海外第二居所：生活方式与投资可兼得

本文为特约稿，作者系 Savills Singapore 国际住宅销售东南亚总监 Otto Twist。

---

总体来说，打算在海外置办第二居所的买家大致可分三类：一是以回报为主的投资型房产；二是每年仅自住数周的度假屋；三是为子女海外求学提供居所而购置的物业。

不过，海外投资资产与度假屋之间的界限正日益模糊。

考虑购买海外第二居所的买家，往往既想真正享受居住体验，也会思考不自住时如何提高资产利用率。这可能意味着把房子在一年中的一部分时间出租，或随着人生阶段变化而在当地长期停留，甚至最终将其作为更长期的居所。

这也改变了买家筛选海外市场与房产类型的取舍与侧重点。

地段与价格仍然重要，但同样关键的还有其他问题：打算多频繁自用？不在时由谁打理？当地租赁市场是否成熟？五年、十年后，这套房是否仍能满足自己的需求？

结论会因选择对象不同而迥异：是在大阪或曼谷购置公寓、在普吉岛购买别墅，还是在日本滑雪胜地置产。

第二居所需要承担更多功能

度假型购房的出发点多半是生活方式。买家可能因为常去度假、喜欢当地美食文化或滑雪，或对一座城市十分熟悉而动心。但作为旅客享受一个目的地，与在那里拥有一套房子，是两件截然不同的事情。

一年大部分时间空置的房子仍要承担保养、托管与各类持有成本。因此，对部分买家而言，在自用之外还能在其他时段出租，也就成了购置决策的一部分。

这并不意味着追求租金回报最大化就是首要目标。

计划每年在房内居住数月的买家，与只求最高回报的投资者，选择标准大不相同。前者可能更看重特定地段、更大的室内空间、配套设施，或与所爱活动的距离，即便另一处房产的潜在收益率更高。

此外，带有完整托管服务的项目（无论由销售代理在购置时提供，还是由开发商提供）如今最受欢迎。

根据我们团队与此类买家的交流，他们往往更倾向于“省心”的持有方式，同时让物业产生收入。明确这套房在买家资产与生活中所扮演的角色，至关重要。

一套以家庭度假为主、其余时间出租的房子，与一套主要用于投资、偶尔自住的物业，截然不同。这一区别应影响从选址、房型，到软装、托管与融资等各个环节的决定。

城市还是度假区？经济逻辑截然不同

大阪、曼谷等城市型市场，与季节性或度假型目的地的逻辑不同。城市中的第二居所可用于全年出差、度假与长住，同时受惠于大都市市场更广泛的需求基础。

对买家而言，城市第二居所的使用与出租特征，往往与更具季节性的目的地截然不同。

原因在于，城市物业主要由全年常住与工作的本地人口支撑，而并非高度依赖旅游季的市场；后者的入住率往往与特定季节高度相关。

但即便同为亚洲重要城市，如大阪与曼谷，考量重点也可能大相径庭。

购价、房型、产权规则、融资条件与租赁法规，都会影响第二居所的使用方式，以及买家应如何设定预期。

例如，选择大阪的买家，可能会青睐持有minpaku许可（允许短租）的物业，并在全年不同时段自用。

另一方面，在曼谷，我们观察到买家会在市中心地段（如Lumphini Park一带或购物区附近）购买公寓，作为周末度假居所，享受曼谷出色的美食与购物场景。

这组对比说明，海外城市居所并无统一模式：何为有效，取决于具体市场与业主对这套房产的期待。

问题在于，城市物业未必能提供最初吸引买家前往度假区的那种“逃离感”。因常赴日本而在大阪购置公寓的买家，其动机与每到冬季都想醒来就身处雪道旁的人截然不同。

因此，若只按价格或名义租金回报来横比第二居所，容易产生误判。关键在于房产能否匹配业主的预期使用模式；并在把自住时段计入之后，整体经济账是否依然说得通。

屋主不在时也能“运转”的滑雪居所

日本的滑雪胜地，正好能清晰地说明这一点。

对每年都去日本滑雪的新加坡买家而言，在热门滑雪地拥有一套房，生活方式上的吸引力不言而喻。与其每次出行都预订住宿，不如拥有一个熟悉的“家”，并有机会在那里停留更长时间。

但他们很难在整个雪季、遑论全年都自住。

专业托管的出租安排，能让房子在业主不在时产生收入。但买家需要看穿旺季“每晚价”的表面数字。全年入住率会波动，而托管费、维护费与其他运营开支，都会影响业主最终可得的净收入。

对考虑海外第二居所的新加坡夫妇而言，二世谷是在传统城市公寓之外颇具吸引力的选项。在 Snowville CK in Hokkaido，约110平方米、永久产权的全新三卧木屋起价约 S$760,000，其价格相当于东京一套典型70平方米的转售公寓，但还兼具私有土地与潜在度假租赁收入的优势。

在二世谷，可比的三卧木屋，按旺淡季、地段与物业规格不同，每晚价约为 S$650–S$1,600，有助于业主在不自用时抵消部分持有成本。

二世谷的吸引力也正从成熟的冬季滑雪延展至四季，夏季的高尔夫、徒步与骑行，正带来更广泛的全年入住可能性。

对买家而言，机会在于把个人享受与能产生收入的物业结合起来，而非拥有一套一年大部分时间空置的度假屋。

还有一个更根本的问题：业主打算在房子的“黄金出租期”里自用多少时间？例如，如果一家人每逢圣诞、农历新年与学校假期都要自住，那么这些时段往往也是租赁需求最强的时候。

这并非不该购买的理由，而是说明“生活方式型”物业不应以“纯投资”的标准来评估。对业主而言，其价值也包括他们在那儿亲自度过的时光。

普吉岛案例：为何“微观区位”至关重要

同样的原则也适用于普吉岛，尽管当地市场的动态有所不同。

这座岛长期吸引寻求热带第二居所的国际买家，但“普吉岛房产”这个范畴过于宽泛，不应被视为单一市场。海滨与内陆物业，在价格带、生活方式与出租逻辑上都可能截然不同。

带泳池的两卧海滨别墅，价格约 S$1.4 million，可享海边生活。另一方面，以相近预算，也可在距离海滩10分钟的地段，购买一套约125平方米的三卧公寓，位于配套齐全的公寓式社区内。

对于每年仅在有限时段自用的周末度假需求，公寓或许更契合；而对接近退休、打算在当地长期停留的人士，海滨物业的吸引力可能更强。

对于打算在普吉岛长时间居住的买家，抉择还取决于他们期望的生活方式。有人重视“出门即海滩”，也有人更偏好更大的空间、私密性，或位于内陆的更完善配套。

把租赁因素纳入考量，又增添一层权衡。最契合业主生活方式的房产，未必拥有最强的租赁表现；因此，在出手之前，买家需要明确自己的优先级。

着眼长期，而非下一次假期

购买海外房产，另一个重要变量是时间维度。

今天为度假而买的房子，将来可能被以完全不同的方式使用。孩子会长大、工作安排会变化，晚年或许也更自由地在海外长住。最初每年只住几周的房子，可能会逐步演变为一年里住上几个月的居所。

因此，对一些买家而言，从一开始便要把长期宜居性纳入考量：这套房是否适合住上几个月而非几天？与日常配套和交通是否衔接便利？不在时由谁打理？若境况变化，房子是否能随之调整？

除了租赁潜力，买家也需考虑购房的融资方式。海外买家的可选方案，往往与本地购房大相径庭；融资成本与可得性，会直接影响度假屋购置的整体经济账。

还有务实层面的细节问题：各地的租赁规则差异显著，切勿因为旅游需求旺盛就想当然地认为可以短租。托管安排、税费、融资与持续成本等，也都应在承诺购买前充分了解清楚。

归根结底，海外房产不必在“生活方式”与“投资”之间二选一。只要从一开始就明确优先顺序，对部分业主而言，它完全可以一房两用。

因此，起点问题不应是“哪里账面回报最高”，而应是业主希望这套房为自己实现什么。一套契合理想生活方式、在不自住时也能发挥效用，并能随人生阶段演变而持续有用的第二居所，往往比仅凭单一指标选择的房子更具价值。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文