HDB 转售价已连跌 2 个季度——这股买家趋势或许能解释原因

尽管HDB 转售价在今年第 2 季度仅微跌 0.3%，更引人注目的是转售成交总量的缩减。与一年前相比，2Q2026 的转售成交总量减少近 10%。

7 月 6 日发布的 Realion（OrangeTee & ETC）市场报告称，HDB 转售市场中年轻买家数量显著减少，是成交转弱的原因之一。研究与策略负责人 Christine Sun 表示，HDB 转售市场高度受本地就业、收入增长等国内经济因素影响。

因此，尽管人力部数据显示整体劳动力市场仍具韧性，今年第 1 季度就业增长放缓、裁员上升。Sun 补充称，偏弱的就业与招聘前景或令买家更为谨慎，进而压低成交并拖累价格。

此外，2026 年 6 月的 BTO 配售启动，很可能把相当一部分年轻买家从转售市场吸走，其中 Bukit Merah 与 Bishan 的多个热门项目申购倍数显著偏高。

新一轮 BTO 项目的吸引力（部分项目等待期仅 3 年）也意味着过去 3 个月里，转手的转售组屋更少——尤以屋龄不足 10 年的单位为甚。

在 2Q2026，较新转售组屋（屋龄不足 10 年）的成交量同比下滑 21.8%，至 1,222 套，低于去年同期的 1,563 套。

这一数字也低于 2Q2024（1,840 套）、2Q2023（1,767 套）与 2Q2022（1,780 套）的水平，创 6 年新低。在新冠疫情期间，2Q2020 屋龄较新的 HDB 转售单位仅成交 836 宗，低迷至极。

总体来看，较新单位在 HDB 转售中的占比同样大幅下滑，从 2Q2023 所有转售交易中的 28.2% 降至上季度的 19.7%。

难怪越来越多年轻买家转而放弃转售之选。过去 3 年，屋龄较新单位的平均价格飙升 21.2%，从 2Q2023 的 $619,970 升至 2Q2026 的 $751,361。

相比之下，全岛 HDB 转售价均价仅上升 15.3%；同期，屋龄超过 10 年但不足 20 年的单位价格上涨 8.8%。

对首次置业者而言，BTO 的替代方案包括 Bishan 的 Lakeview Cascadia 四房式约 $534,000，以及更外围的 Sembawang 四房式约 $302,000（均不含购房补助）。

2026 年 6 月 BTO 配售在 Bishan、Bukit Merah、Ang Mo Kio、Sembawang 与 Woodlands 五个城镇推出 7 个新项目，共 6,952 套单位。

鉴于强劲的区位属性与资本增值潜力，尽管相较其他项目价格更高，且 Prime 单位的补贴回收比例高达 14%，买家对 Bukit Merah 的兴趣仍不减。

Realion 指出，Bukit Merah 的 BTO（Berlayar Rise）录得最高的申请率。该项目 988 套四房式吸引逾 4,900 名申请者；其三房式及以上户型在本次配售中申购人数亦为最多，提交量超过 5,900 份。

根据 ERA 数据，周边可比转售单位价格介于 $938,888 至 $1.068 million，较 Berlayar Rise 未计补助的起价 $592,000 高出约 59% 至 80%。在该区转售选择仍有限的情况下，改为购买私宅公寓的成本则轻松超过 $2 million。 

不过，尽管 2Q2026 整体HDB 转售价环比下跌 0.3%，各类户型的价格走势并不一致。

例如，行政式户型单季上涨 1.4%，为各类之最；整体看，多数组型仅小幅走高：三房式（0.1%）、四房式（0.5%）、五房式（0.3%）。仅两房式录得 0.3% 的季度跌幅。

全岛共有 16 个城镇录得季度价格下跌，多于录得上涨的 10 个城镇。即便是在上涨的城镇中，多数涨幅也低于 5%。

跌幅最大的城镇包括 Serangoon（-7.9%）、Marine Parade（-7.6%）、Geylang（-6.9%）、Ang Mo Kio（-5.1%）、Sembawang（-3.3%）与 Yishun（-2.7%）。

相对地，涨幅较显著的城镇为 Central Area（19.7%）、Clementi（4.5%）、Jurong East（4%）、Queenstown（4%）与 Woodlands（3%）。

在中央区，表现最强的两个城镇是 Queenstown 与 Central Area（CTA）。 

• 就三房式而言，Queenstown 的平均转售成交价最高，达 $566,941，Central Area 以 $552,627 位居其后
• 四房式方面，Central Area 的平均转售成交价最高，为 $1,160,407，Queenstown 紧随其后，为 $1,005,869  
• 五房式方面，Central Area 的平均转售成交价最高，为 $1,329,167，Queenstown 以 $1,224,491 居次  

在东部，表现最强的两个城镇是 Pasir Ris 与 Tampines。 

• 三房式方面，Pasir Ris 的平均转售成交价最高，为 $614,250，其次为 Tampines 的 $496,163
• 四房式方面，Tampines 的平均转售成交价最高，为 $690,319，Bedok 以 $673,888 位居第二 
• 五房式方面，Bedok 的平均转售成交价最高，为 $859,164，其次为 Tampines 的 $837,651

在北部，表现最强的两个城镇是 Sembawang 与 Yishun。 

• 三房式方面，Sembawang 的平均转售成交价最高，为 $521,817，其次为 Yishun 的 $436,604
• 四房式方面，Sembawang 的平均转售成交价亦最高，为 $611,577，Woodlands 以 $554,473 居次  
• 五房式方面，Yishun 的平均转售成交价最高，为 $696,284，Woodlands 以 $665,335 居次

在西部，表现最强的两个城镇是 Clementi 与 Bukit Batok。 

• 三房式方面，Clementi 的平均转售成交价最高，为 $475,822，Bukit Panjang 以 $454,579 位居其后 
• 四房式方面，Clementi 的平均转售成交价最高，为 $841,420，其次为 Bukit Batok 的 $626,496 
• 五房式方面，Clementi 的平均转售成交价最高，为 $1,193,538，Bukit Batok 以 $799,699 位居其后 

在东北部，表现最强的两个城镇是 Ang Mo Kio 与 Serangoon。 

• 三房式方面，Punggol 的平均转售成交价最高，为 $544,642，Sengkang 以 $539,723 位居其后  
• 四房式方面，Ang Mo Kio 的平均转售成交价最高，为 $741,440，Serangoon 以 $678,802 居次 
• 五房式方面，Ang Mo Kio 的平均转售成交价最高，为 $996,522，Serangoon 以 $852,272 位居其后

与此同时，“百万组屋”成交继续主导转售市场高端段。2Q2026 共成交 491 套“百万组屋”，多于今年首 3 个月的 411 套。上季度成交价最高的转售单位为一套位于 SkyTerrace @ Dawson 的五房式。

此外，随着 HDB 转售价纪录不断被刷新，我们也需要把标尺抬高，关注成交价超过 $1.5 million 的单位。

在这一价位带，2026 年上半年共录得 31 宗交易。Central Area（Cantonment Road – Pinnacle @ Duxton）所占数量最多（9 套），其次是 Bukit Merah 与 Toa Payoh（各 5 套）。

其他多宗成交超过 $1.5 million 的城镇还包括 Clementi 与 Queenstown（各 4 套），以及 Bishan（3 套）。

展望后市，随着更多买家从成熟市镇中价格高昂的新转售单位转向更可负担的 BTO 或屋龄更长的转售单位，这种“向可负担性迁移”的趋势将继续影响 HDB 转售市场。

另一项将放缓转售价增长的因素，是愿意自掏腰包承担高额 COV（Cash-Over-Valuation）的买家将更少。随着消费者拉长比较与筛选的时间，交易达成所需周期也会延长。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。