本文为特约稿，由 Redbrick Mortgage Advisory 副董事 Clive Chng 撰写。

据 Redbrick Mortgage Advisory 的市场数据，今年初是近年屋主从银行贷款成本最低的时段之一。

1月，本地多数银行的2年期固定利率方案约为1.40%至1.55%，最优惠低至1.35%。3年期固定利率水平亦大致相当。部分HDB屋主甚至能以约1.78%锁定5年期固定利率。

当3年期固定与2年期成本相差无几时，多数屋主自然会偏向3年期固定。这正是年初按揭市场的写照：大量屋主选择3年期固定，以更长期限锁定最低成本。

不过，3月利率短暂回落后，市场环境与地缘政治局势开始转向。到5月，3年期固定已悄然升至约1.60%至1.65%，并在整个6月继续上行。

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唯独2年期固定仍处相对低位。

这种分化意义重大，因为银行为固定利率定价看的是对未来的判断，而非当下。两年与三年利率差扩大，通常意味着市场预期更长期利率将更高。

我们对过去九个月贷款数据的汇总也呈现相同趋势：

月份 (2026)选择2年期固定选择3年期固定典型2年期固定利率典型3年期固定利率
1月23%44%1.45%1.55%
2月28%44%1.45%1.55%
3月29%38%1.38%1.55%
4月34%43%1.45%1.55%
5月32%38%1.45%1.65%
6月43%34%1.45%1.70%
7月48%35%1.45%1.70%
8月49%30%1.49%1.70%
9月（截至目前）59%22%1.50%1.65%

请注意，“Typical”指当月 被接受的 中位数利率。借款人通常会在收到报价后数周才正式接受，因此这些数据较市场走势略有滞后。

很明显，本地银行正对宏观经济变化及持续的地缘政治动荡作出回应。基于我们的观察，有三点尤为突出。

三年期固定利率的吸引力已下降。 1月，3年期固定是多数屋主的首选，占当月签署贷款的44%。到了9月，这一比例已减半至22%，其份额被2年期固定取代。两者之间的典型利差在九个月内由0.10%扩大到0.25%。在这种利差下，多锁一年已不划算。

HDB 屋主更早感受到上调。 专供 HDB 屋主的5年期固定利率，从今年前四个月的1.78%升至6月的1.98%。目前报价更高，约2.08%，且不少市场观察者预计仍将继续上行。

贷款额同样重要。 7月至9月，借款超过$1.5 million的客户，获得的典型2年期固定为1.40%；相对地，贷款低于$500k的则为1.65%。我们观察到，多数银行把最具竞争力的定价留给更大额的贷款，且随着利率上升，这一差距在扩大。

整体来看，近一个月的变动最为明显。对于大额贷款，目前最低的2年期固定约在1.50%至1.65%，而年初借款人还能拿到1.35%。本文发布之时，我估计$1 million及以上贷款的最佳3年期固定约在1.85%至2.55%；而约$500k这一更常见的贷款规模，其3年期固定很可能已越过2%。

本地银行是否会继续加息，至1H2027可能处于何水平？

银行已开始上调利率，我不认为这是对美国联邦储备局（美联储）9月加息的单纯被动反应。市场此前已提高对加息的预期，并已在很大程度上消化。

相反，许多本地银行当前的定价反映了后续进一步加息的可能性。美联储自身预测显示，年内仍可能再加一次。美国通胀仍在3.4%，且能源价格顽固偏高。

对新加坡而言，关键参考是新加坡隔夜平均利率（SORA）。目前3个月复利 SORA 约为1.23%。1个月期已高于此水平，通常意味着浮动利率处于上行通道。

多数银行分析师预计，3个月 SORA 将在年底收于约1.40%。

若如此且美联储再度加息，我预计至1Q2027，3年期固定利率将平均在2.20% - 2.30% 左右；而对大额贷款而言，2年期固定也可能小幅上行至1.95% - 2.20%。

往后则更难预测，还需权衡以下因素：

  • MAS 不直接管理利率。 它管理的是新元汇率，因此 SORA 不会与美国利率一一对应，通常上行更为缓慢。
  • 银行在房贷上竞争激烈。 当利率上行，银行可能压缩利差以争夺客户，从而减轻屋主感受到的整体涨幅。
  • 美国联邦储备局并不预期持续加息。 其自身预测显示，2027年利率将维持不变。

我对1H2027的基准判断是，利率将在约2.2%至2.4%附近企稳，而非持续走高。当然，一切取决于数据：若能源价格回落、美国通胀降温，固定利率走势可能完全不同。

目前哪些方案更具吸引力？

事实上，银行调整利率极为频繁，点名具体方案往往数周内即过时。因此，下面列出当前的大致水平，以及我认为任何方案都应关注的要点：

  • 浮动方案目前最便宜，约1.40%至1.60%。它们锚定SORA或银行自定利率（例如DBS的FHR6）。 
  • 2年期固定方案：$1m或以上贷款起步约1.50%至1.80%；较小贷款更接近1.80%至2.00%。
  • 3年期固定方案：多数银行对较大额贷款起步约1.85%，对多数典型贷款则已高于2.05%。 
  • 5年期固定方案在 HDB 屋主中颇受欢迎，目前约2.08%，但我们预计该类方案将上调。

更重要的是，我们仍建议屋主关注以下因素：不要仅围着当下表面最低利率做比较。过去两年的经验表明，人人情况各异，对别人合适的，未必对你最优。

在仍在变化的市场中，这些因素的重要性往往高于几个基点的差别。

  • 免费转换及其生效时间。 有些方案允许12个月后在同一银行内免费更换；也有的仅在锁定期结束后才可。能更早转换，就更容易在利率企稳或回落时及时调整。
  • 免罚的部分提前还款。 部分银行允许在锁定期内免罚偿还部分贷款（通常的罚金为预还金额的1.50%）。若你采用浮动利率，一旦利率飙升，可用闲置现金减少贷款本金，从而节省额外利息。
  • 锁定期内出售。 查看在出售物业时，赎回罚金是否可豁免，以及豁免是全额还是仅50%。一旦计划有变需在锁定期内出售，按贷款额1.50%计的罚金将是不小的额外成本。 
  • 锁定期后的利率。 不要只盯着前两年。有些方案前期看似便宜，锁定结束后会跳到 SORA 加较高利差。若未能及时再融资，之后的利率就将是你实际要付的。
  • 利率锚定对象。 大多数浮动方案跟随 SORA，随市场波动；也有的锚定银行自定利率，如定存利率。该利率未必与 SORA 同步，可能有利也可能不利。
  • 适用条件。 许多最低利率附带条件：最低贷款额$1m或以上、需为优先或尊尚银行客户、或需签办信用卡。另请确认若提前再融资，是否需归还任何法律或估值补贴（我们称之为clawback period）。

总体而言，在利率快速变化、许多屋主难以及时掌握最新信息的情况下，眼下的最低利率不应是唯一目标。关键在于当市场转向时，你也能及时调整策略。

本文仅供一般信息参考，并非财务建议。文中利率为截至2026年9月28日的指示性水平，且可能经常变动。请咨询一位 按揭顾问 以评估你的具体情况。

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