Lentor Modern转售平均获利31.4万元，未计成本

5年前，Lentor Hills 还是个相对安静的社区，主要由 Teacher's Housing Estate 的有地住宅和少量 HDB 组屋构成。

如今已大不相同。7个新公寓项目将为该区新增逾3,400套私宅，且都在步行可达 Lentor MRT 站范围内。2026年3月又有第8个地块成交，并创下该区新的地价纪录。

有趣的是，Lentor 的这些项目之间非常便于横向比较：这7幅地彼此相隔时间不超过4年，且均通过政府售地计划（GLS）推出，位于同一片社区，目标买家群也大致相似。

但它们的销售表现却大不相同。有些项目开盘数周内便售出大部分单位，另一些则用了将近3年才清盘。而且，尽管后期部分地块的中标地价明显更低，也未必转化为更便宜的房价。

随着 Lentor Modern 已落成并出现首批转售，我们审视了市区重建局交易数据，比较7个项目的开盘价格、销售表现与早期获利，也进一步观察即将到来的供应对买家与现有业主的潜在影响。

Lentor 如何成形：5年内成交8幅地

一切始于2021年7月，GuocoLand 以 $784.1 million 拿下 Lentor Central 地块，折合约 $1,205 psf ppr。那次招标竞争激烈，共吸引9家发展商竞投。当时我们也不禁思考，Lentor 的新公寓是否值得等待，价格或许将达约 $2,000 psf。

随后却出现了意料之外的情况：之后在 Lentor 推出的 GLS 地块，投标者数量与中标价均有所下降。

到2023年4月，后来成为 Lentor Mansion 的 Lentor Gardens 地块仅收到1份标书，中标价约 $985 psf ppr。下一幅 Lentor Gardens 地块在2025年4月由 Kingsford 以 $920 psf ppr 中标，当时是 Lentor 各地块中地价最低的。

整体来看，我们认为部分发展商对在 Lentor 推盘的销售前景开始更为谨慎。似乎每推出一幅新地，就等于为数月后的同质竞品再添一名“隔壁对手”。*

而2026年3月打破了这一走势。最新的 Lentor Central 地块吸引5家竞投，最终以 $657.1 million、约 $1,278 psf ppr 易手，创下 Lentor 新高。

*还值得一提的是，大部分 Lentor 地块最终归于同一“家族”发展商。GuocoLand、Hong Leong 以及与 Hong Leong 有关联的 TID 涉及8幅地中的6幅，包括最新一幅。唯有 Hillock Green 与 Lentor Gardens Residences 不在其列。

地价更低，房价却未必更便宜

问题在于：既然2021至2025年间地价大约下跌了24%，你也许会预期这些项目的新房会以更低、或更具竞争力的价格出售。但事实并非如此。

Lentor Modern 的开发商销售平均价为 $2,125 psf。而在地价竞投中报价更低的 Lentor Gardens Residences，目前记录的平均成交价却达到 $2,360 psf。也就是说，尽管地价便宜约24%，其平均售价反而高出约11%。

我们用内部模型测算了各项目的开发成本（地价、建造、融资、专业费用与营销）。基于这些粗略估算，开发商相对于项目成本的加成，从 Lentor Modern 的约10%，上升到 Lentor Gardens Residences 的约38%：

项目	首次销售	单位数	开发商已售	地价（psf ppr）	开发商平均售价（psf）	预计保本价（psf）	预计成本加成
Lentor Modern	09/2022	605	605	$1,205	$2,125	$1,933	10%
Lentor Hills Residences	07/2023	598	598	$1,060	$2,116	$1,820	16%
Hillock Green	11/2023	474	474	$1,108	$2,186	$1,963	11%
Lentoria	03/2024	267	252	$1,130	$2,232	$1,993	12%
Lentor Mansion	03/2024	533	533	$985	$2,266	$1,797	26%
Lentor Central Residences	03/2025	477	477	$982	$2,222	$1,793	24%
Lentor Gardens Residences	07/2026	499	316	$920	$2,360	$1,709	38%

以上为估算值，发展商未公开其实际建造与开发成本。我们的计算也未能完全反映项目间的差异，例如 Lentor Modern 的商业配套以及直连 MRT 的溢价。

尽管如此，差异仍相当明显。虽然地价在2021至2025年间最多下跌约24%，节省下来的成本并未以更低售价让利给买家。相反，我们的估算显示，那些以较低地价拿到后期地块的开发商，有望获得显著更高的利润率。

这并不令人意外。部分地块仅获1份标书，意味着其他发展商不太愿意在同质竞品密集的区域贸然推盘。敢于承担风险的，最终按买家愿意支付的水平定价，而非以自家拿地成本作为锚点。

同一条街，销售节奏却大相径庭

除了地价之外，7个项目在去化速度上也有显著差异。

即便位于同一片社区、面向相似客群，有些项目在开盘首月就售出绝大多数单位，另一些却用了近3年才卖完。

Lentor Modern 在开售首月便售出其605个单位中的84%（我们当时也梳理过原因）。Lentor Mansion 首月亦售出76%。Lentor Central Residences 更进一步，2025年3月开售后1个月内就卖出其477个单位中的96%。

相较之下，Hillock Green 与 Lentoria 的情况不同。Hillock Green 首月仅售出28%，其最后几套库存一直到2026年9月才成交，距开盘将近3年。类似地，Lentoria 首月售出23%，至今已过去2年半有余，场上也只剩15套待售。

原因何在？我们不认为只有单一因素——若有人坚称只有一个原因，他多半是想卖你点什么。但有几项因素尤为明显：

• 时机。Hillock Green 于2023年11月推出，而在此之前的4个月里，Lentor Hills Residences 已在开售首月卖出598套中的57%。当年想在 Lentor 置业的一大批买家，可能已提前出手。
• 总价，而非 psf。Lentoria 与 Lentor Mansion 在2024年3月相隔不到2周先后开盘。以 $PSF 计价，Lentor Mansion 更贵，但其2卧平均总价约 $1.36 million，低于 Lentoria 约 $1.60 million 的平均售价。这很大程度是因为单位更小（592 sq ft 对 724 sq ft）。

指望等折扣的买家，最终没等到

对于那些观望、期望“卖得慢就会降价”的买家，接下来的情况或许会有些出乎意料。

表面看，Hillock Green 似乎做到了。其开发商销售在2026年第3季的平均价约 $2,037 psf，低于1年前的约 $2,262 psf。但这主要受单位组合影响：最后成交的多为同一户型中面积更大的单位，而大面积通常对应更低的 psf。若按户型同类对比，Hillock Green 的价格几乎没有变化。

Lentoria 则反其道而行之。其开发商随着去化不断上调售价：

2025年7月之后购买 Lentoria 2卧的买家，平均支付 $2,482 psf；而在此之前成交的平均为 $2,204 psf——贵了约13%，单位面积几乎相同（725 sq ft 对 723 sq ft）。与此同时，典型3卧的成交价也上升了约12%。

需要注意的是，后期样本较小（例如2卧仅5套），因此不同堆号（stack）与楼层对平均价的影响更大。但结论依然成立：在 Lentor，销售相对较慢的项目并未通过降价来促销；相反，仍有库存的开发商反而持续提价。

成绩单：Lentor Modern 首批转售表现

Lentor Modern 于2025年8月取得 TOP，因而成为目前 Lentor 区内唯一拥有真实二手转售数据的项目。正如我们在Lentor 首个公寓落成时所指出的，早期买家表现不俗。

平均每位卖家获利约 $314,000，涨幅为15.3%，持有期约3.6年。仅有1位卖家出现亏损，亏幅 $1,340，差不多是一张像样沙发的价钱。

数据也显示，就盈利能力而言，3卧整体表现最佳：共有46宗转售，平均获利约 $365,000（17.7%）。与此同时，2卧平均获利约 $150,000（9.4%）。4卧仅有5宗转售，但平均获利约 $524,000（16.9%）。

不过，上述盈利需留意以下几点：

• 上述为未计交易成本的毛利。数字未计入印花税、律师费或中介佣金。举例而言，2022年以 $2.17 million 购入的3卧，其买方印花税约为 $71,000。
• 折算年化回报更为温和。3.6年累计15.3%的平均涨幅，年化约为4%，且仍未计交易成本。
• Lentor Modern 具备其他项目不具备的优势。作为该区唯一的综合发展，它拥有商场并直连 Lentor MRT 站。因此，其早期转售表现未必可直接类推至其他6个项目。

对于选择持有并出租的业主，项目落成后的市区重建局租赁合约显示：2卧月租约 $3,965，3卧约 $5,540。以原始购入价计，毛租金回报率约3%：

户型	合约数	平均月租	开发商平均成交价	毛回报率
1卧	31	$3,324	$1,152,000	3.5%
2卧	91	$3,965	$1,565,000	3.0%
3卧	44	$5,540	$2,171,000	3.1%
4卧	7	$8,207	$3,105,000	3.2%

业主开价也在上扬。PropertyGuru 上的 Lentor Modern 挂牌显示，多数单位要价平均约 $2,435 psf，而其71宗转售的实际平均成交价约为 $2,380 psf。

接下来：2027与2028年预计新增约2,350套住房

Lentor Modern 于2025年落成之际，所面临的竞品相对有限。接下来的两年，区内数个项目预计将在2027与2028年取得 TOP，局面将有所变化。

按预计落成时间，Hillock Green 与 Lentoria（合计741套）将在2027年落成；Lentor Hills Residences、Lentor Mansion 与 Lentor Central Residences（1,608套）则在2028年落成。Lentor Gardens Residences 预计于2029年随后完工，随后还将有新的 Lentor Central 地块登场。

也就是说，约2,350套住房将在两年左右内集中落成，且都围绕同一座 MRT 站。当然，并非都会用于出租或转售；这里不少买家是自住业主。但对房东而言，2卧约 $3,965 的月租将面临更激烈的竞争；对卖家而言，买家也会有更多可横向比较的选择。

正如我们在 Lentor Modern 落成时所指出，更大的风险可能不在于供应本身，而在于当买家比较户型配置、平面布局与价格区间时，这些项目看起来太过相似。

此外，Lentor 周边的旧公寓与新项目之间，也存在明显的价差：

过去12个月内，1997年落成的 Castle Green 与 Seasons Park 转售均价分别约为 $1,413 psf 与 $1,338 psf，较 Lentor Modern 的转售价低约 $1,000 psf。

价差部分源于楼龄差异，以及买家愿为新房支付的溢价。不过，未来几年还有6个新公寓将进入转售市场，买家在 Lentor 区内本身就会有显著更多的选择。随着竞争加剧，目前的价格溢价能否维持，仍有待观察。

如果你现在打算在 Lentor 置业

Lentor 的7个新公寓大部分单位已售出。根据截至2026年10月下旬提交的买卖备忘录（caveats），Lentor Gardens Residences 在其499套中尚余约183套，Lentoria 仅剩15套，其余5个项目均已清盘。

如果你在 Lentor 选房，下面这张表对比了7个项目迄今为止的开发商成交平均价格与单位面积。

项目	户型	已售单位	平均面积（sq ft）	平均psf	平均成交价	最低成交价
Lentor Modern	1卧	63	527	$2,185	$1,152,000	$1,072,000
Lentor Modern	2卧	231	712	$2,196	$1,565,000	$1,352,000
Lentor Modern	3卧	248	1,050	$2,067	$2,171,000	$1,821,000
Lentor Modern	4卧	63	1,528	$2,031	$3,105,000	$2,896,000
Lentor Hills Residences	1卧	74	531	$2,213	$1,175,000	$945,000
Lentor Hills Residences	2卧	219	726	$2,160	$1,568,000	$1,356,000
Lentor Hills Residences	3卧	197	1,051	$2,063	$2,167,000	$1,822,000
Lentor Hills Residences	4卧	108	1,363	$2,057	$2,804,000	$2,545,000
Hillock Green	1卧	22	532	$2,263	$1,199,000	$1,085,000
Hillock Green	2卧	191	718	$2,237	$1,604,000	$1,267,000
Hillock Green	3卧	158	1,017	$2,146	$2,181,000	$1,797,000
Hillock Green	4卧	103	1,293	$2,134	$2,755,000	$2,360,000
Lentoria	1卧	17	538	$2,314	$1,245,000	$1,185,000
Lentoria	2卧	115	724	$2,216	$1,603,000	$1,438,000
Lentoria	3卧	67	997	$2,210	$2,200,000	$1,873,000
Lentoria	4卧	53	1,248	$2,270	$2,829,000	$2,540,000
Lentor Mansion	2卧	214	592	$2,302	$1,362,000	$1,137,000
Lentor Mansion	3卧	199	909	$2,249	$2,043,000	$1,710,000
Lentor Mansion	4卧	75	1,227	$2,234	$2,741,000	$2,642,000
Lentor Mansion	5卧	45	1,493	$2,219	$3,312,000	$3,170,000
Lentor Central Residences	1卧	55	467	$2,330	$1,088,000	$978,000
Lentor Central Residences	2卧	210	748	$2,242	$1,676,000	$1,388,000
Lentor Central Residences	3卧	106	996	$2,185	$2,178,000	$1,813,000
Lentor Central Residences	4卧	106	1,292	$2,161	$2,789,000	$2,368,000
Lentor Gardens Residences	2卧	120	699	$2,388	$1,670,000	$1,412,000
Lentor Gardens Residences	3卧	127	972	$2,330	$2,265,000	$1,896,000
Lentor Gardens Residences	4卧	69	1,214	$2,367	$2,876,000	$2,688,000

几点提示：

• Lentor Mansion 的2卧是区内最小的，约592 sq ft。这也解释了为何尽管 psf 更高，其2卧平均总价（约 $1.36 million）反而最低。若你需要更实用的第二间卧室（例如计划家庭扩展），请先看平面图，再看价格。
• 3卧的平均总价大致介于 $2.04 million（Lentor Mansion）与 $2.26 million（Lentor Gardens Residences）之间。作为参考，这正是 Lentor Modern 目前转售获利最为突出的户型。
• Lentor Mansion 是唯一提供5卧的项目，面积约1,493 sq ft，平均价约 $3.31 million。

至于下一次推盘：2026年3月的纪录性地价，使我们估算该地块的保本价约为 $2,190 psf，高于此前所有 Lentor 项目。我们此前估计起步价可能从约 $2,700 psf起。若过去5年可作参照，它大概率不会被定价为 Lentor 中最便宜的项目。

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数据说明：开发商销售、转售与租赁合约来自市区重建局 REALIS，由 Stacked 汇编，时间截至2026年10月下旬（租赁截至2026年8月）。地价来自市区重建局政府售地计划的成交结果。利润率与保本价为 Stacked 基于开发成本的估算，非发展商数据。户型依据开发商平面图匹配。获利未计入交易成本。要价来自 PropertyGuru 挂牌。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文