我比较了柔佛与巴淡，作为新加坡人的居住替代方案——有一个市场的上行空间超出我的预期

作为一名年轻单身、暂时还负担不起自有公共住房的新加坡人，我开始把目光投向“小红点”之外，寻找对我和志同道合者都具吸引力的替代居住方案。

去年 11 月，新加坡渡轮运营商 Batamfast 表示，正评估开通一条由新加坡 Tanah Merah 前往马来西亚柔佛 Pasir Gudang 的新渡轮航线的可能性。

看到这则消息，我不禁好奇：若住在柔佛或印尼的巴淡——这些地方的住房市场相较新加坡便宜得多——再通过渡轮规律通勤，是否可行？

走海路，较少遭遇关卡塞车，又离新加坡不远——听起来像个理想方案。

于是，我把目光投向这些常被忽略的交通节点周边的房市。结果比预期更细致，也更有数据支撑。

新加坡与马来西亚、印尼的渡轮连通性不断提升

多年来，数条渡轮航线把马来西亚与印尼的港口便捷串联至新加坡。最常见的是通往邻近的巴淡——Nongsa、Harbour Bay、Batam Centre 码头——以及民丹岛的度假区；柔佛则有 Tanjung Pengelih 与 Desaru Coast 等港口。

随着三地渡轮网络逐步扩张，总会出现同样的叙事：更短行程与更可靠的可达性，能带动巴淡等地的房市外溢，尤其吸引在新加坡工作的专业人士。

新加坡至印尼与马来西亚的现有渡轮航线。来源：CNA Graphics

然而，历史经验表明，单靠交通改善，难以显著撬动这些市场的住房需求。真正的驱动力，通常是州与联邦层面的基建项目、与就业集群的邻近性，以及马来西亚、印尼当局推进的各类城市更新计划——这些才是支撑柔佛与巴淡房市的关键。

在巴淡，地方与联邦当局正推进一项雄心勃勃的 7 公里巴淡—民丹跨海大桥，以整合廖内群岛；同时也在筹划对巴淡国际机场的现代化改造，意在将该岛打造为航空物流枢纽。

若新加坡 Tanah Merah 与柔佛 Pasir Gudang 之间的渡轮服务落地，这一连通性跃升会如何改变部分新加坡人的置业规划？我们也应思考，哪些买家最可能被吸引。

从现有渡轮连通市场得到的启示

柔佛房市的表现不失为一个有用参照。今年年初，依据马来西亚估价与物业服务局（JPPH）数据，该州住宅物业均价约为 RM471,485（约 S$138,000）。

不过，州层面的平均值会掩盖不同城镇与区域间的巨大差异。整体来看，最显著的定价因素并非渡轮航线，而是与新加坡的距离。

柔佛新山市中心自 2020 年以来房价累计上涨 40–50%，主要受益于连接新加坡 Woodlands North 的 Bukit Chagar Rapid Transit System（RTS）Link 周边开发与成交活跃，以及 Johor-Singapore Special Economic Zone（JS-SEZ）的带动。

另一处表现突出的是 Iskandar Puteri，同期录得 30–40% 的涨幅，主要得益于其“规划城市”的定位与建设推进。

相较之下，以工业为主的 Pasir Gudang 周边，同期房价涨幅更为温和，仅 20–25%。当地住宅需求多来自临港与物流就业的刚需，而非生活方式吸引或跨境连通性。

据马来西亚房产研究平台 Brickz 的成交统计（涵盖 2024 年 5 月至 2025 年 3 月），在全州 20,246 宗住宅交易中，Pasir Gudang 的房价中位数为 RM390,000（S$114,000）。

相比之下，同期柔佛新山（Johor Bahru）的中位数为 RM590,000（S$173,000），Tebrau 则为 RM653,000（S$191,000）。

这些成交数据清楚显示，渡轮连通性并非决定这些区域房价的首要因素。就业密度、基础设施成熟度与既定的基建投资计划，才是核心驱动力。

再看印尼

在巴淡，故事类似但侧重点不同。多份 2025 年市场分析显示，巴淡房价的涨速高于雅加达。

Sekupang 与 Tiban 等次级区域的年涨幅介于 6.5–7.5% 之间，而更广泛的印尼住宅物业指数年均增速为 3–7%。

推动巴淡房市增长的最大催化剂，是其在 2009 年正式获批的自由贸易区地位。巴淡—民丹—卡里汶区域 a Free Trade Zone that is 设有五个经济特区，为外资提供税收优惠、加速审批与许可，以及专门的配套基础设施。

自由贸易区带来的机遇，加之近年在巴淡动工的多项大型综合项目，已吸引大量新加坡投资者关注。

这些渡轮城镇的亮点项目

Batam（Indonesia）：Opus Bay 与 Nuvasa Bay

目前面向新加坡买家的重量级新盘是 Opus Bay——位于 Sekupang、占地 125 公顷的全能综合城，由在新加坡主板上市的 Tuan Sing Holdings 开发。项目由 Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）操刀设计，这家事务所亦是纽约 Hudson Yards 与东京 Roppongi Hills 的幕后团队。对这座岛而言，如此“出身”相当罕见。

Opus Bay 第一阶段包括 277 套度假式别墅（Cluny Villas）与 559 套公寓（Balmoral Tower），并配有专属渡轮码头，经 40 分钟航程直连新加坡 Harbourfront。公寓入场价约 SGD81,000（开间），别墅则从 SGD300,000+ 起步。项目产权期限为 80 年，自 2004 年起计；据我们最新了解，单位已售罄。

在 Nongsa 区域，Nuvasa Bay 提供了另一种选择：占地 228 公顷、拥有 1.2 公里海滨与 18 洞高尔夫球场的高端综合城，从岸边可眺望新加坡天际线。项目靠近 Nongsa Point Marina 渡轮码头，更适合度假生活方式的买家，而非日常自住客群。

截至 Q3–Q4 2025，巴淡市中心的住宅毛租金回报率均值约 6.13%，而柔佛新山为 5.24%，新加坡仅 3.13%。相较新加坡住宅市场的回报溢价确实可观，但权衡之处也很现实：外籍购房多为租赁权、印尼的行政合规要求，以及相较 JB 更薄弱的转售流动性。

Pasir Gudang 与 Desaru（Malaysia）：Meridin East 与产业外溢效应的故事

Pasir Gudang 并无专门面向新加坡人的“话题级”项目，但有 Mah Sing Group 打造的 Meridin East——位于 Iskandar Malaysia 东区、占地 531.3 公顷的综合城，预计总发展价值（GDV）达 RM5 billion。

该项目提供永久产权的有地住宅：双层排屋分期推出，起价约 RM440,000（S$129,000）。这是带庭院、形态上更接近独立式的住房，而非“鞋盒公寓”。

Pasir Gudang 全区的价格大致在每平方米 RM2,600 至 RM3,600，属于柔佛市场的低位区间。原因很直接：这是一座工业城，而非生活方式目的地。你买到的将是靠近港口与工厂的房子，而不是毗邻咖啡馆与商场。

若未来真能接通新加坡渡轮，并证明其稳定可靠、且带动配套商业，区域吸引力或将改观。

再往东的 Desaru Coast 与 Pengerang（靠近 Tanjung Pengelih 渡轮码头）则是另一番景象。有地住宅价格常见 RM900,000；预算 RM1 million+ 足以在度假型社区内购得三至五居的房子。

但问题在于，这里更多依赖周末度假客与马来西亚本地度假买家，而非长期常住者；因此一旦要出售，你的潜在买家池并不大。

新加坡人实际能买什么：分市场快照

Johor Bahru

在柔佛，外籍购房者购买住宅须达最低价格门槛：高层单位 RM1,000,000，有地住宅 RM2,000,000。此外，自 2025 年 7 月起，州政府同意费也上调至 3% 或最低 RM30,000。

以 RM1,000,000（约 S$293,000）预算，你可在 JB 市区或 Iskandar Puteri 及其周边，购得一套中等面积公寓，项目配置常规、具本地租赁吸引力，且靠近即将开通的 RTS Link。

Desaru Coast 与 Pengerang

相较 JB 更偏郊区化；这些以度假为导向的社区中，有地住宅中位数轻松达到 RM900,000–RM1.3 million（约 S$264,000–S$381,000），主要因供应稀缺与地块更大。RM1 million+ 通常可购得三至五居、且往往为永久产权的房子。

Pasir Gudang

这一组团中最亲民的分市场。以 RM1 million+ 预算，你可在这里买到体量尚可的公寓，整体氛围近似新加坡的非成熟区。其精致度不及 JB 中心区，但更贴近产业就业节点；若渡轮连通性兑现，也存在上行潜力。有点像当年 MRT 尚未到站前买入 Sengkang。

Batam

对新加坡人而言，巴淡的外籍购房者购买公寓的最低门槛约为 Rp1 billion（约 S$76,500）——这一入场价远低于任何柔佛选项。以此价位，通常可在 Batam Centre 或 Sekupang 的核心或中端项目中，买到一至两居的公寓，产权多为 25–30 年的 Hak Pakai（Right to Use）租赁，并可续期。

在较高端的价位，Opus Bay 的滨海公寓开间约从 S$81,000 起步，别墅则远超 S$300,000。巴淡公寓的当前均价约为每平方米 IDR17,500,000（S$1,340 psm）——仅为新加坡郊区、即 Outside Central Region（OCR）典型公寓价格的一小部分。

给寻找替代方案者的新“打法”

对希望跨海寻找更可负担住房的新加坡人而言，柔佛与巴淡都可能是可行选项，但需要一套新思维。过去那套“在 JB 买公寓、把 HDB 租出去”的叙事，并非唯一路径。

渡轮连通、新的签证路径，以及 Pasir Gudang、Tanjung Pengelih 与巴淡等新兴市场，正在为那些“本就有理由在那里”的人显著降低摩擦成本。

不过，数据也给考虑跨海选项的新加坡人几点明确结论。在柔佛，Pasir Gudang 是唯一一个有望因渡轮连通而在短期内释放、且尚未被完全计价的涨势潜力的分市场。

在巴淡，Opus Bay 是当前最“结构化”、也最符合新加坡人熟悉逻辑的入场点之一，既有新加坡上市开发商背书，又配有私家渡轮码头。

对于多次申购新 Build-To-Order（BTO）未果、又不愿在 HDB 价格上行期贸然入手转售房的年轻人而言，巴淡可被视为一个“半长期据点”。

社会签证与 KITAS 可支持长期停留，更低的入场价意味着你可用相对有限的资本先行占位。若你人在外、选择把房子出租，相比新加坡的回报溢价也是真实存在的。

退休人士也不必仅限于传统的马来西亚买房路径。印尼的退休 KITAS 并不要求柔佛州“地板价”所对应的 RM1 million 的高价标签，而巴淡不断完善的基础设施，亦让其宜居度较十年前大幅提升。

核心结论：与其追逐“下一波大涨幅”，不如在生活方式、可负担性与合法停留选项之间取得平衡。

数据表明，新加坡人可以借助渡轮线路、新兴市场与长期签证，拓展更广的选择空间，在不被本地传统限制“困住”的前提下，住在离家更近的地方。至于这是否会转化为这些市场中持续的置业需求，最终还要看渡轮能否稳定运营、以及雇主是否持续在当地扩招。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。