The Tresor 屋主换购 Maplewoods 顶层公寓，成交545万元

不少屋主以为房产经纪的工作仅是找房或卖房。其实远不止如此，其中一个最关键、也最需要专业协助的环节，就是缜密、有序的时间线规划。

以下这起由 Sheng 经手的案例，正是明证：客户最终搬入 Maplewoods 的顶层公寓。整个过程中牵涉2份租约、2个选择权期、2个交易完成时间线、大规模装修，以及仅相差数天的 ABSD 截止期。

之所以能顺利化繁为简，得益于双方早前的合作默契。这对夫妇此前就联系过 Stacked，当时也是由 Sheng 协助他们购得第一套住房。这份熟悉与信任，为此次的圆满结果起了很大作用。

原本计划在首购房产居住更长时间

大约5年前，这对夫妇通过 Stacked 咨询团队购买了 The Tresor 的一套4卧单位，成交价约 $3.7 million。当时家中有一名新生儿与一名帮佣。

当年 Sheng 推荐 The Tresor 的理由有二：一来，这里非常适合作为家庭住宅；二来，他判断未来转售需求会很强，有利于他们日后退出。

The Tresor 位于第10邮区 Duchess Road，999年地契，仅62户，靠近市区线 Tan Kah Kee MRT 站，周边也有多所学校。

Sheng 说：“当时我们注意到，The Tresor 是 Duchess Road 一带少数坐落在 Nanyang Primary School 1公里范围内的公寓之一，步行约5分钟可达 Tan Kah Kee MRT 站。”

此外，项目周边配套完善，附近有 Coronation Plaza（内设超市等）。The Tresor 的永久地契，也使其有别于邻近的竞争项目——位于 Duchess Avenue 的 251户 Duchess Crest，后者同样属于社区内少数的大型公寓。

Sheng 补充：“在这一带，要找同等体量、又靠近学校的替代选项，基本只剩邻近有地住宅区的半独立式与排屋；但这些房产总价非常高。”

基于以上原因，这对夫妇在5年前选择了 The Tresor，并打算长期居住。

但随着家庭扩大，学区诉求也发生了变化

到了2025年，家庭成员增至一子一女。随着孩子长大，他们也意识到需要更大的生活空间。于是，在购入约5年半后，便早于预期从 The Tresor 的4卧单位搬出。

Sheng 表示，学校距离是促使他们搬家的原因之一：“最初选择住在 Nanyang Primary School 附近已不再适用，他们决定不送孩子去那里。丈夫是 ACS 校友，这也让儿子更容易入学。”

在筛选房源前，先测算出售 The Tresor 单位可获得的资金

这时，当初在 The Tresor 购置4卧单位时所看重的要素，就显得尤为关键。

在 Duchess 一带，能够直接与之竞争的公寓并不多。尽管豪宅项目 Watten House 于2024年推出成为新选项，但其售价已超过 $3,000 psf。

相较之下，The Tresor 的转售价均价约为 $2,500 psf——对于买家而言，切入价明显更低，同时该永久地契项目还提供了多种适合家庭的大户型。

这也让 Sheng 对于营销该单位信心十足。最初估值约 $4.7 million，但他认为还有小幅上探空间。根据当时最新成交数据，$4.88 million 属于可测试的价格上限区间。

挂牌初期的询盘量显示市场兴趣浓厚。Sheng 在前两周便安排了多组看房，并收到数个潜在买家的报价。

这套 1,873 平方英尺的 The Tresor 单位最终以 $4,753,800 售出，折合约 $2,538 psf。这也说明了选房时预设良好退出策略的重要性：

	买入	卖出
日期	2019年10月	2025年4月
价格	$3,700,000	$4,753,800
价格（psf）	$1,976	$2,538
涨幅百分比	-	+28.5%
名义收益	-	+ $1,053,800

比起卖房，找到理想的替代住房更难

这对夫妇在去年2至3月便积极物色下一处住所。按 The Tresor 4卧单位的预估售价，他们与 Sheng 将下一套房的预算定在约 $5.5 million。

你或许会以为这个预算足以打开大量选择，但他们很快发现，既拥有充裕可用空间、又靠近 SCGS 或 MGS 的可转售公寓并不多。要找到至少 2,000 平方英尺、符合他们预期面积的单位，颇具挑战。

在搜寻过程中，他们也考虑过是否转向有地房产。Sheng 带他们看了位于 Old Holland Road 的簇状别墅项目 Illoura，以及 Balmoral Residences；他们也看了一栋位于 Sian Tuan Avenue 的小型半独立式住宅，以及 Binjai Park 与 Stevens Road 的其他有地房屋。

项目	吸引他们之处	主要考量
Binjai Park 有地住宅	有地居住体验，且靠近 MGS	总价高于 $5.5 million，且可能还需约 $1 million 重建费用
Illoura	有地居住体验，且靠近 MGS	最终认为整体契合度不如 Maplewoods
Stevens Road 有地住宅	更偏好 SCGS 所在位置，往返 CBD 也更便利	以该价格而言，面积偏小
Balmoral Residences	位于偏好的 SCGS 区域内	认真考虑过，但在整体面积与格局效率上不及预期
Sian Tuan Avenue 半独立式住宅	尽管是 Semi-D，但因体量较小而更具性价比，且靠近 MGS	不寻常的分割格局；对有地住宅而言也相对偏小

虽然除 Binjai Park 外，上述有地选项大多在预算之内，但他们对多数房屋并不满意。于是将重心转回 MGS 一带，最终聚焦 Maplewoods。

Maplewoods 顶层公寓为何脱颖而出

这套 Maplewoods 顶层公寓的上市消息，最先是由这对夫妇带给 Sheng 的。靠近 MGS、且提供如此面积单位的项目并不多，另一具有类似特征的项目是 Floridian。

该 Maplewoods 顶层公寓面积达 2,551 平方英尺，更关键在于格局极为高效。我们几年前曾介绍过这座永久地契项目，点此查看我们的实地探访。

一般而言，较早期的顶层公寓之所以拥有较大 Strata 面积，多半依赖超大的阳台、屋顶露台或其他户外空间。但这套 Maplewoods 顶层公寓并无过大的屋顶露台或户外区，几乎全部面积都用于室内实用空间。

尽管 Maplewoods 建于 1997 年，楼龄相对较高，但其为永久地契项目，同时兼具所需的单位面积与靠近 MGS 的区位优势。

此外，Maplewoods 靠近市区线 King Albert Park MRT 站，未来还将与 Cross Island Line 实现换乘，孩子日后也能受惠于便捷的公共交通连通性。

该单位基本满足了他们的所有要求，这对夫妇随即以 $5.45 million（约 $2,136 psf）购入，与其预算几乎完全吻合。

真正复杂之处在于交易时间线 

当时，Maplewoods 的这套顶层公寓仍有租户，租期尚余约6至7个月。

同时，这对夫妇计划对该顶层公寓进行大规模装修，预算约 $500,000。以该单位面积估算，装修期约需6个月。

这意味着，在卖掉 The Tresor 的4卧单位后，家庭需要在约1年内另觅居所。但他们并不倾向先行租房过渡——那样不仅要搬一次，待 Maplewoods 完工后还得再搬一次。

“要避免搬两次家，就不能把买和卖当作两笔彼此独立的交易看待。整个时间线必须从他们实际能入住的时间往回推算。”Sheng 说。

解决方案需同时达成三项安排：

• 为 Maplewoods 的购买争取更长的选择权期
• 为 The Tresor 找到愿意接受1年售后回租的买家
• 错开买卖完成期，以确保 CPF 退款能及时到位

先为 Maplewoods 顶层公寓争取更长的选择权期

客户在发现这套顶层公寓时，其 The Tresor 单位尚未售出，但 Sheng 对其可售性把握十足，决定同步推进收购。

不过，Maplewoods 顶层公寓并未采用常见的14天选择权期（Option To Purchase，OTP），而是通过谈判争取到42天的 OTP 有效期。

(如对 OTP 不熟悉：这意味着客户在42天内锁定了购买 Maplewoods 单位的权利，但当时尚未在法律层面完成交割。)

拿到42天选择权后，Sheng 有更充裕的时间为 The Tresor 的4卧单位寻找合适买家。更具挑战的是，还需进一步与买方协商：允许客户在 The Tresor 再住1年，以便 Maplewoods 顶层公寓完成装修并交接为新家。

这需要谈妥1年“售后回租”，多数潜在买家并不接受

不出意外，大多数买家并不愿意等上一年才入住。为此，卖方提出以每月 $10,000 的租金进行为期1年的回租（即买家相当于允许原屋主续住一年，并收回 $120,000 的租金）。 

即便如此，这一条件仍大幅缩小了买家池。Sheng 说：“成交本身并不难，询盘很多；难点在于找到愿意购买、但也愿意等上一整年才搬入的家庭。几乎所有出价的买家都不接受回租。”

时间安排也必须避开 ABSD（额外买方印花税）

在锁定合适买家后，下一个要解决的问题是 ABSD。因为他们先拿到了 Maplewoods 顶层公寓的 OTP，但当时名下仍持有 The Tresor 的单位。

这意味着，若在处置 The Tresor 之前就行使 Maplewoods 顶层公寓的 OTP，将被视为购买第二套住宅，需为该笔交易缴付高达20%的 ABSD。

(尽管日后或可符合 ABSD 退免条件，但仍须先行缴付。所有印花税须在完成房产购买后两周内缴清，这会显著抬升前期现金垫付压力。)

因此，Sheng 必须精确排布顺序：先由买家行使 The Tresor 的 OTP，隔一天，再由客户行使 Maplewoods 顶层公寓的 OTP。

（注：就印花税而言，关键在于“行使 OTP”的日期，而非最终成交过户日期。）

按此安排，客户在行使 Maplewoods 顶层公寓 OTP 当日名下并无其他房产，因而无需缴付 ABSD。

除 ABSD 外，客户仍需依靠出售 The Tresor 的款项来完成 Maplewoods 顶层公寓的购买

为留出充裕缓冲，双方将完成期（completion period，即行使 OTP 至交割完成之间的周期）做了错峰安排。Sheng 的设定如下：

• The Tresor 的出售设为8周完成期
• Maple Woods 的购买设为12周完成期

两份 OTP 仅相隔1天行使，因此可在两次完成之间拉开约4周的时间差。

首先完成的是 The Tresor 的出售：买方支付余款、客户的未清按揭获清偿，此前从 CPF 提出的本金与累积利息也会退回客户的 CPF 账户。

随后，这笔 CPF 资金即可在约4周后用于完成对 Maplewoods 顶层公寓的购买。

这一安排行之有效，但几乎没有拖延空间。过程难免紧张：任何一方的意外变动（如卖方反悔、租客逾期不搬等），都可能造成重大干扰。所幸并未发生。

最终，这对夫妇在无需过渡租房的情况下顺利完成一次性平稳搬迁，入住 Maplewoods 顶层公寓。

本案关键启示

我们从本案归纳出两点要义。

其一，起步就选对房产至关重要。客户在2019年购入 The Tresor 的4卧单位时，并未计划在5年多后出售。但家庭需求与学区考量会变化。

之所以有保障，在于当初购房时就兼顾了灵活退出。The Tresor 为永久地契，邻近 MRT 与生活配套，且位于 Nanyang Primary School 1公里范围内。Sheng 很清楚这会带来强劲的转售流通性，即便附带1年回租条件，市场接受度仍在可控范围内。

更关键的是，出售所得的款项与利润，为他们升级至 Maplewoods 顶层公寓提供了财务能力。此次比预期更早的换屋，在短短5年半内实现了逾 $1 million 的名义回报。

其二，找对替代住房只是成功的一半；同样关键的是如何“搭结构”、排时间，让家庭顺利完成搬迁。区区几天的时间差，可能就会导致需缴付高额 ABSD，或被迫先搬入临时住所。

这也正是为何选择一位能力全面的经纪至关重要：不仅要会找房与营销，更要能根据具体需求协调并掌控交易时间线。

本文案例基于 Sheng 近期处理的一宗交易。Sheng 为 Stacked 的合作物业顾问与房产经纪。客户曾于2019年通过 Stacked 购屋，此次再次回流寻求协助。本文回顾了房源筛选逻辑、各项取舍，以及两笔交易的结构化安排。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文