新加坡买房贷款缩减，高额首付未必更安全

据最新媒体报道，新加坡买房者正倾向于更小的贷款，这是否就意味着更安全？

上述报道引述了OCBC的说法，指出新加坡人在支付房产首付时动用更多现金与CPF。尽管私人住宅价格自新冠疫情后持续攀升；同时也提到，多数买家到38岁时，已在CPF中累积了足够资金，从而可以少借一些。

先简单说明：购房最高贷款额为价格或估值的75%，以两者较高者为准。这意味着最低首付为25%。其中首5%须以现金支付，余下20%可由现金与CPF任意搭配（也可全用CPF）。因此，现金与CPF动用比例更高，往往意味着买家未把贷款借至上限。

在不少情况下，这并非买家更保守，而是受偿债比率限制，例如总偿债比率（TDSR）；若为HDB房产，则另受按揭偿债比率（MSR）约束。

以TDSR为例，其将每月贷款偿还额（连同其他负债）上限定为借款人合并收入的55%。若超出上限，往往需提高首付以压低月供。MSR则更为严格，为30%（但不计住房贷款以外的其他债务）。

不论缘由何在，更高的首付款确实能降低每月还款，也意味着利率风险敞口更小*，在某些情况下还可缩短贷款年期。

*这对采用银行贷款者尤为相关，因为银行贷款的利率浮动频率远高于HDB贷款。对于购买Executive Condominiums（EC）的买家也同样重要，因为EC无法使用HDB贷款。

这是否意味着买房者处境更安全？

我不敢轻易下此结论。

关键在于更高首付的钱从哪里来。常见来源是所谓的“父母银行”——若来自真正的闲置财富，如信托或家族办公室，自无不可。

但据我所知，关于此类父母资助，并无足够研究或数据可判断出资父母是否具备相应财力。若父母因此牺牲自身退休保障，我们所见的更高现金投入未必是好事——尤其在新加坡迈向超级老龄社会之际。

更需警惕的是，有父母卖掉自住房帮助子女购买更大的房产，并假定日后多代同堂。此举几乎没有回头路——一旦与公婆/岳父母难以相处，或因是否出售起争执，关系很快就会恶化。

巧的是，我上周正好遇到一例：一位父亲为孩子的公寓支付了部分首付，并承担头几年的按揭；如今孩子欲移居海外，要求出售该单位，而父亲主张继续持有，事态几乎演变成民事诉讼。

这还不是最糟的结局。要知道，有些父母可能已无力再购一处住所，最终让意见不合的家人被迫继续同住。

更高首付是否明智，仍待商榷

不展开个人理财层面的讨论——这并非我们的报道范围——我敢说，大多数财务顾问会对在一套如$2 million公寓上支付超过25%的首付持保留态度。个案各异；但多数人会认为这并不理想，尤其考虑到新加坡的低利率环境。即便近期利率上调，私人房贷利率多在2%或以下——这甚至低于HDB贷款的2.6%。

因此，对一套$2 million公寓支付40%首付的买家，相较仅付最低25%者，等于多投入$300,000。虽可降低贷款额与月供，但也意味着在应急、职业间歇、医疗支出、子女与年迈父母等方面可动用的资金减少了$300,000。

即便动用的是CPF（常有人说“反正那笔钱也拿不出来”），也别忘了，普通账户（OA）的多余资金可转入你的特别账户（SA）——可获得不低于4%的利率，往往高于多数房贷利率。

简言之，除了把钱锁在房产里，你还有其他安排可选；不应想当然地把机会减少——更糟是应急储蓄下降——视为更安全的财务状态。

归根结底，小额贷款账面好看，未必更安全

在我看来，更能体现财务安全性的，是对收入冗余度的评估，尤其针对单薪或双薪自住业主。理想情况下——当然并非人人可及——应将按揭结构成在危机时可由单一家庭经济支柱独力承担。

这在我成长的年代更为常见，如今我却越来越常遇到新加坡人，难以想象既要独自扛起整笔房贷，又要养育子女并资助父母。双薪家庭已成常态。

对无法达到上述状态的人，不妨记得市场上有按揭保险*。其提供的保障往往比单纯降低贷款额或月供更为充分。

*按揭保险类似于HDB的Home Protection Scheme——理赔时支付未清按揭。但对私宅并非强制，因此你在购买公寓时，可能无人特地提醒你。

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