2025年该买永久地契还是租赁地契公寓？表现更佳者出乎意料

我们最常被问到的问题之一是“我是否应该买永久地契而不是租赁地契？” 这是个长期的关注点，但并不容易回答：房价的涨跌有许多原因，并不只是因为地契年限（或是否为永久地契）。不过，也该来一次更新了——因此我们回溯了自2014年以来两者的价格变动。以下是目前所见：

*注意：本文将把999年地契视为与永久地契基本等同。

来看2014年至2024年，永久地契与租赁地契价格的变动

以下是基于户型大小的总体快照。统计涵盖所有类型的买卖交易（例如新房转售、二手转二手等）。 

不过，我们剔除了Executive Condominiums（EC）的新房转售交易。原因在于EC以补贴价格出售，这类交易会扭曲整体表现。

在整体对比中，体量最小与最大的租赁地契单位最为突出。

对于1卧单位，租赁地契在ROI、获利与年化回报方面优于其永久地契对应产品。 

对于2、3、4卧单位，结果相当接近。在这些户型中，租赁地契在ROI与年化百分比涨幅方面略胜一筹；但永久地契往往取得更高的绝对获利。 

对于5卧单位，租赁地契在年化百分比涨幅上明显优于永久地契；但永久地契再次取得更大的绝对获利。需注意的是，这一面积段开始混入部分豪宅产品；这些单位波动更大，可能出现很高的绝对涨幅或跌幅。 

接下来，聚焦新盘买家的表现，比较租赁地契与永久地契

整体而言，按ROI与年化回报看，新盘租赁地契在各个户型上都胜过新盘永久地契。永久地契在1卧与2卧上尤为疲弱：其ROI可能不到租赁地契的一半，且收益率低于1.2%。 

在更大的4卧与5卧上，永久地契在绝对获利方面略占优势。不过，5卧交易量非常少（仅7宗），我们对下结论会更为谨慎。 

这与大众化、边缘区域公寓的固有特征有关。 

许多较大的公寓地块为租赁地契，且位于OCR。OCR中的大众化公寓具有较低的入场价，这为后续价格增长留出空间。同时还要考虑永久地契溢价，它会进一步抬高永久地契物业的基准价格。

现在来看看转售交易：

当我们只聚焦于转售交易时，出现了明显变化。在这一板块中，涉及更老的房龄且价格发现已较为充分，租赁地契与永久地契之间的差距显著收窄。

值得注意的是，在2卧与3卧上，永久地契在绝对获利方面反超；而租赁地契与永久地契的年化回报差距可窄至0.2至0.3个百分点。 

当我们把新盘与转售、再按户型进一步拆分来看，一个规律浮现：

租赁地契表现更强，可能与其说是地契年限本身，不如说与区位、可负担性与户型配置等因素更相关。

如上所述，租赁地契公寓在OCR占据主导，该区域地价更低、入场价更低，从而留下更大的涨幅空间。相较之下，永久地契更可能是小型精品项目，或位于价格更高的CCR与RCR地块，留给涨幅的空间较小。 

当我们按地契进一步拆分各细分板块时，这一点更为清晰：

与上述原因一致，租赁地契的OCR单位在年化回报上居前。我们也可以看到，OCR整体上跑赢CCR，再次印证了可负担性与大众化吸引力——或许比地契年限更甚——对更强的百分比回报更为关键。

最弱的表现出现在CCR的租赁地契：其面对高入场价的双重劣势，以及对比效应（在心理上，被永久地契项目包围的租赁地契项目可能对买家吸引力较弱）。

最后，从交易量看，OCR的租赁地契交易数量远多于其他类型。因此，单凭体量就会带来更大权重；但如果只在OCR内部比较租赁地契与永久地契，两者的表现差异并不大。 

结论是：租赁地契整体上更胜一筹，但原因可能并非我们想的那样

关键更多在于较低的地价与销售入场价为价格升值留出空间，以及我们在OCR看到的大量租赁地契交易。这些因素的影响力大于“是否为租赁/永久地契”，值得投资者留意。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。