为换购一套转售 HDB，该不该卖掉一套 $1.7M 公寓？我们替一户新加坡家庭算笔账

嗨，Stacked，

我正为家人寻找新居，家庭成员包括我和两位成年子女。目前我名下有一套公寓，我计划在购买新房前先把它卖掉，并搬到更靠近东部的区域。

我的预算有限，因为我不打算再追加现金。相应地，我计划以目前公寓的出售所得（估计约 $1.7 million）全款支付新房。由于年龄因素，我也无法申请房屋贷款。

因此，我在考虑购买一套 4 房转售 HDB 组屋，或一套能让 3 名成人舒适居住、并预留帮佣空间的公寓单位。我明白，作为现有私宅持有者，如走 HDB 这条路，将受限于只能购买 4 房转售组屋。

我在多重取舍间犹豫：在更大的居住空间与保有私宅之间如何权衡；以及租期折旧、可达性、未来涨幅、转售难易度与整体宜居性等因素。

以我的情况，在转售 HDB 与公寓之间取舍时，应优先考虑哪些因素？此外，若把宜居性、长期升值与转售难易度放在前面，在东部（最好是第 16 邮区或附近）您会推荐哪些 HDB 社区或公寓？

谢谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，感谢来信。

好消息是，尽管您年纪偏长，在置业选择上依然处于相当有利的位置。无法申请房贷确实不便，但您更像是在从容择屋，而非被动应对。此外，不依赖贷款也让您不受利率波动与每月按揭还款的束缚。

但这也意味着您约 $1.5 million 的购房预算基本锁定。因此，无论选择哪条路径，都要从容落在这一预算之内。

根据您分享的情况，我们看到两条主要路径：

• 购买 4 房转售 HDB 组屋，可保留下更多售房现金。
• 购买转售公寓，继续留在私人住宅市场，但很可能需要动用大部分甚至全部预算。

两者并无绝对高下，不妨细看权衡，找出更契合您偏好的方案。

您也提到其他关键考量，包括租期折旧、未来升值、可达性与转售难易度。为判断何者更适合您，并回应上述顾虑，我们来看以下分析。

先看 $1.7 million 预算在 2026 年楼市能买到什么

先从 4 房转售组屋的中位价入手，聚焦您偏好的东部 HDB 城镇：

即便选择上述最贵的城镇，您仍可从预计售房款中留出约 $770,000。若选在勿洛、白沙或淡滨尼这些相对更亲民的区域，剩余现金甚至可能超过 $1 million！

因此，只要把住房换成面积更合适的 HDB，负担完全不成问题；您几乎可以在东部随心挑选地段。 

再来看看东部 3 房转售公寓的价格

按我们整理的数据，$1.7 million 的预算大致处于市场中段。第 17 与 18 邮区的转售单位中位价低于预算，对您而言更为从容。

尽管第 16 邮区的中位价高于您的预算，但这毕竟只是该区的中位数，仍有部分 D16 公寓以更低价格成交。若您能接受更老的单位、较低楼层或作出其他取舍，这一选项依然可行。

供参考，我们列出一些 3 房成交价曾低于 $1.7 million 的转售公寓。

考虑到您的家庭结构，我们仅纳入平均面积超过 1,200 平方英尺的 3 房单位，空间更为充裕，也便于预留帮佣房。

您会留意到，不少项目落成于 1990 年代和 2000 年代初期，这是因为当年的项目普遍比近年的公寓拥有更大的户型面积。

东部的一大优势在于地契类型多元，既有永久地契、999 年与 99 年地契项目。若担心租期折旧，您的预算也能覆盖部分较老的永久地契选项。 

Will a condo unit hold its value better than an HDB flat in the long term? 

首先，我们不建议仅从资本增值来比较两种选择。哪怕公寓的长期回报更高，它的起始资产基数也更高；同理，转售组屋的绝对涨幅或许更小，但投入也更少——从风险角度看，也更为克制。

更有用的问题不是“哪种房型涨得多”，而是“您愿意、也能安心地将多少整体财富长期配置在自住房上”。这一题只能由您依据自身目标来回答。

话虽如此，我们还是可以比较两者在价格表现上的大致差异。

东部 4 房组屋的表现

东部 3 房转售公寓的表现

在东部 HDB 城镇中，大多数 4 房的年化涨幅与全岛平均相近。马林百列的涨幅较为温和，主要因为其起始价格基数更高。

转售公寓的走势也大致相同。东部多数公寓的年化涨幅与全岛整体表现相当。 

需要强调，这些都是大盘均值。等到您进一步缩小备选范围，仍建议针对具体单位再检视其价格表现。

How much should you be concerned regarding lease decay? 

事实上，很难将租约折旧对住宅的负面影响单独拆分出来。房价会因多种原因而变化，从小区维护状况到更广泛的经济环境（如 Covid-19 之后的复苏）。不少因素对价格的影响力度，甚至可能高于租约折旧本身。

尽管如此，我们仍可观察屋龄与涨幅变化之间的相关性。下方按屋龄区间分组，比较转售组屋的涨幅表现。

最老的一批（租约始于 1974 年或更早）年化涨幅最弱，但在我们分析期内，屋龄 31 至 40 年的组屋，表现竟略优于屋龄仅 11 至 20 年的组屋。

原因可能有几点：其一，较新的组屋本就价格更高，留给百分比涨幅的空间较小。过去十年也包含了疫情后房地产市场的强劲复苏；期间居家办公更常态化，而供给与新增需求的错配也推高了转售组屋价格。

因此，在许多面积更宽敞、单价更亲民的老组屋中，疫情后复苏期的受益程度有时反而高于新组屋。

需要说明的是，随着屋龄走高，租约折旧的影响确实会更明显。屋龄 41 至 50 年的 HDB 年化增幅为 2.87%，而 51 年以上则放缓至 1.70%。但即便如此，价格仍是温和增长而非下跌。 

我们也以同样方式比较公寓单位 

与 HDB 相比，屋龄差异对公寓的影响更不明显。

虽然屋龄 11 至 20 年的公寓年化涨幅最高，但其余年龄段之间的差距相当小：21 至 30 年、31 至 40 年、41 至 50 年，甚至 51 年以上的项目，年化增幅大致都落在约 3.1% 至 3.7% 之间。

这表明，屋龄并非转售公寓市场的主导因素。较老的项目依然在增值，只是节奏不同。 

原因包括：不少老公寓位于成熟区且占地更大、单位更宽敞；而永久或 999 年地契的项目，尽管屋龄较高，往往也能给予买方更强的信心。 

与转售 HDB 一样，驱动价格增长的因素远不止租约折旧。地段、户型、入手价以及出售时点，往往影响更大。

So what should you do? 

如果您的首要目标是尽量放大居住空间，同时保留可观的现金余裕，那么 4 房转售组屋更为合理。这能为您留足流动性；而且正如上文所述，即便是较老的转售组屋，长期仍具增长动能（只是相对新屋增速更缓）。

另一方面，若坚持留在私人住宅市场，可考虑 3 房转售公寓。可参考上面的清单作为起点。正如本文所述，只要基本面扎实，老公寓同样能实现正增长。不过，更高的资金占用，可能意味着在其他人生目标或退休规划上需要做取舍。 

我们不建议仅凭历史回报或地契年限作出决策。在我们看来，地段、可达性、户型与入手价，对您的影响更直接。随着年龄增长，家门口的关键配套是否齐备，也会愈发重要。 

另一个值得探索的方向，是向 HDB 申诉，申请豁免 15 个月等待期。HDB 会按个案审核，结合申请者的具体情况。若申诉通过，您或可购买更大的转售 HDB，而不必受限于 4 房。 

鉴于您家中有 3 名成人与一位帮佣，额外空间将对日常舒适度带来不小的改善。即便申诉不成，尝试一下也无损失。

在无需融资的前提下，您的预算足以覆盖东部的大量优质房源。利用这一优势，更加从容地精挑细选：优先寻找户型实用、且地段在未来 10 年乃至更久也能让您满意的房子。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。