Bayshore与Caldecott BTO对比：一侧临东海岸公园，一侧接地铁换乘枢纽

2026年最后一季将迎来本年度最后一次BTO销售。这将是今年规模最大的一轮，7个项目合计推出7,970套单位。

原定于10月进行的11月BTO销售，因一系列针对准BTO买家（包括年轻家庭与单身人士）的政策调整而顺延约一个月。

延后一月叠加利好政策，已令部分分析师预期本轮申请人数将走高。

8月，政府将家庭申购BTO组屋的月收入顶限上调至$16,000，单身者的收入顶限上调至$8,000。收入顶限上调可能促使部分申请者转向面积更大或定价更高的BTO，例如Prime与Plus项目。

有市场分析指出，中等收入家庭与略高收入的丁克夫妇（DINKs）将是此次政策变化的主要受益者。

此外，三处颇具吸引力的BTO选址也引发市场期待，其中最受瞩目的是Bayshore的两幅用地与Caldecott的一个项目。

项目	预计单位数	户型
Bedok (Bayshore Project 1)	860	2-room Flexi, 4-room
Bedok (Bayshore Project 2)	1,640	2-room Flexi, 3-room, 4-room
Toa Payoh (Caldecott)	1,430	Community Care Apartments, 2-room Flexi, 4-room

把新兴的Bayshore片区与贴近成熟Toa Payoh West社区的Caldecott正面比一比

综合来看，两处Bayshore项目位于靠近东海岸公园、仍在开发中的片区；而Caldecott因居中的区位与便捷的公共交通，更适合注重通达性的购屋者。

从更宏观的Bayshore片区规划看，这一全新的滨水社区预计可容纳至少10,000套公私住宅。

其中包括今年4月开售的515套Vela Bay，以及未来将与汤申—东海岸线（TEL）的Bedok South MRT站直接衔接的一体化项目。

Vela Bay于首个销售周末售出72%的单位，创下平均$2,886 psf的基准价格。同时，由Frasers Property牵头、联合Sunway MCL、Sekisui House与Lum Chang Holdings组成的财团，以$2.128 billion、折合$1,323 psf ppr的最高价夺得Bayshore Drive GLS地块，创下新加坡CBD以外GLS地块的最高总价纪录。

Bayshore的开发正稳步推进，区位亮点在于紧邻TEL的Bayshore MRT站，以及即将登场的配备交通枢纽的一体化项目。

未来还将引入中央公园、学校、步行与骑行网络，以及巴士优先走廊等配套。当下最大优势则是毗邻东海岸公园。

此外，两项BTO项目亦已推出：710套的Bayshore Palms与734套的Bayshore Vista，均纳入2024年10月的BTO销售。

另一方面，Caldecott将迎来首个BTO项目，这标志着Toa Payoh West新区开发迈出重要一步，也是Toa Payoh数十年来的首次扩展。

这项即将推出的Caldecott BTO将与邻里配套整合，包括食阁、超市、幼托中心与商店，并将面向一座1.1 ha的新邻里公园。

项目紧邻可衔接CCL与TEL的Caldecott MRT换乘站，具备优越的公共交通与主干道通达性。由于贴近Toa Payoh，居民也可共享当地的熟食中心、商店、医疗与社区设施。

Caldecott BTO由约1,430套单位组成，共5栋，其中包括590套2-room Flexi与580套4房式单位，以及约230套公共租赁单位。同时，这也是Toa Payoh首个纳入260套Community Care Apartments（CCAs）的项目，面向55岁及以上长者。

因素	Bayshore Walk	Bayshore Drive	Toa Payoh West
预计供应量	860套	1,640套	约1,430套
拟推户型	2-room Flexi, 4-room	2-room Flexi, 3-room, 4-room	2-room Flexi, 4-room, Community Care Apartments
最近MRT站	Bayshore MRT (TEL)		Caldecott MRT (CCL and TEL interchange)
预计步行时间	约1至5分钟		约2至5分钟
城镇成熟度	位于成熟Bedok大区内、仍在发展的新片区		成熟Toa Payoh社区内的新住宅片区
生活方式	滨水生活、东海岸公园、骑行与户外休闲 定位相近，且社区规模更大		配套成熟、中心通达、临近学校与医疗
预计项目分类	预期为Plus，未确认 预期为Plus，未确认		预期为Prime，未确认
周边学校	Temasek Primary and Secondary Schools.		Marymount Convent、CHIJ Primary (Toa Payoh)、Kheng Cheng 及Toa Payoh其他学校
未来发展	新增公园、学校、公共交通优先走廊与综合交通/零售枢纽 新SAFRA会所		邻里公园、综合开发，以及更大范围的Toa Payoh West/Mount Pleasant住宅

在等待11月BTO项目正式发布之际，两个Bayshore项目或被归入Plus类别，而Caldecott或被归入Prime类别。

若如此，则将适用10年最短自住期（MOP），并在转售时回收补贴；具体金额将于Plus或Prime项目推出销售时公布。

从以往BTO申请倍率看竞争度  

Bedok

参考上一次同片区Bedok的BTO——734套的Bayshore Vista与710套的Bayshore Palms——2房式单位出现明显超额认购：476套单位共收到3,158份申请。其中，单身者申请倍率最高，达18.3；其后为乐龄人士（3.4），再次为二次申请家庭（0.9）。

3房式单位共80套，收到335份申请；其中二次申请家庭倍率为53.0，对比首次申请家庭的1.6。

4房式同样供不应求：1,236套单位共收到4,798份申请，主要来自二次申请家庭（倍率29.7），其次为首次申请家庭（2.5）。

单身者可在所有Standard、Plus与Prime项目中申请新推的2-room Flexi单位。最新变动将单身者的收入顶限由$7,000提高至$8,000。符合条件的单身者如申请与父母同住或住在附近，也可在Family Care Scheme下享有优先配额。

推出时，2房式 Flexi单位（不含津贴）起价为$190,000，3房式单位起价为$369,000。

Toa Payoh West

在Caldecott／Toa Payoh West一带，近年Toa Payoh项目的申请倍率显示，4房式的需求显著高于2房式 Flexi。这也符合预期：主要买家群将是寻求位处中心、配套成熟且靠近学校的新居的家庭。

即将推出的Caldecott项目邻近多所学校，如Marymount Convent、CHIJ Toa Payoh Primary与Secondary Schools，以及Raffles Girls' School (Secondary)。

最近的BTO项目Toa Payoh Ascent——一项在2025年7月BTO推出、共741套的Prime项目——共有3,973份申请竞争其468套4房式单位。

同时，同为Prime项目的Mount Pleasant Crest在2025年10月BTO推出的1,348套中，接获3,208份申请，涉及709套单位。

总体而言，这两项目的4房式申请主要来自二次申请家庭。

2房式的申请走势与Bedok项目相近：主要来自首次申请的单身者，其次为乐龄人士，再次为家庭。

鉴于即将推出的Caldecott BTO包含CCAs，2房式对单身者的竞争或将稍缓。近期政策亦把资格年龄下调至55岁，并把符合CCA资格居民的强制性Basic Service Package（BSP）费用下调18至75%，同时提供新的补贴，这些都可能影响项目的认购率。

同类城镇转售价格对比 

即便不列举具体个案，Toa Payoh的转售价整体高于Bedok South／Bayshore的可比单位，主要归因于Toa Payoh的中心位置，以及屋龄较高的转售组屋集中度更高。

从成交数据看，过去十年的价格走势也反映了这一点：2房式涨幅温和，而4房式转售的平均价格则逐步逼近$1 million关口。

Toa Payoh 10年转售价均价

年份	2房式	4房式
2015	$244,640	$522,969
2016	$234,786	$551,592
2017	$216,478	$577,357
2018	$203,400	$586,494
2019	$196,310	$556,900
2020	$196,121	$554,877
2021	$233,978	$603,805
2022	$261,022	$702,864
2023	$268,373	$737,096
2024	$279,333	$821,044
2025	$299,600	$912,963

以Lorong 2 Toa Payoh的最近可比为基准，2房式转售均价：$285,400。

以Lorong 1与1A的最近可比为基准，4房式转售均价：$1.029 million至$1.118 million。

Bedok 10年转售价均价

年份	2房式	3房式	4房式
2015	$242,816	$312,358	$431,074
2016	$237,850	$308,707	$431,132
2017	$235,556	$306,876	$443,213
2018	$221,952	$296,320	$432,484
2019	$209,753	$283,984	$426,143
2020	$215,250	$289,222	$444,349
2021	$254,631	$328,491	$488,178
2022	$272,350	$358,524	$508,718
2023	$306,200	$380,469	$572,050
2024	$308,600	$404,639	$595,730
2025	$332,720	$449,264	$653,687

以Bedok South Ave 3与Bedok South Rd的最近可比为基准，3房式转售均价：$385,000至$409,800。

以Bedok South Ave 3与Bedok South Rd的最近可比为基准，4房式转售均价：$604,000至$828,135。

总结

Bayshore与Caldecott即将推出的BTO项目势必吸引大量关注，买家需在中长期自住需求与所在地段的未来发展规划之间权衡。

作为新加坡最早发展的社区之一，Toa Payoh见证了本地公共住房的演进：从60年代建成的首个卫星镇，到率先受益于旨在活化老旧HDB城镇的Estate Renewal Strategy。

至于Bayshore，可预见该片区将转型为更少依赖汽车的活力社区；全新的Bayshore SAFRA会所也将与Bedok South MRT站直接连通，进一步丰富该区的休闲生活。

无论是为小一注册争取优势的家庭，还是为退休生活作规划的买家，这些考量都将成为决定理想之选的重要依据。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文