62 年的租金管制，如何在店屋身价飙至数百万元之前把它们留了下来

这些年我接触过不少店屋业主，最激烈的几次讨论，往往都围绕他们名下店屋的建筑价值展开。

我始终觉得，真正出彩的往往不是某一栋店屋本身，而是整条街与它们共同塑造的城市景观。这一点对一些店屋业主并不好解释，尤其是那些因为历史价值而买店屋的人。

偶尔把这话说出来，经纪也会朝我投来不太友善的眼神。对我而言，真正重要的不是单栋店屋的历史，而是它们共同织就的规则城市肌理。

下次走在店屋的骑楼间，不妨留意一些细节：屋顶齐整对线、广为人知的“五脚基”让行人能够连贯通行，立面的节奏也保持一致。

诸如“共墙”（即相邻店屋之间共享的墙体）等元素的一致性，也带来统一的地块宽度；这又进一步塑造出更整齐、赏心悦目的街景。

在我看来，这正是店屋街区之所以带着鲜明“新加坡味”的关键。东南亚能在整片街区层面达到这般平衡与秩序感的城市，屈指可数。

当然，也不乏个性表达。我们常说的社会经济地位（SES）也被“写进”了立面：在不破坏整街对称的前提下，有的店屋仍用传统中式木柱，而更富裕的邻居，可能仿效欧洲风尚，换上科林斯柱式的柱头（柱子最顶端饰以叶片或卷涡的华丽部分）。

我们甚至能辨识出不同时期、不同群体留下的烙印。19 世纪末至 20 世纪初，土生华人（Peranakan）的富足体现在更繁复的彩色瓷砖与灰塑装饰上；几何图案、不同的窗比例、更讲究的入口设计，无不在暗示社会阶层与文化影响。

熟悉的地标性店屋也在市井“导航”中发挥作用。我已故的外婆常说，跑腿的小伙或访客很少用正式门牌地址；一个地方往往只被叫作“红屋”“花屋”或“蓝屋”。某种程度上，这种“地方营造”我们至今仍在延续——例如位于 Katong 的 The Red House，名字便由此而来。

若非二战后的一个举措——租金管制，这一切或许早已不复存在。值此新加坡迎来第 61 个生日，不妨回顾这段历史。

新加坡曾有租金管制的年代 

许多读者或许会惊讶，新加坡曾实行过租金管制，而且它的“尾声”一直拖到 2001 年 4 月才落幕。

两度实行（我们一共经历过两轮）都与战争相关。第一轮在 1917 至 1922 年间，为应对一战而推行；其后在 1939 年二战爆发之初再度启动。诡异的是，二战时期的租金管制在战后很久都未完全退出。

这项最初作为紧急措施的制度，后来被写入《租金管制法》（Control of Rent Act），其“标准租金”仍以 1939 年 8 月 1 日的水平为基准。凡在 1947 年 9 月 7 日或之前落成的建筑，均适用该标准租金，涵盖住宅、店屋、办公室、仓库，甚至工厂等多类物业。

这一时期的租金管制，也许并非巧合地，与不少本地知名且长寿企业的兴盛重叠。以 Katong 为例：从 1950 年代到 1970 年代，Red House Bakery 与 Tay Buan Guan Department Store 生意蒸蒸日上。至今仍在 Katong 经营的 Chin Mee Chin 亦然；不同之处在于，Chin Mee Chin 的业主在 1950 年代初就买下了店屋，这让他们在租金管制解除后受益良多。

租金管制不只是限制房东能收多少租

受管制房屋的租户，还享有相当强的防驱逐保护。比如，即便租期届满，租户仍可作为“法定租户”继续占用。这意味着房东不能在租约一结束就收回房子，除非能提出取回自己房产占有权的正当理由，例如拖欠租金、严重违反租赁协议，或确实需要自住。

（至于最后一条该如何证明或反证，我也不得而知！）

这有时会导致一种局面：租户付着远低于市价的租金，却几乎不可能被请走。于是，坊间便衍生出所谓“茶钱”的做法。

租户可能会索要一笔钱，作为交回租约的条件；同样，想接手租约的人也愿意付出不小代价，因为之后的租金既低且稳。唯一在这套安排中赚不到钱的……唔，就是房东。

问题在于，这类租金管制持续得出乎意料地久——据记录接近 62 年。细想之下，它或许比我们今天的额外买家印花税（ABSD）还“管用”。 

（“含租客、不能赶”大概是阻止房地产投资的终极大魔王。）

这种租金管制在新加坡一些最黄金的地段带来了扭曲效应

最明显的例子是牛车水（Chinatown）。大量战前店屋长期处于租金管制之下。到了 1990 年代，不少店屋里仍住着按 1939 年水平缴租的租户。

我曾遇到一位读者，1992 年他与四口之家就住在那里。他记得当时家里每月大约付 $60 的受管制租金。按通胀调整*，1992 年每月 $60 的租金，折合到今天也就约 $100 – $110。

*按新加坡消费者物价指数（CPI）调整通胀。

在 21 Amoy Street，一栋位于 Telok Ayer 保留区的店屋，法院记录显示，直到 1996 年仍有法定租户居住。原计划在 1998 年实现空置交付，但一直到 2000 年 10 月才真正腾空，正是由于对法定租户的上述保护。

在 85 Club Street 的另一栋店屋，Sze-To clan association 曾记载，租金管制曾使其无法收回自有物业。1988 年，租金管制终于让该会有机会取回大楼时，成员必须决定是出售还是保育。最终他们选择了保育，并于 1994 年落实，这栋建筑至今仍屹立。

在 Golden Shoe 一带也有其他案例；这是如今中央商务区（CBD）主体所在的旧称，早在转型为今日样貌之前便已如此。该区域昔日从 Raffles Place、Collyer Quay、Robinson Road、Cecil Street 一直延伸至 Shenton Way。若从地图上看其边界线，形似倒扣的鞋，因此得名。

当年该区租金有多低，文献不多。但我们确实知道：当部分物业在 1970 年代解除租金管制时，有些租户的月租低至 $350（相当于今天大约 $1,400–$1,500）。

总体而言，最为人熟知的受租金管制店屋，还是以牛车水一带为代表。

清理法定租户带来了一个两面性的局面，但其中一个结果却意外有利

弊端也显而易见：房东最终往往任由受管制物业失修。与已解除管制、可按市价收租的邻居相比，他们从房子里拿到的租金少得可怜，甚至不足以覆盖日常维护。

诸如外立面修复或管道翻新等大修，更难以名正言顺。毫不夸张地说，在一些业主眼里，受管制的房子与其说是资产，不如说是负担。

按常理，这类物业多半会被卖掉，最终重建。但若真如此，许多如今尚在的保育店屋恐怕就不复存在了。偏偏因为“法定租户”这一规定，这些房子才阴差阳错地被“保留下来”。

尽管房东仍可出售物业，但无法以空置交付出售。也就是说，若你当年买下一间受管制店屋，只能“连人带屋”一起买。问题也就转移到你身上：单凭取得产权并不能终止受保护的租约；于是，你就成了那个收着杯水车薪的租金、却又无法请走租户的人。

不出所料，愿意买受管制物业的买家，就像“三条腿的独角兽”一样稀有。

也正因这层“意外”，许多保育店屋才能留存至今。起初并非人人把它们当宝贝——至少一开始不是——而是因为它们太难卖，重建也就无从谈起。

客观而言，政府后续的保育推进并非全靠运气

幸运的是，在租金管制的残余完全取消之前，政府已意识到部分店屋保育的重要性。

最初保育的“皇冠明珠”是牛车水片区，这也是为何我们常把新加坡的大多数保育店屋与那里联系在一起。

URA 其实早在 1970 年代至 1980 年代初，便已着手修复 Murray Street 与 Tudor Court 的国有店屋；但真正的大规模行动，是在 1986 年的《保育总体规划》之下展开的。

1987 年，URA 完成了9 Neil Road 的修复，作为重点示范项目。这也是该片区 32 间失修店屋更大修复计划的起点。宗旨在于证明：老建筑在妥善修复与保育的同时，仍可保持商业可行性。1989 年国事访问期间，9 Neil Road 还曾接待过伊丽莎白二世女王。

如今，保育成效比比皆是。29 Club Street 的保育店屋，现由餐厅 Le Bon Funk 进驻。走进店内，你会看到传统店屋典型的纵深狭长格局，颇适合作为用餐空间。

在 72 Amoy Street，一栋保育店屋里容纳了 Nouri 与 Appetite；而在 Ann Siang Road，一栋 20 世纪早期店屋则被改造为现代家族办公室。据说这家家办还保留了部分原有室内元素，例如一座旋转楼梯。

还有 77B Neil Road，如今由珠宝工作室 Carrie K. 进驻。其现代室内设计围绕既有店屋结构展开——与当年这些店屋一度濒临沦为“贫民窟”的景况相比，可谓大逆转；当时政府还得主动示范它们值得修复。 

这一切的结局，很“新加坡式”

我们的历史里，不乏从并不理想的起点出发，却硬是找出优势的例子。土地稀缺，我们便把土地用到极致；水资源不足，水安全成为全国痴迷，并最终化为专长；内需市场渺小，我们便搭建起连接多元市场的经济体。

我把租金管制与店屋视为“新加坡故事”的一个小小缩影。 

租金管制本不以保育为目的，却意外促成了保育。它固然是个过时的制度，让一些建筑境况堪忧，但在少数有心保育者的推动下，我们抓住了残余的基础并扭转了局面。

我想强调的是，我们并未一拆了之、重头来过——而是把老屋从负资产，转化为资产，再升华为文化遗产。也许这正是店屋之所以特别契合新加坡建成环境、并值得在国庆之际加以礼赞的原因。它不是鱼尾狮，却折射出一种更微妙的新加坡气质：把理应一团乱的局面，化作取胜的优势。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。