是否该出售您在Yew Tee的HDB，换购一套3房式组屋？

嗨，Stacked：

我已七十多岁，目前以每月$3,900租住Avenue South Residence的一卧室单位。在这里住了两年，最近刚把租约续了一年。

但我也拥有一套靠近Yew Tee MRT、面积1,076 sq ft的四房式HDB组屋，月租$3,000。另外我在Nusajaya，Johor Bahru还有一间公寓，每月租金RM2,700。

我在考虑两种方案：

1. 两处都出售，改在转售市场购买一套三房式HDB组屋自住；或
2. 只出售Yew Tee的组屋，保留Nusajaya的物业，并购入一间更靠近已婚子女的小型私宅公寓。

在我这个年纪，哪个选择更划算？我的优先考量包括退休收入、资金流动性、长期居住成本，以及希望住得更靠近子女。

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，感谢来信！

在决定是否出售任何一处物业或再购房之前，我们认为有必要更仔细审视您目前持有的资产。

据您所述，您的投资组合包含两处带来租金收入的物业：位于Yew Tee的组屋每月收租$3,000，以及在Nusajaya的公寓每月收租RM2,700（S$848）。

总体来看，我们估算这两处物业的毛租金收入基本可覆盖您在Avenue South Residence每月约$3,900的租金支出。

当然，这里尚未计入房产税、管理费及其他相关支出。但即便扣除这些费用，您的租金收入似乎仍能覆盖现有居住成本中的相当一部分。

这为您在权衡不同方案时提供了较大的回旋余地。不过，鉴于您已年逾七旬，我们认为对房产组合采取更为防御性的策略或更为合适——重在守住资产价值，而非积极追求回报。

从执行层面看，出售、再购置、可能的装修与搬迁，本身也颇为折腾。

我们认为，任何行动都应当对现状带来明确改善：例如释放更多退休资金、减少需管理的物业数量、降低每月支出，或让您住得更靠近子女。

基于此，我们先估算若出售Yew Tee的组屋，您可能套现的金额，以便评估换到三房式组屋的利弊。

截至2025年，Yew Tee四房式组屋的平均价格

这里我们假设，您已婚的子女住在Avenue South Residence附近的某个社区（该项目位于Bukit Merah、Kampong Bahru Road一带）。我们整理了截至2025年的周边社区三房式组屋平均价格。

为便于分析，我们以Yew Tee MRT一带四房式组屋的价格，作为您单位估计转售价的参考。根据近期成交，平均约为$556,000。

但遗憾的是，数据显示，Bukit Merah三房转售组屋——也就是您可能的“合适置换”目标——价格波动较大。以1960s至1980s起租的单位为例，去年的备案成交价区间很宽，大致在$320,000至$535,000之间。

此外，位于Cantonment Close、Jalan Membina、Henderson Road与Boon Tiong Road等地段的屋龄较新单位，价格相对更高，约在$695,000至$850,000之间。

这意味着，缩小房型未必能为您释放出大量可动用现金。若您希望购入较新的三房，或选择靠近Avenue South Residence、地段更优的类似单位，出售现有Yew Tee组屋的所得或许不足以支付房价。

即便换到更小的房子，您可能仍需额外拿出现金来补足价差。因此，您的选择很可能会局限于该区屋龄较老的单位。

若选择屋龄较老的单位，部分1960s至1970s起租的三房式，平均转售价约在$300,000至$400,000。按此测算，出售Yew Tee组屋后，您或可释放约$150,000至$250,000的资金。

但也需提醒您，购买老组屋伴随众所周知的租约缩水，对价值有负面影响。不过，鉴于这很可能是您置业旅程的最后一站，这一点在您的情境下或不那么关键。更重要的是整栋楼与单位本身的状况、所需装修成本，以及社区能否满足您年长后的生活需求。 

鉴于您过去两年一直居住在Avenue South Residence的一卧室，搬入三房式在主观感受上大概率不会觉得空间受损；但这终究取决于个人偏好。

 最终，我们认为，选择一套屋龄较高、价格更亲民的三房式，是可行的缩小置换路径：既能停止每月$3,900的租金开销，又可实现其他目标——更靠近已婚子女，同时释放部分沉淀资本，补充退休资金。

购买一套更靠近子女、面积更小的公寓是否可行？

另一种做法是先出售Yew Tee的组屋，再在离子女更近的项目中购入一套更小面积的公寓。

为了评估负担能力与预算，我们先看看Bukit Merah一卧室公寓的转售均价。

Bukit Merah一卧室转售均价（以2025年成交为基准）

遗憾的是，成交数据显示，该区一卧均价与您卖掉现有组屋后可得款项之间，仍有不小的差距。

以Harbour Suites为例，即便是表中价格最低，平均也约$700,000。要负担这个价位，卖屋后您大概率仍需再补约$144,000。

表中大多数项目的一卧均价介于$900,000至$1.3 million，所需补差大致为$360,000至$760,000，视具体单位与属性而定。

若您打算在Avenue South Residence自住，按2025年备案数据，一卧转售多以约$1.03 million成交。

与您Yew Tee组屋的估值相比，这意味着还需再拿出约$479,000；若再计入任何未清贷款、CPF退款、中介佣金等，售后资金缺口还会进一步扩大。

另一方面，若买下公寓可省去每月$3,900的租金；但同时也放弃了Yew Tee组屋每月$3,000的租金收入。就简单现金流而言，在未计入其他成本前，净改善约为每月$900。

(我们假设您仍将继续收取来自Nusajaya物业的每月约S$848租金。)

鉴于您已能以每月$3,900在心仪地段租到合适的单位，我们会对把更多资本投向一间一卧持谨慎态度。若您的首要目标是简化居住安排、保留流动性并贴近子女，我们认为屋龄较高的三房式HDB或许更为稳健的选择。

是否应当出售Nusajaya的公寓？

先说最关键的一点：如果您购买三房式HDB组屋，很可能无法继续持有Nusajaya的公寓。

原因在于，HDB会将海外住宅物业（包括马来西亚）视为私人房产持有。因此，在购入三房组屋后的6个月内，您需出售位于Nusajaya的公寓。

不过，若您在新加坡购买的是公寓，则可以继续持有Nusajaya的物业。在这种情况下，应将该马来西亚资产作为独立的投资标的来评估。

从财务角度，我们无法就是否出售该马来西亚公寓给出明确结论。我们已知该公寓每月租金为RM2,700，但不清楚您的购入成本与当前市值；在缺乏这些信息的情况下，我们无法测算其租金回报或预估转售价格。

一般而言，关键在于您是否愿意持续处理海外租客，以及境外持有与出租所带来的复杂性；另一个因素是其价值与租金以马币计价，会引入汇率风险。

综合来看，我们只能对这处物业给出相对笼统的建议：若Nusajaya的公寓这些年已有所升值，且可在合理利润下出售，这将是简化资产持有、同时为退休释放更多资金的好机会——尤其是在您选择购买一卧公寓而非三房转售组屋的情况下。

相反，若此时出售会带来较大亏损，而该资产目前能在管理负担不重的前提下持续产生可观的净租金，则无需急于出手。

我们的看法

综合您提供的情况与相关成交数据，我们认为无需急于决策。毕竟您已将Avenue South Residence的租约续了一年，而两处物业的租金基本可抵消其中大部分房租。

在我们看来，这使您处于相对从容的位置，可以有时间仔细权衡。

若您希望更靠近子女并释放退休资金，直言之，Bukit Merah屋龄较高的三房式HDB似乎更合适。价位约$300,000至$400,000的单位，或可让您套现约$150,000至$250,000，用于再投资、完善传承配置，或单纯提升退休生活品质。

另外，由于您目前已居住在更小的单位，空间感受上大概不会因缩小而不适，甚至转到转售3房式还算是“升级”。不过，这一选择意味着在购入三房组屋后6个月内，须出售Nusajaya的公寓。

购入私宅公寓可让您保留Nusajaya的资产，但我们所列的大多数一卧需补上数十万现金。鉴于您当前更需要守护退休金，这条路径并不容易推荐。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。