带来“有点不一样”的内容。

其背后团队Country City Investment也参与了把旧Tanglin Barracks变为Dempsey Hill。我不会因此“预设”这里会复制另一个Dempsey，但仍值得关注。

4. 以133户之姿，提供了不少内容

以这般小体量，设施已相当有诚意：50m泳池、网球场、健身房、儿童设施、宠物区、桑拿与蒸汽房，另在17层还有更多公共空间。

如先前参观时所闻，之所以并购Pastoral View，部分是为确保足够土地承载“完整配套”。就他们塞进来的内容看，额外的空间确实关键。

当然，我也会留意一些细节：停车位约85%，而低楼层系列每层7户共用2台电梯，高峰时段或有等候。但就133户而言，我不觉得他们以“精品项目”为由缩减配套。

话虽如此，仍有几点需留意：

1. 靠近医院

这多半是个人偏好。The Serra Residences与医疗园区很近，我个人看重其便利性，但也知道有人确实不喜欢住在医院旁。

部分源于风水或“pantang”，也可能只是介意车流与周边活动。无论如何，你大概已经知道自己属于哪一派。

2. 相较老Novena公寓，户型更小

这点很直观。虽然The Serra Residences为GFA统一口径项目，不建议直接与老盘的平方英尺“硬比”，但若你核心诉求是“更大空间”，周边老永久地契公寓会给你更多。

无论如何高效，764 sq ft的三房也不适合所有人。这回到“你要更新更高效，还是更老但更大”的抉择。

3. 每层7户共用2部电梯

这是微小却影响日常的重要细节。低楼层系列每层7户共用两部公用电梯；也许完全足够，但在高峰时段，我能想见会有些等待。

4. 85%车位配比

项目车位约可覆盖85%的单位。以当下标准看这并不算低，但The Serra Residences也不是那种可以假设“大多数人都不驾车”的项目。Novena MRT步行可达，却并非“就在家门口”；加上这里四房与五房占比不小，我预期会有相当一部分家庭自备车辆。对多数住户来说或许并非问题，但若你名下有不止一辆车，这点就值得提前留意。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文