Lentor Mansion 买家案例研究：一户家庭如何从两卧室公寓升级到 $3.2M 的五卧室单位

本案例研究基于 Stacked 合作房产顾问、物业代理 Andrew Lim（R059210F）近期的一次咨询。本文梳理了当中的关键决策、取舍与市场考量，供买卖双方参考。

走出两卧室单位的局限 

这对夫妻首次联系 Stacked 的物业代理兼合作房产顾问 Andrew 时，他们正居住在 Centro Residences 的两卧两卫单位。

尽管他们很喜欢居住在靠近 Ang Mo Kio Hub 的社区，但一家人很快意识到，首套家庭住房的面积已难以满足需求。两个孩子已进入青春期至青年阶段，更需要隐私空间。

从纸面数据看，他们首套住房 818 平方英尺的面积相对宽裕，与当今市场上多数新推盘的三卧室单位相当。但其最初为两卧室配置，缺少额外卧室导致私密居住空间被挤占，只能采取临时性安排，例如合并使用书桌等。

该单位在适应未来生活需求方面也欠缺灵活性，居住舒适度日渐下降。因此，在与 Andrew 的首次沟通中，他们明确表达了核心诉求：希望搬入更大的住房。

另一个重要因素是，Centro Residences 是这对夫妻的首套房，他们此前从未再购买过其他物业。这一背景也影响了他们后来观念的转变。

由于他们长期未在房地产市场上活跃，对当前市场状况相对陌生。随着 2023 年开始看房，这种陌生感在初期带来了一些不小的冲击。

当时市场情绪仍较为乐观，并处于从 Covid-19 疫情中复苏的阶段。私人住宅市场呈现价格上涨与新盘供应偏紧的特征。

先卖后租，一边看房一边过渡的决定

第一步是出售他们在 Centro Residences 的单位，这一过程相对顺利。由于单位面积较优，加之楼层较高，能俯瞰 Ang Mo Kio Central 的最佳景观之一，因此颇具吸引力。

位于 Ang Mo Kio Avenue 8 的 Centro Residences 为 99 年租赁公寓，2014 年落成。该 329 户公寓紧邻 Ang Mo Kio Hub——与 Ang Mo Kio MRT station 相连——以及 Ang Mo Kio Central 的商业集群。

这一优越的区位条件，叠加便捷的公共交通、餐饮与其他关键配套，使得咨询迅速涌入。随着他们开始物色下一套房源，Andrew 也同步启动了出售推广。

交易比预期更快达成，而他们也不希望挂牌时间拉长致使房源变得滞销。于是，当收到一份 $1.45 million 的报价——处于预期价位的较高端——便果断接受并完成交易。

这也让他们更清楚地掌握下一次置业的可承受范围，并相应提升了购房预算。

不足之处在于，成交过快意味着家庭需要在继续找房的同时解决过渡居住问题。于是，他们在 Meadows @ Pierce 租住了一个单位。

一家人在 Meadows @ Pierce 的居住体验十分正面，最终也将该公寓纳入了候选清单。该永久地契公寓位于 Upper Thomson Road，共 479 个单位，2021 年竣工。

事实证明，先租再买是明智之举。尽管他们更希望减少过渡安置，但以合理价格购入合适新居、不错失良机才更重要。

最初预算的挑战

在与 Andrew 的首次咨询中，这对夫妻为新居设定了 $2.3 million 的工作预算。难点在于，他们在 Centro Residences 的两卧室单位面积，已与当今市场上一些三卧室单位相当。

因此，Andrew 需要在市场上寻找至少 1,000 平方英尺以上的三卧室单位。

他优先关注转售市场，因为较早期的公寓往往拥有更大的单位面积，而总价相对更可控。这也契合他们的一个偏好：若可能，希望只搬一次家，或尽量减少临时安置的需要。

Andrew 表示：“对这类买家而言，所追求的户型重点并非简单地‘多加卧室’，而是找到一套能真正改善并容纳其家庭需求的住房。”

遗憾的是，起初呈现的大多数转售房源并未引起他们的共鸣。曾有数个位于 The Panorama（坐落于 Ang Mo Kio Avenue 2、共 698 户）的单位进入考虑名单。

该项目的优势之一是临近 CHIJ St. Nicholas’ Girls，这也在他们的优先事项之列。但在综合考虑公寓配套、单位需翻新等因素后，他们并未觉得足够有吸引力。

他们也看过 Jadescape 与 Forest Woods 的单位。这些项目较新，公寓配套更具吸引力，但可选的单位面积与户型并未带来他们所期待的空间感。

他们并未气馁，而是进一步扩大搜索范围以满足空间与预算需求。The Calrose 与 Meadows @ Pierce 因提供较多大面积单位而被认真考量。

Andrew 表示：“以我的经验，多数买家最初都有既定预算，但当面对当下市场与可售房源时，往往会被迫更深入地讨论：他们的预算实际能买到什么。”

此期间，另有两个颇具看点的替代选项浮现。

有一度，他们甚至重新审视 Centro Residences——这意味着回到原公寓但选择更大的单位。当时这看似便利之选，但在觉得当时挂牌价位不合适后，便作罢。

他们也考虑过完全不同的物业细分市场：如 Horizon Green 与 St. Nicholas View 的租赁有地住宅。两者皆为靠近 CHIJ St. Nicholas’ Girls School 的低密度有地住宅区。

最终他们放弃了这一方向。虽然转售增值并非首要目标，但他们仍希望未来出售时保留一定灵活性。总体而言，990 年租赁的有地住宅在这方面可能带来一定挑战。

随着看房次数增多、对市场理解加深，他们意识到预算必须调整。

尽管市场上确有 $2.3 million 左右的三卧室单位，但往往伴随着较大的取舍。

在较新的公寓中，多数三卧室的体量并不宽裕，与他们原有住房相比几无升级之感；而在较老的公寓里，虽有更大面积的单位，却常见于设施老化、或布局低效，让更高的面积难以转化为实际体验的提升。

经历多次看房后，他们愿意在住房预算上更灵活，并准备适度放宽。

Lentor Mansion 的机会与一个出人意料的决定

就在此时，位于 Lentor、由 GuocoLand 开发的 533 户公寓 Lentor Mansion 于 2024 年 3 月开盘，而这家人仍在看房之中。

Andrew 立即判断其非常契合这户人家，尽管它是新推项目而非转售公寓。“Lentor Mansion 的吸引力在于它同时解决了这家人面临的多重考量：面积、户型、位置与未来的灵活性。”他说。

Lentor Mansion 与这对夫妻心中的 CHIJ St. Nicholas School 距离适中，且作为新盘，未来实现转售增值的机会也更佳。（相关解读见这里）。

更重要的是，参照项目发布时的指引定价，他们有机会考虑约 1,227 平方英尺起、总价自约 $2.6 million 起的四卧室单位。

这不仅比他们的原有住房更大，户型也更高效，四卧配置亦能为两个孩子提供所需的私密空间。

这看起来与他们的诉求不谋而合。然而接下来的决定却出人意料：在更仔细地比较户型后，他们反而被五卧室配置所吸引。

面积为 1,485 平方英尺的五卧室不仅更为宽敞，其更为横向的“景观式”平面布局最大化了景观面，营造更开阔的空间感；而四卧室的较窄进深布局则显得更为紧凑。

他们也看中了五卧室户型的灵活性——可将一间卧室与客厅打通，进一步拓宽公共空间。

着眼未来，若子女离家，他们亦能重新配置卧室，以适配其他需求与偏好。因而，这一户型更契合未来十年甚至更久的居住规划。

唯一的掣肘在于价格。五卧室的总价约为 $3.2 million，较他们最初的 $2.3 million 工作预算有明显提升。但在搜寻至此时，他们的观念已经发生变化。

数月看房的经历让他们意识到，更低的预算往往隐藏着问题：例如名义面积更大却布局低效的单位；或是要价过于激进、且可预见转售存在复杂性的房源。

在这一新的视角下，Lentor Mansion 的五卧室已不再显得昂贵。

总结

本案例的意义并不止于“买家上调预算”，尽管如此幅度的提升并不常见。我们更希望传达的是：应将价值理解为超越“总价”本身的综合考量。

还应从未来十年的可居性出发，利用转售增值为自己创造更大弹性，并认识到“最便宜的可行选项”并不总是最佳视角。

总体而言，这对夫妻的置业目标相当清晰：一些要素不可妥协，如对更大空间的需求；另一些则可在范围内权衡，如物业类型、新盘或转售、以及预算。这种清晰度帮助他们找到合适的单位。

同样的灵活性也让他们得以以最佳报价快速售出原有住房，在“更好的价格”与“搬家次数更少等便利”之间作出正确取舍。

最终，这一决定为他们带来更大的确定性，拓宽了选择，并争取了充分时间去挑选新的家庭住所。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。