我们50多岁，打算把现有公寓换成一套$1M的HDB——这样做在财务上明智吗？

我和妻子都在50多岁，这几年一直住在D’Nest的一套1,410平方英尺的四居室。我们是该单位的首任业主。

到了这个阶段，我们在考虑换住HDB组屋。一方面希望通过出售或出租D’Nest来释放部分现金，尤其考虑到它是有地契年限的物业，随着楼龄增加可能会贬值；另一方面，我们也想要更大的居所，方便招待朋友。

我们目前同住的有我和妻子、84岁的母亲、一位帮佣、女儿和儿子，不过儿子预计在明年年底前搬出。

作为私宅业主，我们知道过去在购买转售HDB前可能需要履行等待期。另一种做法是由我母亲以她的名义购置该单位。但考虑到她的年龄，我们推测她大概无法申请房屋贷款，这意味着我们可能需要以现金支付约$1 million。我们也明白这会涉及遗产规划问题，如立遗嘱，以及她离世后该单位的归属安排。

基于我们的家庭收入水平，我们认为大概不符合买BTO的资格。尽管我们从未直接向HDB购买过新组屋，但多年前在购买第一套转售组屋时曾领取过购屋津贴。

我们一直居住在东部，也希望尽量留在这一带。鉴于我母亲行动不便，靠近MRT站及日常配套也非常重要。

您会建议我们怎么做？更适合先出售或出租D’Nest、（原本）履行等待期后再以我们自己的名义购买HDB，还是考虑由母亲名下购买？在财务、产权及继承方面，我们应注意哪些风险？

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，感谢来信！ 

先报个好消息：自今年7月28日起，购买任何户型的转售组屋已不再需要等待期；这点可以先放一边。与此同时，BTO恐怕也不是最理想的选择。且不论资格，何时会在东部推出合适且临近MRT等配套的地段，完全无法预判。 

要评估您的各项选择，我们先看看D’Nest的表现，以及租约递减是否已是迫切问题；这也将为后续几种方案提供依据。 

鉴于您持有的是D’Nest的四居室，我们仅针对相同户型的单位进行比较：

我们认为，D’Nest目前不存在明显且迫切的租约递减风险。

从2013到2025年，D’Nest四居室的平均价格由约$1.29 million升至$2.04 million，涨幅58.32%。这快于D18所有有地契年限四居室的平均表现（39.83%），也远超全岛平均涨幅（18.48%）。

按$PSF计，D’Nest与更广泛市场之间的差距在逐步收窄。2013年其平均$934 psf较全岛平均（$1,145 psf）低18%；到2025年，差距缩窄至约6%，D’Nest为$1,538 psf，而全岛为$1,628 psf。

因此仍有一定的上行空间，您无需因租约递减而急于出售。

话虽如此，若想预判租约递减未来可能对D’Nest的影响，可参考Elias Green。

Elias Green比D’Nest年长近20年（1994年落成），且位于Pasir Ris同一片区。我们可借助其更长的成交历史，观察该区老龄有地契年限公寓在更长周期内的表现。 

我们同样以2013至2025年为观察区间，与D’Nest覆盖相同周期，以衡量一座更老龄公寓在这段时期的变化。 

尽管已逾30年楼龄，Elias Green仍在升值；其年化增速与大盘趋同，略低但差距不大。也就是说，它依然在涨，只是速度放缓。 

对于年轻近20年的D’Nest而言，租约递减的顾虑更小，您无需为此而仓促出售。 

换到HDB能解决租约递减问题吗？

这取决于您愿意在面积上做出多大取舍。您目前居住的是1,410平方英尺的单位，而不少新组屋达不到这个面积。参考如下：

因此，如不想牺牲居住空间，就需要选择较老且较少见的户型，例如行政公寓（Executive Apartment, EA）、行政复式（Executive Maisonette, EM），或更老的5房组屋。

其中不少单位的剩余租期甚至可能比D’Nest更短；除非您改选更新但面积更小的组屋，否则并不能真正解决租约递减的问题。 

在东部，$1 million 今天能买到什么？ 

以下为截至2026年8月的转售组屋价格。我们聚焦于面积更大的行政组屋或3G（三代同堂）组屋，其面积都大于您目前的居所：

在东部各城镇中，Pasir Ris最为实惠，平均约$924,000；其次是Tampines，约$986,000。Bedok略高于$1.03 million，也可纳入考虑。 

但仍要提醒，代价是楼龄更大。上述不少单位的楼龄甚至高于D’Nest。 

不卖而是把D’Nest出租如何？ 

假设您母亲具备独立资格购买转售HDB，那么一种做法是以现金用她的名义购入，同时保留D’Nest用于出租。这能让家庭获得所需的额外空间，也无需出售现有物业。

从2025年至2026年6月的租赁成交显示，D’Nest四居室的平均月租约为$5,395，这对偿付未清房贷也会有所帮助。 

（当然，实际现金流还取决于扣除维保费、物业税等经常性开支后的净额。） 

这种做法的主要优势在于灵活性。您既可继续受益于D’Nest未来的升值与租金收入，同时又能搬入更大的居所。

不过，若由您出资而单位在法律上归母亲所有，则关于物业控制权将有重要问题需厘清。相关法律层面请向过户律师或HDB咨询，我们无法就此提供法律意见。 

倘若遇到理想的BTO地段，这会是选项吗？ 

如果东部真的推出靠近MRT的理想地段，您也可考虑参与抽签。 

但前提是家庭收入需不高于当时的收入顶限，且您也接受更小的居住面积（因为新组屋通常更小）。

若上述条件都符合，您可以出售D’Nest并申请BTO。不过，由于您此前在购买转售组屋时曾领取过津贴，即使从未直接向HDB购新屋，您大概率会被视为二次申请者而非首次申请者，这可能影响申请优先顺序及需缴付的resale levy。

此外还存在运气因素——能否中签。 

主要的财务优势在于，BTO价格通常显著低于转售选择。这样可为您释放更多资金，用于退休规划，同时还能获得更长的剩余租期。 

但这属于“天时地利人和”都要到位的情形。若机缘出现应把握，但不宜将其视为可预期的方案。 

我们的看法

首先也是最重要的一点：我们不建议您仅因担心租约递减而急于出售D’Nest。D’Nest整体仍较年轻，从目前表现看，其剩余租期并未构成显著劣势。即便是年长近20年的Elias Green，迄今仍在持续升值。

此外，若您下一步要换入在面积上能与D’Nest相当的转售组屋，很可能会是楼龄更高的单位。因此，这并非最佳路径，除非您确实愿意选择一套更小但更新的组屋。 

等到您儿子明年搬出后，情况也许会有变化。您不妨先观察一段时间，看看在家庭成员减少后是否仍对现有空间满意、是否愿意继续居住，再考虑是否要为另一套物业投入近$1 million。 

如果资金充裕，也可以探讨在母亲名下购买HDB、同时保留D’Nest并出租。D’Nest的租金在扣除开支前约为$5,395/月。不过，前提是购买HDB不会过度占用您的退休流动性。

同时，这也伴随较大的产权与遗产规划风险。即便由您出资，HDB在法律上仍归母亲所有；请务必就相关法律后果向专业律师或HDB咨询。 

总体而言，除非现有户型确实无法满足母亲或全家的起居需求，我们会建议暂时保留D’Nest。只有当搬家能在家庭日常居住体验与退休财务安排两方面都带来明确改善时，再考虑行动。请勿将剩余租期作为迁居的主要原因。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。