她替女儿的$2.4M房产掏了逾$1M——法院却判她没有所有权。父母该知道些什么

本文作者为Sebastian Sieber，Cashew.sg创始人，这是一家总部在新加坡的数字房贷平台。

过去几年里，只要你涉足过住宅交易，十有八九都听过类似的“打法”：父母以成年子女的名义购置住宅，以此增强全家的投资资产组合。

目的在于让资金留在家庭内部，帮助成年子女尽早上车，同时规避以同一人名下购买第二套住宅所需缴付的20%附加买方印花税（ABSD）。

从财务上讲，你等同于把数十万资金无担保地借给另一位成年人，而“抵押物”是一项你并不拥有的资产；且你原本想规避的ABSD仍可能被追缴，并要额外付附加费。

这种安排以不同变体流行多年，但近期的一些法律判决，已让不少有意投资的人重新审视此举。

但为何这种安排乍看之下如此诱人？

针对本地与外国人在新加坡购买第二、第三套乃至更多住宅而设定的高额ABSD，促使部分意欲置业投资的人寻找各种合规或不合规的规避方式。

依据现行税制：新加坡公民购买首套住宅无需缴付ABSD；购买第二套需缴付20%；第三套则为30%。

这意味着，一套作为本地人第二套住宅购买的$1.8 million公寓单位，需要缴付$419,600的印花税（$59,600 BSD + $360,000 ABSD），且须于签署买卖合同之日起14天内缴清。

别忘了，买家仍需承担常规的买方印花税——人们往往被交易总价的“头条数字”吸引而忽略这一点。

在2018年与2021年ABSD上调后，部分买家转而通过信托购房。此安排下，父母可买房并替他人（如未成年子女）持有——名义上写子女，实质所有权通常仍在父母。

然而，自2022年5月9日起，转入生前信托的房产须缴付ABSD (Trust)，最初为35%，自2023年4月27日起为65%，且需预先缴付。可申请豁免，但仅当每位受益人均为可识别的个人、其权益已归属，且受托人于6个月内提出申请。

把这些替代路径的成本都算上后，把房产放在子女名下、又不用多缴税似乎更“划算”。但以我们的经验，这可能埋下严重后患。

2026年有哪些相关法律裁决？

今年因规避房产税而闹上法庭的案件不在少数，其中几起颇具代表性。

其中一案中，2019年一位母亲帮女儿购买了$2.4 million的房产，但产权只写女儿的名字。然而，母亲为此实际投入了逾$1 million：包括首付款、按揭月供及其他购置费用。

她还向银行提供了$432,000的担保，以便女儿符合购房资格。她的理解是，自己拥有房屋75%的份额，女儿拥有其余25%——而她还有一张当时的手写便条为证。

然而，随着女儿婚姻破裂，母亲诉诸法院主张其75%份额。结果她败诉，而关键点恰恰是一份她自己签署的文件。

到2024年，在律师介入下，母女双方将该安排书面化。文件将这笔钱界定为贷款，约定还款方式，但未提到她对房屋享有任何所有权份额。

由于女儿承诺偿还，法院将这笔钱视为贷款而非对房产的权益。因此，作为债权人而非所有人，母亲只能向女儿主张债权，却不能对房屋主张权利。

离婚法庭将该房屋视为婚姻财产并下令出售；在与前配偶完成分割后，母亲才可从女儿的份额中获得清偿。

归根结底，母亲为购房投入逾$1 million，但如今必须等与她无关的离婚分割结束后，才能追回款项。最新的法院记录显示，母亲已提出上诉。

这对房产所有权有何启示？

此外，该判决也点出：若母亲最初的主张成立，法院可能会如何处理，以及她将面临哪些应缴税款。

在印花税的认定上，真正拥有房产的人即为买方，即便其名字未出现在产权上。因此，若法院认可母亲自购房之日起即拥有该屋75%的权益，也就等同认可她拥有该资产75%的所有权。

这位母亲已在Bedok拥有一套住宅，这将使新购房产成为她的第二套房，因而应缴ABSD。法官还补充，迟缴可能会面临罚款。

他指出，母女二人可能已构成违法，因为当时提交的文件并未披露真正的买方。他进一步表示，若他认定该安排确实存在，他很可能会认为其是为非法目的而设：即在不缴付相应ABSD的情况下取得那75%的所有权。

此案的核心启示是：少缴印花税构成非法目的，不论你是否知道其违法性。

合法（合规）持有第二套房的四种方式

买家往往将注意力高度集中在印花税上，但我们发现，多数案例的关键其实在于融资安排。

安排	需预先缴付的印花税	法律所有人	可获融资	主要劣势
以本人名义购置第二套	BSD + ABSD	你	45% LTV，现金占价值的25%	现金成本高，无额外法律风险
完全写子女名下，由你出资	若为其首套，仅BSD	产权登记人	75% LTV，5%现金，可用其CPF	s33A追缴外加50%附加费；资产暴露于其离婚、破产或身故风险
99对1或份额转让	对所购份额征收BSD	双方	双方按比例	属审查重点。且依据SGCA 27，登记份额可能就是你仅有的权益
以信托持有	65% ABSD (Trust)	受托人	15% LTV，不能用CPF：实质上主要为现金	若受益人不可识别则不予豁免

那么，$1.8 million公寓的账该怎么算？

假设一位新加坡公民要以第二套房身份购买一套$1.8 million的公寓，成交价等同估值，且不申请任何豁免。

• 以你本人名义：$360,000 ABSD，加上$59,600 BSD。合计$419,600。
• 以亲属名义，且这是对方首套：$59,600 BSD，无ABSD。

表面看来可省下$360,000。若IRAS依据s33A重新评估：需补缴$360,000，并加收50%附加费$180,000，总计$540,000。与一开始按规缴税相比，你将多付$180,000——这还未计律师费与任何滞纳金。

但贷款会在你亲属名下，负债也归他们。这一点常被低估：因为这将影响他们而非你在下一次置业时的融资条件。

若他们随后去购买自己的首套房，可贷为售价的75%，现金只需5%。但一旦背负了那笔贷款，他们下一次购房的贷款成数将降至45%，需要自筹的现金则从5%上升到售价的25%。

因此，他们的现金需求将扩大5倍，且这部分不得使用CPF。

总体而言，我们仍建议先卖后买。原因在于，当你处于“名下无房”的间隙时，新购房将被视为首套，不需缴付ABSD。

以$1.8 million的案例计，这大约可节省$360,000成本。但关键在于把握时机：期间你可能出现“无房可住”的空档，且若市况在此时段波动，你也将面临价格风险。

你也可考虑已婚夫妇的退税豁免：先买第二套并缴付$360,000，其后在6个月内卖掉原有房产，再向IRAS申请退回。但我们承认，6个月期限具有挑战性，一旦错过，退款就无法获得。

或者，一些买家会考虑“脱钩”，适用于已共同持有一套房的夫妻。一方将其名下的一半卖给另一方，使自己的名字“释放”，从而下一次购房计为首套。以一套$2 million的房产为例，买下对方$1 million的一半，大致费用如下：

项目	费用
转让的一半份额所需印花税	$24,600
转让涉及的ABSD，$1m的20%	$200,000
律师费，两套	约$5,000
再融资费用	约$5,000
合计	$234,600

相较于在下一套$2 million购房中可节省的$400,000 ABSD，你可合法地净得约$165,000。但前提是以下条件全部满足：

• 保留房产的一方须以自身收入独立符合整笔贷款的资格。
• 转出一方须偿还其已动用的CPF本金及其本应产生的利息。
• 必须已过卖方印花税的限制期。若过早出售价值$1 million的一半，单是这项税就可能高达$160,000，足以抹平全部收益。

在涉及银行贷款时，通常需要约两到三个月的办理时间，但请注意，并非所有情况下都能获得净收益。

另一种做法是通过信托（前提是合规操作）。简单说：你买房并为子女持有。你需先行缴付房价的65%，在$1.8 million的例子中约为$1,170,000，之后再申请退回其中大部分。

但能否退回ABSD取决于：子女在一开始即被明确为受益人、其受益份额自始即真正归其所有，并且你在6个月内提出申请。此路径不得使用CPF，也无法获得银行贷款，因此基本上是全现金方案。

---

Sebastian Sieber 是Cashew的创始人，这是一家新加坡的房贷咨询平台。本文仅提供关于印花税与放贷规则的一般性信息，并非法律、税务或财务建议。凡考虑如何安排房产持有，请就自身情况咨询过户律师。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文