30岁新加坡投资者在持有13处房产后购入宏茂桥HDB咖啡店

多数30多岁的新加坡房地产投资者在考虑下一笔投资时，通常会瞄准私人住宅市场。Christian Oh 则不同，他最近成为位于 Block 421 Ang Mo Kio Avenue 10 的一家咖啡店的业主。

这是这位30岁投资者第一次整购一间包含10个档口的 HDB 咖啡店。尽管他的投资组合中也包含其他社区的个别档口，但作为房东而言，这一步对他来说意义更大。

这家咖啡店也被称为 Food Haus，并非普通的 HDB 咖啡店，自称是宏茂桥首家“Instagram-worthy”的 kopitiam。

档口品类涵盖泰式 mookata、中式菜饭、马来菜、印度菜、正宗泰菜、板面，以及麻辣、重庆烤鱼等其他亚洲菜式。Food Haus 还称自己是新加坡第一也是唯一供应黑松露烧鸭的 kopitiam。

不过，Oh 很快就为“咖啡店老板”的光环去魅——要把他这笔百万级的资本投入，变成部分人想象中的高收益资产，背后需要大量辛勤的经营与管理。

值得一提的是，Oh 也是 JNA Real Estate 的地产经纪与投资总监，这桩咖啡店交易即在该平台促成，而他自大学毕业起便投身这一行当。

他告诉 Stacked，在作为地产经纪取得一定成绩后，他的首批投资横跨住宅与工业地产。6年前他的首笔投资购买的是住宅，随后开始寻找另类机会并购入了一处工业地产。

去年，他的投资组合包含13处房产，近期已处置其中4处；所余住宅与商业资产每月可带来约 $103,000 的租金收入。

他说，这一切都服务于他的长期目标——帮助父母安享退休，同时为自己与家人积累一笔储备金。

3年前，Oh 在 Macpherson 购入了他的首个 HDB 店铺，当时处于空置状态。在他看来，与直接买入带现有租约的单位相比，从“白纸”开始运营一间空置铺位也有其优势。

“你可以自行定租金、选租户、并按你的投资目标拟定租约条款。这也会在价格谈判上为你创造筹码。空置单位的卖方往往更有出售动力。他们在没有收入的情况下承担持有成本——这种压力会为你争取到更好的入场价格，”他说。

当然，劣势同样真实存在。出租并非必然，业主需要有能力扛过空置期。他补充，投资者应当资本充足，并且对该地段的租赁需求有足够信心，才考虑入场。

成为商业地产投资者并不容易，也绝非一条直路

在他全面投入到包括 HDB 店铺与咖啡店在内的商业地产投资之前，Oh 表示，他需要先系统了解新加坡的商业地产市场。

他称，最关键的学习点在于如何快速把理论与可操作的投资经验衔接起来——这往往是投资课程没有深入覆盖的。他补充说：“商业地产的整体投资风险较高，因此你需要亲自下场做实地调研来获取数据”。 

他分享，自己会先对任何希望多元化进入商业地产的住宅投资者说：不要想当然地以为，住宅市场中对你有效的方法可以直接套用到这里。

支撑商业市场的基本面与动态截然不同，他举例补充说：“你的租户画像会改变，租约结构不同，评估收益率的方法也不同。”

除高额资本开支外，还有印花税、律师费与装修等成本；无论是否已经出租，业主都要做好更长期持有的准备。为避免对投资过度加杠杆，Oh 在购入这间 HDB 咖啡店前留出了安全垫。

此外，他表示，诸如咖啡店这类商业资产，通常较住宅资产更难以变现，因为这个细分市场的买家池相对更小。

他总结出四点关键心得：

• 其一，商业地产不受 ABSD 约束，这意味着你可以在没有同等税负拖累的情况下将其叠加进你的投资组合。单凭这一点就值得探索——尤其当你的住宅组合已趋优化时。
• 其二，商业地产更看重现金流的可见性。住宅若出现空置会受伤，但通常能相对较快地重新招租。对商业资产而言，长时间空置是真实风险——你需要在买入前就把这种情形纳入测算。
• 其三，可比案例更少。住宅定价更透明，商业并非如此。这意味着你必须做更多实地功课——而不能只依赖数据。
• 其四，很多人忽略的一点：管理强度不同。有些商业租户是成熟的经营者，你也需要同样专业。

投入精力做足前期实地功课

在 421 Ang Mo Kio Avenue 10 这间咖啡店的尽调上，Oh 至少在不同的白天与夜晚时段到访了7次。他想了解这里的客流，并与租户及周边商户交流。

“早晨的走访能看出早餐客流，以及咖啡店主力档口的运营是否良好；傍晚的走访能看出晚餐人群，以及这个社区夜间是否有活力；周末走访则能反映该社区的整体特征与居民画像，”他说。

“随着时间推移，你会获得关于这家咖啡店及其服务居民的更完整画像——而不是只依赖卖方告诉你的信息。”

在新手考虑是否投资类似 HDB 咖啡店这类商业物业前，Oh 建议他们牢记以下要点： 

• 在冷清时段与租户随意聊聊。你可以从中了解铺位的经营表现、业主的持有体验，以及生意是否健康。
• 查看转售历史。弄清过往成交发生的原因——是否被迫出售？还是遗产规划？这些背景会改变你对风险的定价。
• 核查租赁状态与剩余年限。若为已出租单位，索取完整租约并了解租金检讨条款、解约条款与保证金条款。
• 研究社区发展规划。是否有即将开通的 MRT？社区是否在更新？HDB 会定期重塑各小区，这些储备项目可能显著改变中期价值。

为何购买 HDB 咖啡店？

因此，即便对像 Oh 这样的资深经纪而言，迈出成为咖啡店业主的这一步也并不容易。他不做投机，分析潜在投资时，Chris 更关注现金流、潜在回报，以及了解卖方出手的真实动因。

这类“难啃”的资产之所以吸引人，是因为如果运营得当，它有潜力转化为强劲的现金流正向资产。

不过，公开放盘出售的咖啡店并不容易找。“一些咖啡店业主不愿意卖，因为他们的现金流可能相当不错。即便在危机时期，人们依然需要吃饭，也会为实惠餐点光顾咖啡店，”Oh 说。

咖啡店服务于步行范围内的常住居民，基本面稳健；与店屋或黄金地段的 Strata 零售单位相比，其租金回报更具吸引力，这些都让它对以收益为导向的投资者尤为具备吸引力。

“对我个人而言，吸引力在于构建有韧性的被动收入。一家咖啡店的主力租户按月稳定缴租，这样的现金流能给你生活中的选择权——而这正是我始终优化的目标，”Oh 说。

谈到商业地产，他强调把握出售时机至关重要，并补充说，如果再做一次，在确信尽调与市场研究充分后，他会更快推进成交。

“我刚开始评估商业资产时过于谨慎。我想要在承诺前获得‘完美信息’，但那是不存在的。你必须通过研究建立信念，然后付诸行动。”

他还表示，会进一步优化租户筛选流程，因为并非所有愿意付租的租户都适合长期合作。租户的经营健康度、业态类型，以及与社区画像的契合度，都会影响资产的长期质量。

以11-12% 为目标回报，自下而上推导，并结合该资产已有的8-9% 收益率基线，给了他做出购买承诺的信心。除了重视现金流与回报，他也注重与租户建立信任，了解他们的痛点与关切。

在注意力经济时代，这位善于营销的投资者也看到，许多咖啡店尚未在社交媒体上建立清晰的品牌与有效互动。随着最新收购落地，他计划通过社媒实施一些想法，为咖啡店提升客流。 

“我有一些关于如何通过社交媒体进行品牌化、规模化，并提升到店客流的点子。我把这看作双赢：租户的生意越好，他们越不可能转移到别处。”

花时间深度了解你要投资的标的

诸如高额 ABSD 等现行规定，使得年轻投资者在新加坡建立可观规模的房产组合更具挑战。因此，许多精明投资者转向另类选择；拥有一间咖啡店，成为多元化组合的一个吸引选项。

但鉴于持有这类资产的复杂性、较高资本成本与陡峭的学习曲线，Oh 认为，对大多数投资者而言，投资住宅资产或许依然是更为明智的选择。

尽管如此，对于有意投资 HDB 店铺的投资者，他建议目光不要只停留在物理位置。“铺位本身只是方程式的一部分。周边的业态组合至关重要。”

例如，他指出，社区活力可视作租户需求的替代指标——而租户需求正是保护你收入的关键。对比一间嵌入在拥有活跃咖啡店、迷你超市与杂货店的楼座里的 HDB 店铺，与一间毗邻多个空置铺位的店面，两者前景截然不同。 

在投资规划上，他强调要明晰你的入场收益率，建模最坏情况（长期空置、租金重谈），并确保即便发生也能稳住持有。 

“我总会问自己——如果这个单位空置12个月，我能扛得住吗？如果答案是否定的，就要重新考虑出价，或干脆放弃。”

他表示，多数买家几乎总能从一位具备人脉、深耕多年的专业经纪中受益，并补充：“交易情报——谁拥有什么、他们为何出售、现实的重新招租时间表如何——都掌握在行家手里。”

例如，对于30年租期，他认为8-9% 的收益率可视为健康水平。在 HDB 咖啡店这类小众市场中，更应长期跟踪研究，这样一旦机会出现，投资者便能迅速出手锁定。

为何咖啡店生意在新加坡如此庞大

在新加坡，多数邻里咖啡店与 kopitiam 由 Kimly Group、Kim San Leng、Fei Siong Group 与 Chang Cheng Group 等主导参与者管理。他们作为物业业主或主租约持有人，管理多家门店，并将档口分租给不同租户。也有个体房东，主要为租金回报而投资这一资产类别。

“目前不少（HDB 咖啡店）的业主处于50多岁与60多岁，也开始规划如何套现、尽快退休。潜在投资者需要在合适的时点入场，以现金流为基础谈一个合理价格，并用这份收入打造‘双引擎’，去支持其他项目，”Oh 说。

他估计，在扣除贷款后，这家咖啡店的月度租金净收入超过 $30,000。 

新加坡的商业地产市场近期也相当活跃。Stacked 早前报道了一桩由5个零售单位组成的组合交易，其中包括2间 HDB 咖啡店、1间 HDB 店屋与2个 Strata 分层产权零售单位。  

在8,500间私人持有的 HDB 店屋中，只有402间为私人持有且获准作咖啡店用途。除此之外，HDB 自1998年起已停止出售新店铺；具备获批餐饮（F&B）用途或作为咖啡店的单位，由于审批时间更长，往往较非 F&B 单位具备租金溢价。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。