租金管制如何意外守住新加坡历史店屋

这些年来，我接触过不少店屋业主；而我与其中一些人最激烈的争论，往往围绕着他们店屋在建筑上的意义。

我一直认为，许多时候，真正出彩的不是单栋店屋，而是整条街道，以及由此生成的城市景观。这一点，对一些因历史价值而入手店屋的业主来说并不容易接受。

这番话有时也会招来一些中介不悦的眼神。于我而言，真正具有历史分量的，并非一间间孤立的店屋，而是它们共同塑造出的有规律的城市肌理。

下次走在店屋街排之间，不妨留意这些建筑细节：屋顶整齐对齐，广为人知的五脚基串起连贯的步行通道，立面呈现出均匀的节奏感。

诸如共用墙（即相邻店屋之间共用的分隔墙）等要素，带来一致的地块宽度，从而塑造出更为统一、顺眼的街景。

在我看来，这正是让我们的店屋片区带有鲜明新加坡味的一个方面。放眼整个东南亚，能有成片街区做到这种平衡与整饬的城市面貌，恐怕寥寥无几。

这并不意味着个性无从表达。我们今天常说的社会经济地位（SES），过去其实就“写”在立面上：在不破坏街道对称的前提下，有的店屋采用传统中式木柱，更殷实的邻居则追随欧洲潮流，用上科林斯柱式的柱头（柱子最上端带有叶饰或卷涡的华丽部分）。

我们甚至能据此指认过去的特定时期与群体的印记。20世纪初，土生华人（Peranakan）的财富体现在更为繁复的彩色瓷砖与灰塑装饰上；几何图案、不同的窗比例、更讲究的入口，从社会阶层到文化影响，都可见端倪。

这些熟悉的标志性店屋，也共同织就了城市的“认路图”。我记得已故外婆常说，跑腿小工或来访者很少用正式门牌地址，多半只是把地方称作“红屋”“花屋”或“蓝屋”。某种意义上，我们至今仍延续着这种“地方营造”的传统——就像我们给一些知名建筑所起的名字，例如位于 Katong 的 The Red House。

若非二战后的一项举措——实行租金管制，以上这一切很可能已然失落。值此新加坡迎来第61个生日之际，我认为正是回望这段往事的好时候。

新加坡实行租金管制的那些年 

许多读者或许会意外：新加坡过去确实推行过租金管制，而且该政策的最后残余一直延续到 2001 年 4 月。

两度实施（我们共经历过两轮）都源于战争。第一次租金管制始于 1917 年，止于 1922 年，以应对 WWI；随后在 1939 年，WWII 爆发之初再次施行。离奇之处在于，二战时期的租金管制在战后相当长一段时间内仍持续存在。

这项原本的紧急措施，后来被纳入《租金管制法》（Control of Rent Act），其中所谓“标准租金”仍以 1939 年 8 月 1 日的租金水平为准。凡在 1947 年 9 月 7 日或之前落成的建筑，不论是住宅、店屋、办公楼、仓库，甚至工厂，均适用该标准。

这段租金管制时期与许多著名且历史悠久的本地企业的兴盛并非巧合。以 Katong 为例：从 1950 年代到 1970 年代，Red House Bakery 与 Tay Buan Guan Department Store 等生意红火。至今仍在 Katong 营业的 Chin Mee Chin 也是其中一例；不同的是，Chin Mee Chin 的业主在 1950 年代初就买下了店屋。租金管制解除后，这步提前布局给他们带来了可观的好处。

租金管制的作用，不止是限制房东能收多少租

受管制房屋的租客同样享有相当强的免驱保护。比如，即便租约期满，租客仍可作为“法定租户”继续居住。这意味着房东不能在租约结束后立刻收回物业，而必须设法提出收回自己物业的正当理由，例如拖欠租金、严重违反租赁协议，或确系需要自用。

(至于最后一条该怎么证明或反证，我也难有定论！)

这有时会出现这样的局面：租客支付的租金远低于市价，却几乎不可能被请走。于是，俗称“茶钱”的做法便应运而生。

租客可能会要求收取一笔钱，作为交还租约的条件；同样，想承接该租约的人也愿意付出不小代价，毕竟此后能享受低租与稳定性。唯一赚不到钱的……恐怕就是房东了。

问题在于，这种租金管制持续的时间之长，出乎意料——据记录接近 62 年。细想之下，这大概比我们今天的额外买家印花税（ABSD）“遏制投资”还来得有效。

(“含租客、不能赶”恐怕是阻断房地产投资的终极 BOSS。)

这种租金管制，也在新加坡一些最值钱的地段带来了扭曲效应

最显而易见的例子是 Chinatown，许多战前店屋长期处于租金管制之下。直到 1990 年代，不少店屋里仍住着按 1939 年水平付租的租客。

我曾遇到一位读者，1992 年与一家四口住在那里。他回忆当时一家每月大约付 $60 的受管制租金。按通胀调整*，1992 年每月 $60 的租金，折合到今天也就约 $100 – $110。

*按新加坡消费者物价指数（CPI）进行通胀调整。

位于 Telok Ayer Conservation 区域的 21 Amoy Street，一座受保留的店屋，据法院记录，直至 1996 年仍由法定租户占用。原定应在 1998 年实现空置交付，但直到 2000 年 10 月才最终腾空，正是因为上述给予法定租户的保护所致。

另一处位于 85 Club Street 的店屋，Sze-To clan association 记载称，租金管制使其无法收回自有物业。直到 1988 年，租金管制为协会提供了收回大楼的契机，成员才需在出售或保留之间作出选择。最终他们选择了保留，并于 1994 年落实，这栋建筑至今仍屹立。

在 Golden Shoe 一带还有其他例子；这片区域是今天 Central Business District（CBD）的大部分所在，在改造成为我们今日所见模样之前，曾延伸自 Raffles Place、Collyer Quay、Robinson Road、Cecil Street 直到 Shenton Way。若在地图上看边界线，其形状颇似一只倒置的鞋，因此得名。

当年的低租水平缺乏系统记录；不过我们确实知道，到 1970 年代这里部分物业解除租金管制时，仍有租客每月仅付 $350（折合今天约 $1,400–$1,500）。

总体而言，人们记忆最深、最广为人知的受管制店屋，多数还是在 Chinatown。

取消法定租户带来了两面性的局面，但其中一个结果却意外受益

其负面影响在于，房东最终让大多数受管制物业日渐失修。相比按市价出租的“解管”邻居，他们从这些物业获得的只是微薄租金，有时甚至不足以维持基本保养。

至于外立面修复、管线更新等大规模翻修，更是无从谈起。毫不夸张地说，在某些业主眼中，这些受管制物业与其说是资产，不如说是负担。

按常理，这类物业多半会被卖掉并最终重建。但若真如此，今天许多受保留的店屋恐怕早已不复存在。出于一种“无心插柳”的效果，“法定租户”的制度反而将它们留了下来。

尽管房东仍可出售物业，但无法“空置交付”。也就是说，如果你当年买下一间受管制的店屋，必须连同法定租户一起“接手”。而问题也随之转移到你身上：拥有了大楼并不意味着受保护的租约终止，你依旧只能收取微薄租金，却无法请走租客。

可想而知，愿意接盘受管制物业的买家，和三条腿的独角兽一样稀罕。

也正因这份“意外”，许多受保留店屋才得以留存。并非它们一开始就被广泛珍视，而是它们实在很难卖。也因此不可能被推倒重建。

公允地说，此后政府推进的保留工作，也绝非全靠运气

在租金管制的残余彻底废止之前，政府就已意识到部分店屋保留的重要性，这点可谓幸运。

当初保留工作的“皇冠明珠”是 Chinatown，因此我们今天多把新加坡的受保留店屋与该区联系在一起。

URA 早在 1970 年代至 1980 年代初，便着手修复 Murray Street 与 Tudor Court 的国有店屋。但真正的大规模行动起于 1986 年的 Conservation Master Plan（保留总体规划）。

1987 年，URA 完成了9 Neil Road 的修复，作为“样板工程”。这也拉开了对该区 32 间失修店屋的更大修复项目序幕。思路很清晰：证明旧建筑既能得到妥善修复与保留，也可以保持商业可行性。9 Neil Road 的店屋甚至在 1989 年接待了进行国事访问的 Queen Elizabeth II。

如今，这一保留工作的成功案例比比皆是。位于 29 Club Street 的受保留店屋，如今是餐厅 Le Bon Funk 的所在地。走进去，你会看到店屋典型的狭长空间，其实非常适合作为用餐区域。

在 72 Amoy Street，一座受保留店屋里坐落着 Nouri 与 Appetite；沿着 Ann Siang Road，另一栋 20 世纪早期店屋被改造为现代家族办公室。据说这家家族办公室还保留了部分原始室内元素，比如螺旋楼梯。

还有 77B Neil Road，如今是珠宝品牌 Carrie K. 的工作室。其现代化的室内设计围绕既有店屋结构展开。要知道，早年这些店屋一度几乎要沦为贫民窟，政府还得费力去证明它们值得修复，如今的转变可谓天壤之别。

这一切的结局，很“新加坡”

我们的历史中不乏这样的情形：起步于并不理想的处境，却总能化不利为有利。国土几乎没有，于是我们学会把土地用到极致；水资源不足，于是水安全成了全国的执念，亦成为我们的专长；国内市场太小，于是我们打造起连接众多他国市场的经济体系。

在我看来，租金管制与店屋，就是新加坡故事的一个小尺度写照。

租金管制本无意保留任何东西，却意外地做到了。它是一套过时的制度，让一些建筑破败不堪；但在有心的保育者推动下，我们把残存的部分翻转了过来。

我想强调的是，我们并没有一拆了之、从头再来；而是把年久建筑从负担变成资产，再升华为传承。或许这正是店屋之所以格外契合新加坡建成环境、也值得在国庆之后被我们好好致敬的原因。它不是 Merlion，却折射出一种更为内敛的新加坡特质：把本该 是一团糟的局面，化作制胜的优势。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。