当转售房要么太旧要么太贵时，我们如何用不到 $3M 找到一套真正合适的 3 卧室住房

这一周，对他们而言的开局比预期更波折。当初两人买下 Robin Regalia 的 2 卧室＋书房单位时，认为在 Bukit Timah 选择永久产权项目“不会错”。这判断并非没有道理，但也忽略了一些问题。 

Robin Regalia 位于第 10 区，是一个小型永久产权项目，共 10 层、合计 48 个单位。正如我们常指出的那样，这类精品公寓由于户数少，交易量往往很低。这会带来“锚定效应”：若上一宗成交是异常低价的离群值，你的单位定价也可能被其牵制。 

以此为例，过去 12 个月内 Robin Regalia 仅有 2 宗成交：

虽然我们不便透露客户的具体财务细节与回款情况，但从上述即可看出出售的难点：成交样本不足，买家难以据此定价；且这两宗成交的单位面积差异明显，亦难形成有效对比。 

此外，第 10 区的永久产权项目本就价格不菲，高起点也使升值更难。因此，这对夫妇发现价格几乎没有明显涨幅，若此时出售，可能还会低于理想价位。 

与此同时，他们确实急需搬家。当年较年轻时购入 Robin Regalia，如今这套房已不再适用；虽多一间书房，归根结底仍是 2 房。他们觉得，孩子即将年满 6 岁，家庭需要更多空间；等孩子进入青春期后，对隐私的需求也会更强。 

再加上家中有帮佣，整体更显局促；夫妻俩甚至觉得连在家舒适办公的空间都不够。 

因此，他们希望找到真正符合家庭规模的 3 卧室格局。 

他们遂面临三大课题：一是以合理价格卖出 Robin Regalia；二是时间紧迫，孩子将满 6 岁，预计不到 2 年便会就读 Bukit Panjang Primary School；三是按所需面积找到合适的替代住房。 

寻求协助

联系 Stacked 之前，他们已自行接洽多位经纪、看了多套房。收效不彰，感觉不少经纪的指引有限；有时更像是在催促他们尽快下定。

两人还得在全职工作与带娃之余，自行筛选房源、安排看房，流程相当繁重。联系到我们时，反而比最初更迷茫。 

Rachel 说：“一开始我们得先把重心拉回到整体策略：他们究竟想先达成什么目标？只有在此基础上，才谈得上具体要看哪些项目。 

最初他们并不清楚应聚焦在哪些区域。我们所知的是，他们打算为孩子报读 Bukit Panjang Primary；但相较于他们目前在 Bukit Timah 的公寓，位置偏北。”

Robin Regalia 升值较弱的问题也让他们更纠结：若出售，收益并不理想；他们一度也想继续持有，寄望未来表现更好。 

将入学问题与置业分开处理

在梳理关切点时，我们也发现丈夫对再购置一套物业并不完全赞同，部分原因是此前被经纪带看了一些超出其舒适区的单位。 

当时他们所见的转售盘普遍偏旧、总价超过 $3 million，或还需追加装修开支。有些单位甚至大到远超家庭所需，因而总价也水涨船高。 

Rachel 表示，双方父母住处也纳入了考量：

“也曾考虑往东边搬，丈夫的父母住在 Paya Lebar。但主要帮忙接送与照料孩子的是妻子的父母，他们住在 Upper Bukit Timah 与 Hillview 一带；若往东迁，其实并不实际。”

同时，丈夫能接受的西向范围大致以 Bukit Timah 为界。若仅为了接送上学而在 Bukit Panjang 或 Hillview 一带买永久居所，他并不认同。

此时，Rachel 看到了破题方向：

关键在于，把孩子低年级阶段的居住便利，与长期安家的落点分开考虑。不要试图用同一套房子同时满足互相冲突的两类需求。 

因此，Rachel 提出了一项包含出租 Robin Regalia 的新方案 

Rachel 建议的方案如下：

若孩子成功获得 Bukit Panjang Primary 学位（并非百分百确定），夫妻俩可先在学校附近租房居住。与此同时，将 Robin Regalia 的 2 卧室＋书房单位对外出租；来自 Robin Regalia 的租金可部分抵消租住成本。 

这样一来可以：

(1) 让他们更靠近妻子父母，便于接送与照料；

(2) 也能选择更宽敞的租住房，缓解空间紧张； 

(3) 无需在丈夫不偏好的更西部位置贸然购置永久居所；

(4) 避免在目前升值疲弱的情况下卖出 Robin Regalia。 

此安排将持续至孩子年纪更大、更加独立为止（并无绝对年龄限制，由他们自行判断——例如当他们放心让孩子独自乘车通学时）。 

届时再行评估：可以搬回 Robin Regalia（但空间问题会再现）；或若价格已更理想，再考虑出售以置换更合适的住所。 

但 Dunearn House 的出现，提供了更长远的解决方案

租房方案缓解了换屋的迫切性；但空间不足终归需要解决。 

恰逢其时，Dunearn House 正式推出。Rachel 发现这次新盘恰好满足了这家人的关键条件：

首先，地段是可行的折中方案：位于丈夫可接受的 Bukit Timah 区域，同时也方便前往妻子父母所在的 Upper Bukit Timah/Hillview。

Rachel 锁定了一套位于第 8 层、947 sq ft 的 3 卧室＋书房单位：

与此同时，这是他们在 Robin Regalia 的单位：

首先需注意，Dunearn House 为 GFA 协调后项目，所示 947 sq ft 的面积不含空调外机平台与 RC 平台；而 Robin Regalia 标注的 861+ sq ft 则包含这些不可居住的空间，因此账面面积大于实际可用面积。

其次，Robin Regalia 的餐区与主卧等处有弧形设计、房型也不够规整。这类设计曾流行一时，但出于效率考虑，如今已不多见。相比之下，Dunearn House 的卧室更为方正规整；这不仅便于摆放家具（多数家具按方正房间设计），也能减少边角浪费。 

Dunearn House 采用更当代的布局：客餐厅沿着户型一侧展开，另一侧则规整为 3 间卧室与独立书房。

对这家人而言，新增的那间“真正的卧室”是最关键的改进。Robin Regalia 只有 2 间正经卧室，第 3 间其实只是书房。因此，尽管纸面面积增幅看起来不大，但实际使用感受的提升却非常显著。 

更妙的是，夫妻俩还抽到很好的排队号（31），得以及早选到朝向不错的 8 楼单位，定价为 $2.981 million。Rachel 也感叹这相当幸运：

“若我们的序号更靠后，可能只剩下更小的户型可选；而空间正是他们此次换屋的主要原因，那样就不一定适合了。” 

需要说明的是，这对夫妇最终保留了 Robin Regalia，因此我们不做常规的升级成本拆解。简而言之，丈夫有能力以独立房贷购入 Dunearn House，并以个人名义完成购买。由于 Robin Regalia 在妻子名下（夫妻双方各自名下仅 1 套物业），这笔购买不涉及 Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)。 

作为新盘，Dunearn House 也契合了租房策略。 

项目建设期间，他们可在学校附近租房，待新居交付、孩子也更为独立后再迁入自家新房。

这让丈夫重新思考购买的意义：Bukit Timah 已是他愿意接受的最西界限，而 Dunearn House 正好落在可接受区间内。 

因此，夫妻俩可在 Dunearn House 建设期内于学校附近租住，待项目交付后再搬入 Dunearn House。Robin Regalia 则可选择对外出租；将来若合适，也可再搬回自住，或在价格理想时出售以换置更适合的住宅。 

要点总结

就学需求是阶段性的，并不一定要以永久购置来满足。小学 6 年，并不意味着一定要为此“硬买”一套房。若你对当前住处满意，或一时找不到合适的长期居所，与其为了迁就而做过多妥协，有时租住是更务实的选择。 

合适的格局比“卧室数量”本身更重要。这家人原本已拥有 2 房＋书房，但格局并不合用。如今选择的 3 房＋书房，需要在生活与工作动线方面带来实质改善。比较房屋时，不能只看纸面面积。 

永久产权并不自动等于强势升值。尽管拥有不错的产权与地址，Robin Regalia 的表现仍令屋主失望。这次他们比多数人幸运——并非“必须”卖了旧房才能承担新居。但也有屋主过度依赖永久产权与体面地址，最终结果并不理想。 

单一名义持有带来灵活性，但融资上有取舍。现有的产权安排让他们可以考虑以丈夫名义再购一套。但新贷款需由其个人收入与负债来支撑；这部分应交由个人理财专家评估。

租住也可以是长期住房策略的一环。在本案中，租住将近期的就学需求与未来入住 Dunearn House 衔接起来，同时为他们争取时间，决定 Robin Regalia 的去留。与某些刻板印象相反，租房并不一定是“把钱打水漂”。

本案例基于 Stacked 合伙置业顾问兼地产经纪 Rachel Xu (R006569F) 的一次近期咨询。本文梳理了当中的关键抉择、取舍与市场考量，期望为买卖双方提供有价值的参考。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。