为何中峇鲁成为新加坡最受青睐的社区之一

中峇鲁是新加坡最古老的公共住房区，早在 HDB 成立前数年便已落成；至 1965 年新加坡独立时，这里已是一个有 30 年历史的社区。

这片社区中最古老、也最具辨识度的片区，由 Tiong Bahru Road、Seng Poh Road、Moh Guan Terrace 与 Tiong Poh Road 所环绕。市区重建局（URA）于 2003 年将这片区域内的住宅建筑纳入保留，自此也成为国家文物局（NHB）徒步路线上的固定一站。

对我来说，中峇鲁的历史不止是纸面上的记述，更牵连着家族情感。我的外婆住在 Kim Tian Road，走几步就到 Tiong Bahru Market；我的父亲则在更大范围的中峇鲁一带长大——每次我们驾车经过，他总会指给我看。多年来在此的探访与家族聚会，加上他们的点滴回忆，共同构成了我对这片地方的成长记忆。

于是，趁着今年国庆余温尚在，这里便成了最适合动笔的一处社区。

本周我走了一遍这一带，细细感受中峇鲁的氛围。这个时节，白墙弧线的 Art Deco 装饰艺术风格建筑、外露的砖墙与红色屋檐线条，不经意间与为国庆悬挂的旗饰相映成趣。骑楼下，老派店铺与新潮咖啡馆并立。

在成为新加坡首个公共住房区之前，这里曾是沼泽与墓园并存之地

“Tiong Bahru”这个名字本身已道出它的前世今生：闽南语中的“tiong”意为墓园，马来语“bahru”则是“新的”。

1930 年代之前，这里混杂着华人坟地、红树林沼泽、以木桩高脚搭建的棚户，以及猪场、橡胶厂等小型作业场所。通往此地的道路长期失修。

推动重建的动力，来自邻近街区的人口过密。1925 年，一名市政卫生官员建议清理此地，以兴建新住房，纾解牛车水贫民窟式旧楼的居住压力。

在 HDB 出现之前的英殖民时期机构——新加坡改良信托局（SIT）取得了约 33 公顷土地，并在 1931 年前后投入近 $1.5 million 用于基建与贫民窟清拆。

首批公共住房的建造于 1936 年 3 月动工；同年 12 月，首批住户便搬入部分每座 28 户的楼栋，月租仅 $20 至 $22。

将近十年后的 1941 年，社区已发展至拥有 784 个单位与 54 栋旧式出租楼。这个新兴街区住着超过 6,000 人，涵盖华人、印度裔、欧亚裔与欧洲人。每个单位都配备自来水、电力与独立室内浴厕——对当时面向工薪家庭的住房而言并不常见。

这些楼栋由 SIT 的建筑师（如 Alfred G. Church）以 Art Deco 装饰艺术风格设计，并参照了英国新城如 Stevenage 与 Harlow 的建筑语汇。

因其弧形阳台与圆角楼梯间，居民以福建话称之为“puay kee chu”，意即“飞机屋”，据说外形神似旧 Kallang Airport 的控制塔。

战争、私有化，以及逐渐成形的“老人区”标签

这片社区很快便遭战火波及。日军空袭炸损了多处屋顶；位于 Guan Chuan Street 的 Block 78 所建的防爆防空洞，如今被认定为新加坡公共住房内首批兴建的防空设施。

日占时期，来自全岛的流离失所者涌入中峇鲁，居民人数急剧上升。

战后第二波发展带来更多住宅；到 1954 年，社区已拥有 1,258 个单位，住着约 17,000 名居民。新加坡首个社区中心于 1951 年在此开幕，十年后，全国首家综合诊疗所也在这里设立。

SIT 于 1955 年解散，其全部住房资产于 1960 年移交给新成立的 HDB。随后，1960 年代至 1970 年代初，租赁逐步转为产权自有。

沿 Eng Hoon Street、Eng Watt Street、Chay Yan Street、Guan Chuan Street、Tiong Poh Road 与 Seng Poh Road 的战前楼栋——总计约 700 个单位——在一项试点置业计划下售予原住户。这些住宅自 1 January 1967 起获发新的 99 年地契。

这一决定做出时，距“保留”概念的提出还早得多；也因此，使得这片中峇鲁的口袋区至今完全游离于一般 HDB 转售体系之外。

Seng Poh Road 的第一座生鲜市场在 1951 年启用：一座简易的木构加锌屋顶建筑，取代了更早以前的一排棚屋。多方记述中，它并不算令人愉快。到 1980 年代，Seng Poh Road Market 显得拥挤又肮脏——这只是中峇鲁被贴上老龄社区标签的诸多迹象之一：人口老化、设施老旧。

1993 年的整修将其更名为 Tiong Bahru Market，但如今的市场面貌，实质上是在 2000 年代中期重建后才定型。

保留为旧楼“护航”，现代咖啡馆也随之涌现

中峇鲁的转型与焕新，是分阶段完成的。

市场在 2004 至 2006 年间关闭，以 $16.8 million 的预算重建；小贩临时迁至附近的 Kim Pong Road。重开后为两层建筑，并在新结构中融入了 Art Deco 的装饰细节。

2003 年，URA 将 20 座战前 SIT 楼（编号 55 至 82）列为保留建筑，也将 Outram Road 一带 36 间店屋纳入保留。数年内，精品酒店相继进驻：2007 年的 Link Hotel（位于居民口中的 Block 53 “鸟角”旧址）、2009 年的 Nostalgia Hotel，以及 2010 年的 D’Hotel（前身为 Wangz Hotel）。

周边的底层空间很快被独立书店、画廊与咖啡馆填满；Yong Siak Street 成为最具代表性的街段：2013 年，Plain Vanilla Bakery 将旗舰店从 Holland Village 迁至此处、位于与 Chay Yan Street 的交汇处，自此吸引了稳定的咖啡客流。

转型的成功，甚至让国家文物局于 2013 年将中峇鲁纳入其第 11 条文物步道的所在地。这条 2.5 公里、10 个站点的徒步路线自市场出发，亦是 NHB 首条由居民志愿者定期带队的步道。导览一经推出，仅 3 周内，近一年的名额便被抢订一空。

城市更新的上升浪潮，也托举了此前乏力的房价。2019 年，保留区周边的转售公寓首次突破 $1 million：Kim Tian Road 一套 5 房单位以略高于 $1 million 成交。要知道，仅在 20 年前，这片曾被视为“风光不再”的社区，很难想象能跨过这样的门槛。

地方营造仍在持续：靠近市场的一段人行道被画上跳房子格与多幅地面艺术，甚至还留了一桶粉笔，欢迎路人参与创作。

让中峇鲁成名的步梯公寓，市场上几乎难得一见

这正是社区“一分为二”之处：同一片街区，却对应两种截然不同的市场。1960 年代私有化的那批战前单位——分布在 Eng Hoon Street、Eng Watt Street、Chay Yan Street、Guan Chuan Street、Tiong Poh Road 与 Seng Poh Road，构成了中峇鲁明信片上的经典形象——如今已不再属于 HDB 范畴。

这类房源很少现身转售市场，多数地契剩余约 40 年。此外，“保留”身份也意味着这些楼栋永远无法通过重建来更新。

当地契在 2066 年届满时，土地很大概率将归还国家——不会像典型老化 HDB 社区那样，业主仍可寄望于某种集体出售的上行空间。

但步行不远处的战后楼栋，则是另一番故事。Moh Guan Terrace 属于社区第二波开发，持有自 1973 年起算的标准 99 年地契，当前约余 46 年。

这些则属于一般的转售组屋。今年 5 月，Block 50 一套 1,615 sq ft 的 4 房打通单位以 $1.53 million 成交，创下“地契自 1980 年或更早起算”的 4 房转售组屋有史以来的最高价。同座楼另一套 3 房单位也在次月以 $777,000 易手——以该面积而言，同样不低。

两宗交易的共通点在于地契所剩不足一半。这或许说明，买家对该区住宅的偏爱与溢价判断，与“地契倒计时”的关联并不大。

两条街，两种完全不同的产权结构，却同样在转售市场受捧。战前步梯房因稀缺与保留身份而定价坚挺；战后 HDB 楼则凭借位置、户型面积，以及被十年咖啡馆与媒体报道烘托出的地址光环而站稳价格。

但随着地契继续缩短，业主并无易解之道：无论买入哪一侧，今天付出的高价，换来的都是只会不断缩短的地契——一旦走到尽头，也没有体面的退场机制。

并非这片社区里的每个人都负担得起如今的价格

颇具讽刺意味的是，推高价格的这股“焕新”浪潮，也让原本在此扎根的人更难以为继。根据已备案成交数据，Yong Siak Street 的月租在 2011 年年中约 $2.70 psf，至 2013 年同期已涨至 $6.20 psf，涨幅逾一倍。

主因是新咖啡馆与精品零售商的涌入，争夺原先由社区小店占据的空间。URA 的租赁数据也显示，这一趋势尚未止步：Eng Hoon Street 的零售月租中位数在 4Q 2024 约 $8.70 psf，Seng Poh Road 在 4Q 2023 约 $8.40 psf。

这种变化在街面上清晰可见：两家服务社区逾 50 年的杂货店据报已歇业，店主转而把铺面租给新的 F&B 租户。

新旧碰撞在 2018 年达到“临界点”。居民与基层领袖对商业单位在本应为纯住宅社区中的扩张表示担忧，URA 因而将若干地段由“Residential”改划为“Residential with Commercial at first storey”，以更清晰地界定底层可用于店铺与咖啡馆的比例，避免继续蔓延。

不过，那只是分区工具而非租金管控。它能限制新增商业面积的扩散，却管不住原租户正在支付的租金。市场与熟食中心也在 2025 年 7 月完成新一轮整修后再度重开——这既说明社区仍有持续投入，也提醒我们：关于“这里究竟为谁而存在”的争论，从未真正尘埃落定。

中峇鲁的两张面孔，共享同一邮区

外婆偶尔仍会去 Tiong Bahru Market 采买——那是离她在 Kim Tian Road 的住家最近的巴刹。据她说，东西比从前贵了不少。尽管如今邻居多半已非 20 年前那批人，她仍不愿搬去别处。

本周再次走过这一带，我在一幅墙面壁画前驻足：几位老人坐在矮墙上，头顶挂着鸟笼——那是这片社区曾经日日可见的从容清晨景象。

这幅壁画就画在一排咖啡馆旁，很可能源自自上而下的地方营造项目。于我而言，很难不同时看见社区的两面：静谧的老楼，和周末将人潮吸引至市场与咖啡馆的那一段街道，共处同一邮区。

走过近 90 年，战前楼的地契已迈入最后 4 个十年，战后楼也相去不远。中峇鲁的下一章，与其说关乎“人们是否仍想住在这里”，不如说在于：当一个人人都想分一杯羹的老社区日渐老去，究竟会迎来怎样的归宿。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。