2026年11月BTO推盘前瞻：Bayshore、Caldecott、Mattar、Tengah、Chencharu、Sembawang North

即将登场的预购组屋（BTO）配售，是今年置业者抽签争取新屋的最后一波。此次推出的项目组合颇为均衡，亮点不少。

11月的BTO配售涵盖七个项目、共计7,970套组屋。就现有资料看，各盘面向的人群不同，定位各有侧重。

若看重交通与滨海生活方式，Bayshore 即将推出的两盘或是抢先布局的新机。偏好成熟社区、或希望更靠近市中心的家庭，位于 Toa Payoh 的项目更合胃口。

同时，注重性价比、或想提高中签率的买家，可关注 Chencharu 或 Sembawang。沉寂三年的 Tengah 亦回归，这座“森林城镇”将再添一盘。

以下为各盘前瞻与亮点。

2026年11月BTO推盘一览

项目	预计单位数	户型
Bedok (Bayshore Project 1)	860	2房式 Flexi，4房式
Bedok (Bayshore Project 2)	1,640	2房式 Flexi，3房式，4房式
Geylang (Mattar)	440	2房式 Flexi，4房式
Toa Payoh (Caldecott)	1,430	社区关怀公寓（Community Care Apartments），2房式 Flexi，4房式
Tengah	710	2房式 Flexi，3房式，4房式，5房式，3Gen
Yishun (Chencharu)	1,580	2房式 Flexi，3房式，4房式，5房式
Sembawang North	1,310	2房式 Flexi，3房式，4房式，5房式

1. Bedok (Bayshore Projects I & II)

Bayshore 新增的两处BTO，延续了这座滨海新市镇的整体推进。当地最早动工的BTO为734套的 Bayshore Vista 与710套的 Bayshore Palms，已于2024年10月推出。

其后，政府售地（GLS）亦陆续批出多宗私宅地，如今年4月开盘的515套 Vela Bay。与此同时，由Frasers Property 领衔的财团以$2.128 billion竞得 Bayshore 唯一的综合开发地块。这是首个非CBD住宅GLS地块成交价突破$2 billion，足见开发商对 Bayshore 新房需求与成长性的信心。

按总体规划，Bayshore 未来将提供约10,000套公私住宅、3公顷新公园、优先巴士服务、面向行人与骑行者的“公共交通优先走廊”（Transit Priority Corridor），并配套购物餐饮等设施。

因可就近享用上述配套，当地BTO被归类为“Plus”；预计这两盘亦沿用该分类。

市场信心也体现在私宅板块，HDB 与私宅同步推进。Vela Bay 在开售周末售出72%单位，均价达$2,886 psf，位居迄今中央区以外地区（OCR）新盘高位。

本次两处BTO与 Vela Bay 比邻，三者均靠近 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Bayshore MRT 站。

Bayshore 的新BTO为更多新加坡人打开了进入东海岸居住带的通道；此前，首次置业者与部分HDB升级者常因当地公寓与有地住宅价格高企而“被挡在门外”。

如 Bayshore Road 一带早期公寓 The Bayshore、Bayshore Park 与 Costa Del Sol，转售价常见$2 million以上。

受益于 Bayshore MRT 的近距连通，这两盘前往 Katong/Marine Parade 十分便捷，至 Parkway Parade、i12 Katong 等商场仅约三站。

Bayshore MRT 附近亦有通往 East Coast Beach 的地下通道（靠近烧烤炉区）。即便住宅仍在陆续落成，休闲配套已相当成熟。

较小的860套项目提供2房式 Flexi与4房式，并配便利店、商店与幼儿园；规模更大的1,640套项目则另设3房式、食阁、商店、幼儿园、乐龄活动中心（Active Ageing Centre）与洗肾中心（Kidney Dialysis Centre）。

需留意的潜在短板是学区配套相对薄弱。Temasek Primary 或落在一公里内，但仍待邮区公布确认。就目前来看，附近似无特别近的小学。

即便如此，预计两盘需求依旧强劲；尽管 Plus 项目附带限制且供应不小，热度仍不容小觑。

2. Geylang (Mattar)

该项目实则更靠近 MacPherson，也是继2024年10月推出、共433套的 Merpati Alcove 之后，该区最新的BTO。

Merpati Alcove 与本次新BTO均位于 Merpati Road，毗邻 Downtown Line（DTL）的 Mattar MRT 站。鉴于 Merpati Alcove 属于 Plus 项目，预计本盘也大概率归入此类。

本盘仅440套，为11月配售中体量最小。规划含170套2房式 Flexi与270套4房式，园区内亦将设一所幼儿园。

这里是成熟社区，MacPherson 经过多年发展已形成完善民生配套，涵盖邻里商店、咖啡店与巴刹；人气旺盛的 Circuit Road Hawker Centre 亦在附近。

通勤或稍长，但 Mattar MRT 站可直达 Bugis、Bencoolen 与 Marina Bay。Canossa Catholic Primary School 很可能落在一公里优先范围内，仍待邮区公布确认。周边学校还包括 Cedar Primary School、Geylang Methodist School (Primary) 与 Maha Bodhi School。

综合本区的便利与可达性，加之供给有限，预计会出现显著超额认购。竞争更趋激烈之处在于本盘不设3房式；能在此中签的家庭，无疑收获不小。

3. Toa Payoh (Caldecott)

因贴近市中心与地铁站，该项目很可能成为本轮少数 Prime 之一；亦是推动 Toa Payoh West 与 Mount Pleasant 更广泛转型的最新一环。

未来几年，这一带将新增逾10,000套公私住宅，配套全新邻里公园、升级社区设施，以及 Toa Payoh West 首座购物商场。

即便当下条件亦不俗：项目紧邻环线与 Thomson-East Coast Line 的 Caldecott 换乘站，兼具优越连通性与核心区位。

本次BTO共1,430套，含590套2房式 Flexi、580套4房式与260套社区关怀公寓（Community Care Apartments，简称 CCA）。这是 Toa Payoh 首次提供 CCA，为银发族在熟悉社区“原地养老”提供选项。

政府近期已下调 CCA 申购年龄门槛。尽管试点后 CCA 需求一度降温，鉴于本盘地段优势，或将回升。仅260套、且符合资格的长者增多，CCA 或不易中签。

CHIJ Primary (Toa Payoh) 与 Marymount Convent School 据称距离不远，仍待官方确认。即便撇开学位因素，本区的便利与可达性已足以支撑高热度。

因不设3房式，多数首购与二次申请者将集中竞争4房式。尽管 Prime BTO 自带限制，预计仍将超额认购；本盘亦大概率成为本轮定价最高的项目。

4. Tengah

Tengah 是最新发展的 HDB 新镇，正兴建公共住房、行政公寓与私宅。本轮BTO标志着阔别约三年后，Tengah 再度推出新盘。

迄今，超过14,000个住户已在 Tengah 领取钥匙，Plantation Plaza、邻里商店与超市等配套也已投入运营。与数年前相比，Tengah 现已明显“没那么偏远”。

私宅市场也映射出对 Tengah 的信心。该区首个私宅项目 Tengah Garden Residences 于今年4月（与 Vela Bay 同周末）开盘，863套中售出853套，均价$2,120 psf。强劲反应显示，买家愿押注 Tengah 的长期成长，尽管短期通勤或仍不便。

此次 Tengah BTO 共710套，包括160套2房式 Flexi、50套3房式、250套4房式、200套5房式，另有50套3Gen。它也是本轮唯一覆盖全户型配置的项目。

新盘靠近未来 Jurong Region Line 的 Tengah Park MRT 站（预计2028年完工）。该线将直达 Jurong East 与 Choa Chu Kang 等主要居住与就业枢纽。

Tengah 以“森林城镇”理念打造，绿地充沛、街道友好行人。“车少化”（car-lite）是其鲜明特色之一，热爱绿意的家庭料将青睐。有别于首批BTO，本轮中签者或可“卡在甜蜜点”：以更可负担的价位入场，同时享有更为到位的配套。

5. Yishun (Chencharu)

Yishun 新BTO将为全新Chencharu 社区的渐进式发展再添一笔。该区首个BTO于2024年推出，今年已是第五个。按规划，这里将发展为约10,000户的居住区，HDB 正在逐步逼近这一目标。

新盘靠近 North-South Line 的 Khatib MRT 站，通达 Woodlands、Bishan、Orchard 与 CBD 便捷。

现有配套包括 Northpoint City、Yishun Park 及常见邻里设施。为支撑增长中的人口，亦规划新的综合发展、熟食中心与公园，并将设公交专用走廊以强化连通。

本项目共1,580套，其中390套2房式 Flexi、80套3房式、460套4房式与650套5房式，园区内将设两所幼儿园。亦是本轮七盘中5房式供应量最大的一个。

周边有多所小学与中学，包括 Peiying Primary School、Northland Primary School、Naval Base Secondary School 与 Chung Cheng High School (Yishun)。 

虽仍待邮区确认一公里范围，但对有学龄子女、尤其寻求长期自住5房式的家庭而言，此区或为理想之选。

6. Sembawang North

近年在 Sembawang 一带已多次推出BTO项目，自2024年以来，当地公共住房供应趋于稳定。按照 Sembawang North 的总体规划，未来该片区将提供约8,000套新居，并配套新公园、学校，以及完善的步行与骑行网络。

本次BTO共计提供1,310套，其中包括330套2房式 Flexi、100套3房式、460套4房式与420套5房式；同时将引入食阁、超市、零售店与幼儿园。

项目中超过三分之二为4房式与5房式，预计将吸引寻求更大空间的家庭。周边学校选择也对家庭颇具吸引力——Northoaks Primary School、Endeavour Primary School 与 Canberra Primary School 均位于附近。

本盘的主要短板在于地铁便捷性不足。步行范围内似乎没有地铁站，多数居民需先搭乘巴士转接至 NSL 的 Sembawang MRT 或 Canberra MRT。

长线利好虽在，但兑现周期较长。其中包括 Sembawang Shipyard 最终迁往 Tuas，届时原有船坞与船厂一带将改造为全新的滨水综合社区。不过，这一转型仍需多年时间。

虽然 Sembawang North 并非本轮最“抢眼”的项目，但若对5房式有强需求，这里在选择上仅次于 Yishun，是另一个值得把握的机会。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文