位于Tuas的两处由厂房改建的工人宿舍已挂牌出售，指导价分别为$20 million和$25 million。

两处资产均位于Tuas View Close，其中要价$25 million者为四层宿舍，2026年取得TOP，现已满租。更重要的是，业主已申请增建两层；若获批，总床位将由196增至约250个。

另一处为五层宿舍，提供200个床位，标价$20 million。项目仍在施工，预计于2027年9月完工。

据SRI的Alan Lin（本次交易的独家营销代理）表示，这两处资产可单独或打包收购。

若两处资产合计以$45 million成交，将为资产持有人或企业主的资产组合新增396个床位；如增建获批，约为450个。

两处工业物业均为60年地契，约处于使用中期。Lin表示：“相较于一般坐落在JTC土地上的工厂（转售前须取得JTC批准），这两处物业的地契更具吸引力。”他补充，JTC工厂还需承担经常性的地租。

卖方为一家本地工业物业与有地住宅开发商。

早前，Tuas View Close沿线多为老旧厂房。该开发商收购相关地块，拟重建为新的厂房与宿舍综合体。

新建工人宿舍资产组合

鉴于地块属工业分区，市区重建局规定：宿舍可占每栋建筑楼面面积的49%以上；其余51%须保留为工业用途，如生产空间。

这处$25 million物业占地17,097 sq ft，建筑面积32,406 sq ft。对应的土地单价约$1,462 psf，相当于每床位约$127,600。

该物业于约6个月前竣工，现已满租，全部196个床位的月租约$500。除宿舍外，还设有可用于仓储或轻工业的生产空间。

按每床位$500计算，宿舍月租总收入约$98,000，全年约$1.18 million。以当前指导价计，毛回报率约4.7%，尚未计入生产空间的租金收入。

Lin透露，卖方亦已向市区重建局申请为大楼加建两层，将总床位提升至约250个。“若获批准，可最大化该地块的可建面积，并显著提升宿舍的年租金收入潜力。”

鉴于这类规模的新建工人宿舍在市场上颇为罕见，他相信潜在买家会认同该物业的价值，以及其具竞争力、合理的定价。

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正在出售的$25 million工业物业内床位示意。（图片：Alan Lin/SRI）

另一处$20 million物业占地较小，仅14,807 sq ft，但其五层建筑的建筑面积达36,983 sq ft。要价折合土地单价约$1,351 psf，或每床位$100,000。

除200个床位的宿舍外，还将配备生产空间、便利店与食堂，可出租给小型企业租户。该物业预计于2027年9月取得TOP。

专用宿舍与厂房改建宿舍对比

厂房改建宿舍（FCD）在新加坡工业地产市场占比相对较小，多数归属MOM的Class 2（100至299床位）或Class 3（300至999床位）牌照类别。

此类资产的售价通常显著低于大型的专用宿舍（PBD），后者多为Class 4，规模在1,000床位或以上。

大型PBD的知名机构运营商包括Centurion，其在新加坡拥有约41,900个床位，约占全国工人宿舍床位的1/11。

Centurion Accommodation REIT于去年在Singapore Exchange上市，成为主板上首个专注于专用工人及学生宿舍资产的纯宿舍资产组合。其初始市值为$1.51 billion，上市募集总额$771.1 million。

随着在新加坡的工业与制造企业增加外籍员工，需求走高，工人宿舍板块加速机构化，投资兴趣亦随之上升。

去年，来自美国的私募股权公司Bain Capital从国际资产管理公司Blackstone手中收购了一组新加坡工人住宿资产组合，其中包含四处PBD物业，交易额$750 million。

不过，FCD的目标业主与买家群体有所不同：主要为资金体量较小的投资者，或希望在同一处物业内同时经营业务并安置员工的建筑与制造企业。

一般而言，FCD在工业物业中分为“ancillary”（附属）与“secondary”（次要）两类：附属宿舍仅可安置工厂业主自有员工；次要宿舍则可安置其他公司的员工。

Lin表示，此次放售的两处Tuas物业均属次要宿舍（secondary），因此无论自用业主还是投资者，使用上都更具灵活性。他补充道：“其买入价位落在多数本地企业主的预算范围内，而这类企业通常拥有不到100名外籍员工。”

Lin称，许多在新加坡拥有100至200名员工的建筑公司，完全可以把办公室与仓库设在其生产空间内，并在同一园区安置员工。他说：“我们收到的大多数询盘来自自用型买家。”

宿舍板块呈现加速增长

据Dormitory Association of Singapore (DASL) and Knight Frank援引的MOM数据，截至2026年6月，新加坡共有1,566所宿舍，提供467,328个床位。

未来数年，至少还有六处PBD将落成，合计约47,000个床位，其中包括位于Sengkang West、由MOM兴建的第二座政府宿舍。

与此同时，需求亦同步走强；截至2025年12月，建筑、海事船厂与流程工业的工作准证持有人达482,600人，按年增长5.6%。

此外，自新冠疫情结束以来，租金涨势持续。随着边境重开，建筑商加紧清理积压项目，因而加大外籍工人的聘用。

据DASL与Knight Frank统计，平均月度床位租金从2019年上半年的$270上升至2026年上半年的$495，涨幅83.3%。包括Tuas在内的西部平均为$460，而中部为$535、东部为$525。

总体而言，疫情后入住率亦显著攀升，全岛宿舍入住率由H22020约70%升至H12026逾95%。2026年1月至6月期间，西部入住率最高，达98.3%；随着新增床位逐步交付，全岛入住率随后回落至95.8%。

机构资金对优质宿舍资产的需求上升

Lin称，近年来，工人宿舍作为主流资产类别的投资热度走高，主要由于其具吸引力的回报率日益受到投资者关注。

他补充，已建成或即将完工、且带有工人宿舍部分的工业物业，放盘并不多；一经推出，往往很快被市场吸纳。

市场亦更偏好较新的物业或近期翻新的宿舍，这与MOM提高宿舍标准有关。根据Dormitory Transition Scheme，多数现有宿舍须在2030年前完成改造，以达到更高的居住标准。

他表示：“随着资产持有人专注于为其宿舍进行改造，部分物业将因降载运营或停业翻新而出现一段空档期。我们预计，小体量宿舍的市场再定位至少需时6个月；而较大型的PBD则可能需要长达2年才能符合新标准。”

展望未来，随着营运商为在2030年前将旧宿舍翻新至MOM新标准，供应端可能再度收紧。为弥补缺口，政府亦加大PBD的土地供应：2026年至2027年初将释出5个地段，合计约40,200个床位。

Lin表示，在行业过渡期间，市场已将临时停业因素计入预期，从而推高了对已符合新标准宿舍的需求。

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