百万HDB成交596宗创新高，转售价回落

尽管针对私宅业主购入不享补贴的五房及以上组屋的15个月等待期已于今年7月28日结束，HDB表示，未见转售价或此类买家入市数量出现显著上升。

根据HDB最新数据，3Q2026公共组屋转售平均价格较上季微跌0.1%。这意味着HDB转售价自年初以来持续回落。

尽管转售价趋缓，3Q2026成交量续升，环比增长19.5%至7,645套；较3Q2025的7,221宗高出5.9%。

ERA Singapore的Key Executive Officer（KEO）Eugene Lim表示，当前“价跌量增”的走势，反映买家对已降温的HDB转售市场信心增强。“若这一趋势持续，随着买方友好环境提升首次购屋者与换屋族的可负担性，转售活动或将进一步走强。”

HDB RPI 与转售申请数量

他补充，后续的建屋配售（BTO）供应，以及即将迎来一批满足最低居住年限（MOP）的单位，均有助于满足当前的公共住房需求。

此外，上调的每月家庭收入顶限也可能将符合资格的买家需求分流至BTO，从而进一步缓解转售价格的上行压力，Lim表示。

五房组屋成交量重回2022年水平

Huttons Asia数据分析高级总监Lee Sze Teck表示，7月至9月的HDB转售市场，受政策调整、季节性因素以及当季无BTO推售的共同影响。

根据Huttons整理的交易数据，取消15个月等待期也带动上季五房及更大面积单位成交明显走高。3Q2026共有1,867套五房单位易手，环比增长26.7%；同时，Executive/多代同堂单位成交545套，环比增长41.6%。

表1：2026年第三季HDB转售成交量

	4Q 2025	1Q 2026	2Q 2026	3Q 2026	变动
1房	1	3	5	1	-80%
2房	171	192	199	209	+5.0%
3房	1,328	1,504	1,543	1,645	+6.6%
4房	2,266	2,777	2,791	3,378	+21.0%
5房	1,213	1,431	1,473	1,867	+26.7%
Executive/多代同堂	277	378	385	545	+41.6%
合计	5,256	6,285	6,396	7,645	+19.5%

上季五房及更大面积单位的总成交占HDB转售的31.6%，高于2Q2026的29.0%。这是自3Q2022以来单季五房及以上单位成交量的最高水平；巧合地，15个月等待期正是在2022年9月30日实施。

Lee表示：“这意味着这类更大面积单位的成交几乎回到降温措施出台前的水平。”

2026年第三季近600宗百万HDB成交

虽然整体趋势显示HDB转售价在过去九个月持续温和回调，但本季百万HDB成交创下新高，录得596套。

这是单季百万成交首次突破500套。今年1月至9月，百万成交累计1,497套，较去年同期的1,243套增长20.4%。

总体来看，单季百万成交从1Q2025的348宗，逐步增至3Q2025的480宗；今年以来，1Q2026录得411宗，2Q2026为490宗。

SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran表示：“尽管整体HDB转售价趋缓，但百万成交持续增加，表明条件优越的特定转售组屋需求韧性仍在，尤其是面积较大、地段优越、配套成熟且交通便捷的单位。”

他也指出，上季Executive单位的增幅尤为强劲，成交量由2Q2026的93套增至上季的146套。

与常见的四房、五房相比，Executive单位提供更大的室内面积，且户型格局更具特色，因此兼具吸引力与稀缺性。

Sandrasegeran表示：“随着较新的HDB项目在户型配置上更为标准化，那些追求更大居住空间的买家，可能会愈发倾向在成熟社区考虑Executive单位，尤其是在可便捷抵达交通枢纽、学校与社区配套的区域。”

不过，ERA的Lim重申，百万组屋成交仍属HDB转售市场中的小众板块，上季仅占全部转售的7.8%。

定价$1M及以上的HDB转售成交

ERA汇编的数据表明，成熟组屋区仍占百万成交的主体，3Q2026共有528宗（88.6%）。

分城镇看，大巴窑以93宗百万成交领跑，其次是女皇镇与红山，分别为86宗与56宗。

屋龄较新组屋最易破百万

3Q2026全部百万HDB成交中，屋龄不超过15年的转售组屋占比略高于一半，共299宗（50.2%）。其次为屋龄26至35年的单位，占109宗（18.3%）；屋龄36至45年的单位为93宗（15.6%）。

在百万板块中，破$1.5 million的成交开始受到关注。上季成交价在$1.5 million及以上的26套中，有18套（69.2%）屋龄在15年及以下。

据ERA数据，这些单位均为五房或Executive户型，分布于碧山、红山、金文泰、加冷/黄埔、女皇镇、大巴窑及中央区。Lim表示：“屋龄较新的单位一直是百万成交的主力，因其屋况更新且剩余租期更长，吸引力更强。”

随着更多百万组屋逼近$1.5 million门槛，也抬升了部分卖家的价格预期。

Huttons的数据显示，百万组屋的平均成交价现为$1.16 million，较2Q2026的平均价$1.147 million上升1.1%。非成熟组屋区的百万成交占比在3Q2026达11.4%，创下新高。

部分城镇转售价格中位数继续走高

按HDB最新统计，三房单位转售价格中位数最高的城镇为榜鹅与盛港，均为$540,000。

四房与五房方面，女皇镇与宏茂桥分别以$1.065 million与$995,500位居中位数榜首。单季涨幅最大的分别是后港与白沙，价格从$720,500涨至$809,900（+12.4%），以及从$909,000涨至$930,000（+2.3%）。

行政单位方面，实龙岗的转售中位数最高，达$1.13 million。

芽笼在多个方面表现亮眼：三房中位数环比涨幅全岛居首，从$358,000升至$387,500（+8.2%）。同时，该镇四房的单季涨幅也最大，中位数由$710,000升至$767,500（+8.1%）。

按季度、主要户型划分的HDB转售价格中位数

季度	2房	3房	4房	5房	行政*
Q3 2025	$375,000	$450,000	$630,000	$740,000	$900,888
Q4 2025	$370,000	$445,000	$630,000	$740,000	$915,000
Q1 2026	$372,000	$445,000	$628,000	$745,000	$900,000
Q2 2026	$378,000	$440,000	$630,000	$738,000	$920,000
Q3 2026	$370,000	$435,000	$628,000	$740,944	$920,000
环比%变化	-2.1%	-1.1%	-0.3%	0.4%	0.0%
同比%变化	-1.3%	-3.3%	-0.3%	0.1%	2.1%

尽管外界聚焦百万组屋，但整体HDB转售市场仍大体平稳。

根据PropNex Realty整理的交易数据，占上季约97%成交的三房至行政单位，中位数价格仅小幅波动。

其市场研究亦指出，作为市场上交易最活跃的户型，四房在3Q2026的中位数为$628,000，较一年前的$630,000几乎持平。

PropNex预测全年将有约26,000至27,000套转售组屋成交，HDB转售价整体走势可能持平或小幅回落约0.5%。

充裕的住房供应将继续稳定价格涨势

Realion（OrangeTee & ETC）集团首席研究与策略师Christine Sun表示，虽然2026年前九个月HDB转售价温和回落，但未来数月不排除部分区域或户型出现小幅反弹。

她说：“不少私宅屋主在卖房后现金充裕，倾向为追求空间与性价比而购入较大的转售组屋。因此，我们预计大面积单位的需求与价格将获提振，百万组屋成交也有望进一步增加。”

她补充，任何价格上扬更可能呈现面广幅度小的走势，不会引发整体价格飙升；百万成交对其余公共住房市场的影响也将受到抑制。

此外，充裕的住房供应将长期维持价格稳定。预计达到MOP的单位数量将由2025年的6,973套，增至2026年的13,484套，及2027年的18,939套。

同样地，PropNex研究与内容负责人Wong Siew Ying指出，对于不愿或不能等待数年以待BTO项目完工的家庭而言，转售组屋仍将提供相对可负担且可即刻入住的选择。

“此外，自7月撤销相关措施后，符合资格的私宅业主如今可在无须履行此前15个月等待期的情况下，缩小住房规模至转售组屋，这也将支撑HDB转售需求。”Wong说道。

她认为，自住型真实需求依旧稳固，但受制于可负担性、BTO替代方案，以及更多单位陆续满五年MOP等因素，HDB转售卖方进一步推高价格的空间或将受限。

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