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走进武吉知马 Turf City 首个公寓——起价$1.475M，三房需再多$1.1M
July 10, 2026 5 min read
自从沿 Dunearn Road 的首个 GLS 地块在 2025 年 4 月推出以来，市场对武吉知马 Turf City 首个全新公寓的期待已酝酿逾一年。
7 月 10 日（周五）起，公众可走进 Dunearn House 的售楼展厅。这也是该全新分区内首个登场的私宅项目，共 380 个单位，由 Frasers Property、CSC Land 与 Sekisui House 联合开发。
过去 24 年里，武吉知马的前 Turf City 一直是当地最大的餐饮与生活方式去处之一。2012 年更名为“The Grandstand”后，这里聚集了众多餐馆与商店。对周边有地住宅与优质住宅区的居民而言，这里也是踢球、带孩子补习和周末早午餐的好去处。
但即便 The Grandstand 在 2012 年经历了大规模升级，其长期走向早有端倪。早在 1998 年 URA 总体规划中，包含旧赛马场在内的整片约 150 公顷地段，已显露出再开发的可能。
The Grandstand 于 2023 年关闭。次年，政府宣布计划，将 Turf City 转型为全新住宅分区，可容纳多达 20,000 套私宅与公宅，同时保留区内数栋具保育价值的历史建筑。
Dunearn House 作为武吉知马 Turf City 新篇章的首个住宅项目，为后续开发定下基调；它也拿下另一项“第一”——这是三十多年来坐落于尊贵的 Swiss Club 有地住宅带附近的首个全新公寓。
一起来看看这座位于第 11 区的地标性新项目。
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Dunearn House 概览
| 项目属性 | 资讯 |
| 地点 | Dunearn Road (D11) |
| 发展商 | Frasers Property, CSC Land, Sekisui House |
| 地契 | 99-Year Leasehold |
| 占地面积 | Approx. 145,173 sq ft |
| 单位总数 | 380 |
| 住宅楼栋 | 两栋 19 层高楼与三栋 10 层楼栋 |
| 单位组合 | 两至四卧（含 Premium、Study 与 Flexi 版本） |
| 预计 TOP | Est. 2030 |
评估新盘位置，通常会先看公共交通、配套与学校。但对 Dunearn House 而言，它坐落在新加坡最耳熟能详的核心住宅带之一，本身就占尽先天优势。对曾在此生活过的人来说，也自带几分难以替代的情怀。
对在这一区成长或居住过的本地人而言，旧 Turf City 不只是奥特莱斯或普通商场，更像是超前于时代的综合目的地，集多样化生活方式、F&B 聚点与便利设施于一体。
我对那里的印象，来自 The Cheese Ark、Pasar Bella 等特色杂货店，也来自卡丁车、掷斧等活动。在当时的其他社区，这些都称得上独一无二的体验。
也因此，这里成为许多家庭的周末目的地。我想不少买家也会对那段时光心生好感。虽然这不足以成为买房的唯一理由，但确实是一份“加分项”。
相比 2010 年代初还需乘接驳巴士往返 The Grandstand 与 Toa Payoh、Clementi 的年代，如今该区域的公共交通连通性已大为提升。Dunearn House 靠近 Downtown Line 的 Sixth Avenue MRT 站，未来 Turf City MRT 站也将于 2032 年随 Cross Island Line（CRL）通车投入运营。
新分区的总体规划将其定位为 car-lite 社区，因此公共交通会被优先考虑。这对以家庭为主的未来住户总体有利；孩童与长者在区内受车流影响的风险更低。
Dunearn House 预计会位于 Methodist Girls’ School (Primary) 的 1km 范围内，但发展商仍在等待官方最终确认。武吉知马一向以名校云集闻名，如 Raffles Girls’ Primary School 等。不过潜在买家要留意，多数学校仅属“邻近”。
据我们掌握的资料，多数知名学校并不在这座新公寓的 1km 范围内；但 Nanyang Girls High School 可能会落在 1km 内。
居住在武吉知马的一大亮点，是紧邻诸多绿地空间。Dunearn House 靠近沿 Bukit Timah Canal 打造的 Bukit Timah–Rochor Green Corridor 线性公园，成熟的 Rail Corridor 与 Bukit Timah Nature Reserve 亦在附近。
未来 Turf City 分区内也将新增公园与绿地，同时保留 The Grandstand 及其他具历史意义建筑的部分遗产元素。期望在大量新住宅导入之际，仍能延续以往的静谧、低密氛围。
作为新分区内首个私宅项目，Dunearn House 具备明显的“先行者优势”。但它并不会伴随许多新兴社区常见的短板——例如设施与社区配套不足等问题。
Sixth Avenue MRT 站已投入运营，武吉知马本身亦是成熟社区。步行范围内虽无大型商场，但对大多数业主而言，这或许并非坏事——他们可能更看重远离嘈杂与拥挤商场所带来的清净。
值得注意的是，包括 Dunearn House 在内的一系列后续新盘，可能会加剧该分区的竞争。我们见过大量供应涌入对部分业主退出计划的潜在影响；同时，随着更多家庭入住公寓与 BTO，社区氛围或将发生变化。
此外，政府将如何有序释放招标地块、以及未来将推出多少 BTO 项目，仍有待观察。若开发周期较长，未来数年内恐将持续有多处工地施工。
Dunearn House 的总体规划
这个项目最打动我的是，它并不“张扬”。
什么意思？既没有巨型瀑布、超大泳池，也没有刻意抢眼的标志性装置。我认为这正合适——与片区宁静、低密的基调契合。
与其依赖一两个“招牌”，Dunearn House 将景观划分为若干能唤起不同环境意象的分区，整体大致为三大区域。
北侧是一片静谧区，设有 Mirage Forest、Canopy Trail 与康体空间。两栋 19 层高的 Pinnacle Collection 住宅塔楼亦坐落于此，俯瞰园林绿意与周边景观。值得一提的是，项目约有 35% 用地用作绿化与景观，营造武吉知马的林地意境。
项目中轴更偏向于社交共享，活动空间更为集中：第一座会所（Waterfall Club）、家庭露台、儿童游乐区、康体池与一座泳道池均位于此处。
我特别欣赏这些空间的无缝衔接——通过精心的景观铺陈串联，而非生硬切分。
沿 Dunearn Road 一侧则是公寓的社交核心，多数亲子友好型设施与配套集中于此：一座 50 米泳道池为核心，周边配有 Dunearn Club、健身房、铁板烧亭与网球场。
两座会所的定位也有所区分：入口附近的 Waterfall Club 更像静谧的“住客会客厅”，设有会议室与工作舱；面向主泳池的 Dunearn Club 则更偏向娱乐与社交聚会。
最能吸引家长与家庭注意的，是沿 Dunearn Road 一侧分散式布置的儿童游乐花园。不同主题的空间涵盖旋转、爬跳与森林探险等游戏，让活动在项目内多点分布，而非集中一处。
这是个颇为周全的做法：既可避免同一处游乐设施大排长龙，家长与帮佣也无需都挤在同一位置看护孩子。
（反过来说，也许有些家长会“抱怨”游乐范围太广，不再只有一个“固定点”！）
至于楼栋分布，安置 Pinnacle Collection 单位的两栋 19 层住宅塔楼位于地块北侧，其余区域由较低楼层的 Luxury Collection 楼栋铺排。
整体而言，这样的布局塑造了层次分明的天际线。但我仍认为，中段楼栋的部分景观可能会被邻近建筑略有遮挡。住宅塔楼与低层楼栋之间的楼间距约 24m，沿 Dunearn Road 地界至首排低层楼栋（770 & 768）的退距约 15m。
由于项目由 10 层与 19 层楼栋组成，其高度将超出以低层有地为主的周边社区，尤其是 Swiss Club 一带。因此，待建成后，Dunearn House 很可能成为附近最高的住宅，可眺望更开阔的绿意与有地景观。
Dunearn House 的单位组合
| 户型 | 单位数量 | 面积 |
| 2-Bedroom | 40 | 527 sq ft |
| 2-Bedroom Premium | 77 | 614 sq ft |
| 2-Bedroom + Study | 59 | 657–678 sq ft |
| 3-Bedroom | 20 | 872 sq ft |
| 3-Bedroom + Flexi | 20 | 936 sq ft |
| 3-Bedroom + Study | 20 | 947–969 sq ft |
| 3-Bedroom Premium | 36 | 1,001 sq ft |
| 4-Bedroom | 36 | 1,184 sq ft |
| 4-Bedroom Premium | 36 | 1,302–1,313 sq ft |
| 4-Bedroom + Study | 36 | 1,378 sq ft |
Type BS3：两卧 + 书房（678 sq ft）
这个户型让我有些惊喜——原以为会用“哑铃户型”把 700 sq ft 的功能挖到极致，结果却更近似早年公寓的布局：从客餐厅经由过道进入卧室区。
这意味着在空间效率上要做些取舍，但偏好更传统分区的业主应会欣赏这种格局。
厨房设计同样吸睛。我没看到新一代小户型常见的“妥协”，例如茶水间式开放厨房。相反，它可完全封闭，并通过窗户实现自然通风。更难得的是，多数项目里即便两卧配备封闭式厨房，能做到开窗自然通风的也并不多见。
作为武吉知马的高端项目，厨房的规格也如预期般到位：台面与挡板采用欧洲石英，家电来自 SMEG。更令人欣慰的是，发展商在家电配置上同样大方——就连两卧也配备了 SMEG 的高端 Linear Series 冰箱。
走廊式双列厨房两侧都提供了充裕的台面空间，两人同烹也不显局促。以新盘两卧的常见配置而言，这是个意料之外的“加分”。
在不足 700 sq ft 的前提下，客餐厅尺度难免偏紧凑，但也有所弥补：层高达 2.875 米，配合整面落地玻璃，空间感被显著放大。
本户型带阳台。若一味追求室内面积最大化，阳台或许算“硬伤”；但好在它足够实用，可用于小憩或办公，并预留了防水电源插座。阳台仍铺设大规格地砖，视觉上与客厅地面连为一体。
示范单位由 Super Fat Design 设计。这家室内设计事务所将此户型定义为“并不只是一个家。它是一间属于探索者的静谧工作室——把一点一滴的自然与心爱之物，慢慢带进日常”。
书房更适合被视为弹性空间，而非第三间卧室。用作卧室略显局促，但作为居家办公间、婴儿房或兴趣室都很合适。
示范单位中，书房与餐区打通，既延展了公共空间，也展示了书房的灵活性。对于经常在家办公的人，这是个不错的参考，因为这个空间也能封闭使用（不只是一个开口的“壁龛”！）。
卧室尺度与此面积段相符。公共卧室可放置双人床，主卧在总体面积受限下仍显宽裕。需注意，Dunearn House 为非 PPVC 项目，公共卧室与书房的部分布局可在一定范围内调整。
浴室配备 Hansgrohe 龙头与花洒、Geberit 卫浴，台面同样采用高端石英；并设有通高镜柜与大规格墙地砖。悬空式浴柜是个贴心细节，更便于打理。
Type CS1：三卧 + 书房（947 sq ft）
这个格局同样强调“动静分区”的传统理念。从入户玄关便能感受到——这或许只是小细节，但在许多新盘里，这样的“到达空间”几乎已消失。
此户型的入户门不会一开门就直对厨房或客厅的开敞面，同时也预留了足够空间摆放鞋柜或雨伞架。
厨房依旧可完全封闭，并通过窗户实现自然通风。项目约 70% 的单位配备可自然通风的厨房。与较小户型一致，厨房台面与挡板采用欧洲石英，家电全套由 SMEG 提供。
大规格石英地砖减少了缝线，我尤其赞同厨房这样处理。若经常下厨，油渍与污垢容易积在砖缝里，缝隙越少越好。
厨房与客餐厅之间的玻璃隔断，应该会受到家长欢迎——既能引入自然光，也方便备餐时看顾孩子；若有宾客来访，同样便于照应宾客、餐叙。
厨房后衔接完善的工作阳台，配有杂物房与 WC。三卧及以上户型还标配一体式 Steigen 电动晾衣架，未使用时可收纳于天花。
客餐厅同样享有 2.875 米层高，配合落地窗，空间感相当出众。我见过不少 1,000+ sq ft 的单位，客厅气势也未必有这般效果。
示范单位由 Massone Ong 设计，定位为现代家庭的静谧栖居，整体以充盈的自然光与富有触感的材质，营造出贴合家庭节奏的氛围。
阳台不至于过深，并配有电源插座；既可作为户外小憩空间，又不会侵占过多可居住面积。
书房可封闭，适合作为家庭办公室、婴儿房或兴趣空间。作为非 PPVC 项目，你也可以选择取消书房，进一步放大客厅的尺度感。
三间卧室形状方正。主卧尺度舒适，若希望兼作小型办公区，也可摆下一张工作台。衣柜与储物配置相当厚道；以新盘三卧而言，这是我见过更为宽绰的主卧之一。
不需要三间卧室的买家，还可考虑扩大起居空间，或定制更契合自身需求的布局。此单位的可塑性不小。
浴室配置与厨房一脉相承：Hansgrohe 龙头、Geberit 卫浴、石英台面、通高镜柜，加之全屋延续的大规格墙地砖。
Massone Ong 的设计，也为想要营造开阔、滋养且内敛精致之家的人提供了灵感。“在这里，奢华并非堆砌，而是体现在舒适、自然光、周到的简约，以及让家庭生活自在展开的自由。”
Type DPS1：四卧 Premium + 书房（1,378 sq ft）
延续三卧的用心，这个户型从入户起便采用更传统的空间处理：不是一开门就进入客餐厅，而是先抵达一个专属前厅。这里可布置鞋柜、玄关台与日常收纳。
客餐厅延续 2.875 米层高与整面落地玻璃，叠加本就宽大的开间，呈现近似“会客厅/大堂”般的气势。顺带一提，这也是 Dunearn House 发展商之一 Sekisue House 过往项目的标志性做法——善于让空间“看起来比数字更大”。
客厅与餐厅采用并排而非线性串联的布局，最大化借景武吉知马的绿意。以此面积段而言，设置阳台非常合理；面积也足以在聚会时摆放户外座椅。与小户型相比，这里的大规格阳台地砖更显一体化，几乎与客厅无缝延伸。
同样由 Massong Ong 操刀，熏橡木、柔软皮革、精工细节与丝绸点缀，营造出层次分明、内敛自信的室内语汇。马术元素的细节贯穿其间，更饱和的配色也赋予四卧以独到的气质。
在参观示范单位时，我还有一个明显的感受：厨房大概是本项目户型设计中最亮眼的板块之一。
延续全盘理念，厨房可完全封闭，并通过窗户自然通风。干区配有尺度可观的中岛，与餐区衔接顺畅，亦能舒适承载日常简餐。
厨房之外，是完整的工作阳台、杂物房与 WC，并配备集成式 Steigen 电动晾衣架。
卧室区，主卧可从容安置特大床，同时仍留出一角可作小型会客或工作。四卧户型还设有步入式衣帽间，直达套内浴室。
我很喜欢的一处设计，是连接主卧与其中一间公共卧室的 Jack-and-Jill 浴室（双入口浴室）。它带来更大的灵活性——有些屋主或会将相邻房间改作更衣间或私密书房。
浴室同样配备 Hansgrohe 五金与 Geberit 卫浴，辅以石英台面、大规格瓷砖与通高镜柜。
关于 Dunearn House 定价的几点观察
作为新分区的首个私宅项目，Dunearn House 享有少见的定价自由度：区内暂无可比的新盘可作参照，Dunearn House 本身就会为这里的价格预期定锚。
我们稍后将另做 Dunearn House 的价格解析，此处不细谈数字，但有几项大方向值得留意。
首先，指示价显示两房与三房的总价差距明显。两房起价为 $1.475 million，而三房起步为 $2.597 million——相差超过 $1.1 million。
这几乎在同一个项目内自然分化出两类买方：两房更像是一张相对易于进入武吉知马的“门票”，而较大户型的定价，则更倾向面向既有的武吉知马私宅业主，尤其是从周边永久产权公寓或有地换屋的业主。
其次，这并非那种“抢先入场、低位承接”的转型故事。尽管它是区内首发，武吉知马本就已是炙手可热、十分成熟的居住带。
以 $2,799 psf 起的指示价计算，Dunearn House 位于新盘市场的偏高区间；其单价已高于更广义的“武吉知马学府带”中不少可比的转售替代选项，其中一些还是永久产权项目。
因此，它更适合那些明确想住在武吉知马的自住型买家；若更看重 ROI 百分比，吸引力或许未必那么强。
我们将很快在价格解析中做更深入的拆解，欢迎在 Stacked Pro 关注。
结语
关于 Dunearn House，我最喜欢的是发展商“没有做的那些事”。
作为全新分区的首个私宅，许多发展商或许会刻意渲染“新鲜感”。
但我看到 Frasers、CSC Land 与 Sekisui House 采取了收敛而克制的取向，与片区气质十分契合。Dunearn House 延续了此地一贯的底色：安静、成熟的住宅飞地。
尽管我常会把“过道、阳台与玄关”归为“不够高效”，但在这里，传统主义的布局就是管用。像是规整的入户玄关、可封闭厨房与非 PPVC 施工，也许更契合当下家庭的居住需求。在一个动辄“抠”每一平方英尺的市场里，偶尔出现一些不在这些元素上过度妥协的项目，是件好事。
我也欣赏两卧的定价策略。更小面积的单位，为买家进入本地最昂贵的社区之一——武吉知马，提供了相对可及的路径。
话虽如此，这些房子或许最适合真心想住在这里的人。有些潜在买家可能会对“花超过 $1.4 million 买一套不足 700 sq ft 的房子”感到犹豫，尤其是对后疫情时代新盘价格上行幅度不太熟悉的买家。
这样的反应不难理解。但从更广的市场视角看，我认为 Dunearn House 也许正为许多期盼在武吉知马落户的买家，提供了他们等待数十年的机会。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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