Home School Distance（HSD）规定已在新加坡部分地区作出调整。
以往的规则下，住在学校1公里内的孩子会获得更高的报名优先级；住得更远一些（最多至2公里）的则排在其后——当然不包括如兄弟姐妹在读、校友等其他优先情况*。如果你熟悉任何限量款的排队规则，大概也明白这基本就是“几无希望”的暗语。
*这里不打算深入小学报名的复杂细节，但 HSD 主要体现在报名的 Phase 2C 阶段；该阶段面向与学校并无既有关系的孩子。
问题在于，至少对以下12所学校而言，人们担心这项安排可能会在一定程度上固化贫富分化：
- Anglo-Chinese School (Junior)
- Anglo-Chinese School (Primary)
- CHIJ (Katong) Primary
- Methodist Girls’ School (Primary)
- Nanyang Primary School
- Ngee Ann Primary School
- Pei Hwa Presbyterian Primary School
- Raffles Girls’ Primary School
- Singapore Chinese Girls’ Primary School
- St. Margaret’s School (Primary)
- Tanjong Katong Primary School
- Tao Nan School
这些学校主要分布在 Bukit Timah、Marine Parade / Katong 一带，以及市中心区域。潜在问题一目了然：这些学校1公里范围内的住宅更可能是高价私宅，住户多为那类“买 Lexus 都不用犹豫”的高收入群体。据称，这些学校2公里范围内的公共住房仅约占整体住房的40%。
教育部（MOE）表示，将定期检视受影响的学校与区域，因为周边住房构成会随时间变化。不过这些变化总体较为缓慢，因此调整预计不会很频繁。
自2027年 P1 报名起，这12所学校将在 Phase 2C 采取“双轨制”。
将为住在2公里范围内的孩子预留30个名额，另有30个名额给住得更远的孩子。在各自的轨道内，HSD 不再决定优先级。比如，住在500米与1.9公里之间并无优先差别。对于“外侧轨”（即住在2公里之外）的30个名额，距离将不再作为优先考量因素。
此举意在扩大入学机会并促进社会融合。顺带一提，这种影响其实远比许多人想的更大。不仅不同社会经济阶层的学生会彼此接触；当孩子在同一所学校就读时，家长与看护人也会自然往来。他们会在早餐或午餐时碰面、一起参加活动，也会为同样的老师抱怨几句。
但从房产角度，更直接的问题是：部分家长是否还需要做出同样的居住取舍？
过去，若以这些学校为目标，家庭往往会把找房范围缩窄到1公里内。为了把总价控制在可承受范围，这通常意味着在户型面积上要做出让步。
最近我与一位读者聊到由 Sim Lian Group 在 Holland Plain 推出的 Amberwood at Holland。这位读者曾考虑在那里购买一套 872 sq ft 的三卧，因为该项目与 Methodist Girls’ School (MGS) 的距离在1公里内。这在空间上是不小的让步：意味着要卖掉他们在一处较老项目里超过 1,400+ sq ft 的单位。
或许现在，他们会考虑 Floridian——该盘距 MGS 在2公里内——其转售单位的成交价大约便宜 $100,000（我们在做新盘价格对比时一贯会纳入这些数据，恰好对近期想住在 MGS 附近的买家尤其有用）。
Phase 2C 的调整还可能带来另一个显著影响：有些买家或许会决定其实无需搬家。
我最近与一位地产经纪聊天时就遇到这样的情况，她可能得把手头的功课推倒重来。她正在跟进的个案是一户住在 Katong 一带的家庭，原本打算从现居公寓搬走，因为他们距 CHIJ Primary 超过1公里。但由于他们的家确实在 CHIJ Primary 的2公里范围之内，且孩子在2027年才入学（新规则生效之时），他们已在重新考虑是否还有必要搬家。
对卖方，我也预期会出现类似的情况。那些长期因“坐落在这12所名校1公里范围内”而享有“学区溢价”的项目，未来可能面临更激烈的竞争。若某个1.5公里外的项目拥有更大的户型、更低的总价，或更新的设施，这种情况尤其明显。当然，具体影响很大程度取决于学校再往外1公里范围内有哪些现有项目。
对于位于2公里半径内的项目，我预期竞争优势将转向步行可达性与通行时间。
既然1公里与2公里在抽签概率上的差距已被拉平，剩下的关键差异就是——实际通行的便捷度。
新加坡人对有盖走道的执念无需多言，有遮蔽的连续步行路径确实重要。但家长们也会在意诸如需要横跨多少条主干道、早高峰的通行时间等细节。Blackmore Drive，我们说的正是你：这是 MGS 一带的老问题——每到放学铃声响起，进出校区的车流回堵，整个区域俨然成了一个巨大的停车场。
这也是为什么住在学校附近、但不要紧贴着学校是个好主意。如果你就住在学校边上，即使家里没有孩子在那儿上学，也难免被学校作息“绑架”。不是急急忙忙在早高峰前出门，就是在车阵中默默承受内心的怒火，直到拥堵退去。去问问 Martia Road 的居民吧。他们最懂。
无论如何，一旦遇到车流繁重或路口复杂的问题，一些家庭就会更偏向选择通行更顺畅、路线更直接的物业；而这有时恰恰是1公里之外的项目。
最终，我预期更多买家会把关注点放在这些细节上：孩子能否在补习前早点回家（那就是休息时间），祖父母或其他照护者出行是否顺畅等。这些考量，可能取代以往对“1公里/2公里”边界线的执念。
虽非全岛适用，但这项新调整对相关物业的影响不容小觑。
我们会尽力在 Stacked 盘点受影响最大的物业。与此同时，锁定这些学校的买家不妨重新检视你的公寓候选名单。你可选择的范围更广，或许能找到更大或更实惠的单位；又或者，你可以安心留下来，不必再为搬家而烦忧。
与此同时，其他楼市动态……
- Neptune Court 多次尝试 en-bloc（集体出售）；业主们是否应对此抱以厚望？看看我们给读者的回应这里。
- 想住在 Jurong East 附近，又希望更靠近风景优美的 Jurong Lake 区域？Lucerne Grand 是一处新盘，试图兼得两者之长。
- 随着通胀走高，单身者购买 BTO 组屋的收入上限终于上调。详情请见这里。
- 如上所述，我们在 Stacked Pro 上做了 Amberwood at Holland 的价格对比，对于当下寻找 MGS 学校附近住房的人尤为相关。
每周成交盘点 (07 – 13 September)
新盘最高成交价 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 产权年限 |
| SKYWATERS RESIDENCES | $11,480,000 | 2088 | $5,498 | 99 yrs |
| UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD | $7,312,000 | 2056 | $3,557 | 99 yrs |
| PINETREE HILL | $6,800,000 | 2874 | $2,366 | 99 yrs |
| THE CONTINUUM | $5,351,000 | 1905 | $2,809 | FH |
| TERRA HILL | $4,820,000 | 1894 | $2,544 | FH |
新盘最低成交价 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 产权年限 |
| UNION SQUARE RESIDENCES | $1,302,000.00 | 463 | $2,813.00 | 99 yrs (2024) |
| DUNEARN HOUSE | $1,515,000.00 | 527 | $2,872.00 | 99 yrs (2025) |
| LENTOR GARDENS RESIDENCES | $1,558,100.00 | 646 | $2,413.00 | 99 yrs (2025) |
| HILLOCK GREEN | $1,592,000.00 | 775 | $2,054.00 | 99 yrs |
| HUDSON PLACE RESIDENCES | $1,594,000.00 | 646 | $2,468.00 | 99 yrs (2025) |
二手最高成交价 Top 5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 产权年限 |
| ARDMORE PARK | $12,550,000 | 2885 | $4,350 | FH |
| LATITUDE | $8,280,000 | 2766 | $2,993 | FH |
| GLENTREES | $5,600,000 | 3671 | $1,526 | 999 yrs (1885) |
| THE TESSARINA | $5,500,888 | 3671 | $1,499 | FH |
| THE IMPERIAL | $5,320,960 | 1905 | $2,793 | FH |
二手最低成交价 Top 5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 产权年限 |
| RIPPLE BAY | $730,000 | 484 | $1,507 | 99 yrs (2011) |
| SEASTRAND | $740,000 | 581 | $1,273 | 99 yrs (2011) |
| MIDTOWN RESIDENCES | $770,000 | 452 | $1,703 | 99 yrs (2013) |
| PARC RIVIERA | $780,000 | 463 | $1,685 | 99 yrs (2015) |
| JEWEL @ BUANGKOK | $818,888 | 484 | $1,691 | 99 yrs (2012) |
获利金额最高 Top 5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 盈利 | 持有期 |
| ARDMORE PARK | $12,550,000 | 2885 | $4,350 | $7,600,735 | 30 年 |
| GLENTREES | $5,600,000 | 3671 | $1,526 | $3,910,000 | 22 年 |
| LATITUDE | $8,280,000 | 2766 | $2,993 | $2,590,300 | 16 年 |
| WINDY HEIGHTS | $3,620,000 | 2476 | $1,462 | $2,310,000 | 30 年 |
| LEONIE GARDENS | $4,050,000 | 2540 | $1,594 | $2,250,000 | 26 年 |
亏损金额最大 Top 5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 盈利 | 持有期 |
| MARINA BAY SUITES | $4,200,000 | 2056 | $2,043 | -$1,733,000 | 16 年 |
| NYON | $2,920,000 | 1292 | $2,261 | -$149,180 | 5 年 |
| COASTAL CABANA | $1,825,000 | 1012 | $1,804 | $0 | 1 年 |
| COASTAL CABANA | $1,909,000 | 1055 | $1,810 | $18,000 | 1 年 |
| THE REEF AT KING’S DOCK | $1,000,000 | 484 | $2,064 | $27,400 | 6 年 |
最高回报率 Top 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| SYMPHONY HEIGHTS | $1,770,000 | 915 | $1,935 | 269% | 20 年 |
| FERNWOOD TOWERS | $2,790,000 | 1647 | $1,694 | 267% | 20 年 |
| GLENTREES | $5,600,000 | 3671 | $1,526 | 231% | 22 年 |
| THE FLORAVALE | $1,450,000 | 1292 | $1,123 | 208% | 27 年 |
| LA CASA | $1,038,000 | 980 | $1,060 | 183% | 21 年 |
最低回报率 Top 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| MARINA BAY SUITES | $4,200,000 | 2056 | $2,043 | -29% | 16 年 |
| NYON | $2,920,000 | 1292 | $2,261 | -5% | 5 年 |
| COASTAL CABANA | $1,825,000 | 1012 | $1,804 | 0% | 1 年 |
| COASTAL CABANA | $1,909,000 | 1055 | $1,810 | 1% | 1 年 |
| SEAHILL | $1,450,000 | 861 | $1,684 | 2% | 3 年 |
交易分布
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