为何 SingHaiyi 以 $880 million 收购 Loyang Valley：这宗集体出售对新加坡房产买家意味着什么

当 4 月 17 日传出由房地产开发商 SingHaiyi 牵头的财团收购 Loyang Valley 的消息时，这宗集体出售引发了不小关注。我首先想到的问题是：“为什么是 Loyang Valley？”因为我对这处 99 年地契项目的印象，是配套不多，且在 Pasir Ris 的可达性相对较弱。

该项目位于第 17 区的 Loyang Avenue，共 362 套，约 41 年楼龄。这是 Loyang Valley 业主第三次尝试进行集体出售，此前在 2022 和 2025 年的尝试均未成功。

收购 Loyang Valley 起初看起来也并非 SingHaiyi 一贯的风格，其将在本周末推出 Bayshore 项目——515 套的 Vela Bay。其以往的公寓项目包括 Grand Dunman、The Collective at One Sophia 和 TMW Maxwell。这些项目皆位于更吸睛的地段。

相较之下，Loyang Valley 似乎位于樟宜较不显眼的一隅。让我们来看看这宗集体出售为何能达成。

Loyang Valley 集体出售要点

Loyang Valley 以 $880 million 成交，成为自前 Thomson View 公寓于 2025 年易手以来规模最大的私宅集体出售。

于 1985 年落成，Loyang Valley 所在地块规模可谓罕见：约 840,648 平方英尺，容积率 1.6。这意味着重建后，视审批情况，或可提供约 1,249 套新的私宅。

作为对照，Treasure at Tampines——目前新加坡规模最大的 2,203 套公寓——其用地面积为 648,889 平方英尺。

单凭土地规模，已足以解释该项目对开发商的吸引力。在新加坡，要以具竞争力的价格找到如此大的重建地块日益困难。

总体而言，大型地块更受开发商青睐，因为这给予他们更大的产品塑造空间，包括可配置更多设施、更理想的楼栋间距、更成熟的景观概念，以及更广泛的户型组合。（当然，这也被另一现实所平衡：开发商必须有把握在 5 年 ABSD 期限内建成并售出单位。）

Loyang Valley 脱颖而出或还有另一原因：在集体出售尘埃落定前，该公寓已展现出不寻常的韧性。

在此前的 Stacked Pro 文章中，我们发现 2016 至 2024 年间，Loyang Valley 在总价与 $PSF 价格增幅方面，表现优于周边许多更新项目。尽管它是一处更为老旧的 99 年地契项目，且周边不乏永久产权对手。

当时我们指出，Loyang Valley 的体量赋予其优势。随着新项目普遍主打高效的小面积户型，坐拥大片土地的项目往往能从规模与体量中获益。近年多个超大型项目的强劲表现正是明证。

自那篇 Stacked Pro 文章发布以来，又一项变化正在重塑 Loyang 及其周边公寓的走向——跨岛线（CRL）上的 Loyang MRT 站即将到来。

因此，尽管在东部大多数买家眼中它长期“低调”，Loyang Valley 的区位并非表面看起来那样未经考验。即便在现有形态下，其买方需求的韧性也强于其被视为“偏僻（‘ulu’）”的名声。

除 CRL 外，别忽视樟宜北部廊道的影响

塑造本区最重要的基础设施项目，便是樟宜北部廊道，涵盖即将兴建的 Loyang Viaduct、新的道路优化、自行车道，以及两座未来的 CRL 车站——Loyang 与 Pasir Ris East MRT Station。

预计在 2030 年前后完成，这些基础设施将有助于缓解本区长期存在的薄弱环节——对强健公共交通网络的接入相对不足。

规划中的 2.6 公里 Loyang Viaduct 尤为关键。它旨在让往来 TPE 与 Changi Village 的车辆更顺畅，从而纾解拥堵、提升道路通行能力。这将绕开 Loyang Avenue 上的若干既有路口，使该区的道路连通性更为便捷。

与此同时，其他交通联通项目也将支撑 Loyang Industrial Estate、Changi Airfreight Centre 与 Aviation Logistics Park 等发展中枢的成长。

最后，随着 Changi Airport Terminal 5 已开工，樟宜与 Loyang 一带住宅的租赁客源有望扩大。Loyang Valley 的业主已因项目毗邻机场而受益，未来重建后的项目亦有望搭上租赁需求上行的顺风车。

目标买家是谁？

尽管 SingHaiyi 尚未披露 Loyang Valley 重建的具体规划，但我们可推断其潜在客群，主要将来自临近的 Pasir Ris 社区及周边城镇的居民。

待未来跨岛线通车后，Loyang 站距离 Pasir Ris 仅 2 站。希望贴近家人、熟悉的设施、学校或既有社交网络的买家，往往倾向于留在同一片区。 

Pasir Ris 的转售价格也支撑对新私宅的需求。我们此前对该区的研究显示，Pasir Ris 升级者的可负担预算多在 $1 million 至 $2 million 之间。

鉴于 Loyang Valley 的重建有望成为一个超大型项目（逾 1,000 套），其定价定位大概率面向大众/边缘区市场的预算，新项目或将成为 Pasir Ris 居民置业阶梯上的“下一阶”。

若未来项目更多采用实用的家庭型面积，而非过度偏向紧凑格局，便可与 Pasir Ris 庞大的家庭购房客群形成良好共鸣。正如前文所述，Loyang Valley 的地块并不缺空间。

当然，新盘的市场定位很大程度取决于开盘定价。若开发商定价过高，或过多配置“大户型”（$PSF 低但总价高、难以负担），将难以打动大多数 HDB 升级者。

不过，从 SingHaiyi 在东部的过往战绩来看，尤其是在 Grand Dunman 的经验之后，开发商对本区买家的支付能力与偏好应有较深把握，这将有助于其后续的定价策略。

那么，为什么是 Loyang Valley？

我们认为，SingHaiyi 希望在东部一个相对被低估、但基于既定规划而具备上行潜力的区域抢占先行者优势。

眼下，有人或许仍会把 Loyang 视为东部一处不便且沉寂的社区。但待地块完成重建之时，新的 MRT 连通与道路通达性将为其带来蜕变。

一如既往，开盘价格、户型配比与入市时机，都会成为决定新项目成败的关键因素。但若执行得当，我们或将见证一个典型案例——在市场普遍意识到其全部潜力之前先行布局。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。