我们如何在自家公寓赚取逾 $1M，并无缝升级至靠近 MGS 的更大住房——全程无需租房过渡

不少屋主以为经纪只是在帮忙找房或卖房；其实远不止于此，其中最关键的支持之一，就是为客户制定严谨、周全的时间轴。

Sheng 近期的这一案例正是明证：他协助客户搬入 Maplewoods 的一套顶层公寓。整个过程牵涉 2 份租约、2 个行使期、2 个成交时点、大规模装修，以及相差仅数日的 ABSD 截止日期。

之所以能顺利推进，源于彼此的熟悉与信任。这对夫妇早前已联系过 Stacked，而 Sheng 也正是当年为他们敲定首套住房的经纪。这种默契与信任，为此次顺利收官奠定了基础。

原本打算在首套房住得更久

约 5 年前，这对夫妇首次与 Stacked 咨询团队合作，以约 $3.7 million 买下 The Tresor 的一套四卧单位。当时，他们这个年轻的小家庭包括 1 名新生儿与 1 名帮佣。

当年 Sheng 推荐 The Tresor，主要基于两点：其一，该项目适合家庭自住；其二，他有信心若未来出售，该单位的转售需求会很强。

The Tresor 位于第 10 区 Duchess Road，为 999 年地契公寓。该 62 户项目坐落于武吉知马，靠近市区线 Tan Kah Kee MRT 站及多所学校。

Sheng 说：“我们注意到，The Tresor 是 Duchess Road 一带少数位于 Nanyang Primary School 1 公里范围内的公寓之一。步行至 Tan Kah Kee MRT 站也大约 5 分钟。”

此外，项目周边配套便利，附近的 Coronation Plaza 设有超市等设施。The Tresor 的永久地契也令其与附近的竞争项目区分开来，例如位于 Duchess Avenue、拥有 251 户的 Duchess Crest，后者同样是邻里少数的大型公寓之一。

Sheng 表示：“在该区域内，与其在面积与学区上相当的替代选择，基本只剩下附近的有地住宅区，例如半独立式与排屋。但这些房产的总价（quantum）非常高。”

这也是他们 5 年前选择 The Tresor，并打算长期居住的原因。

但随着家庭扩大，择校需求也随之改变

到了 2025 年，两个年幼的孩子——1 个儿子与 1 个女儿——逐渐长大，夫妻俩也意识到需要更宽敞的起居空间。于是他们比预期更早地从 The Tresor 的四卧单位搬出，在购入约 5 年半后作出决定。

Sheng 表示，学校距离是促使他们考虑搬家的原因之一。“原先住在 Nanyang Primary School 附近的决定已不再必要；他们最终没有把孩子送去那里。丈夫是 ACS 校友，这意味着儿子入学更容易。”

在筛选房源前，首要任务是测算卖出 The Tresor 所能回笼的资金

这正是当年 Sheng 在挑选 The Tresor 四卧时所看重的要点开始派上用场。

该公寓在 Duchess 一带几乎没有直面竞争对手。尽管 2024 年推出的高端项目 Watten House 成为新的替代选择，但其定价已超过 $3,000 psf。

相比之下，The Tresor 的转售均价约为 $2,500 psf——即便为永久地契且拥有良好的家庭型户型组合，买家的入场价格仍明显更低。

这让 Sheng 对营销该单位更有信心。初步估值约 $4.7 million，但他认为仍有上调空间。基于当时最新成交数据，他判断可测试当时转售价格区间的上限 $4.88 million。

房源刚上市时，咨询量显示出该单位的买盘兴趣强烈。Sheng 在前 2 周内成功安排了多次带看，并收到多位买家的出价。

他们在 The Tresor 的 1,873 sq ft 单位，最终以 $4,753,800 售出，折合约 $2,538 psf。这再次说明了选择具备良好退出策略的住房的重要性：

相比卖出 The Tresor 的四卧，寻找替代住房更难

这对夫妇在去年 2、3 月间开始积极寻找下一套住房。基于 The Tresor 四卧的预估售价，他们与 Sheng 预判下一套房的预算约为 $5.5 million。

按理说，这样的预算应有不少选择。但他们很快发现，同时兼具大面积可用空间且靠近 SCGS 或 MGS 的转售公寓并不多。要找到至少 2,000 sq ft 的单位——即夫妻俩目标的住房面积——并不容易。

在看房过程中，他们一度考虑改为购买有地住宅。Sheng 带他们参观了 Old Holland Road 的群组有地项目 Illoura，以及 Balmoral Residences。他们也看了 Sian Tuan Avenue 的一套小型半独立式住宅，以及 Binjai Park、Stevens Road 的其他有地房屋。

尽管除 Binjai Park 外，多数有地选项在预算范围内，但他们对大部分看过的房子并不完全满意。这使得他们的目光逐步回到 MGS 一带，最终聚焦至 Maplewoods。

为何 Maplewoods 顶层公寓脱颖而出

这对夫妇率先留意到 Maplewoods 有顶层公寓在市面上放售。靠近 MGS 且具备如此面积规模的项目并不多，另一拥有类似特征的项目是 Floridian。

这套 Maplewoods 顶层公寓面积达 2,551 sq ft，更关键的是，格局非常高效。几年前我们也曾介绍过这个永久地契项目，您可在这篇文章中阅读我们的实地探访。

一般而言，类似年代的顶层公寓往往通过超大阳台、屋顶露台或其他室外空间来“撑大” Strata 面积。但 Maplewoods 的这套顶层公寓并没有超大的屋顶露台或户外区，几乎整屋面积都用于室内实用空间。

尽管 Maplewoods 建于 1997 年，楼龄已不算新，但其为永久地契项目，而这套顶层公寓同时兼具所需的单位尺度与靠近 MGS 的区位优势。

此外，Maplewoods 靠近市区线 King Albert Park MRT 站，未来还将与 Cross Island Line 接驳，便于孩子们日后自行乘坐公共交通出行。

该单位几乎满足了他们的全部要求，夫妻俩迅速以 $5.45 million 成交，折合约 $2,136 psf，与他们的预估预算几乎完全吻合。

真正复杂之处在于交易时间轴 

不巧的是，这套 Maplewoods 顶层公寓当时仍有租户居住，租期还剩约 6–7 个月。

此外，夫妻俩计划对顶层公寓进行大规模装修，预算约 $500,000。以其面积来看，预估装修周期约 6 个月是合理的。

这意味着，在卖出 The Tresor 的四卧后，他们需要约 1 年的过渡居住安排。但他们并不倾向于在此期间租房——那样需要搬入安顿一次，等 Maplewoods 装修完成后又要再搬一次。

“为了避免搬两次，我们不能把卖与买视为两笔彼此独立的交易。整个时间轴必须从他们实际能入住的时间倒推规划。”Sheng 说道。

解决方案包含 3 项关键安排：

• Maplewoods 购置需争取更长的行使期
• 为 The Tresor 寻到能接受 1 年回租的买家
• 错开买卖成交周期，以便 CPF 退款能及时到位

先为 Maplewoods 顶层公寓争取更长的行使期

当他们看中这套顶层公寓时，The Tresor 的单位尚未售出，但 Sheng 对其可售性很有信心，因而推进了收购进程。

不过，Sheng 并未采用常见的 14 天 Option To Purchase（OTP），而是为 Maplewoods 顶层公寓争取到 42 天的 OTP 有效期。

(如不熟悉 OTP：这意味着客户在 42 天内锁定了购买 Maplewoods 单位的权利，但在此时尚未在法律层面完成购买。)

拿下 42 天行使期后，Sheng 便有更充裕的窗口为 The Tresor 的四卧寻找合适买家。难点在于，还需进一步与买方谈判：允许其客户在 The Tresor 再住 1 年，以便 Maplewoods 顶层公寓完成作为下一处住房的准备工作。

这意味着要谈妥 1 年回租——多数潜在买家难以接受

多数买家对“买了房却要等 1 年才能入住”的安排难以接受。因此，卖方向买家提出了 1 年回租、每月 $10,000 的方案（即买家允许 Sheng 的客户再住 1 年，可“收回”合计 $120,000）。 

即便给出该回租安排，附带条件仍大幅缩小了买家池。Sheng 说：“出售本身并不难，我们的确有很多有意向的买家。难的是找到愿意买下却又能等整整 1 年才入住的家庭。几乎所有出价者都不接受回租。”

时间安排还涉及到 Additional Buyers Stamp Duty (ABSD)

在找到合适买家后，接下来要处理的是 ABSD。这家人先拿到了 Maplewoods 顶层公寓的 OTP，但当时仍持有 The Tresor 的单位。

这意味着，若他们在出售 The Tresor 之前就行使 Maplewoods 顶层公寓的 OTP，将被视为购买第 2 套住宅，从而对这笔 Maplewoods 的购置触发 20% 的 ABSD。

(其后或许可申请 ABSD 退税，但仍需先行预缴 ABSD。所有印花税须在完成房产购买后 2 周内缴付，这将显著增加前期现金支出。)

因此，Sheng 必须安排好先后顺序：先让购买 The Tresor 的买家行使 OTP，恰好在 1 天后，他的客户再行使 Maplewoods 顶层公寓的 OTP。

（注：对于印花税而言，关键日期是各自 OTP 的行使日，而非最终过户完成之日。）

这样一来，在行使 Maplewoods 顶层公寓 OTP 的当天，这对夫妇名下已无其他房产，因此无需缴付 ABSD。

撇开 ABSD 不谈，客户仍需依赖 The Tresor 出售所得来完成 Maplewoods 顶层公寓的购置。

为留出充足时间，需精心错开完成期。“完成期”指从行使 OTP 到交易完成之间的时段。Sheng 的时间安排为：

• The Tresor 售出：完成期为 8 周
• The Maple Woods 购置：完成期为 12 周

由于两份 OTP 仅相隔 1 天行使，买卖成交之间由此拉开了约 4 周的时间差。

首先完成 The Tresor 的出售：此时买家支付尾款、卖方未清的房贷被清偿，且此前用于 The Tresor 的 CPF 本金与累计利息将回流至其 CPF 账户。

随后，这笔 CPF 资金即可用于约 4 周后完成的 Maplewoods 顶层公寓购置。

这一安排行之有效，但留给意外延误的缓冲并不多。期间略显紧张，因为任何一方的意外情况（如卖方临时变卦、租客逾期不搬）都可能造成重大扰动。所幸最终一切顺利。

最终，这对夫妇无需在过渡期租房，便可一次性平稳过渡，入住 Maplewoods 的新顶层公寓。

本案关键启示

我们看到两点主要收获：

首先，从一开始就选对房产至关重要。客户在 2019 年购入 The Tresor 的四卧时，并未计划在 5 年多后就出售；但家庭需求和择校侧重点都会变化。

之所以能进退自如，是因为最初的购置已兼顾退出的灵活性：The Tresor 为永久地契，靠近 MRT 和配套，且在 Nanyang Primary School 1 公里范围内。Sheng 明白这将带来强劲的后续转售力，一旦 1 年回租成为刚需，也更有筹码可用。

更关键的是，出售所得与利润为他们升级到 Maplewoods 顶层公寓提供了资金实力。在比预期更早的第 5.5 年，他们就实现了超过 $1 million 的名义回报。

其次，找到合适的替代住房只完成了一半工作；交易结构与时序安排，关系到一家人能否顺利完成搬迁。仅仅几天的差池，就可能导致承担不小的 ABSD，或不得不转而租房过渡。

这正是选择一位能力过硬经纪的重要性：不仅能找房、行销房源，更能依据特定需求统筹并把控交易时间轴。

本案例基于 Sheng 近期经手的交易。他是 Stacked 的合作置业顾问与房产经纪。客户于 2019 年曾通过 Stacked 购买自宅，此次再次回访寻求下一步的协助。本文回顾了房源选择、权衡取舍，以及两笔交易的结构化安排。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。