30岁新加坡投资者在已持有13处房产后购入宏茂桥 HDB 咖啡店

大多数30多岁的新加坡房地产投资者在考虑下一笔投资时，通常会关注私宅市场。Christian Oh 则不然，他最近成为了位于 Block 421 Ang Mo Kio Avenue 10 的一家咖啡店的业主。

这位30岁的投资者首次整购一间包含10个摊位的 HDB 咖啡店。尽管他的投资组合中也包含其他社区的单个摊位，但作为房东而言，这一步对他来说意义重大。

这家咖啡店亦称为 Food Haus，并非普通的 HDB 咖啡店，自称是宏茂桥首家“适合在 Instagram 打卡”的 kopitiam。

各个摊位提供的菜式包括泰式 mookata、中式菜饭、马来菜、印度菜、正宗泰国菜、板面，以及其他亚洲菜如麻辣与重庆烤鱼。Food Haus 也宣称自己是新加坡首家且唯一提供黑松露烤鸭的 kopitiam。

不过，Oh 也很快为“咖啡店老板”的光环降温——要把这笔以百万计的资本投入，变成一些人所认为的高收入、高回报资产，背后需要付出大量辛勤的工作。

当然，Oh 本身也是 JNA Real Estate 的房地产经纪与投资总监，这笔咖啡店交易也由此促成；自大学毕业以来，他便一直深耕这一领域。

他告诉 Stacked，在作为房地产经纪取得成绩后，他最初的投资是住宅与工业地产的组合。6 年前他的第一笔投资是住宅物业，随后开始寻找替代性投资机会并购入了一处工业地产。

去年，他的投资组合包含13处房产；近期他已处置其中4处，而组合中剩余的住宅与商业资产，每月可带来约 $103,000 的租金收入。

他说，这一切都服务于他的长期目标：帮助父母安享退休，并为自己与家人积累“退休金”。

3 年前，Oh 在 Macpherson 购买了他的第一家 HDB 商铺，当时处于空置状态。在他看来，相比接手已有租约的单位，从空置单位“白纸起步”有其优势。

“你可以自行定租金、挑租户，并按你的投资目标来设计租约条款。这也能在价格谈判上形成杠杆。持有空置单位的卖方往往更有动力出手；他们在没有收入的情况下承担持有成本——这种压力为你争取更好的入场价格创造了空间。”他说。

当然，劣势也很现实。租约并非总能保证，因此业主要有能力撑过空置期。他补充，投资者应当资本充足，并对该地段的租赁需求有足够信心，才做出承诺。

成为商业地产投资者的道路并不容易，也并非一帆风顺

在全面投入商业地产（包括 HDB 商铺与咖啡店）投资之前，Oh 表示，他需要更深入地了解新加坡的商业房地产市场。

最关键的学习点，是如何快速弥合“理论”与“可落地投资经验”之间的鸿沟——这也是各类投资课程并未深入覆盖的内容。他补充说：“对于商业地产，整体投资风险较高，所以你需要下沉到一线去收集数据”。 

他分享说，若有住宅投资者想要分散配置进入商业地产，他首先会提醒：不要想当然地以为在住宅市场奏效的方法，能原封不动套用在这里。

支撑商业市场的基本面与运行逻辑不同，他举例强调：“你的租户画像会变化，租约结构不同，评估收益率的方式也不同。”

除了高额的资本金与印花税、法律费用、装修等成本外，业主还需要做好更长期持有的准备，无论是否有租约。为避免在投资上过度杠杆，Oh 在购买这家 HDB 咖啡店前预先留出安全垫。

此外，他还表示，像咖啡店这类商业物业，相比住宅资产通常更难转手，因为这一细分市场的买家池相对更小。

他总结了四个关键的学习体会。

• 其一，商业物业不受 ABSD 约束，这意味着你可以在不承受同等税务拖累的情况下，将其纳入你的投资组合。单凭这一点就值得探索——尤其当你的住宅组合已基本优化时。
• 其二，商业物业更看重现金流的可见性。住宅空置虽有损失，但通常能较快重新招租；而商业物业的长期空置是真实风险——你需要在买入前就以此情景做测算与承压评估。
• 其三，可比交易更少。住宅定价更透明，商业则不然。这意味着你需要做更多地面功课——而非只依赖数据。
• 其四，也是很多人忽视的：管理强度不同。有些商业租户是成熟的经营者，你也需要同样专业。

把功夫下在前期调研

谈到位于 421 Ang Mo Kio Avenue 10 的这家咖啡店，Oh 表示，他在一天与夜间的不同时段至少到访了7次。他想了解现场的人流，并与租户及附近商户交流。

“清晨到访可了解早餐客流，以及咖啡店主力店是否运转良好；傍晚到访可观察晚餐人群，以及这个社区在夜间是否依然有活力；周末到访能勾勒出社区的性格与住户画像。”他说。

“随着时间推移，这会让你对咖啡店及其所服务的居民有一个完整画像——而不是仅凭卖方的陈述。”他说。

在新手投资者考虑是否投资像 HDB 咖啡店这样的商业物业前，Oh 建议牢记以下要点： 

• 在空闲时段与租户闲聊。你能由此了解单位的经营表现、业主的持有体验，以及生意是否健康。
• 查看转售记录。弄清此前交易发生的原因——是否被迫出售？还是遗产规划？这些背景会改变你对风险定价的看法。
• 核查租约状态与剩余年限。若为带租约单位，务必拿到完整租约，弄清租金检讨条款、解约条款与押金条款。
• 研究社区发展规划。是否将有新的 MRT？社区是否在更新？HDB 会定期重塑各小区，这一建设管线会显著影响中期价值。

为何购买 HDB 咖啡店？

因此，即便对像 Oh 这样经验丰富的经纪而言，迈出成为咖啡店业主的这一步也绝非易事。并不热衷投机的 Chris，在评估潜在投资时，更关注现金流、潜在回报，并理解卖方的出售动机。

这类“进阶型”资产的吸引力在于：若运营得当，它有潜力转化为强劲的现金流正向资产。

不过，要找到公开挂牌出售的咖啡店并不容易。“一些咖啡店业主不愿出售，因为他们的现金流表现相当不错。即便在危机时期，人们仍需就餐，且会为实惠餐点光顾咖啡店。”Oh 说。

咖啡店服务于步行距离内的稳定住宅人群，叠加与店屋或核心地段零售 Strata 单位相比更具吸引力的租金回报，这一组合使其对以收益为导向的投资者尤具吸引力。

“对我个人而言，吸引力在于构建有韧性的被动收入。一家咖啡店的主力租户月复一月稳定缴租，这样的现金流能为人生提供选择空间——而这正是我始终在优化的目标。”Oh 说。

谈到商业物业，他强调把握出售时机至关重要，并补充说，如果再来一次，一旦对市场调研结果有足够信心，他会更快推进并敲定交易。

“刚开始评估商业地产时，我过于谨慎。我想在承诺前获取完美信息，但那并不存在。你必须通过研究建立信念，然后付诸行动。”

他还表示，他会进一步优化租户筛选流程；并非所有“按时付租”的租户都适合长期持有。诸如企业健康度、业态类型、与社区人口画像的契合度等因素，都会影响资产的长期质量。

以他目标回报 11-12% 为起点反推，在该物业既有 8-9% 收益率基线的支撑下，让他有信心完成收购。除强劲的现金流与回报外，他也注重与租户建立信任，以了解其痛点与关切。

在“注意力经济”时代，这位精明的营销者也看到了咖啡店在社交媒体上品牌建设与互动不足的缺口。随着这次收购，他计划通过社交媒体导入一些想法，以提升咖啡店的人流量。 

“我有一些关于如何通过社交媒体为店铺做品牌、放大规模并提升人流的点子。我把这视为双赢的方法——租户的生意越好，他们越不可能另觅他处。”

花时间弄懂你打算投资的标的

当前法规（如较高的 ABSD）让年轻投资者在新加坡建立起可观规模的房产组合更具挑战。因此，许多精明投资者转向替代性投资选择，而拥有一家咖啡店，成为分散投资组合的一个颇具吸引力的选项。

但考虑到其复杂性、较高的资本成本与陡峭的学习曲线，Oh 表示，对大多数投资者而言，投资住宅物业或许依然是更明智的选择。

尽管如此，对于有意投资 HDB 商铺的投资者，他建议不要只看物理位置。“单元本身只是方程式的一部分。其周边的业态组合至关重要。”

例如，他指出，社区活力可作为租户需求的代理指标——而租户需求正是保护你收入的根本。比较一下：一个坐落在有活跃咖啡店、便利店与杂货店的楼座中的 HDB 商铺，和一个毗邻空置单位的商铺，差异显而易见。 

在投资规划中，他强调要明确你的入场收益率，建模最坏情景（长期空置、租金重谈），并确保即使如此你仍能扛得住并持续持有。 

“我总会问自己——如果这个单位空置 12 个月，我能撑住吗？如果答案是否定的，就要重新考虑购买价格，或干脆放弃。”

他表示，大多数买家几乎总能从一位熟悉市场、与众多长期持有者有真实联系的经纪那里获益，并补充：“交易情报——谁拥有什么、他们为何出售、现实的重新招租时间线如何——掌握在专业人士手中。”

例如，就一份 30 年租约而言，他认为 8-9% 的收益率可视为健康水平。在 HDB 咖啡店这类细分市场中，更需要长期跟踪研究市场，一旦机会出现，投资者便能快速出手把握。

为何咖啡店生意在新加坡蓬勃发展

在新加坡，大多数组屋区的 coffeeshop 与 kopitiam 由 Kimly Group、Kim San Leng、Fei Siong Group 与 Chang Cheng Group 等主导者管理。作为物业业主或持有主租约的运营方，他们管理多个门店，并将摊位转租给各类租户。也有个人房东主要投资于这一资产类别，以获取租金收益。

“目前（HDB 咖啡店）的多数业主在50至60岁之间，很多人也开始规划如何在不久将来套现退休。潜在投资者需要在合适的时点入场，基于现金流测算合理价格，并以这份收入打造‘双引擎’，为其他项目提供资金支持。”Oh 说。他估计在任一月份，这家咖啡店的月租金收入超过 $30,000。

新加坡的商业房地产市场近期也十分活跃。Stacked 早前报道了一笔包含5个零售单位的组合交易，其中包括2家 HDB 咖啡店、1间 HDB 店屋，以及2个零售 Strata 单位。  

在 8,500 间私人持有的 HDB 店屋中，仅有 402 间为私人持有且获批为咖啡店用途。此外，HDB 自 1998 年起已停止出售新商铺；具备已批准 F&B 用途或作为咖啡店的单位，因审批时间更长，通常较非 F&B 单位享有更高的租金溢价。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。