当政府发布今年上半年计划推出出售的发展用地清单时，我们曾点名两幅引人注目的地块。如今，这两幅地块——Berlayar Drive 与 New Upper Changi Road——已正式推出招标，预计将吸引开发商的密切关注。
这意味着买家可望在这两个区位独特的区域迎来新的私宅项目。我们将更深入剖析这两幅地块，并提示潜在买家在它们成功批出后需要留意的要点。
我们首次讨论这两幅地块时指出，Berlayar Drive 地块的优势在于其有望成为更大南部滨海区（Greater Southern Waterfront，GSW）中新海滨住区的首发项目；而沿 New Upper Changi Road 的地块则处于绝佳位置，可在 Bedok 中心地带打造成大型、以交通为导向的项目。
随着这两幅地块正式开启招标，我们愈发认为它们最终会呈现截然不同的产品形态。基于对周边区域的了解，我们判断 Berlayar Drive 地块或将成为全新低密度滨水住区中的首个公寓项目，而 New Upper Changi Road 地块则有望在民生核心区打造一个超过 1,000 户的大型综合社区。
如果你已被这两幅地块及其后续新盘所吸引，以下要点值得一读。
释放这两幅地块是政府扩大住房供应总体计划的一部分
Berlayar Drive 与 New Upper Changi Road 地块列入 1H2026 政府售地（GLS）计划的“确认名单”。两者合计或可提供约 4,575 套新的私人住房。
这是一个相当可观的量级，因为今年“确认名单”所有地块合计可开发的新房源，较过去 10 年每半年平均供应量高出约 50%。
这清楚表明政府仍着力通过增加私人住房供应，从供给端调节不断上升的房价。
此外，我们也观察到，近期 GLS 名单上的多数新地块具备更鲜明的区位特征。相较以往推出若干“通用型”大众市场地块，今年以来推出的多数 GLS 地块更围绕不同的生活方式圈层与买方客群来塑造。
这一点在 Berlayar Drive 与 New Upper Changi Road 最新两幅地块的区位差异上体现得尤为明显。
Berlayar Drive 是近年最具特色的 GLS 地块之一
整体而言，Berlayar Drive 的 GLS 地块规模较小，为 271,929 平方英尺，地积比率（GPR）为 1.4。预计新项目仅可提供约 415 套新住宅。
这低于一般中型公寓项目常见的体量，后者通常由 500 至 600 个单位组成的混合户型构成。
不过，这幅地块相当独特。此地连同 Berlayar 新社区的其他即将推出的地块，均位于原 Keppel 高尔夫球场旧址。该高尔夫球场于 2022 年迁出。区域临近 Labrador Nature Reserve、Mount Faber 与 Sentosa。
这一转型属于更大南部滨海区（GSW）总体规划的一部分，范围自 Pasir Panjang 延伸至 Marina East。占地 2,000 公顷的 GSW 将通过新增住宅社区、商业空间与休闲设施，重塑新加坡南部海岸线。
ERA Singapore CEO Marcus Chu 表示，随着 Berlayar Drive 这幅 GLS 地块的推出，开发商首次有机会在 GSW 中抢占先机。他补充，区域内鲜有全新开发用地入市，这将显著提升该地块对开发商的吸引力。
不过，该地块的 GPR 较低，新项目的住宅楼栋预计最高至 5 层。但这也可能成为优势，因为可减少遮挡优质滨海景观的开发体量。
Berlayar 新住宅区将采取公私混合的开发方式，并配套包括超市、商店、诊所与学前教育在内的新设施，以提升区域的长期宜居性。
近月来，属于城市边缘（亦称中央区以外地区，RCR）的新盘表现强劲，例如 River Valley 的 Zyon Grand 与 Promenade Peak，以及位于 Margaret Drive 一带的 Penrith。
Realion Group 副 CEO Justin Quek 表示，RCR 各子板块的去化与库存走低，或将进一步支撑地段优越区域（如 Berlayar 社区）新项目的买盘兴趣。
该区域亦受益于邻近多个商务节点，例如 HarbourFront Centre 与 Mapletree Business City。Berlayar 社区旁即是 Telok Blangah MRT 站（Circle Line，CC），距离 Harbourfront MRT Interchange（CC 与 North East Line）仅 1 站，且与 VivoCity 购物中心直接相连。
基于上述要素，多数市场观察者预计 Berlayar Drive 的 GLS 地块将在招标于 Aug 4 截标时获得积极的开发商参与。Realion 预期将有 4 至 7 家竞标者，最高标价或落在约 $1,400 至 $1,500 每平方英尺每地积比率（ppr）。
Berlayar Drive 周边将形成庞大的未来换房客群
尽管该地块本身相对紧凑，但 48 公顷的 Berlayar 社区显然并不小。根据政府对这一新住宅区的总体规划，未来预计将容纳约 7,000 套 HDB 组屋——很可能为 Prime 或 Plus 类别——以及约 3,000 套私人住宅。
Prime 与 Plus 类别的组屋附带 10 年 Minimum Occupation Period（MOP）以及其他转售限制。总体而言，此类组屋通常位于更理想的地段，初始售价也往往高于 Standard 类别组屋。
在我们看来，该社区内的 Prime 与 Plus 组屋将成为未来本区 HDB 升级客的重要基础客源。但需要强调的是，目前尚无 Prime 或 Plus 项目完成 MOP，鉴于较严的转售限制，转售市场需求能否同样强劲仍待观察。
这些新组屋类别推出时间尚短，目前仍缺乏其在转售市场表现的充分样本。
不过，我们可确定的是，Berlayar 规划社区内首幅 GLS 地块的释放，体现了政府以公私混合方式打造更具多样性的住宅城镇之总体取向。
新推出的 New Upper Changi Road 地块将呈现截然不同的产品
再看新近推出的 New Upper Changi Road GLS 地块，该地 331,194 平方英尺，GPR 为 2.8，意味着新项目最多可建 1,010 套私人住宅。
该地块位于 Bedok 心脏地带，可谓该区多年难得一见的高商业吸引力开发地。其在区域内的中心位置，叠加成熟的私宅需求与记录，构成坚实支撑。
该地块靠近 East-West Line 的 Bedok MRT 站，周边集聚社区核心配套：Bedok Mall、主要熟食中心，以及即将落成、带有综合商业裙房的 Sky Eden @Bedok，均在近邻范围内。
总体而言，我们在此前的深度研究中看到，这一片区拥有强劲的升级客源。这在近期成交中亦有体现：较新的四房组屋在Bedok已突破 $1 million 的转售门槛，而部分Bedok South Horizon 转售组屋在 MOP 后据报成交价超过 $1.2 million。以上为无 10 年长 MOP 限制的 Standard 类组屋；Bedok 也是本区熟悉且成熟的住宅市场。
ERA 的 Chu 指出，Bedok Central 周边约 15 年来几乎没有新盘推出，上一次还是 2011 年的Bedok Residences。叠加本次 GLS 地块毗邻 Bedok MRT 站与 Bedok Mall，他预期新项目将迎来强劲的累积需求释放。
这一大型项目亦将受益于新加坡“东部门户”（Eastern Gateway）的发展——该走廊旨在强化承接樟宜机场联通优势的企业与产业布局，并与现有 Tampines Regional Centre 与 Changi Business Park 协同发展。
因此，在我们看来，这幅新 GLS 地块不仅占据地铁近距之利，其周边住房客源也受累积私宅需求与上升的 HDB 转售价值所驱动。
大型项目因素同样重要
若可容纳逾 1,000 户，该项目将被归类为大型开发——我们通常将超过 1,000 户的项目称为“mega-sized development”。
从Treasure at Tampines与近期Parktown Residence等大型项目的销售与去化表现可见，此类项目对私宅自住者颇具吸引力，原因在于更为丰富的公共设施配套，以及相对更低的管理费分摊。
若本次 GLS 地块被打造为此类大型项目，势必有别于周边体量较小的现有项目，例如Sky Eden@Bedok或Bedok Residences。
整体而言，受 HDB 转售价上行与新私宅需求支撑，该地块也预计将吸引强劲的开发商参与。Realion 预期将有 4 至 7 份标书，最高标价约落在 $1,350 至 $1,450 psf ppr 区间。
Realion 的 Quek 指出，Bedok 与 Tampines 两区将有逾 9,500 套 4-room 与 5-room 组屋在 2026 至 2029 年间达到 MOP，这将构成庞大的 HDB 升级客来源。
Quek 还补充，近期对 executive condominium 计划的调整（我们在此有详解）也可能将部分升级需求引导至私人项目，因为多数 EC 供应现优先面向首次置业者。除 HDB 升级客外，他亦预期来自周边有地住宅区（如 Siglap 与 Opera Estate）的部分“换小型住房”（right-sizer）需求。
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