租金养老存隐忧，新加坡一起个案曝风险

本周出现一场风波，源于一对年长夫妇遭房客钻空子。

简而言之，这对八旬夫妇把位于Kembangan的半独立式洋房租给一名美国租客。但签署的并非与租客个人直接签订的租约，而是与一家在新加坡注册、由该租客担任董事兼股东的公司签约。

该公司支付了首月租金及约定$15,000押金的一半，随后便停止付款。租客与家人继续居住在屋内，一边提出所谓的房屋瑕疵，一边申请法院命令，阻止屋主收回房产。

最终，法院认定该公司明显违反了租约。地方法院法官指出，同一名租客、其家人及其控制的公司呈现出类似的模式：先以公司名义签约，支付部分押金与短期租金，随后以房屋瑕疵为由停付。

诉讼期间，租客一家仍然留在有地住宅内。更早的一起案件中，这家人在Siglap的一处房产近一年未付租金。另一起案件中，他们在Kembangan的另一处房产至少也住了五个月而未支付租金。

此类事件虽少见，却凸显房东一个重要考量点。

年龄往往是持有和出租房产时最容易被忽视的因素。

对不少房地产投资者而言，退休规划未必是卖房、以大换小，再靠套现生活。有些人为退休设定了固定的现金流目标，于是转而依赖租金；也有人不想放弃承载一家人记忆的房子，或希望在房价持续上涨的环境里，为子女留下一处可自住的房产。

由于新加坡社会守法程度高，许多人自然而然地以为一切都会顺利。这种心态容易滋生松懈，觉得在60、70，甚至80多岁时出租房产，麻烦不会比40岁时更多。对多数人而言，情况确实如此；但并非人人如此，前述案例就是明证。

确实存在年长房东碰上棘手租客的情况。我并不只是指体力上的应对，例如与愤怒的租客当面对峙、在门外苦等等。这当然是一个因素，但问题远不止于此。

各类申请、律师函与诉讼本就耗时费神。而且，旷日持久的租赁纠纷往往需要持续投入资金，聘请律师应对诉讼。对于收入固定的退休者而言，这类开支更难承受。

以该案为例：租约自5月1日开始。

自6月起租金未再支付，该公司并于6月24日申请禁止屋主收回房屋。判词直到10月7日才公布，也就是说自首次拖欠起已过去逾4个月。

即便如此，事情仍未了结。截至10月12日，租客一家依然未搬离。

公开判词披露了一些数字：截至8月中旬，屋主的反诉金额已约$39,257.91。该金额包括6月至8月的3个月欠租、未付的一半押金、水电杂费、利息，以及为最终落空的两年租约所支付的中介佣金。

自8月15日起，法院还裁定在房屋交还前按每月$15,000计收双倍租金。到10月12日，这部分约再增$29,000。由此推算，案件报道时应付总额可能已涨至约$85,000。

法院判给$85,000，并不代表房东就能实收$85,000。

屋主仅收到最初的$7,500押金，除此之外几乎无款项回收。鉴于签约的这家公司并无实质资产（实缴资本仅$200，几乎别无他物），屋主即便收回房屋，最终也可能仅追回欠款的一小部分。

现实情况是，等事情尘埃落定时，这对年长夫妇可能已因欠租、法律费用以及期间产生的维修支出而损失不菲。

这正是年龄因素之所以重要。

对有稳定收入的年轻房东而言，律师费与数月的租金损失固然心痛，但通常还能扛住；然而对没有其他收入来源、也缺乏融资渠道的人来说，这会真切挤占日常开销，甚至影响医疗所需。

依赖租金的退休者，账面上也许“富有资产”——例如名下有有地住宅——但手头现金不足以持续支付律师费、法院申请费用与各类房产持有开支。

此外，到了80岁上下，大多数人都不愿把仅剩的光阴耗在民事纠纷上；而且明知一个拒付租金的租客仍能自由使用你的房产、甚至牵涉到传承安排，这种精神压力不容小觑。

这并不是说所有年长房东都束手无策。我的观点是，我们需要正视租赁纠纷会吞噬多少时间与金钱，而且随着年龄增长处理难度更大。因此，退休后应尽量分散收入来源，不要过度依赖租金，尤其当这份租金仅来自一处高价值房产时。

出租房产时，也要留意承租方以公司名义签约意味着什么。

需要说明的是，公司租客并非一定是危险信号。企业在新加坡为员工租房并不罕见。事实上，我也认识不少房东认为这比租给个人还要更让人放心。

但仍有必要仔细审视公司本身。涉案租约所载公司实缴资本仅$200，屋主在合同上的追索对象也只能是该公司。此类主体多半资产薄弱或几乎无资产，即便房东胜诉，执行与追偿也会十分艰难。

一般的租约之所以有效，多在于大多数租客在乎声誉。即便不顾及未来租房选择，个体通常也会顾虑被起诉的后果。但一个专门设计为“轻资产”的空壳公司，不具备这些常见的威慑力。

在这里提及的案例中，还有人指出该董事此前就用过类似的运作手法。但问题在于：究竟有多少房东会查询法院判词、解读公司申报文件，或对一个法人实体（而非自然人）进行尽职调查？这对从未做过此类审查的房东而言，学习成本不低——而房产中介也许需要在这方面多做教育，帮助业主客户提升认知。

此事也凸显一项亟需的预防措施

不难想见，那些把整套或单间出租的年长退休者中，有些人对这部分收入依赖很深。一旦被租客钻空子，并非人人都有足够的现金储备、专业知识或家人随时支援。

或许可以在年长房东签约或交付钥匙前，提供一次简短的“租约体检”。无需复杂——只要有合格的第三方，帮他们在签字前把关键问题核实清楚。

这并非要告诉他们该不该出租房间或房子；而是尽量降低日后遭遇不愉快且昂贵“惊喜”的概率。

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