新加坡REITs较账面价值折让约20%

在经历了2024、2025年的强劲表现之后，地缘政治波动叠加高企的利率环境，正对亚太房地产投资信托（REIT）市场施压。

Morningstar报告称，今年2月爆发的美伊战争，加剧了市场对全球通胀黏性的担忧，而更趋鹰派的美国联邦储备局亦拖累了该板块表现。

投资研究机构Morningstar Asia的报告显示，亚洲多数成熟REIT市场（包括新加坡）在对未来数月利率进一步上行的担忧下，仍承受压力。

随着10年期国债收益率攀升，新加坡REITs面临压力。一般而言，REITs的表现与新加坡政府债券收益率呈反向关系；当后者上升（如过去两个季度所见），REITs的投资吸引力下降，价格往往走软。

Morningstar追踪的新加坡REIT指数显示，其一篮子REITs的总回报率略低于2.0%，而新加坡10年期国债收益率的回报接近2.4%。

尽管如此，亚洲REIT市场的交易仍然活跃；另据Cushman & Wakefield（C&W）的市场报告，整体并购趋势显示，市场更偏好更大规模、资产组合优化以及更高质量的资产。

截至今年3月31日，亚洲共有289只已运作的REIT，合计市值US$279.4 billion（S$356.95 billion）。自2025年初以来，中国一直是该地区新发REIT的主要动力，共有21只新上市。

尽管美国REIT市场的规模仍是亚洲的五倍，C&W报告指出，亚洲相对较小的体量意味着其长期增长潜力可观。日本、香港和新加坡等成熟市场的REITs持续通过并购强化资产组合；与此同时，印度和中国等新兴市场则在新增基金与细分领域上持续发力。

为何选择REITs

自20世纪60年代REITs问世以来，这类产品逐步成为不少投资者的热门配置。尤其在亚洲，快速城市化与蓬勃发展的房地产市场，推动办公、零售、工业与酒店等各细分领域的资本流入与租金增长。

多数REITs都有明确的投资主题，不少还跨国持有资产。例如，Keppel REIT主要持有新加坡、澳大利亚、韩国与日本的Grade A办公资产；同样地，Parkway Life REIT在新加坡持有医院，在日本持有医疗设施，并在法国持有养老院。

总体而言，这让投资者可以按意向选择房地产细分领域，并通过不同的创收型资产实现多元化。税制规定REITs需将至少90%的应税收入分派给股东。

在新加坡，REITs经常站在资本市场大型并购及资产处置交易的第一线。今年4月，CapitaLand Integrated Commercial Trust（CICT）宣布以S$2.5 billion出售其持有的Asia Square Tower 2股份，并以$3.9 billion收购Paragon购物中心。

过去两年市场稳步增长

整个2025年，香港、新加坡与日本这三大亚洲成熟房地产市场的REIT指数均因当时的低利率环境而上涨。

在上述三地，平均市净率（P/B，即REIT的交易价格相对于其净资产价值〔所有资产估值减去负债〕）在该期间均有所上升。

这也传导至三地的收益率（每单位分派占当前单位价格的比例）。新加坡亦不例外，除一个板块外，其余板块REIT收益率均明显下滑。

酒店板块录得收益率最大跌幅；Morningstar主要将其归因于Acrophyte Hospitality Trust的显著下挫。该REIT的收益率从2024年的高点14.4%降至最新发行时点的3.5%。

这一下降主要受处置组合中的非核心资产引发的运营中断，以及对7家核心酒店翻新所致。

与此同时，办公板块REITs表现亦偏弱，其中KORE US REIT较低的分派拖累了该板块的平均水平。

据C&W称，数据中心是唯一小幅走高的板块，受益于高利用率与强劲续约带动的租金增长。数据显示，数据中心REIT的平均股息率今年3月升至5.8%，高于2024年底的4.9%。

关于股息与收益率的说明

总体来看，在挑选投资标的时，REIT的历史收益率有助于衡量其所主要敞口的房地产板块景气度，但未必是评估基金自身质量的最佳指标。

收益率会随市场价格与预期变化每日波动，并不能清晰反映REIT的真实收入增长；更好的衡量口径是其每单位分派（DPU）。

REIT的DPU会因租金调整、入住率或融资成本变化而波动；若REIT增发新单位，单位数变化也会影响DPU。

一般而言，多数投资者更关注过去五年DPU稳定或增长的REIT。若背后的DPU在收缩，即便收益率看似很高也意义不大。

自2026年初以来的市场变化

在新加坡，市场结构性变化使第三季度表现偏弱，并延续了2026年上半年形成的谨慎情绪。

根据Morningstar追踪的新加坡REIT指数，由于2026年前9个月新加坡10年期国债收益率持续上行，REITs的表现转弱。

该研究机构的S-REIT价格指数在1Q2026跌幅最急，导火索是2月爆发的美伊战争。随后，S-REIT价格在2026年上半年下跌6%，其中办公REITs下跌12.55%，工业REITs同期下跌9.60%。

但这也意味着价格走低一度抬高了新买家的入场收益率。该研究机构预计，S-REITs在2026年第四季度及未来数月可能仍将承压。

总体而言，Morningstar认为目前多数新加坡REITs处于折价交易状态。其研究显示，S-REITs整体较其账面价值约有20%的折让。

据Cushman & Wakefield数据，S-REITs的平均P/B在2024年底为0.74，至2026年3月为0.77。这使新加坡位列同期从0.32升至0.35的香港与从0.81升至0.87的日本之间。

C&W的研究显示，超过80%的S-REITs以低于其净资产价值的价格交易。全市场仅有7只REIT的P/B高于1.00，而3只新上市REIT中有2只溢价交易。

这3只新上市REIT分别为：NTT DC REIT（由日本领先IT企业集团NTT Group支持）；Centurion Accommodation REIT（新加坡首只住宿类REIT）；以及UI Boustead REIT（一只拥有23项物业的工业基金）。

对部分投资者而言，低P/B或许意味着“便宜货”，但也可能意味着市场并不认可该REIT资产组合的账面价值。

不过办公REIT折让最深

Morningstar称，与零售、工业与数据中心等板块相比，办公REITs是新加坡折价幅度最大的板块。

总体而言，新加坡办公市场在今年上半年表现相对平淡。Morningstar指出，这部分归因于第二季度需求走软，许多企业选择缩减规模或搬迁而非扩张。

但该研究机构也指出，优质办公空间的需求增速仍可能快于供给。人工智能（AI）企业在新加坡加速发展，带动对优质办公空间的需求；金融服务业则持续支撑需求与“以优换优”的趋势。

市场数据显示，核心CBD Grade A空置率在2026年第二季度维持在3.3%。相较之下，市区边缘办公空置率同期从6.2%升至7.2%。这主要归因于位于100 Beach Road、重建后的商业大楼Shaw Tower竣工，为Bugis/Beach Road片区带来435,000平方英尺新的Grade A办公空间。

鉴于2027年预计无重大办公项目落成，Morningstar预期在供给受限且科技与金融服务业需求韧性的支撑下，优质办公租金增速将加快。

在其REIT报告中，Morningstar重点看好两只基金：Keppel REIT与CapitaLand Ascendas REIT。

Keppel REIT持有横跨新加坡、澳大利亚、韩国与日本的高质量办公资产组合，其大多数资产位于中央商务区的Grade A办公楼。

该研究机构表示，REIT所管理物业的租户结构属同类最佳之一，名录中包括政府机构与国际银行，并补充称：“我们认为，信托的高质量资产组合应能抵御经济不确定性，为持有人带来良好分派”。

与此同时，CapitaLand Ascendas REIT投资于新加坡、澳大利亚、欧洲与美国用于工业、物流及商务活动的物业。

Morningstar表示：“在我们看来，其对物流、数据中心等新经济板块的敞口，受益于强劲的结构性需求。尽管产业园区板块仍具挑战，我们认为相关疲弱已反映在价格中，该信托目前被低估。”

其同时预期，CapitaLand Ascendas REIT管理人以资本循环与资产优化项目为重点的积极资产组合管理，将在中期为持有人创造价值。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文