Berlayar Drive GLS：$576M 出价凸显滨水潜力

在 8 月 4 日公开招标截止后，Hong Leong Holdings 与 GuocoLand 的联合投标成为位于 Berlayar Drive 的政府售地（GLS）地块的唯一出价方。两家开发商联合以 $576 million 竞投这块 271,929 平方英尺的地块，折合每平方英尺每地积比率（ppr）$1,515。

这是政府在全新 Berlayar 片区推出的第二幅 GLS 地块，该区域主要位于原 Keppel Golf Course 旧址一带。

Knight Frank Singapore 咨询部主管 Alice Tan 表示，以 $1,515 psf ppr 的地价水平，新项目的首推价有望自 $2,900 psf 起步，最终平均成交价或约 $3,100 psf。

她补充，个别优势更突出的户型，视其景观、朝向与产品设计，价格还有上探空间。

“Berlayar Drive 的项目可能吸引来自 Bukit Merah、Queenstown 以及周边市区边缘区域的自住买家，尤其是 HDB 升级换屋族；这些区域的 HDB 转售单位（特别是较新的单位）通常溢价不小，成交价多在 $1 million 以上。”Tan 指出。

该新社区首个私人发展地块——位于 Telok Blangah Road——已于去年 11 月由中国开发商 Kingsford Group 以 $918.3 million（$1,326 psf ppr）中标，可兴建约 745 套私宅。

Berlayar 新区将于 2025 年 9 月首次亮相，由公私混合住宅组成。根据政府公布的规划，区内将提供约 7,000 套公共住房与 3,000 套私人住宅。

首个 Built-To-Order (BTO) 项目——880-unit Berlayar Residences——已在 2025 年 10 月 BTO 配售中推出。与此同时，1,976-unit Berlayar Rise 则于近期的2026 年 6 月 BTO 配售中推出。

若 Hong Leong–GuocoLand 的合资企业（JV）中标该 Berlayar Drive GLS 地块（可兴建最多 415 套私宅），该区迄今已确定的共管公寓单位将增至约 1,160 套。

考虑到这是一块滨海黄金地段，GLS 招标仅获寥寥响应或许令人意外。更何况，近月来多个市区边缘新盘去化表现不俗，例如 River Valley 的 Zyon Grand 与 Promenade Peak。

Stacked 近期也分享了一位买家在 Zyon Grand 购买两房单位的案例研究。

不过，多数业内观察人士认为，单一出价不应被解读为开发商对该地块长期前景缺乏信心。

相反，SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 指出，开发商如今在资本投放与参与招标上更为审慎，也更具选择性。

“当下，开发商可从更广泛的地块中灵活选择，更可能聚焦于与既有土地储备与开发管线最为互补的机会。”Sandrasegeran 表示。

与此同时，ERA Singapore CEO Marcus Chu 指出，Hong Leong Holdings 与 GuocoLand 报出的 $1,515 psf ppr 已为中央区以外区域（RCR）住宅 GLS 地块树立了新的标杆。

这一价格较今年 2 月 CDL 与 Woh Hup 在 Tanjong Rhu Road GLS 地块联合提交的此前高位 $1,455 psf ppr高出约 4.1%。

“（Hong Leong–GuocoLand JV）显然看好正崛起的 Berlayar 与 Keppel 片区的长期潜力；该区将受益于正在规划的公私住宅、全新配套以及更大范围的总体规划推进。”Chu 表示。他补充，新区紧邻已成熟的 Bukit Merah 与 Telok Blangah 市镇中心，可即刻享有成熟配套，对早期入市者构成即时价值。

尽管如此，亦有市场评论指出，该片区过往销售表现相对起伏不一，且存在可能劝退部分购房者的因素。CBRE 新加坡及东南亚研究主管 Tricia Song 称，地块的潜在弱项包括周边学校数量有限，以及现有配套的成熟度。

Song 还指出，周边可比项目（如 Keppel Bay 一带项目）在各自首推初期的销售节奏也相对缓慢。但她强调，临近 MRT 的滨水项目并不多见，而此次高位出价亦体现了对该地段的信心。

以同区为参照, Keppel Bay 一带最近一次 99 年地契的新盘是 The Reef at King’s Dock，于 2021 年 1 月推出，2024 年 9 月全数售罄，并于 2024 年竣工。

据 CBRE 汇总数据，Keppel Bay 更大板块的二级市场成交价，2026 年迄今介于 Reflections at Keppel Bay 的 $1,751 psf 与 The Reef at King’s Dock 的 $2,496 psf 之间；邻近 99 年项目 The Interlace 的成交价为 $1,758 psf，而永久地契的 Skyline Residences（283 units）今年迄今成交均价为 $2,243 psf。

押注这一市区边缘板块的转型

这并非 Hong Leong–GuocoLand JV 首次争取 Berlayar 的 GLS 地块。两家开发商曾携手对 Telok Blangah GLS 地块提交 $880 million（$1,271 psf ppr）出价，但以次高价惜败于 Kingsford。

当时两者仅以 4.4% 之差落败。若 URA 接受他们此次对该 GLS 地块的出价，或许就能“迎来第二次好运”。

不过，他们第二次出手并报出最高价，亦释放出一个明确信号：开发商有意在新加坡最重要的滨水转型片区之一稳步布局、深耕长期。

尽管 Berlayar Drive 地块体量不大，但它仍是今年最受市场关注的住宅用地之一。

该地块的建筑高度上限为 5 层，这既可能被视为优势，也可能被视为限制。虽高度受限会压缩项目可建单位总量，但也有利于买家：低矮的周边环境不易遮挡滨水与周边绿意景观，为未来住户营造更开阔、通透的居住体验。

更为关键的是，若最终顺利出让并开发，该项目将跻身 Greater Southern Waterfront（GSW）首批新住宅项目之列。长达 30km 的城区转型蓝图，是政府将新加坡南部海岸线塑造成更具活力滨水地带的长期计划。这个占地 2,000 公顷的总体规划，未来数年内将引入新的住宅、办公、休闲配套、公园与公共空间。

按 Berlayar Drive GLS 的地块规模推算，新项目可兴建最多 415 套住房。与近期一手市场上若干项目相比，体量相对较小。

但若考虑到目前在建的 BTO 社区体量更大，以及部分买家偏好更安静、密度更低的居住环境，小而精的项目在入市时或更具竞争力。

在 Greater Southern Waterfront 转型下更为稳健的推进节奏

Berlayar 片区第三幅 GLS 地块——位于 Berlayar Close——预计在 2026 年 12 月启动招标。GLS 招标节奏的拉开间隔，似乎反映了政府以更为克制、循序渐进的方式推进 Greater Southern Waterfront 一带的发展，而非一次性大量推出住房供应。

对比之下，Lentor 一带曾在短时间内密集推出多幅 GLS 地块，并在不到 3 年内迅速成长为新的私宅社区。该区最新项目、Lentor Gardens Residences（499 套）已于 7 月推出，首发去化率达 54%。

在持续制定土地储备策略的过程中，多数市场分析认为，开发商会在把握当下机会与关注同一片区未来待推地块之间寻求平衡。随着 Berlayar 逐步建设推进，更多 GLS 地块将陆续推出，同时也将配建新的商业空间与生活配套。可以预期，Berlayar 将日益成为更具吸引力的居住社区。

Newmark 研究主管 Wong Shanting 指出，随着该区未来服务人口规模约为 Bukit Merah 现有城镇规模的五分之一，居民可对完善、多元的配套建设抱有信心；同时，周边还拥有 Southern Ridges 与 Labrador Nature Reserve 等大面积绿地可供休闲与亲近自然。

此外，未来居民可便捷抵达 Telok Blangah MRT 站，驾车片刻可达 VivoCity 购物中心，享受涵盖零售、餐饮、娱乐与生活方式的一站式配套，并可直通 Sentosa。

集城市便捷、滨水居住与亲近自然于一体的稀缺组合，预计将支撑健康而持久的自住需求，并进一步提升未来项目的整体吸引力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。