新加坡将审查 GFA 指南，拟赋予开发商更大灵活性，提高地块利用效率——未来开发或将这样改变

政府正研究在未来的开发中如何让开发商获得更多可用楼面，以此在特定方向上予以引导。国家发展部长 Chee Hong Tat 于 9 月 21 日宣布，将对 Gross Floor Area（GFA）指南展开审查。

对开发商而言，可开发的 GFA 是评估项目可行性的关键：它直接决定可建楼面总量。

迄今，GFA 通常未与可持续性或保育等特定激励直接挂钩。流程一向简单：URA 确定某地块的 GFA（即许可建楼面总量），开发商要么接受，要么放弃。

不过，若 URA 采纳正在审议的调整，未来无论住宅还是商业项目，其规划思路都可能随之变化。

什么是 GFA？为何重要？

GFA 指按规定可计入的建筑总楼面面积，涵盖住宅单位的居住空间、走廊等公共区域及机电设备空间。其数值依据 URA 的规划规则计算，与地积比率*（GPR）密切相关，但并不相同。

除土地价格外，项目的 GFA 几乎是决定其财务吸引力的关键因素之一，因为它直接影响可合理规划的单位数，以及配套与建筑其他部分的空间尺度。

以 Lentoria 为例。第 27 区该项目占地 116,455 平方英尺，根据总规其地积比率为 2.1。两者相乘，可得约 244,555 平方英尺的基准 GFA 配额。

该地块以招标方式售出，联合中标者为 Hong Leong Holdings 与 Mitsui Fudosan，成交价 $276.36 million，折合每地积比率（ppr）每平方英尺约 $1,130。

现在假设在相同前提下，该地块获得 20% 的假设性 bonus GFA，则许可楼面将增至约 293,466 平方英尺。若地价不变，每平方英尺可许可 GFA 的取得成本将从约 $1,130 降至约 $942 psf。

简言之，这也是为何除了地价，开发商同样高度关注项目的 GFA。

不过，GFA 提升与盈利并非线性对应。额外空间意味着更高建造成本，Land Betterment Charge 费率可能不同，且有时 bonus GFA 只能用于特定功能或用途。

尽管如此，更高的 GFA 仍可能把原本平淡无奇的地块，变成令众多开发商竞逐的标的。

GFA 框架审查可能涉及哪些内容

目前，政府此次所称的 GFA 框架审查具体细节仍未明朗。但部长表示，URA 正考虑赋予开发商更大的设计灵活性，并通过激励机制，鼓励在未来开发中纳入提升耐热性与可持续性的要素。

整体思路相当清晰：对在整体设计中纳入特定元素的项目，以 bonus GFA 作为“胡萝卜”型激励。

未来不排除 URA 直接给予新开发额外楼面面积（很可能与特定功能挂钩），或允许相关功能在建造时不计入项目总 GFA。

事实上，类似做法已有先例。例如在 Built Environment Transformation 计划下，部分项目因纳入提升生产力、数字化与可持续性的要素，可获最高 3% 的 bonus GFA。

在 Conserved Bungalows 计划下也有类似的间接安排。若某保留洋房地块的 GFA 为 100,000 平方英尺，其中包含一栋被保留的 5,000 平方英尺洋房，开发商可予以保留，并仍可再兴建 100,000 平方英尺。

在更大尺度上，CBD Incentive Scheme 也会向符合条件的老旧办公楼提供更高的 GFA，前提是将其改作指定用途。视位置与拟议用途不同，最高可提升 25% 或 30% 的 GFA。

目前运用该计划的项目包括：Newport Residences、Skywaters Residences，以及原 Shenton House 的重建。总体而言，CBD Incentive Scheme 正用于为 CBD 部分区域引入更多住宅、酒店与更具活力的生活方式导向空间用途。

在 CBD 之外，Strategic Development Incentive（SDI）计划也以大体相似的方式，鼓励老旧商业楼宇重建。该计划一般适用于楼龄至少 20 年的商业开发：URA 可能允许其增加楼面量、提高建筑高度，或在商业重建中引入住宅或酒店客房，以调整用途组合。

其结果同样是为新项目授予 bonus GFA。

因此，围绕特定建造特征授予 bonus GFA，并非城市规划的新方向。此次政府审查结束后，我们很可能会在现有计划基础上见到进一步延展，例如对更“凉”（字面意义，而非比喻）的建筑，以及更优公共空间环境予以奖励。

这会影响住宅集体出售（en-bloc）市场吗？

迄今，SDI 等计划主要聚焦于商业或以商业为主的开发。我们也认为，本次审议的变化将继续围绕对 CBD 及中心区部分地带的再定位。若真如此，相关变化也可能波及部分住宅地块与现有项目。

若 URA 决定向住宅项目授予 bonus GFA——例如因达成可持续性目标或提供其他受欢迎的配置——则可能对公寓集体出售市场产生正面影响。

这时，奖励幅度及其达成成本就尤为关键。若仅小幅提升 GFA 却需付出高昂代价，或难以改善开发商的财务测算；更为慷慨的激励，则可能缩小业主要价与开发商可承受价格之间的差距。

然而，这也可能带来另一难题：一旦业主得知未来重建可增建更多单位，或会上调保留价，从而吞噬大部分利好，最终净效应可能并不显著。

我们也在思考，商业市场是否同样会出现类似效应。

但无论如何，就目前而言，这则消息是否会对住宅开发产生实质影响，仍言之尚早。

最后，若这些变化落地，我们应关注什么？如果为鼓励开发商在未来公寓中加入更多节能元素或增加绿化而授予额外 GFA，那么其成效理应在项目竣工后的数年内再次加以检验。

这有助于遏制“钻空子”，避免有人只是更会“拿奖励”，却未真正兑现预期成效。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。