为重振新加坡的集体出售（en bloc）市场，政府宣布一系列调整，使大型集体出售地块的重建在财务上对开发商更具可行性。
国家发展部长 Chee Hong Tat 表示，将对集体出售重建项目的销售期限作出重大调整，并同步调整开发商在大型集体出售项目中所适用的 Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) 框架。
对于开发商在 7月29日 或之后购买的任何集体出售地块，若新项目的住宅单位至少 700 个且少于 1,400 个，开发商将有 6 年时间完成并售出项目内所有单位——较此前的 5.5 年上限有所延长。
对于超大型的集体出售重建项目（即新项目包含至少 1,400 个住宅单位），开发商将有 7 年 的时间完成并全部售罄。这相比此前 5.5 年的限制，属显著放宽。
但这并不意味着开发商可以把销售挤到最后。至第 6 年结束时，至少要售出 50% 的住宅单位；否则，将在第 6 年末被追缴 ABSD 可退还预缴部分的 35%，并需连同利息支付。
配合延长的销售时限，政府也附加了条件：新开发的住宅单位数须至少为原集体出售项目的 1.5 倍。
为何在 2018 年高峰后，集体出售市场陷入停滞？
2018 年实施的严格房地产降温措施，几乎在一夜之间令火热的集体出售市场戛然而止。
对开发商而言，任何购买住宅用地的交易都需承担 30% 的 ABSD（其中包括 25% 的可退还预缴部分，以及 5% 的不可退还部分）。
随后在 2022 年，政府进一步上调税率，ABSD 提高至 40%（其中包括 35% 的可退还预缴部分，以及 5% 的不可退还部分）。这几乎关上了住宅类集体出售的大门，高昂的前期成本与更高的财务风险令开发商望而却步。
若满足特定条件，开发商可获退回这 35% 的可退还预缴部分：
- 在购地后 2 年内动工
- 在购地后 5 年内完成新的住宅开发
- 在 5 年时限内售出所有住宅单位
政府用了 3 年才开始放宽这些条件。自 2025 年起，为鼓励更多开发商承接大型城市更新项目——如超大型综合体或复杂的一体化项目——ABSD 的宽免时限获延长。
- 至少 700 个单位的集体出售项目，且重建后产出至少为原开发的 1.5 倍
- 具备复杂技术或基础设施要求的项目（例如与 MRT 接驳，或属于 Integrated Transport Hubs）
- 获 Strategic Development Incentive (SDI) 计划批准的项目
- 以提升建造生产力为目标的项目（例如采用更先进的建筑技术）
凡符合上述任一条件的开发，可获 ABSD 宽免时限额外延长 6 个月；若同时符合多于一项条件，则可延长 12 个月。
开发商总体上仍对住宅类集体出售敬而远之
这些针对 ABSD 宽免的微调，仍不足以把大多数开发商重新吸引回集体出售市场。相较之下，商业、工业与酒店类的集体出售与交易反而大幅增加。
优质永久产权分层商业大楼 Delfi Orchard 于 2024 年以 $439 million 售予 City Developments Ltd (CDL)。而 2024 年最大的一宗集体出售，则是 Concord Hotel & Shopping Mall 以 $821 million 售予 Hotel Properties。
与此同时，几天前，中国开发商 Kingsford Group 提出以 $950 million 收购 Tan Boon Liat Building 的全部业主权益——这座位于 Outram Road 的地标性工业大楼。该交易或将成为 2026 年最大宗的集体出售案。
正如 Newmark 新加坡研究主管 Wong Shanting 所言，近年来超大型集体出售的成功率一直偏低。更何况，GLS 计划机会充足，此类地块参数更清晰、属于“白地”开发，执行风险通常更低。
当然，称过去两年住宅类集体出售“完全停摆”并不准确。仍有部分开发商重返这一市场，个别项目也已成功成交。
其中最受关注的，可能是前 Thomson View Condo 的重建案。业主成功以 $810 million 将这座位于 Upper Thomson Road 的永久产权公寓售予 UOL Group、Singapore Land 与 CapitaLand Development。
开发商关注的并不只有永久产权。SingHaiyi 正准备重建第 17 区的 99 年地契公寓 Loyang Valley；今年 4 月，它以 $880 million 收购了这座 41 年楼龄的开发项目。
Wong 指出，最新调整的核心在于：在不放松 ABSD 纪律性的前提下，缓解了时间压力。她说：“这应能削弱此类地块以往的‘规模劣势’，为亟待更新的老旧项目重新打开窗口，同时仍维持整体降温措施。”
ABSD 框架与销售期限的最新调整，会否催化更多集体出售？
多数市场分析师认为，这些变化可谓“姗姗来迟”。Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 指出，政策理应引入与规模相匹配的比例考量，以在现实与操作层面承认不同重建项目的体量差异。
他说：“大型乃至超大型重建项目在执行、建造与销售风险上，与常规规模的住宅项目截然不同。”他补充道：“此次政策调整的主要作用，是降低超大型重建项目的执行风险，而非在更广泛层面刺激整个集体出售市场。”
他预计，此次政策变化的直接影响之一，是促使部分开发商重新审视市面上一些在售的集体出售地块，并重新考虑是否纳入土地储备。“这尤其适用于体量大且老化的住宅区块，它们具备可观的重建潜力，但过去执行风险往往压抑了市场胃纳。”Tay 说。
当前市场上规模最大、关注度最高的集体出售机会之一，是 People’s Park Centre。该项目于 7月15日 发起第三次集体出售，叫价下调至 $320 million；公开招标将于 9月16日 截止。
CBRE 新加坡及东南亚研究主管 Tricia Song 表示，延长大型集体出售地块的 ABSD 宽免时限，应能更显著地鼓励开发商考虑大型集体出售机遇。
“在我们看来，更大的地块在施工阶段更能发挥规模经济；也更具改造空间，更容易对片区产生‘更新效应’，并最终通过更丰富的配套与更低的分摊维护成本，为终端买家提供更高价值。”Song 说。
她补充，这或将为稀缺且成熟的地段带来更多新房机会，并为更多自住者购买永久产权公寓铺路。
要促成交易，集体出售业主仍需务实
尽管政府让开发商更易考虑更大的集体出售机会，但要真正落地并不轻松。长期以来，阻碍集体出售达成的关键在于业主诉求分歧，以及交易完成时间的不确定性。
“开发商通常更偏好 GLS 地块，因为政府是单一卖方，交易确定性更高，流程更直接也更快。目前，GLS 地块每年可提供约 7,500-8,000 个私宅公寓单位的供应。”Song 说。
此外，Mogul.sg 的首席研究官 Nicholas Mak 指出，集体出售业主还必须面对一个现实：近年置换住房的成本显著上升。“随着新房与转售房价格持续上涨，这些业主势必抬高对现有物业的要价，这将增加集体出售成功的难度。”他说。
还有一道鲜少被讨论的障碍，正困扰着渴望推动集体出售的业主。
尽管 Master Plan 历经多轮修订，但几乎所有老旧的非土地住宅项目，其容积率在超过 25 年里都未曾上调。
Mak 说：“如果容积率数十年不变，土地价值的增长会显著放缓，无法为业主支持集体出售提供足够激励。”
他也提醒，不应下调目前 80% 的业主同意门槛。此举将严重侵蚀住宅开发中近三分之一业主的产权，最终导致‘多数人的暴政’。
Tay 同样提醒，ABSD 框架与销售期限的调整，并未从根本上改变大型、复杂项目的重建经济性。一旦未能满足具体条件，开发商仍将面临显著的追缴风险。
“建造成本、融资成本、地价与可实现的销售价格，仍是衡量重建可行性的核心要素。因此，这一变化不太可能引发集体出售活动的全面回暖。”Tay 说。
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