大巴窑与后港两处国有物业或将改作乐龄护理设施——租期上限仅 9 年

随着诸如 Community Care Apartments 等面向乐龄人士的公共住房选择推出，以及私人市场为满足日益增长的 assisted living 设施需求而加大开发力度，关于新加坡长者居住方案的公共讨论再度成为焦点。

这是一项日益紧迫的课题：目前每 5 名新加坡人中就有 1 名年满 65 岁或以上；根据卫生部（MOH）的估计，到 2030 年这一比例将升至每 4 人中 1 人。

相关部门正扩充本地疗养院的承载能力：从目前逾 20,000 张床位，增至 2030 年的 31,000 张。自 2020 年起，已落成超过 10 所疗养院，新增 4,300 张床位。

这些新增疗养院多为既有国有物业改造而成。例如，前 Yishun Primary School 校舍经翻新后，已改作由 All Saints Home 运营的疗养院。

如今，又有两处国有物业拟改作长者住宿设施。作为国有土地与物业的监管机构，新加坡土地管理局（SLA）已就位于 Toa Payoh 的 1 Thomson Lane，以及后港 95 Tampines Road 的一组空置建筑，启动公开招标。

Thomson Lane 地块面积为 97,696 sq ft，仅供疗养院用途。此次招标以电子意向征集（EOI）方式进行，截止至 9 月 15 日。

与此同时，Hougang 物业规模小得多，仅 19,724 sq ft；其可行用途清单列有 7 种，其中包括活跃乐龄设施。该处前海关建筑群将通过 Price-Quality 招标评选，截止至 10 月 21 日。

下文将梳理各地块的条件、招标条款要点，以及未来设施预计可运营的年限。

Thomson Lane

此次并非推出一片空地；该址自 1984 年起一直为 Lee Ah Mooi Old Age Home 所用。

该 97,696 sq ft 地块位于 Toa Payoh West，毗邻即将开发的 Caldecott 社区与 Mount Pleasant Road，正处于本区多项重大规划推进的前沿地带。

未来住宅发展的基础已逐步铺就：Thomson-East Coast Line（TEL）的 Mount Pleasant 站、Circle Line（CCL）的 Bukit Brown 站，以及两线交汇的 Caldecott 换乘站相继建成。需注意的是，Mount Pleasant 站将待该区域 HDB 新镇完工后才会启用。

据 SLA 土地资料显示，未来疗养院用地的最大总楼面面积（GFA）为 20,050 sq ft。中标者的初始租期为 3 年，并可各续租 3 年两次。

该疗养院用地亦毗邻沿 Thomson Road 辨识度颇高的共管公寓 Sky@Eleven。Lee Ah Mooi Old Age Home 在 Silat Avenue 亦设有另一处院址，旁边同样是知名公寓——Avenue South Residence。

与其售地，政府选择引入营运方来经营疗养院或更为合理：既可通过租约条件约束用途，也能保留这块宝贵土地。

Tampines Road

SLA 同时就 95 Tampines Road 的一组空置建筑启动 Price-Quality 招标。尽管门牌位于 Tampines Road，但该址实际隶属 Hougang 规划区，位于 District 19。其靠近 North East Line 的 Kovan MRT 站，两侧为知名公寓——The Stars of Kovan 与 The Tembusu。

这些物业原为 Tampines Customs Quarters，靠近与 Upper Serangoon Road 的交界处，场地由一栋 4 层建筑及 5 座单层木屋组成。

早年，这 5 座木屋在战时曾用于存放麻袋装大米，随后由海关驻所接管。1970s 停止运作后，建筑于 1990s 曾作为宗教学校使用，2000s 先后改作幼儿园与学生宿舍。

该地块面积为 19,724 sq ft，最大允许建筑面积为 11,792 sq ft，约为 Thomson Lane 地块的五分之一。不过，其初始租期为 5 年，租户可在期满后申请再延长 4 年（由政府酌情决定），且首 3 个月免租。

尽管该址不受保留建筑指引约束，投标方仍须就任何改造工程提交方案，并说明如何保留原有建筑特色；其在保留与历史建筑改造方面的经验亦将纳入评估。

采用双重评审方式意味着，评估不仅看出价租金，也看营运方对物业的规划方案；因此最高价并不必然胜出。

该址的指示性可行用途包括：

• 活跃乐龄设施
• 商业学校
• 室内运动馆
• 冥想中心
• 服务式公寓
• 水疗与康养设施
• 学生宿舍

因此，尽管活跃乐龄设施列于清单之首，也未必最终获选。若零售与 F&B 用途获批，其面积上限为 1,768.85 sq ft，即预计 GFA 的 15%。

为何乐龄护理概念有望胜出 Hougang 地块

若有乐龄护理营运方出手竞标，将面临来自服务式公寓与学生宿舍经营者的强劲竞争；这两类住宿产品近年新增与改造机会相对稀缺，业者亦渴望扩充本地房源。

单以租金报价而论，乐龄护理业者提出最高价的可能性并不大。

不过，招标文件所载的 Price-Quality Method 评审法中，价格占 100 分中的 40 分，质量占余下的 60 分。也就是说，概念的创新性及与周边社区的契合度将计入评分；焕新活化、绿色举措与后续维护方案等亦构成质量评估的一部分。

在“焕新与活力”一项下，SLA 将活跃乐龄、预防性保健与社区凝聚列为希望看到的项目内容示例。据我们理解，这意味着相较其他用途，官方更期望收到更多与乐龄护理相关的方案与投标。

此外，NEA 亦设下相应条件：若在该址设置活跃乐龄设施，必须建立医疗废弃物管理体系，于源头分别收集生物危害废弃物、用过的针具与细胞毒性药物。

两处地块的租期上限皆为 9 年

Thomson Lane 采用 3+3+3 年，Tampines Road 为 5+4 年，两者的最长期限皆为 9 年；且是否续租完全由 SLA 决定。

然而，这也意味着一旦未获续租，租户此前投入的大部分资本性装修改造须拆除。对于疗养院或活跃乐龄中心而言，要在这样的前提下制订长期规划并不容易。

简而言之：业者需将建筑按体弱长者的使用需求进行全面适配，同时接受安排可能在 5 年后即告结束的现实。

现场目前无既有停车位，且 LTA 要求所有上下客必须在场地内完成，不得占用主干道；对于任何涉及行动不便人士接送的用途，投标者都需审慎评估。

即便外界持续呼吁增设本地疗养院与乐龄护理设施，此次租期限制仍然存在。对于为父母筹划照护安排的家庭而言，新加坡的选择从居家轻度支持到 24 小时护理一应俱全——Lee Ah Mooi Old Age Home 正是为后者而设。

其中“最轻”的是 Active Ageing Centres，目前全岛已设有逾 230 个，使每 10 名长者中约有 8 名可便捷抵达。

这类设施为日间到访的活动据点，提供运动、用餐与社交活动，并非居住空间，且多数活动免费。若 Hougang 地块由乐龄护理业者中标，或将朝此类中心定位发展。

其后是 MOH 归类为“中长期照护”的各项服务，涵盖中心式日托、社区康复与日间缓和疗护，以及从上门护理到送餐等居家探访服务。再往上，是为“在宅养老”而建的住房——HDB 的 Community Care Apartments，将适老化单位与强制性的 Basic Service Package（基础服务配套）捆绑提供。

该配套的费用近来备受关注：首个项目标示每月约 $50，但更近期住户反映的实际支付约为 $180。去年，资格条件亦有所放宽，最低年龄下调至 55 岁。

再往上则是私人 assisted living，Perennial Living 便是其一。这一相对新颖的模式在同一地点整合 200 套 assisted-living 公寓、100 床护理套房与复健中心，月费用约 $8,000。

疗养院则是“最重”层级，面向需全天候护理与日常协助的院民。就体量而言，Thomson Lane 更契合此类中心。

仍有若干关键信息未明

迄今，SLA 尚未公布两处地块的租金指引，无法估算营运方的潜在成本；我们也无法确定 Hougang 物业最终是否会落定为乐龄护理设施。

对业者而言，仅有 3 或 5 年确定期的前提下投入可观资本，在账面上并不容易说得通；对于原本应持久运作的长者照护设施而言，更显掣肘。

1 Thomson Lane 的 EOI 将于 9 月 15 日截止；若反响热烈，SLA 保留提前截止的权利。95 Tampines Road 的招标则于 10 月 21 日截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。