新加坡下调乐龄友好型公共住房申请年龄——有望释放更多大户型 HDB 组屋

新加坡正面临老龄化，这已不是什么头条新闻。

今年早些时候，卫生部长 Ong Ye Kung 正式将我国称为“super-aged Singapore”。这反映出一个人口现实：本地65岁及以上人口占比已超过21%。

这并不意外。近十年来，有关生育率下滑的忧虑不绝于耳；而这一人口结构的现实，正重塑我们的住房格局。

本周，政府宣布 Community Care Apartments（CCAs）的申请资格年龄从65岁下调至55岁。

这类公共住房于2021年在 Bukit Batok 启动先导项目。它是为乐龄人士量身定制的改良型公共住房，让他们能在家中独立、安享晚年。

与传统 HDB 组屋不同，CCA 还配有需由住户订购的基础服务配套（Basic Service Package，BSP），包括24小时紧急响应与定期身心关怀等；不同服务内容对应不同的订阅费用。

单位也采用适老化设计，如轮椅可通行的浴厕与扶手，并选址在靠近社区乐龄活动中心与诊所的地段。

除把资格年龄降至55岁外，订阅服务的缴费比重最高可下调18个百分点，至75%。

Realion（OrangeTee & ETC）集团研究与策略负责人 Christine Sun 指出，按以往65岁的门槛，再加上平均3至5年的建造期，一些买家约70岁才搬入新居，过程可能过于吃力。

她补充，年长者也需要时间适应新环境；若在更年轻、行动更便利的阶段（如60岁）作出搬迁，适应通常会更容易。

市场对 CCA 的反应仍在形成中

这些 CCA 受欢迎吗？从申请倍率来看，热度似乎有所回落。

先导项目 Harmony Village @ Bukit Batok 申请火爆，706名申请者抢169个单位，申请倍率达4.2。去年 Fernvale Plains 的最新推盘则相对温和，共收到152份申请、提供207个单位，倍率为0.7。

我不认为这意味着吸引力已减退——现在下结论为时尚早——更可能是这项计划仍在摸索定位。因此，我预计政府还会继续微调，例如此次下调申请年龄与降低月费，短期内应会延续。

可以肯定的是，随着将在2026年10月的 Build-To-Order（BTO）销售中于 Toa Payoh 再推出240套 CCA 单位，这类公共住房将长期存在。从长远看，政府或将其视为更主流的退休居住选项。新一批 CCA 单位将位于一处紧邻 Caldecott MRT 站（Circle 和 Thomson-East Coast Line）的 BTO 项目内。

不止是年龄门槛，下调背后也折射出家庭结构的转变。

传统上，我国的家庭结构往往是子女长期与父母同住，有时即便结婚后亦然。我在1980年代成长，那时多代同堂极为普遍，在我所处的社群几乎是常态。

当年长父母需要帮忙时，家里通常就有成年的子女，甚至成年孙辈同住。有人陪同就医是常事，甚至你进了浴室，可能连冲马桶都少不了至少两个人知道你在里面。

隐私匮乏确实让人烦恼——但至少长者遇到紧急情况时，总有人在身边。

不过，这样的家庭结构正逐步淡出。2022年的这篇BBC 报道就点出了许多人早已注意到的现象：愈来愈多年轻的新加坡人选择搬出去住，必要时也会租房。并非因为家庭矛盾，而只是更需要个人空间。

此次针对未来 CCA 单位的调整，正是对这一趋势的回应。随着更多长者独居，公共住房配套的支持网络必须部分接过过去由家庭承担的功能。因此才会有紧急响应系统、定期身心关怀，以及便捷衔接乐龄活动中心等安排。

值得注意的是，今年早些时候，MOH 报告称，65岁及以上新加坡人的独居家庭数量在过去十年里增加逾一倍；同时还援引 Duke-NUS 的本地研究指出，独居长者出现抑郁症状的可能性是不独居者的两倍。因此，这同样是在对抗社会孤立——而既然子女更早搬离家中，将资格年龄下调至55岁也就顺理成章。 

这也有望缓解“空巢”状况，并惠及更广泛的住房市场。

如果子女更早搬出，许多年长家庭会更快成为“空巢”。当孩子离家后，五、六十来岁的夫妇未必还需要4-room 或更大的组屋；那只会留下大量闲置空间。

Sun 指出，若资格人群扩大、更多人选择 CCA，部分需求将从新推出的 2-room Flexi 单位分流。“这意味着其他申请者（如单身者）将有更多 2-room Flexi 单位可选，从而提高抽签成功率，”她说。 

将 CCA 的资格年龄降至55岁，也为部分国人更早思考“缩小居住规模”创造了空间。这是一种含蓄却重要的转变——业主无需等到接近70岁或更晚，便可在仍精力充沛、健康良好时，潜在地释放房屋资产权益。

事实上，消息公布后的第二天，就有读者来询问：他刚满55岁，能否把自家的4-room 组屋转给10月要结婚的女儿，自己则搬入 CCA？

顺带一提，这也会影响更广泛的转售市场。每个自愿“换小房”的家庭，都会释放出一套更大的住房。虽不足以直接压低组屋价格，但有望改善房源供给。 

我现在只是在等新一轮的网上争论：为什么别人家的爷爷能住在 Caldecott，而自家爷爷却得留在 Sembawang 之类的。

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