Tai Seng永久地契工业大厦集体出售，成交价1.218亿元

位于 Tai Seng–MacPherson 一带的一座永久地契工业大厦，刚通过 Knight Frank Singapore 促成的集体出售，以 $121.8 million 成交。

截至10月23日截标的公开招标共吸引逾十份标书，最终成交价较$105 million的指导价高出16%。Knight Frank于11月5日公布成交结果，但未披露买方。

值得注意的是，按这栋七层建筑现有114,969 sq ft的总楼面面积（GFA）计算，集体出售折合单价约$1,059 psf，高于指导价对应的$913 psf。按土地计价口径，这是自2021年以来该区大型工业地块的$psf新高。

位于153 Kampong Ampat的该工业物业，又称 Junjie Industrial Building，坐落于第13邮区一块约43,354 sq ft的永久地契用地上，为多用户工业大厦。地块位于 Kampong Ampat 与 Upper Aljunied Link 的街角，距离 Circle Line 的 Tai Seng MRT 站约700米。

依据2025年总体规划，地段分区为 Business 1（B1），法定容积率为2.5。该分区允许较为清洁、轻型的工业用途。

市区重建局规定，每个 B1 单元的楼面面积至少有60%须用于工业用途，例如轻型制造、食品包装、印刷、电子商务或媒体相关作业；其余40%可作配套用途，如办公室、陈列室、会议室、食堂或工人宿舍。

为何永久地契的 B1 空间如此抢手？

据 JTC 最新季度统计，3Q2026 B1 多用户工厂价格环比上涨40%。这一涨幅将该类工业物业价格推至至少自2010年以来的最高水平。

同一统计亦显示，3Q2026 B2 工业板块价格环比上涨25%，但仍低于2012年峰值。

“随着工业空间需求演变，兼具规模与重建灵活性的优质永久地契地块愈发受青睐，尤其在此类机会稀缺的当下。”Knight Frank 资本市场署理主管 Melvin Chay 表示。

关键在于永久地契工业用地的稀缺性。新加坡大部分工业地为短年限地契，多数约30年。以2012年6月为例，政府将通过卖地计划推出的工业用地最长期限从60年下调至30年。

本次集体出售溢价主要来自永久地契

转售备忘录以土地面积口径记录整栋交易，因此下表按土地$psf进行对比。

Tai Seng–MacPherson 一带，近年容积率 2.5 的 B1 整栋交易

物业	成交时间	地契	土地面积 (sq ft)	价格	土地 $PSF
153 Kampong Ampat	2026年11月	永久地契	43,354	$121.8M	$2,809
Macpherson Industrial Complex	2025年5月	永久地契	49,410	$103.9M	$2,103
Science Arts Building	2024年5月	永久地契	15,882	$29.33M	$1,847
Cheng Meng Building	2023年9月	永久地契	24,699	$39.99M	$1,619
KA Place	2023年4月	99年，自1959年起	41,082	$35.38M	$861

与153 Kampong Ampat集体出售最具可比性的，是位于 Lorong Bakar Batu 的 Macpherson Industrial Complex。该物业为体量略大的永久地契地块，2025年5月成交时同样较指导价溢价17%。该项目由 ETC 发起的首次集体出售招标即吸引12份标书。

其他较小地块同样取得高价，例如 15 Harvey Road 面积7,698 sq ft的地块于2025年4月集体出售，地价达$3,637 psf（总价$27.99 million）。

为凸显永久地契所带来的溢价，可对照 KA Place 的集体出售。该项目地块体量与分区与此相近，但其99年租赁地契始于1959年，至2023年4月以$35.38 million成交时仅余35年。

尽管近年 B1 工业大楼均价呈上行趋势，153 Kampong Ampat 的强势溢价并非仅由整体市场表现驱动，更大程度上源自其永久地契属性。

在 Strata 市场上也可观察到类似趋势：JTC 的分项指数显示，买家在估值中高度看重地契年限。自2Q2021以来，尚余60年以上的多用户工厂单位价格上涨40%；而尚余30年及以下者仅涨6%，且仍低于2015年峰值。

集体出售受益业主的回报远高于二手市场价格

交易记录显示，153 Kampong Ampat 的单元鲜有易手，自1996年以来转售备忘录仅记录到10宗交易。

其中，一套位于四楼、面积2,691 sq ft的单元，2009年12月以$690,000（$256 psf）成交，随后于2022年6月以$1.8 million（$669 psf）再度转售。最近的一宗转售为一套3,100 sq ft单元，2023年3月以$2.17 million（$700 psf）成交。

按本次集体出售$1,059 psf（即$121.8 million）的定价推算，同一套3,100 sq ft单元在扣除费用前，理论分配金额至少约$3.28 million，较其2023年成交价高出51%。JTC 的 B1 指数在1Q2023至3Q2026期间上涨约24%，据此推算，该单元当前约为$865 psf，而本次集体出售对应单价仍高出约22%。

此价位留给 Strata 开发商的空间不大

Knight Frank 称，投标者主要有三类：拟进行 Strata 重建的工业开发商、希望自用一栋规模可观的永久地契大楼的自用型业主，以及评估将该址改作工人宿舍的投资者。

市区重建局已表示，原则上可支持该址作为辅助性的工人宿舍用途，但须提交并获得相关规划审批。

在这三类买家中，Strata 开发商在该价位下最难实现盈利。

原因之一是，现有建筑规模已超出现行容积率所允许的上限。若重建，新建筑最多只能兴建108,385 sq ft楼面面积，较目前减少约6,600 sq ft（6%）。

若新楼最终受限于较小的规模，则以买方可兴建的面积计，实际土地单价约为$1,124 psf，而非报道中的$1,059 psf。目前尚不清楚重建后是否允许保留超额楼面。

需要指出，$1,124 psf 仅为地价，尚未计入任何未来建造成本；而这一水平已高于本区今年53宗永久地契 Strata 二手交易的中位数$973 psf。53宗交易中仅有9宗达到或超过该价位，且均为2,000 sq ft以下的小面积单位，最高为 HH @ Kallang 的$1,371 psf。

交易数据显示，面积介于2,000 sq ft至3,200 sq ft（与153 Kampong Ampat 单元面积区间相近）的工业单位，中位数$psf约为$760 psf，成交价无一高于$1,011 psf。这意味着开发商很可能需要切割成更小的单位，方才有望以高于地价的水平出售。

同街最新推出的新 Strata 项目 One KA @ MacPherson 于2022年开售时，中位数价位为$796 psf，但其地契年限仅41年。

对于其他老龄永久地契工业楼的业主而言，18个月内两宗永久地契 B1 招标均以较指导价高出16%至17%成交，为下一届集体出售委员会提供了更有力的先例以争取业主支持。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文