科技企业入驻加速，新加坡办公租金跑赢零售

最新季度数据显示，上季度新加坡零售与办公物业均呈上行态势，但市场对两者的乐观度并不一致。

根据市区重建局于10月23日发布的3Q2026房地产统计，新加坡中央区办公租金环比上涨0.8%，与2Q2026的季度涨幅一致。

与此同时，中央区零售租金在3Q2026录得0.7%的季度涨幅，高于上一季度的0.6%环比增幅。

表面上看，两大板块似乎同向而行；但综合其他供需因素及更广泛的宏观变化后，多数分析师对零售物业的乐观度仍低于办公市场。

简言之，零售市场仍受运营成本上升与消费力相对偏弱所掣肘；相较之下，办公楼业主可受益于现有企业租户的韧性需求，以及国际科技企业在新加坡设点所带来的新增需求。

此外，未来数年新增办公供给有限，将持续对租金形成支撑；尤其中央商务区（CBD）内的新一代甲级办公空间，预计在未来两年左右仍将受捧。

Newmark新加坡租赁主管June Chua表示：“在承租方需求持续、且新增供给有限的支撑下，办公租金预计将进一步走高。随着空置率下行、可租面积竞争加剧，房东持续上调要价。”

CBRE新加坡与东南亚研究主管Tricia Song等分析师，尤其看好核心CBD甲级租金；该细分市场上季度的涨速快于整体办公板块。

CBRE统计显示，核心CBD甲级租金在3Q2026环比上涨2.0%至$12.75 psf per month (pm)，显著高于前一季度0.8%的环比涨幅；同时，核心CBD甲级办公的空置率亦由上季度的3.3%降至3Q2026的2.6%。

Cushman & Wakefield (C&W)新加坡与东南亚研究主管Wong Xian Yang表示，即便考虑到地缘政治紧张及利率前景不确定等因素，新加坡办公市场基本面仍将保持稳健，且具备支撑力。

他引用C&W的数据指出，2026年迄今（YTD）CBD甲级办公租金已上涨3.8%；该行维持全年CBD甲级租金增长4-5%的预测。

相较之下，多家顾问机构对零售展望更为谨慎。Song称，零售业面临的人手短缺、运营成本上升（受持续的中东冲突推升）以及电商激烈竞争，均构成逆风。

不过，她也指出，入境旅游与活动增多、新增零售供给相对偏低，以及各类零售商升级举措等利好因素，仍将使零售市场总体保持上行态势。

市场观察人士对部分办公物业更为看好

最新季度数据显示，尽管整体办公板块环比上涨0.8%，但部分市中心边缘子市场涨势更猛。3Q2026这些区域办公租金环比上涨2.5%，同期市中心区（Central Area）仅上涨0.5%。

市中心区（Central Area）涵盖市中心核心区（Downtown Core）、乌节（Orchard）、欧南（Outram）、梧槽（Rochor）与新加坡河（Singapore River）等核心规划分区。

所谓市中心边缘，则指中央区（Central Region）内的其他分区，例如诺维娜（Novena）、红山（Bukit Merah）、加冷（Kallang）、芽笼（Geylang）与女皇镇（Queenstown）。

部分分析师认为，市中心边缘区域的主要需求来源，可能是寻求更具性价比的租金水平的中小企业（SMEs）及初创公司，这些租户倾向于在市中心区以外租用办公室。

Newmark的Chua表示，部分市中心边缘区域中较旧、非核心的楼宇，上季度租金出现显著提振，“这或许反映了甲级办公租金上涨所带来的外溢效应”。

不过，市场一致认为，近期推动办公租金与价格上涨的主因，来自科技与人工智能（AI）企业加速入驻新加坡所带来的需求。

这其中既包括估值最高的AI企业在核心CBD甲级写字楼设点，也包括选择在边缘区域租用灵活办公空间的中小型初创公司。

不少外资企业初入新加坡时，往往先租用灵活办公空间“试水”，待业务扎根后再转向长期固定的自有办公面积。

例如，Anthropic入驻Ocean Financial Centre的The Executive Centre，Manus AI入驻Keppel South Central的Industrious；两者均为核心CBD甲级楼内的灵活办公空间租赁。

据CBRE称，OpenAI据悉在CapitaSpring的灵活空间运营，但正就约120,000 sq ft的专属面积洽谈入驻Shaw Tower。

Newmark的Chua表示：“科技与AI企业持续推动对更大办公面积的需求，部分正从服务式办公室转向自有办公场所，显示其对新加坡与本区域更深层次的承诺。”

尽管市区重建局数据表明，市中心区租金表现不及若干市中心边缘区域，但需注意，核心CBD甲级写字楼的需求仍然强劲——这是一小部分坐落于市中心腹地的高品质办公资产。

未来新增办公供给有限

企业入驻带动的优质办公需求只是其中一环；不少观察人士指出，未来几年新办公项目的在建管线偏少，同样是推升市场的关键动力。

3Q2026整体办公空置率由2Q2026的11.0%降至10.0%，主要归因于79 Anson与HarbourFront Centre关闭以进行重建。

位于79 Anson Road的一栋23层办公楼将重建。资产所有者United Engineers（颜景龙集团Yanlord Land Group旗下单位）宣布，把该永久地契地块改建为一座28层综合体，据报将包含10层甲级办公空间与12层、共255套服务式公寓。

与此同时，HarbourFront Centre已于今年7月27日关闭，其所有者Mapletree计划把该址重建为一座33层综合体，包括办公、零售与绿化空间，新项目预计2031年完工。

79 Anson Road与HarbourFront Centre的办公面积退出市场，预计使全岛办公存量减少约775,000 sq ft。

展望未来，办公价格对在建供应将更为敏感，而未来几年该供应亦相对稀缺。2027年计划入市的新办公面积为1.011 million sq ft；相比之下，2028年预计将有3.43 million sq ft入市，或将引发更显著的价格波动。

CBRE的Song表示：“在短期供给有限、且可连续承租的大面积优质办公选择不多的情况下，市场条件仍明显偏向房东一方。”

多项新项目预计于2028年竣工，其中包括沿Exeter Road、由原Singtel ComCentre重建而来的One Comcentre。该综合体由Singtel与澳洲开发商Lendlease共同开发，后者负责物业管理。

One Comcentre将设两栋20层甲级办公塔楼，并配置六层配套设施，包括美食广场、医疗诊所、健身与康体设施，以及可容纳400人的礼堂。

Newmark的Chua称：“像One Comcentre这类即将落成的项目，叠加更完善的交通连接，将强化核心CBD以外既有的办公枢纽，为承租方提供更多选择，并使这些地点更有望成为传统CBD地址的有力替代。”

其他将新增办公面积的项目还包括新加坡置地（Singapore Land）重建原Clifford Centre的The Clifford，以及由Perennial Holdings主导、重建原AXA Tower的The Skywaters。

零售方面

最新季度数据显示，3Q2026零售价格环比上涨1.1%，略高于2Q2026的0.8%环比涨幅。

整体而言，过去几年新加坡零售物业价格稳步上行，与疫情后零售市场的广泛复苏保持同步。

这在很大程度上由成熟住宅片区的郊区型零售物业所带动，后者近年表现持续稳健。

事实上，郊区市场（中央区以外，OCR）是3Q2026唯一实现已占用零售面积增长的区域，本季净增约64,000 sq ft，扭转了2Q2026减少129,000 sq ft的趋势。

OCR的零售空置率也由上季度的5.2%降至4.7%。CBRE的Song将此归因于邻里住宅区稳定的本地消费需求与常态化人流。

在Tampines Mall，Sephora、Dior Beauty与Paris Baguette等品牌接手了原主力店铺空间。C&W的Wong表示，这凸显了具备强大覆盖人群与客流的优质资产，仍获持续的承租需求。

但更广泛来看，零售业仍承压，面临电商竞争、人手短缺与成本上升等挑战。

正如Song所言，True Fitness、Crystal Jade与Japan Home等大型零售商近月关闭或缩减门店；她亦指出，今年7月与8月零售销售同比下滑，或反映在裁员与通胀背景下的消费信心转弱。

3Q2026零售租金环比增长0.7%，小幅高于上一季度的0.6%。

不过，3Q2026已占用零售面积减少约226,000 sq ft，但降幅小于2Q2026的398,000 sq ft；零售面积减少主要与HarbourFront Centre关闭有关。

同期空置率维持在6.5%，但主要是由于有相当比例的零售面积退出市场所致。

乌节路仍是零售市场风向标

C&W的Wong表示，受旅游与海外品牌热度带动，乌节路优质零售预计表现良好；这一黄金购物带仍是国际品牌首选的新加坡首店落脚地。

伦敦潮流品牌Palace近日于Scotts Square开业，韩国鞋履品牌Rockfish则进驻ION Orchard。泰国时尚品牌Gentlewoman与日本甜甜圈连锁I’m Doughnut亦将在未来数月相继登场。

Wong称：“未来新增供应中，仅有4%预计位于乌节路；因此新加坡黄金购物带的供给压力仍将有限，从而支撑优质零售资产的租金增长。”

但零售商亦需留意新趋势，例如部分零售空间转作他用。Taste Orchard正改为联合办公空间JustCo Place，Orchard Central亦宣布进行办公化改造。这些是近年来乌节路沿线最具影响力的变化之一。

零售整体前景仍偏正面

总体而言，多数分析师对优质零售租金与新加坡零售市场整体前景持正面看法。

CBRE表示，3Q2026零售租金季度增长0.7%，主要受餐饮（F&B）与时尚品牌扩张需求带动，包括Chick-fil-A、Loulouca、Pop Bakery、In Good Company与Polène等。受旅游消费、密集的演唱会与活动档期、以及新增供给有限支撑，预计今年优质零售租金将上涨1%至2%。

整体上，租金增长料将由一线购物中心领跑，包括那些人流量高、品牌力强、联通性佳的主导型商场。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文