50多岁置业：两套私宅还是190万元永久产权一套？

你好，Stacked：

我和配偶都年过50，目前住在Lakeside一套两卧公寓，尚欠$600,000房贷。同时，我们在Yew Tee还持有一套已还清贷款的五房HDB，现以每月$3,200出租。

随着年龄增长，我们希望换住永久产权物业。候选包括 Hillvista、Cube 8、368 Thomson、Skyline Residences 和 Spottiswoode Residences。

估算若出售两套房，现金与CPF合计约$1.2 million。但现有房贷仍在锁定期，公寓要到2027年9月才能出售。我们也希望仅以卖房所得与CPF完成购置，不动用现金储备。

我们在考虑两个方案：

• 我可在孩子学校附近买一套更小的单位，在55岁前动用我的CPF并贷款$300,000。同时，我的配偶购买一套$1.7 million的永久产权物业，贷款$750,000，并以$238,000现金作首付。
• 或者，我们共同在市中心购买一套$1.9 million的永久产权物业。

我们也考虑在 V on Shenton 购入一套作投资，以租金协助供房。待孩子独立后，我们可搬入 V on Shenton 自住，再把永久产权物业出租。

你们有何建议？

(本篇为系列文章的一部分，我们解答读者的楼市提问。如有问题，欢迎电邮至 stories@stackedhomes.com。)

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，感谢来信！

先说结论：你们当前的资产配置相当稳健——既有自住公寓，也有一套已还清贷款、每月带来$3,200租金的HDB。

因此，任何新的置业方案，必须在整体效益上明显优于现状。

在以下测算中，我们将$1.2 million的现金与CPF视为清偿公寓贷款及出售成本后可动用的净额。我们也假设你们皆为新加坡公民，会先卖掉两套房再买，并能获批你们所提出的贷款。

若采用“两套私宅”方案，较小的私宅在你名下，$1.7 million的永久产权单位在你配偶名下。

关键在于，你们会先卖掉现有两套房，各自购房时名下均无房，因此不会触发额外买方印花税（ABSD）。

稍后我们也会讨论，在不动用现金储备的前提下，V on Shenton 是否适合作为当下的投资标的。

你的预算能否撑起两套私宅？

项目	金额
可动用现金与CPF	$1,200,000
较小物业贷款	$300,000
永久产权物业贷款	$750,000
合计可用资金	$2,250,000
减：永久产权物业买价	−$1,700,000
减：该永久产权物业买方印花税	−$54,600
余款（用于较小物业及其余购置费用）	$495,400

按我们的测算，$495,400已包含较小单位的$300,000贷款。因此，该物业的总价必须低于$495,400，因为这笔钱还要覆盖其印花税、两套房的律师费，以及装修与搬家成本。

截至本文发布时，市面上我们见到挂牌价最低的私宅，是 The Hillford 的一套一卧，叫价$588,000。但这已比你们的剩余预算高出$92,600，且未计$12,240的印花税等其他费用。

这一价格与2025年1月至2026年10月间 The Hillford 19宗一卧（398 sq ft）转售成交相当，成交中位数为$590,000。

The Hillford 为60年地契项目，地契自2013年起算，位于第21区 Jalan Jurong Kechil 一带。就地段而言，恐怕也非你们心中理想的“孩子学校附近”。

若把较小自住房改为HDB转售组屋，时间点也不通。因转售组屋在5年MOP期间，无论屋主或登记居住者都不能购买私宅，无法同时持有两套。

待MOP结束时，你们都已超过55岁。CPF会先以你的特别户头（SA）储蓄、再以普通户头（OA）储蓄设立退休账户（RA），直至达到全额退休金（FRS）。因此，我们认为不要指望在五十多岁后期还能像现在一样，动用同等规模的CPF去买私宅。

单买一套$1.9 million永久产权是否符合预算？

若银行愿按你们所提的两笔贷款合计放贷$1.05 million，那么合买一套$1.9 million的所需贷款将低于该额度，当然仍取决于你们的联合评估。

项目	金额
永久产权物业买价	$1,900,000
买方印花税	$64,600
含印花税的总价	$1,964,600
减：可动用现金与CPF	−$1,200,000
所需贷款（未计其他费用）	$764,600

$764,600的贷款比$1.05 million低约$285,400，为律师费与装修等留出了空间，无需动用现金储备。

你们也可考虑多借一些，把$1.2 million的一部分留作缓冲，但代价是每月供款与总利息更高。

每月供款如何对比？

为比较每月承诺，我们假设你们申请新贷时均为52岁，并计划在65岁前还清，即贷款年限13年。若贷款跨越借款人65岁，贷款与房价比（LTV）上限会从无其他住房贷款者的75%下调至55%。

我们采用4%的利率，这是新加坡金融管理局（MAS）在总债务偿付率（TDSR）测算中要求银行使用的应力测试利率；你们的实际房贷利率可能更低。

项目	目前安排	一套永久产权	两套私宅
尚欠/新借款额	$600,000	约$764,600	$1,050,000
每月房贷供款（新贷按4%利率、13年举例）	不适用——现有贷款利率与剩余年限未知	$6,297	$8,643
每月租金总收入	$3,200	无	取决于出租哪套房

第二套房的租金可抵消部分新增的$2,346，但幅度取决于你们选择出租哪套，以及扣除管理费、物业税、中介费与空置期后的净额。若仅购一套自住，$6,297则需完全由薪资、可用CPF或储蓄承担。

无论如何，供款很可能会延续至你们六十岁以后。

此外，在较小自住房上使用CPF也有“回填”要求：出售曾动用CPF购置的住房时，须将已动用金额连同本应在普通户头（OA）获得的累积利息一并归还。

若在55岁后出售，该笔归还是先进入退休账户（RA），直至达到全额退休金（FRS），仅剩余部分才会留在普通户头（OA）供下一次置业使用。

因此，这套较小住房需在租金与价格增长上“跑赢”OA每年2.5%的利息，否则不如把CPF留在户头更划算。

卖掉Yew Tee组屋，你会失去什么

2026年1月至10月，距Yew Tee MRT一公里内的五房组屋共有105宗转售成交，中位价为$628,000。

同期，上述范围有212宗五房组屋租赁成交，中位月租$3,200，与你们当前租金一致。以此估算，你们组屋的毛回报约6.1%。

物业	价格	月租	毛租金回报率
Yew Tee五房HDB（中位数）	$628,000	$3,200	6.1%
Hillvista两卧（均价）	$1,660,000	$4,075	2.9%
368 Thomson两卧（均价）	$1,757,500	$4,150	2.8%
Cube 8两卧（均价）	$1,775,000	$4,175	2.8%

若把Hillvista两卧用于出租，月租比你们的HDB多约$875，增幅约27%；但其购置成本却约为后者的2.6倍。

也就是说，若卖掉Yew Tee 组屋，转而出租一套Hillvista两卧，你们可能需为这套出租房多投入约$1 million（大概率还需贷款），却仅多收每月约$875的租金。

以你们的预算，清单上的哪些项目买得到？

候选项目概况如下：

• Hillvista 为127户公寓，位于第23区 Elizabeth Drive，2010年落成
• 368 Thomson 与 Cube 8 均位于第11区 Thomson Road 一带
• Skyline Residences 为283户项目，位于第4区 Telok Blangah Road，2015年落成
• Spottiswoode Residences 为351户项目，位于第2区 Spottiswoode Park Road，2013年落成

项目	1卧	2卧	3卧
368 Thomson	$1,272,963	$1,757,500	-
Cube 8	$1,000,000	$1,775,000	$2,753,333
Hillvista	-	$1,660,000	$2,019,256
Skyline Residences	$1,059,627	$1,945,463	$3,050,765
Spottiswoode Residences	$1,286,667	$2,121,535	-

以2025年1月至2026年6月的转售成交计，Hillvista是唯一两卧均价低于$1.7 million的项目，均价为$1.66 million。

而368 Thomson（$1.76 million）与 Cube 8（$1.78 million）的两卧均价也在$1.9 million预算之内。这意味着更高的预算能拓宽你们的两卧选择范围。

在Hillvista，较新的成交也指向相近价位：一套915 sq ft两卧于2026年9月以$1.63 million成交。

与此同时，Spottiswoode Residences 的两卧有两种格局。较小的797 sq ft单位通常以$1.805 million至$1.9 million成交，落在你们预算内；但更大的915至947 sq ft单位则以$2.23 million至$2.39 million成交，从而拉高了项目该户型的均价至$2.12 million。

另一方面，Skyline Residences 的829 sq ft两卧成交价多在$1.88 million至$1.99 million之间，你们在楼层或朝向上的选择余地不大。

若想多一个房间，我们认为Hillvista最有机会达成，三卧均价约$2.02 million，较你们预算高出约$119,000。

至于清单上的一卧，均价从Cube 8的$1 million到Spottiswoode Residences的$1.29 million，均落在两种预算之内，但意味着自住将比现在少一个房间。

清单项目的租金表现如何？

项目	1卧	2卧	3卧
368 Thomson	$3,388	$4,150	$5,533
Cube 8	$3,121	$4,175	$6,143
Hillvista	-	$4,075	$4,638
Skyline Residences	$3,438	$4,693	$6,910
Spottiswoode Residences	$3,956	$5,218	$8,842

2026年1月至6月，Hillvista、368 Thomson与Cube 8的两卧平均月租在$4,075至$4,175之间，对应多数业主的毛回报约2.8%至2.9%。

Spottiswoode Residences与Skyline Residences的两卧租金更高（分别为$5,218与$4,693），但售价也更高，平均回报同样约为2.9%。

若你们自住较小单位，把Hillvista、368 Thomson或Cube 8的两卧拿来出租，租金在扣除成本前，最多也只能覆盖$8,643合计供款的近半，仍需每月补贴。

哪个项目涨幅最强？

年份	368 Thomson	Cube 8	Hillvista	Skyline Residences	Spottiswoode Residences	所有999年/永久产权非有地私宅
2016	$1,449	$1,441	$1,174	$1,892	$1,786	$1,393
2017	$1,538	$1,410	$1,127	$1,728	$1,892	$1,461
2018	$1,571	$1,590	$1,219	$1,920	$2,047	$1,524
2019	$1,560	$1,556	$1,254	$1,963	$1,900	$1,572
2020	$1,600	$1,500	$1,280	$1,953	$2,045	$1,488
2021	$1,654	$1,585	$1,350	$2,025	$2,066	$1,586
2022	$1,836	$1,691	-	$2,167	$2,158	$1,709
2023	$1,888	$1,800	$1,533	$2,189	$2,309	$1,799
2024	$1,855	$1,844	$1,638	$2,177	$2,272	$1,856
2025	$2,040	$1,946	$1,762	$2,233	$2,296	$1,938
2026 (Up to June)	$1,848	$2,146	$1,654	$2,225	$2,240	$1,985
年化	2.46%	4.06%	3.49%	1.63%	2.29%	3.61%

如果只看2026年上半年的转售成交，Cube 8 以年化4.06%的涨幅领跑，明显跑赢市场均值3.61%。

Hillvista 紧随其后，录得同期3.49%的涨幅。

不过需要提醒的是，这些数据各自仅基于一宗成交：Cube 8 的1,905 sq ft 四卧（$2,146 psf），以及 Hillvista 的1,130 sq ft 三卧（$1,654 psf）。

如果看2025年全年，Hillvista 年化涨幅达4.61%，其均价从2016年的$1,174 psf 提升约50%至2025年的$1,762 psf。

位居第二的是368 Thomson，全年均价上涨3.87%；但 Cube 8 的3.39%则落后于更广泛市场3.74%的表现。

Skyline Residences 与 Spottiswoode Residences 去年的转售涨幅均低于3%。我们认为，这两个项目的表现更受具体位置或户型选择等因素影响。

永久产权私宅真的比99年地契更能涨价吗？

一般而言，若你们打算退休后长期持有，甚至留给子女，永久产权更为合适。

但从市场数据看，并无定论显示永久产权私宅的资本增值一定快于99年地契私宅。

年份	所有999年/永久产权非有地私宅	所有99年地契私宅
2016	$1,393	$1,140
2017	$1,461	$1,123
2018	$1,524	$1,164
2019	$1,572	$1,189
2020	$1,488	$1,159
2021	$1,586	$1,227
2022	$1,709	$1,370
2023	$1,799	$1,516
2024	$1,856	$1,616
2025	$1,938	$1,683
2026 (Up to June)	$1,985	$1,722
年化	3.61%	4.21%

据Stacked整理的成交数据，截至2026年上半年，99年地契板块年化增长4.21%；同期，永久产权与999年地契私宅的涨幅为3.61%。

若看至2025年末的转售数据，99年地契的表现依然更胜一筹。

尽管如此，永久产权依旧更贵；多数99年地契私宅相较永久产权，在2016年约便宜18%，到2026年则缩小至约便宜13%。

我们在比较永久或地契公寓谁更“能打”时，也观察到类似规律。

不过以上均为全市场平均，分区结果并不相同。2021至2026年，核心中央区的永久产权涨得更快（368 Thomson 与 Cube 8 就在此区）；而在中央区其他地区与中央区外（Skyline Residences、Spottiswoode Residences 与 Hillvista 所在），则是99年地契公寓涨得更快。

就你们而言，只要不牺牲户型格局、也不需要动用现金储备，选择永久产权完全可行。

若主要目标是出租，我们建议将更多99年地契的选择纳入考量，因为租金水平与地契能否覆盖你们的持有期，这两点才是关键。

V on Shenton能否先作投资、日后自住？

V on Shenton 属99年地契公寓，位于第1区 Shenton Way，2017年落成。其地契自2011年起算，至2026年尚余约84年。

户型	平均价	成交量
1卧	$1,102,500	16
2卧	$1,903,727	11
3卧	$3,025,000	2

户型	平均租金	成交量
1卧	$4,294	25
2卧	$6,137	46
3卧	$9,305	19

考虑到这是99年地契项目，在你们的预算下，1卧最为现实。按约$1.1 million的均价、$4,294的平均月租测算，预期毛回报约4.67%。

相比之下，2卧的毛回报约3.87%，3卧约3.69%。

不过，1卧的面积差异不小：441至506 sq ft 的单位成交价在$900,000至$1.1 million；而689至743 sq ft（未来两人自住更舒适）则在$1.24 million至$1.4 million。

即便按1卧均价计算，也比你们“两套私宅”方案剩余的$495,400高出约$607,100（未计印花税与律师费）。而且这$495,400已包含$300,000贷款，意味着你们需以现金补差或进一步加贷，从而推高月供。

若将这套1卧出租，其预期租金在扣除成本前，约能覆盖$8,643合计供款的一半左右。另一方面，一套约$1.9 million 的2卧，几乎会用尽你们的“单套自住房”预算。

若将顺序对调——先自住、后出租——也难以提升整体租金收入：V on Shenton 的1卧月租$4,294，而Hillvista、Cube 8、368 Thomson 的2卧平均月租在$4,075至$4,175之间。

这意味着把更大的房子租出去，租金却仅略低于或与小单位相当。

年份	V on Shenton	所有99年地契私宅
2016	$1,976	$1,140
2017	$2,077	$1,123
2018	$2,343	$1,164
2019	$2,348	$1,189
2020	$2,259	$1,159
2021	$2,148	$1,227
2022	$2,126	$1,370
2023	$2,164	$1,516
2024	$2,032	$1,616
2025	$1,976	$1,683
2026 (Up to June)	$1,892	$1,722
年化	-0.43%	4.21%

根据成交数据，V on Shenton 的均价很可能在2019年的$2,348 psf 见顶；当前转售价较峰值低约19%，而更广泛的99年地契市场自2016年以来则年化增长4.21%。

因此，V on Shenton 的投资逻辑主要在于其租金表现；从数据看，其均价在过去十年呈下行趋势。

那么，该如何取舍？

按你们的计划，合购一套永久产权最契合“仅用卖房所得与CPF、不动用现金储备”的需求。$1.9 million的购买在你们能力范围内，所需总贷款也比“两套私宅”少约$285,400。

唯一的代价，是放弃Yew Tee组屋的租金收入。它在无贷款的前提下，毛回报约6.1%，而你们候选清单中的项目，在租金回报上基本难以超越。

在清单中，我们会优先考虑Hillvista：价格较低、租金相近、且截至2025年涨幅最为亮眼（尽管基于的成交样本较少）。

若最终买到低于$1.9 million的单位，你们便可少贷一些，或多保留一部分卖房所得与CPF。

综上，“两套私宅”方案只有在动用现金储备，或把永久产权的预算压低时才更具可行性；毕竟$1.7 million的永久产权，会只剩$495,400留给你们购置一套较小的自住房。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文