我从 2 处房产收租，却每月以 $3,900 租房自住——年过 70，这样做还有意义吗？

Hi Stacked，

我 70 多岁，目前在 Avenue South Residence 租住一套一居室，每月租金 $3,900。我在这里住了 2 年，最近刚续约 1 年。

不过，我也在 Yew Tee MRT 附近拥有一套 1,076 sq ft 的四房 HDB，目前以每月 $3,000 出租。另外，在 Nusajaya（Johor Bahru）也有一套公寓，每月租金 RM2,700。

我在考虑两个选项：

1. 卖掉两处房产，购买一套 3 房转售 HDB 自住；或
2. 只卖掉 Yew Tee 这套，保留 Nusajaya 的房子，在已婚子女附近购买一套较小的私人公寓。

在我这个年纪，哪一个选择在财务上更合适？我看重的包括退休收入、资金流动性、持续性的住房开支，以及希望住得更靠近子女。

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢你的来信！

在决定是否卖房或换房之前，我们认为有必要先更细致地审视你目前持有的资产。

根据你的描述，你的资产组合中有两处带来租金收入：Yew Tee 的组屋每月 $3,000，Nusajaya 的公寓每月 RM2,700（S$848）。

总体来看，我们估算这两处房产的总租金，足以覆盖你目前在 Avenue South Residence 自住房每月约 $3,900 的租金。

当然，这里尚未计入房产税、管理费等其他支出。但即便扣除这些，租金收入似乎仍能覆盖你当前居住成本的相当一部分。

这为你留出了足够的空间去权衡不同方案。但考虑到你已 70 多岁，我们认为对房产组合采取更为稳健、偏防御性的策略可能更适合——以保值为先，而非单纯追求回报。

从执行层面看，卖房、买房、可能的装修以及搬迁，整个过程都相当折腾。

我们认为，首要原则应是：任何变动都应较当前安排有明显改进——例如释放更多退休资金、减少需管理的物业数量、降低每月开支，或让你住得更靠近子女。

基于此，我们先估算一下出售 Yew Tee 这套组屋可获得的金额，以评估换至 3 房的可行性与收益。

截至 2025 年，Yew Tee 四房组屋的平均价格

在这里，我们先假设你已婚的子女居住在 Avenue South Residence 周边（该项目位于 Bukit Merah、Kampong Bahru Road 一带）。我们整理了截至 2025 年该片区 3 房组屋的平均价格。

为便于分析，我们以 Yew Tee MRT 周边四房组屋价格作为你这套单位的转售参考。按近期成交，平均约为 $556,000。

但遗憾的是，数据显示，Bukit Merah（你可能“缩尺”后的备选住处）3 房转售价格波动较大。若以租约起于 1960s 至 1980s 的单位为例，按去年的备案成交，价格区间很广，大致在 $320,000 至 $535,000。

此外，Cantonment Close、Jalan Membina、Henderson Road、Boon Tiong Road 等地段的较新单位，价格亦偏高，约在 $695,000 至 $850,000。

这意味着，缩小房型未必能顺理成章地释放出大量现金流。若你想要较新的 3 房，或在靠近 Avenue South Residence 的“强势”地段购置类似单位，仅凭卖出 Yew Tee 这套的所得，可能不够。

即便搬入更小的房子，你仍可能需要再投入现金来弥补差价。因此，你的选择或将受限于该区较老的单位。

若选择较老的单位，部分租约起于 1960s、1970s 的 3 房，平均转售价约在 $300,000 至 $400,000。按此估算，卖出 Yew Tee 这套后，你或可释放约 $150,000 至 $250,000 的资金（基于我们的初步测算）。

但也需指出，购买老屋的常见顾虑在于租约年限递减对房价的负面影响。只是，就你而言，这可能是房产旅程的最后一站，相关影响或未必那么切身。更需要关注的是楼栋与单位本身状况、装修成本，以及社区能否满足你随年龄增长的生活需求。 

鉴于过去 2 年你一直居住在 Avenue South Residence 的一居室，搬入 3 房组屋很可能不会让你觉得居住空间缩水；但这终究取决于个人偏好。

 最终，我们认为，一套更老但更实惠的 3 房组屋，是可行的“缩尺”方案：既能停止每月支付 $3,900 的租金，又可实现更靠近已婚子女，并释放部分沉淀资本用于退休等目标。

在孩子附近买一套更小的公寓，是否也合理？

另一种做法是先卖掉 Yew Tee 的组屋，再在更靠近子女的地段购置一套小户型公寓。

为评估可行性，我们先看 Bukit Merah 区一居室公寓的平均转售价，判断是否在你的承受范围内，以及需预留多少预算。

Bukit Merah 一居室公寓的平均转售价（基于 2025 年成交记录）

遗憾的是，数据表明，该区一居室的均价与卖出你现有组屋后的可得款项之间，仍存在不小差距。

例如，表中价格最低的 Harbour Suites 一居室，平均也约 $700,000。要负担得起，售屋后你大概率还需再补约 $144,000。

表内大多数项目的平均价约在 $900,000 至 $1.3 million，视单位与条件而定，所需补差大致为 $360,000 至 $760,000。

若你想在 Avenue South Residence 置业自住，据 2025 年备案记录，该项目一居室转售的成交均价约 $1.03 million。

相较于 Yew Tee 组屋的估值，这意味着还需再补约 $479,000。若再计入尚未清偿的贷款、需归还的 CPF、代理佣金等，资金缺口还会进一步扩大。

另一方面，购买公寓可省去每月 $3,900 的租金支出；但同时你也会失去 Yew Tee 组屋每月 $3,000 的租金收入。就现金流而言，在未计入其他成本之前，净改善更接近每月 $900。

(我们假设你仍会继续收取 Nusajaya 物业每月约 S$848 的租金。)

鉴于你已能以每月 $3,900 在心仪地段租住，我们对在一居室上再投放如此多资金会持谨慎态度。若你的首要目标是简化居住安排、保留流动性并贴近子女，我们认为一套较老的 3 房 HDB 可能是更为稳妥的选择。

是否该出售 Nusajaya 的那套公寓？

先说最关键的一点：若你购买一套 3 房 HDB，可能无法继续保留 Nusajaya 的那套公寓。

原因是，HDB 将海外住宅——包括马来西亚——视为私人房产持有。因此，购买 3 房组屋后，你需在 6 个月内出售 Nusajaya 的公寓。

但若你在新加坡购买的是私人公寓，则可保留 Nusajaya 物业的所有权。在这种情况下，应将该马来西亚物业作为独立的投资资产来评估。

从财务角度，我们无法就是否出售这套马来西亚公寓给出明确结论。我们仅知其每月租金为 RM2,700，但不了解你的购入成本及当前市值；在缺少这些信息的情况下，无法计算租金回报率或合理的转售价。

总体而言，核心考量在于：你愿意在境外与租户打交道，并应对跨国持有与出租所带来的复杂性到何种程度。另一个因素是，其资产价值与租金均以马币计价，因而会引入汇率风险。

基于上述限制，我们对此物业的建议只能相对保守：若 Nusajaya 的公寓这些年已有所增值，且能以合理利润售出，这将是简化资产配置、并为退休释放更多资金的良机——尤其是在你决定购买一居公寓、而非 3 房转售组屋的情况下。

相反，若此时出售会带来较大亏损，而该物业又能持续提供可观的净租金、管理负担不重，则没必要急于出手。

我们的看法

综合你提供的情况与相关成交数据，我们认为不必急于做决定。毕竟，你已将 Avenue South Residence 的租约续至明年，而两处物业的租金也抵消了其中大部分租住成本。

在我们看来，这使你处于相对从容的位置，可以继续观望、细细斟酌。

如果你希望更靠近子女，并为退休释放资金，坦率讲，Bukit Merah 的一套较老 3 房 HDB 似乎更合适。价格约 $300,000 至 $400,000 的单位，可能让你套现约 $150,000 至 $250,000，用于再投资、规划传承，或单纯提升退休生活品质。

再说一次，鉴于你目前已居住在较小的单位，你未必会感到空间缩减；相较之下，搬入一套转售 3 房反而是空间上的“升级”。但做出这一选择，意味着在买入 3 房后 6 个月内需出售 Nusajaya 的公寓。

购买私人公寓可让你保留 Nusajaya 的资产，但我们列举的大多数一居室都需要补上数十万新元的差额。考虑到你当前更需要守护退休资金，我们难以推荐这条路径。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。