新加坡正设法让乌节路重焕生机——却忘了它当初为何奏效

作为年纪稍长的新加坡人，我听到要把乌节打造成“生活—工作—娱乐”一体化区域时，第一反应是：你在开玩笑吗？

这话听着有点刺耳，因为我记得乌节路曾经就是新加坡一个充满活力的生活—工作—娱乐一体化区域。当年，各种独特次文化沿着这条零售长廊生根发芽，乌节的气质更像今天的 Bugis / Midtown。

能吸引老少的乌节路场景？有。人们把它当成与朋友真正消磨时光、表达自我的去处？有。它既关乎购物，同样也关乎社交活动？当然。但据我所记，我们后来却费尽心思把这一切抹去。

想想已被拆除的 Ming Arcade。如今多数人若还记得它，可能只把它当成一幢有 KTV 的老旧大楼，或与廉价啤酒桶和鸡翅相连。但在 1980 年代，Ming Arcade 里的 Rainbow Lounge 对新加坡早期音乐场景意义重大。本地乐队如 The Quests 和 Tokyo Square 都曾在此演出，并非因 URA 把这一区划为艺术街区，而是当时的土壤适合此类场所生根。

Ming Arcade 自然也没因此被褒扬。它名声嘈杂、喧闹，被指吸引“不守规矩”的人群（因为很多男士留长发。我不是开玩笑，去问问你的父母或祖父母）。Ming Arcade 也常成警方与相关部门的执法对象。

差不多同一时期，乌节路也出现了另一股现象： Centrepoint Kids。

当年，数以百计的青少年聚在 Centrepoint、Far East Plaza 和 Daimaru 一带。他们来这儿与朋友相聚、逛唱片行、看霹雳舞表演，只是单纯地待在一起。

和 Ming Arcade 一样，他们并未被接纳。我记得不少新闻报道（如今你大概得上 搜索 NLB 档案 才找得到）把他们描绘成社会麻烦。店家抱怨他们吓跑顾客，保安也常把他们驱离。

虽名为 Centrepoint Kids，他们并不局限于 Centrepoint。这些年轻人其实构成了乌节一带逐渐成形的次文化，而这一切却被积极压制。颇为讽刺的是，几十年后他们消失了，我们反而看到像 *Scape 这样的尝试，试图把年轻人再度吸回这条购物街。

那也是乌节圣诞灯饰开始成为盛事的时期。虽然如今仍有，但当年几乎成了每年的朝圣之旅。情侣来这儿约会，朋友相约感受氛围，家庭则会把整条街走上一遍。 

重点并非怀旧。曾经确实有一段时间，人们去乌节不是为了买东西，而是为了相聚社交。如今，在把它“消毒”成近乎纯商业区之后，我们又开始以自上而下的方式企图把这份氛围找回来。

许多提案似乎都把焦点放在 翻新老旧商场。 

重建老化物业、引入更多综合用途开发、改善公共空间，都是合理之举。我也认同，如今多数老商场都该焕新，从“买东西”的地方转型为更注重“体验”的场所。只是其中我总觉得，我们忽略了最显而易见的一点。

乌节路曾经具备许多我们如今正试图“再造”的特质。或许该回头去辨识，它在变得更为冷峻（但外观看更利落）的零售区之前，究竟拥有什么。 

我们并不是要复刻 1980 年代的乌节路；但若弄清当年让它“活起来”的文化与经济条件，重振时就会更有底气。

首先，乌节路过去的零售更为多元。

以最终于 2024 年 12 月被拆除的 Tanglin Shopping Centre 为例，它曾容纳古董商、专业零售、小型家族餐馆等多元组合——其历史中的某些阶段甚至没有单一主力租户。

这类多样性能吸引各式人群，但如今要维系已不容易。乌节路上的大多数主要商场如今由 REITs 与大型开发商持有或管理。此举并非原罪：他们让商场管理更专业。

问题在于，同样的主体也可能带来令人窒息的标准化。若每家商场都套用国际大牌与熟悉连锁的同一公式，乌节路就会一直像一条外观光鲜、主要面向游客的橱窗长廊。

在一定程度上，我们已意识到这一点，例如通过快闪店让预算较小的新玩家也能在购物带上露出。乌节也仍有现存的 strata 商场（Lucky Plaza、Far East Plaza、Far East Shopping Centre 和 Orchard Plaza）以及 *Scape 这样的空间。问题在于，我们是否愿意接受某些商业上的“低效率”，让小型或小众生意在这里萌芽并茁壮。

或许甚至可以为部分 strata-titled 商场提供支持或激励，让它们焕新，并扶持其承载的小众业态（显然不是那些灰色按摩店，而是家族经营的小餐馆、古董店和小众兴趣店）。

若这些 strata 商场被拆，昂贵的新式现代商场很难再吸引到同类型的小商户。

其次，乌节需要更多能让人久留的业态

不如先把长椅放回来，尤其是在商场里？如果我们希望人们留下来——尤其是退休人士和青少年——也不能指望他们每次想坐下聊天都去买一杯 $7.60 的拿铁吧。 

撇开这些，乌节路最大的挑战，正是如何让人愿意停留更久。 

讽刺的是，*Scape 其实已经在实践我们想在乌节路推广的许多理念。管理方有意提供免费座位和聚会空间，鼓励青年自发社群，甚至要求保安采取更柔性的方式。然而从那篇文章可见，这仍然很难，部分原因正是上文所说的零售与餐饮搭配所致。 

此外，电影院式微也让事情更难。电影曾是朋友们在观影前后长时间相聚的理由。如今，艺术工作室、密室逃脱、烹饪课堂、桌游咖啡馆、现场音乐空间等，或许都需要有意识地给予扶持。

这将是个漫长而缓慢的过程，很大程度取决于各行业参与者的合作与投入。更难的是，如今乌节路地价极高。这不同于如切或中峇鲁，当年因地段或物业被低估，才让独立商家、艺术家和咖啡馆得以重塑社区。 

但若最终做到了，也许我们会记得，当初将其一脚踩灭是个错误，今后不再重蹈覆辙。

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每周成交盘点（7 月 13 日—19 日）

新盘成交价最高前 5（按项目）

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
SKYWATERS RESIDENCES	$17,343,000	2949	$5,880	99 yrs
THE CONTINUUM	$5,351,000	1905	$2,809	FH
ONE MARINA GARDENS	$5,321,200	1647	$3,231	99 yrs (2023)
PROMENADE PEAK	$5,068,200	1421	$3,567	99 yrs (2024)
UNION SQUARE RESIDENCES	$4,473,000	1518	$2,947	99 yrs (2024)

新盘成交价最低前 5（按项目）

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
NARRA RESIDENCES	$1,296,000	560	$2,315	99 yrs (2025)
LENTOR GARDENS RESIDENCES	$1,412,300	689	$2,050	99 yrs
COASTAL CABANA	$1,650,000	915	$1,803	99 yrs (2024)
THE SEN	$1,654,000	678	$2,439	99 yrs (2025)
VELA BAY	$1,675,000	592	$2,829	99 yrs (2025)

转售成交价最高前 5

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
THE NASSIM	$14,000,000	3122	$4,485	FH
HILLTOPS	$11,450,000	3208	$3,570	FH
THE CLAYMORE	$8,220,000	2680	$3,067	FH
THE ARCADIA	$5,256,000	3821	$1,375	99 yrs (1979)
CONCOURSE SKYLINE	$4,780,000	2282	$2,095	99 yrs (2008)

转售成交价最低前 5

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
TROPIKA EAST	$742,000	441	$1,681	FH
VETRO	$775,000	829	$935	999 yrs (1882)
MANDALE HEIGHTS	$780,000	570	$1,367	FH
8 BASSEIN	$835,000	452	$1,847	FH
THE FLORENCE RESIDENCES	$868,001	527	$1,646	99 yrs (2018)

盈利最多前 5

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	盈亏	持有期
THE NASSIM	$14,000,000	3122	$4,485	$4,200,000	10 年
THE CLAYMORE	$8,220,000	2680	$3,067	$4,020,000	20 年
DORMER PARK	$3,550,000	1668	$2,128	$1,925,000	19 年
THE BLOSSOMVALE	$3,150,000	1356	$2,323	$1,781,000	30 年
OASIS GARDEN	$2,655,000	1475	$1,800	$1,536,000	17 年

亏损最大前 5

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	盈亏	持有期
THE M	$1,028,000	441	$2,329	-$131,400	6 年
8 BASSEIN	$835,000	452	$1,847	-$51,000	14 年
FOURTH AVENUE RESIDENCES	$1,530,000	624	$2,451	-$42,000	7 年
THE MONTANA	$1,230,000	614	$2,005	-$36,110	12 年
AFFINITY AT SERANGOON	$904,000	538	$1,680	-$19,888	2 年

投资回报率最高前 5（ROI%）

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
THE CLEARWATER	$2,050,000	1389	$1,476	224%	27 年
SEASONS VIEW	$1,725,000	1141	$1,512	208%	20 年
COTE D'AZUR	$2,200,000	1421	$1,548	202%	24 年
THE TROPICA	$1,573,888	1227	$1,283	197%	20 年
HAZEL PARK CONDOMINIUM	$2,350,000	1324	$1,775	153%	17 年

投资回报率最低前 5（ROI%）

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
THE M	$1,028,000	441	$2,329	-11%	6 年
8 BASSEIN	$835,000	452	$1,847	-6%	14 年
THE MONTANA	$1,230,000	614	$2,005	-3%	12 年
FOURTH AVENUE RESIDENCES	$1,530,000	624	$2,451	-3%	7 年
AFFINITY AT SERANGOON	$904,000	538	$1,680	-2%	2 年

交易分布

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文