新加坡工人宿舍迎来重大升级——或将推高住房建设成本

在 Covid-19 疫情最严峻的时期，外籍工人宿舍曾一度成为舆论焦点；其后，该板块的公众与媒体关注度相对回落。

不过，这场疫情对政府和宿舍运营方影响深远，也成为提升新加坡宿舍居住标准与品质的契机。

如今，许多宿舍运营商正经历短期阵痛，加紧推进转型，期望在阵痛过后换取更长期回报。

眼下，岛内逾 1,500 座现有工人宿舍正加速翻新，以符合更严格的自上而下住宿标准。同时，海事离岸、建筑等行业的承包商也表示，若住宿条件不达标，外籍工人如今更愿意发声提出意见。

这些标准是人力部（MOM）推进宿舍改造升级的持续举措，统称为 Dormitory Transition Scheme（DTS，宿舍过渡计划）。目标是在 2030 年前，让所有宿舍达到一套最低标准，包括降低每间房的人员密度，以及多项提升生活品质的措施。

距离 2030 截止期不足 4 年，Dormitory Association Singapore Limited 主席 Mohamed Fuad Abdul Rahman 表示，许多宿舍业主与管理方正加码翻新，进入冲刺阶段。

疫情期间，拥挤狭窄的居住环境叠加高密度的住宿形态，助长了病毒在不少外籍工人宿舍中的传播，相关问题因而更受公众关注。

但舆论关注与更严格的公众审视，也把既有的改善进程推上立法日程。Fuad 说：“那种相对封闭的环境当时成了 Covid-19 传播的温床。吸取到的教训与应对经验，加快了相关立法的推进。”

一项雄心勃勃的工程

尽管如此，这对许多宿舍业主与管理者而言，仍是一项艰巨任务。根据 DTS，宿舍业主与运营方需满足多项要求，包括：

• 每间房最多 12 名工人入住
• 每 6 名住户至少配置 1 个厕所
• 人均使用面积至少 3.6 平方米
• 并需完善隔离设施等配套要求。

Fuad 表示，未来数年他将忙于统筹全岛 1,566 座现有外籍工人宿舍、逾 450,000 个床位的升级改造，并密切留意潜在的供应短缺。

在这些床位中，287,837 个位于 60 座 purpose-built dorms（PBD，专门建造的宿舍）内，即专为满足工人需求而设的宿舍。它们多被归类为 Class 4 宿舍，拥有最多的床位。这类大型外籍工人宿舍通常是最先启动改造的项目。

今年 2 月，MOM 也宣布向运营商提供改造补助：每间客房改造补助 $4,200，带卫浴（en-suite）厕所的补助为 $9,800，适用于在 2029 年前完成的项目。2029 至 2030 年完工的宿舍仍可获得资助，但金额相对较低。

Rahman 指出，在这些变化之前，典型工人宿舍的要求与标准更多依赖运营者的“经验账”。但在补贴与标准挂钩后，许多业主与运营方已明显感受到紧迫感。

为满足经 MOM 批准宿舍的需求，市场正大力推进新建 PBD；政府也显著加大了面向新宿舍开发的招标用地力度。

“宿舍运营商告诉我，他们都想不起来，过去何曾有一年同时推出这么多地块。”Fuad 说。

今年累计已有 5 个地块推出。此外，9 月 11 日，政府宣布位于 Mandai 与 Upper Jurong 的 2 个地块将于 2027 年推出招标。

MOM 也开始自建并运营符合新住宿标准的品牌宿舍，即‘NESST’ 宿舍。NESST 是人力部自有品牌，取自 Nurture、Engage、Support、Shape、Transform 的首字母。位于 Tukang 的一处 NESST 宿舍已于 2026 年初启用，新增 2,400 个床位。

第二个 NESST 宿舍正在 Sengkang West 兴建，预计 2028 年完工后可提供约 7,200 个床位。

私营开发商也在兴建符合 New Dormitory Standards 的新宿舍，其中包括 3,200 床位的 Terusan Edge。BCA 已将该项目授予 S11 Ascendance Management，后者以 $105.0 million 的中标价胜出。与此同时，Centurion Corporation 的一家子公司在今年 8 月以 $343 million 中标 Kranji Close 一幅用地。

到 2040 年，无论新建或现有宿舍都必须符合 NDS（New Dorm Standards，新宿舍标准）：人均面积超过 4.2 平方米，且床位之间的间距需超过 1 米。

维持供需的健康平衡

在现有宿舍改造、新宿舍预计于 2028 年前后陆续投入使用的这段过渡窗口期，MOM 与 DASL 正有意识地维持供需平衡。

措施之一是适度放宽 FCDs 和 CTQs 的审批。为弥补短期供给缺口，政府批准了更多工厂改建宿舍与临时宿舍，供工人过渡性入住。

受此带动，在 H1 2025 与 H1 2026 之间，Class 2 床位增加 8.7%，Class 3 床位新增 8,455 个，增幅 10.9%。按床位规模计算，Class 2 与 Class 3 均小于 Class 4。

但在边际上，平衡更为艰难。Class 1 与 Class 2 宿舍多由主营业务并非住宿的企业运营，许多只是把自有场所改作员工宿舍。因此，若改造成本过高，可能促使这类企业转而在外租住，进一步转移对现有 PBD 的需求，并对床位租金造成难以预料的压力。

租金已趋稳，但能否保持？

尽管行业正经历诸多变化，Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 表示，今年迄今工人宿舍租金总体已趋于稳定。该咨询公司近期与 Dormitory Association Singapore 合作发布了工人宿舍行业市场报告。

据 Knight Frank Singapore 汇编的市场数据，2023 年工人宿舍平均租金同比上涨 36.1%；2024 年再同比（y-o-y）上升 10.8%；2025 年同比上涨 5.4%。

按当前走势，2026 年全年平均宿舍租金预计将再上涨 2.1%。

这是在 2022 至 2023 年这一重大拐点之后——当时租金飙升 36.1%。其成因在于前期施工活动骤停；自 2022 年起，随着疫苗更易获得、隔离措施放松，市场迅速恢复。

Tay 指出，当时为赶工完结在建项目所带来的强劲需求，是推高宿舍租金的关键因素。

随着复工启动、在建与延误项目大量积压，2022 年外籍建筑工人人数激增；建筑商也在 2020 年之后迅速重返工地。

根据 Knight Frank 的报告，截至 2025 年 12 月，建筑、海事船厂与过程行业共有 482,600 名工人。

不过，也有复杂化因素：床位入住率从上年同期的 98.3% 降至今年上半年的 95.8%。

Tay 认为，未来几年床位租金的主导因素将不再仅是需求，而是为达成新标准所需的品质成本——包括改造、建造与水电等运营成本。

Fuad 补充说，宿舍行业的博弈已然改变：不再是单一的标准化产品，运营商为争取租约的竞争更为激烈。例如，他看到有运营商加装了空调，尽管这并非 MOM 的硬性要求。

在新加坡，宿舍床位租金是建筑公司的真实成本，直接影响项目预算。若运营方过度压缩利润，负担将转嫁给为住宿买单的建筑公司；而这最终也会反噬运营方——因为工地上的工人减少，就意味着对其床位的需求下降。

Fuad 表示，大多数运营商并不打算靠“挤压”建筑公司来获取利润。“在某种意义上，我们把自己定位为建筑业的支撑力量，”他说，“如今我们追求的是住宿品质，而不是单纯的‘账面数字’。”

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。