Berlayar Drive 与 New Upper Changi Road GLS 地块：买家需要了解的这两幅新推地

当政府公布今年上半年拟推售的发展地块清单时，我们曾重点提到两幅地块格外引人注目。如今，这两幅地——Berlayar Drive 与 New Upper Changi Road——已正式启动招标，预料将备受发展商关注。

这意味着买家有望在这两处区位独特的地段迎来全新私宅项目。接下来，我们将更深入解析这两幅地块的亮点，以及一旦授标后潜在买家应留意的要点。

我们在首次点评时就指出，Berlayar Drive 的优势在于有望成为 Greater Southern Waterfront（GSW）中新滨海住宅带的“首发”项目；而位于 New Upper Changi Road 的地块则坐拥以交通为轴心、位于 Bedok 心脏地带、具备打造大型综合住区条件的优越区位。

随着两幅地块正式启动招标，它们很可能孕育出风格迥异的产品。基于对周边条件的判断，我们认为 Berlayar Drive 有望成为低密度滨水住宅带内的首个公寓项目；而 New Upper Changi Road 地块则有望打造出超过 1,000 户、坐落于生活核心区的“巨无霸”式综合发展。

如果你对这两幅地及其后续新盘感兴趣，以下要点值得留意。

两幅地块的推出，是政府加大住宅供应整体计划的一环

Berlayar Drive 与 New Upper Changi Road 同被列入 1H2026 政府售地（GLS）计划的“确定名单”中。两幅地合计可供应约 4,575 套新私宅。

这一体量相当可观——今年“确定名单”下所有地块的合计可建新屋数量，较过去 10 年的半年度平均供应多出约 50%。

这清楚显示，政府仍在通过增加私宅供应，以供给端手段缓解房价上行压力。

此外，我们也留意到，今年 GLS 新推地块在区位特性上更显差异化。与其说推出多幅“通用型大众盘”地块，不如说更常见的是布局于不同生活圈、面向不同客群需求的地块。

这一点在 Berlayar Drive 与 New Upper Changi Road 两幅地块的区位反差上体现得尤为明显。

Berlayar Drive 是近年来最具特色的 GLS 地块之一

整体来看，Berlayar Drive 的 GLS 地块占地 271,929 sq ft，地积比率（GPR）为 1.4，预期仅可兴建约 415 套新私宅。

这低于一般中型公寓常见的体量——后者通常为 500 至 600 户，户型配比更为多样。

但这幅地块颇为独特。它与同属 Berlayar 新社区的其他后续地段，皆坐落于前 Keppel Golf Course 旧址；该球场已于 2022 年迁出。区域邻近拉布拉多自然保护区、花柏山以及圣淘沙。

这场转型隶属 Greater Southern Waterfront（GSW）总体规划的一部分，范围自 Pasir Panjang 延伸至 Marina East。面积达 2,000 ha 的 GSW 将通过新增住宅社区、商业空间与休闲设施，重塑新加坡南部海岸线。

ERA Singapore CEO Marcus Chu 表示，随着 Berlayar Drive 这幅 GLS 地块推出，发展商将迎来在 GSW 抢占先机的首个机会。他补充指出，该区域几乎罕有全新发展地块入市，这将显著提升本次 GLS 的吸引力。

需留意，这幅地块的 GPR 偏低，新项目的住宅楼最高仅约五层。但这反而可能成为优势，意味着更少建筑物会遮挡一线滨海景观。

Berlayar 新住区将融合公私住宅，并配套建设超市、商店、诊所与幼儿园等设施，全面提升社区的长期宜居性。

近月来，位于城市边缘带（Rest of Central Region，RCR）的新盘去化表现强劲，例如 River Valley 的 Zyon Grand 与 Promenade Peak，以及 Margaret Drive 一带的 Penrith。

Realion Group 副CEO Justin Quek 指出，RCR 各细分子市场可售库存偏低，或将继续支撑诸如 Berlayar 这类优质区位新盘的买气。

该区还受惠于多处商务节点的近距利好，例如 HarbourFront Centre 与 Mapletree Business City。紧邻 Berlayar 社区的是环线（CC）的 Telok Blangah MRT 站，距离 CC 与东北线的换乘站 HarbourFront MRT 仅一站之遥，并与 VivoCity 购物中心直接连通。

基于以上要素，多数市场观察者预期，待 Berlayar Drive 的 GLS 招标于 8 月 4 日截止时，将吸引实力开发商踊跃参与。Realion 预估将有 4 至 7 家竞标者，最高标价或落在约 $1,400 至 $1,500 psf per plot ratio（ppr）。

Berlayar Drive 周边未来将有庞大的升级客源

尽管本次地块本身不大，但 48 ha 的 Berlayar 新住区却相当可观。根据政府对该新住宅区的总体规划，未来预计可容纳约 7,000 套 HDB 组屋（很可能属于 Prime 或 Plus 类别）以及约 3,000 套私宅。 

Prime 与 Plus 类别的组屋需满足 10 年 Minimum Occupation Period（MOP），并附带其他转售限制。一般而言，此类组屋多位于更理想的地段，初始定价通常也相对高于 Standard 类别。

依我们判断，Berlayar 内的 Prime 与 Plus 组屋住户，将在未来构成本区 HDB 升级客源的“基本盘”。但需强调，目前尚无 Prime 或 Plus 项目完成 MOP，转售市场的实际需求表现仍有待检验，尤其在更严格的转售限制下。

换言之，新分类组屋面世时间尚短，其转售市场表现仍缺乏足够的历史数据。

不过，可以肯定的是，此次在 Berlayar 规划区内率先释放 GLS 地块，体现了政府打造更多元居住小镇、混合公私住宅的总体思路。

New Upper Changi Road 新地块料将呈现截然不同的产品

再看 New Upper Changi Road 刚释出的 GLS 地块，占地 331,194 sq ft，GPR 为 2.8，意味着可兴建多达 1,010 套私宅。

地块位于 Bedok 的核心地带，可谓多年难得一见且兼具商业吸引力的位置。其居于区域中心的地理优势，也与该区对新私宅的长期需求与成交纪录相互印证。

该地紧邻东西线的 Bedok MRT 站，周边集中了社区的关键配套：Bedok Mall、主要小贩中心，以及即将入驻、且带有商业配套的 Sky Eden @Bedok 等。

总体而言，我们过往研究显示，此区拥有强劲的升级客源。例如，较新的 Bedok 四房组屋转售价格已跨过 $1 million 门槛；部分 Bedok South Horizon 转售单位在达到 MOP 后，成交价据报超过 $1.2 million。这些均为 Standard 类别组屋，并无 10 年 MOP 的长限，而 Bedok 也是新加坡东部成熟、买家熟悉的住宅市场。

ERA 的 Chu 指出，Bedok Central 周边已约 15 年未见新盘推出，上一次还是 2011 年的 Bedok Residences。叠加本次 GLS 靠近 Bedok MRT 与 Bedok Mall 的区位优势，他认为新项目有望释放强烈的“压抑性需求”。

这个潜在“巨无霸”项目亦将受惠于新加坡“东部门户”（Eastern Gateway）的发展——这一正在强化的商务走廊服务于借力樟宜机场连通性的企业，并衔接既有的 Tampines Regional Centre 与 Changi Business Park。

因此，在我们看来，该 GLS 地块不止享有近 MRT 的地利，其周边潜在买家池也因对新私宅的压抑性需求与 HDB 转售价攀升而持续扩大。

“巨无霸”体量同样关键

若最终可容纳逾 1,000 户，这将是一个“巨无霸”项目——我们通常将超过 1,000 户的体量界定为“巨无霸”。

从 Treasure at Tampines 以及近期的 Parktown Residence 的热销与去化表现可见，这类大型项目对私宅买家吸引力十足：一来配套设施往往更为齐全，二来管理费通常更具规模效益而较低。

若本次 GLS 打造成此类“巨无霸”社区，势必与周边体量较小的项目形成明显区隔，例如 Sky Eden@Bedok 或 Bedok Residences。

整体而言，随着 HDB 转售价走高与对新私宅的持续需求，本地块预计也将迎来开发商的踊跃参与。Realion 预估将收到 4 至 7 份标书，最高标价料在 $1,350 至 $1,450（psf ppr）区间。

Realion 的 Quek 指出，Bedok 与 Tampines 两区在 2026 至 2029 年间，预计将有超过 9,500 套 4-room 与 5-room 组屋陆续达到 MOP，这将形成庞大的 HDB 升级客源池。

他并补充，近期对 executive condominium（EC）制度的调整（详解请见此文）也可能把部分升级需求引流至私宅市场，因为多数 EC 供应现优先分配予首次置业者。除 HDB 升级客外，他亦预期来自 Siglap 与 Opera Estate 等邻近有地住宅区的“换尺”需求。

我们将持续跟进两幅地块的最新动态；欲获取新加坡楼市的第一手信息，欢迎关注Stacked。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文