8 月 4 日公开招标截止后，位于 Berlayer Drive 的一幅政府售地（GLS）用地仅获 Hong Leong Holdings 与 GuocoLand 的联合投标。两家开发商对这块 271,929 平方英尺的地块报出 $576 million，折合地价 $1,515 psf ppr。
这是政府在全新 Berlayar 片区推出的第二幅 GLS 地块；该片区主要位于原 Keppel 高尔夫球场旧址之上。
Knight Frank Singapore 咨询部主管 Alice Tan 表示，按 $1,515 psf ppr 的地价测算，新盘的入市价或从 $2,900 psf 起，最终平均售价有望达到约 $3,100 psf。
她补充称，视野、朝向与定位更优的部分优质单位，售价还有可能在此基础上进一步走高。
“位于 Berlayar Drive 的项目，或将吸引来自 Bukit Merah、Queenstown 及周边市区边缘板块的 HDB 升级自住客；这些区域的 HDB 转售单位（尤其是房龄较新的）普遍溢价成交，典型成交价在 $1 million 以上。”Tan 说。
该新区内首幅私人住宅发展用地（位于 Telok Blangah Road）已于去年 11 月由中国开发商 Kingsford Group 中标，成交价 $918.3 million（$1,326 psf ppr）。该地块预计可建约 745 套私人住宅。
Berlayar 社区于 2025 年 9 月首次亮相，将打造为公共与私人住宅并行的综合住区。政府表示，区内将提供约 7,000 套新的公共住房与 3,000 套私人住宅。
首个 Built-To-Order (BTO) 项目——Berlayar Residences（共 880 户）——已于 2025 年 10 月 BTO 配售推出。随后，Berlayar Rise（共 1,976 户）也在近期的2026 年 6 月 BTO 配售中推出。
若 Hong Leong–GuocoLand 联合体（JV）中标这幅 Berlayar Drive GLS 地块（预计可建最多 415 套私人住宅），则该片区迄今已落实的公寓总量将增至约 1,160 套。
鉴于这是一处优质的滨水地段，本次 GLS 招标仅获寥寥回应颇出人意料。尤其是近月来市区边缘板块的新盘去化表现不俗，例如 River Valley 的 Zyon Grand 与 Promenade Peak。
Stacked 亦在近期分享了一位买家在 Zyon Grand 购入 2 房公寓用于退休的案例。
不过，多数业内观察人士认为，仅有一标并不意味着开发商对其长期前景缺乏信心。
相反，SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 指出，开发商如今在资本投放与投标参与上更趋审慎、取舍更为明确。
他说：“当下可选地块更为充裕，开发商有更大灵活性以挑选最能补充其现有土地储备与项目管线的地块。”
与此同时，ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 指出，Hong Leong Holdings 与 GuocoLand 报出的 $1,515 psf ppr 地价，已为中部外围（RCR）住宅 GLS 地块树立新标杆。
该价格较今年 2 月由 City Developments Ltd（CDL）与 Woh Hup 联合为 Tanjong Rhu Road 一幅 GLS 地块所报的此前 $1,455 psf ppr 的高位高出约 4.1%。
“（Hong Leong–GuocoLand 联合体）显然看好新兴的 Berlayar 与 Keppel 片区的长期潜力；该区有规划中的公私住宅、全新配套以及更广泛的总体发展作为支撑。”Chu 续指，新区紧邻成熟的 Bukit Merah 与 Telok Blangah 市镇中心，可便捷享用既有生活配套，或将为先行入场者带来即期价值。
尽管如此，也有市场评论指出，该片区过往销售表现相对起伏，且存在可能令部分买家却步的短板。CBRE 新加坡及东南亚研究主管 Tricia Song 表示，地块周边学校数量有限，现有生活配套亦相对不足。
她并提到，周边可比项目（如 Keppel Bay 一带的项目）在各自开售初期，去化也曾相对缓慢。不过，她强调，临近 MRT 的滨水项目十分稀缺，而本次高位出价亦体现了市场对该地段的信心。
作为参照，Keppel Bay 区域最新的 99 年地契新盘为 The Reef at King’s Dock，于 2021 年 1 月推出，截至 2024 年 9 月已售罄，并于 2024 年落成。
据 CBRE 统计，截至 2026 年迄今，Keppel Bay 更大区域的二级市场成交价区间介于 Reflections at Keppel Bay 的 $1,751 psf 与 The Reef at King’s Dock 的 $2,496 psf 之间。附近同为 99 年地契的 The Interlace 成交均价为 $1,758 psf；而永久地契的 Skyline Residences（共 283 户）年内成交均价为 $2,243 psf。
押注这一市区边缘板块的转型
这并非 Hong Leong–GuocoLand 联合体首次角逐 Berlayar 的 GLS 地块。两家公司此前也曾携手竞标 Telok Blangah GLS 地块，报出 $880 million（$1,271 psf ppr）的次高价，最终惜败于 Kingsford。
当时两者出价与最高价仅差 4.4%。若 URA 接受其此次报价，也许“第二次就能如愿”。
无论如何，此番再度出手且报得头标，释放出明确信号：开发商意在于新加坡最重要的滨水转型板块之一长期深耕、布局版图。
尽管 Berlayar Drive 地块体量称不上庞大，但仍是今年最受关注的住宅用地之一。
该地块限高 5 层，这既可视为优势，也可能成为羁绊。一方面，限高压缩了项目可容纳的户数；另一方面，低密度环境更不易遮挡滨水与周边绿意景观，可为未来住户带来更开阔、宜人的居住体验。
更为关键的是，若最终成功出让，该项目将跻身 Greater Southern Waterfront（GSW，更南部滨海区）内最早的一批全新住宅。这个绵延 30 公里的海岸线转型蓝图，是政府将新加坡南部海岸塑造为更具活力滨水廊带的长期计划；其 2,000 公顷的总体规划将在未来数年分阶段引入全新的住宅、办公、生活方式配套、公园与公共空间。
按 Berlayar Drive GLS 用地规模估算，新项目最多可建 415 户。与近来一手市场推出的若干大型项目相比，体量相对更为精巧。
不过，考虑到区内 BTO 社区体量相对更大，以及部分买家偏好更安静、低密的居住环境，小体量项目在上市时亦有望获得不错的市场认可。
在更南部滨海区推进上采取更稳健的节奏
Berlayar 社区第三幅 GLS 用地——位于 Berlayar Close——预计将于 2026 年 12 月启动招标。相较于连续推地，政府在此采取更从容的节奏，循序推进更南部滨海区的发展，而非一次性释出大量住宅供应。
相较之下，我们看到政府在 Lentor 几乎接连推出多幅 GLS 地块，使其在不足 3 年内迅速发展为全新的私人住宅区。该区最新项目、共 499 户的Lentor Gardens Residences，已于 7 月开盘并去化 54%。
随着开发商持续权衡土地储备策略，多数市场分析认为，他们会在把握当下机会与关注同一片区后续地块之间取得平衡。伴随 Berlayar 社区逐步落地，更多 GLS 用地将陆续推出，配套商业与生活设施也会同步到位，Berlayar 有望逐步成长为更具吸引力的居住社区。
Newmark 研究主管 Wong Shanting 指出，随着该社区服务人口规模最终相当于 Bukit Merah 现有城镇体量的约五分之一，未来住户可预期将享有完善而多元的生活配套。同时，周边还拥有 Southern Ridges 与 Labrador Nature Reserve 等大片绿地。
此外，未来住户可便捷连接 Telok Blangah MRT 站，驱车片刻即达 VivoCity 购物中心，享受集零售、餐饮、娱乐与生活方式于一体的设施，并可直通 Sentosa。
凭借城市便捷性、滨水居住与亲近自然的稀缺组合，这些要素有望共同支撑健康、长线的自住需求，同时提升项目的整体吸引力。
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