我参观了武吉知马 Turf City 首个公寓项目——起价 $1.475M，升级到三房需多付 $1.1M

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自 2025 年 4 月沿 Dunearn Road 推出首幅政府售地（GLS）地块以来，外界对武吉知马 Turf City 首个新公寓的期待已酝酿逾一年。

7 月 10 日（星期五）起，Dunearn House 的销售画廊将向公众开放——这是该全新分区内首个推出的私宅项目。该 380 户项目由 Frasers Property、CSC Land 和 Sekisui House 联合开发。

在长达 24 年的岁月里，昔日的武吉知马 Turf City 曾是本地最大的餐饮与生活方式目的地之一。2012 年更名为 “The Grandstand” 后，这里云集了众多餐馆与商店。对周边有地住宅及核心住宅区的住户而言，这里是看球赛、孩子上才艺班以及周末早午餐的常去之所。

不过，即便 The Grandstand 在 2012 年经历了大规模升级，其长期命运仍注定进入倒计时。早在 1998 年的 URA Master Plan 中，这片约 150ha 的地块——包含旧赛马场——就已明确被划为潜在重建。

The Grandstand 于 2023 年结束营业；次年，政府公布规划，将把 Turf City 打造成一个可容纳多达 20,000 套公私宅的新住宅分区，同时保留区内若干历史建筑。

[image: Dunearn House Model-1]
图注：共有 380 户的 Dunearn House 由 Frasers Property、CSC Land 和 Sekisui House 联合开发。

Dunearn House 打响了武吉知马 Turf City 新篇章的头阵，也在某种程度上为后续住宅项目定下了基调。它还创造了另一项“第一”——成为三十多年来著名的 Swiss Club 一带有地住宅区内首个推出的新公寓。

不妨更近距离地看看这座位于第 11 区的地标性新盘。

Dunearn House 项目概览

属性	信息
位置	Dunearn Road (D11)
开发商	Frasers Property, CSC Land, Sekisui House
地契	99-Year Leasehold
用地面积	约 145,173 平方英尺
单位总数	380
住宅楼栋	两栋 19 层塔楼与三栋 10 层楼
户型组合	两房至四房（含 Premium、Study 与 Flexi 版本）
预计 TOP	约 2030

我们通常会从公共交通、配套与学校来切入一个新盘的位置。但对 Dunearn House 而言，它坐落于新加坡最为人熟悉的核心住宅地带之一，对曾在此居住过的人来说，还多了一份难以割舍的情怀。

对在这一带长大的新加坡人或周边社区的居民而言，昔日的 Turf City 远不只是一个购物去处或普通商场。它是相当前卫的“一站式”目的地，集多元生活方式、F&B 与配套于一体。

我对那里的记忆，离不开 The Cheese Ark 与 Pasar Bella 这类精品杂货店；也少不了卡丁车、掷斧等活动。在我看来，那些都是当时其他社区少见的独特体验。

因此，它逐渐成了家庭周末的固定去处。我想不少买家也会对那段时光念念不忘——虽不足以成为买房的唯一理由，但确实有加分。

与 2010 年代初期需乘接驳巴士往返 The Grandstand 与 Toa Payoh 或 Clementi 的情况相比，如今该区的公共交通便捷度已大幅提升。Dunearn House 靠近 Downtown Line 的 Sixth Avenue MRT 站；待 2032 年完工后，未来的 Turf City MRT 站也将接入 Cross Island Line（CRL）。

新分区的总体规划将该区定位为少车区（car-lite），因此公共交通会是重点。对预期以家庭为主的新住户而言，这是利好：这里的儿童与长者所面临的车流风险相对更低。

Dunearn House 很可能位于 Methodist Girls’ School (Primary) 的 1km 范围内，不过开发商仍在等待官方确认。武吉知马素以名校云集著称，例如 Raffles Girls’ Primary School；但潜在买家应留意，多数学校虽邻近，却不一定在 1km 内。

据我们掌握的资料，多数知名学校并不在该新盘的 1km 范围内。但 Nanyang Girls High School 可能在 Dunearn House 的 1km 内。

居住在武吉知马的一大亮点，是周边遍布绿意空间。Dunearn House 靠近沿 Bukit Timah 运河打造的 Bukit Timah–Rochor Green Corridor 线性公园；Rail Corridor 与 Bukit Timah Nature Reserve 等成熟绿地也在附近。

规划还将在武吉知马 Turf City 分区内新增公园与绿色空间，并保留 The Grandstand 及其他具有历史意义建筑的部分文物元素。有望在新增大量住宅的同时，延续过去那种静谧、低密的氛围。

作为该新分区内首个私宅项目，Dunearn House 具备显著的“先行者优势”。但它并不存在我们在其他新城开发中常见的“先天不足”——例如配套与社区设施匮乏。

Sixth Avenue MRT 站已投入运营，而武吉知马本身就是成熟社区。虽说步行范围内暂无大型商场，但我认为这未必是劣势——多数屋主会欣赏这里远离嘈杂商场及其伴随的拥挤与车流。

需要关注的一点是，未来一系列项目将提高这个新分区（包括 Dunearn House 在内）的竞争强度。我们也见过，大量新增供给可能影响部分业主的退出/转售安排。随着更多家庭入住公寓与 BTO flats，社区氛围可能随之改变，未来住户也应对此有所准备。

同时，政府将如何分批推出地块招标，以及未来会有多少 BTO 项目，也有待观察。较长的开发周期意味着未来数年内会有多处施工。

Dunearn House 的总平面图

对我而言，Dunearn House 最打动人之处，在于它并不“张扬”。

什么意思？这里没有巨型瀑布、空中泳池，或其他抢眼的“大招”。我认为开发商的取舍很对路——更契合本区静谧、低密的基调。

相较于依赖某个“标志性”设施，Dunearn House 将景观划分为唤起不同感受的主题分区，大致可归为三个区域。

北侧为静谧区，设有 Mirage Forest、Canopy Trail 与多处康养空间。两栋 19 层的住宅塔楼（Pinnacle Collection 户型所在）也位于此区，可俯瞰园林及周边景致。值得一提的是，项目约有 35% 的用地用于绿化与景观，营造武吉知马的林地意境。

项目中段更侧重社区活动，设置了第一个会所（Waterfall Club）、家庭露台、儿童游乐区、康养泳池，以及其中一条泳道。

我个人很欣赏这些空间的“一体化”处理：通过精心的景观串联，彼此衔接自然，而非生硬划界。

临近 Dunearn Road 的地块后段则是社交核心，多数亲子友好设施与配套设于此。此区以 50 米泳道池为主轴，配有 Dunearn Club、健身房、铁板烧亭与网球场。

两个会所有明确分工：靠近入口的 Waterfall Club 更像静谧的住户会客厅，设有会议室与独立工作舱；临主泳池的 Dunearn Club 则更偏向休闲与社交聚会。

分散式的儿童游乐花园将颇受家长与家庭青睐，它们沿靠近 Dunearn Road 的小区边缘布置。园区内还设有旋转、爬跳、森林探险等多种主题游戏空间，活动被分布在多个点位，而非集中于一处。

这是个考量周全的设计：不必为同一处游乐设施排长队，家长与看护也无需都挤在同一个点位照看孩子。

（话说回来，也许有些家长会“抱怨”，孩子的活动范围更大了，不再只待在一个“可预测”的角落！）

至于住宅楼栋的排布，承载 Pinnacle Collection 户型的两栋 19 层塔楼位于地块上方；其余地块则由配置 Luxury Collection 户型的低层楼栋占据。

整体而言，这样的布局塑造出由高到低的天际线。但我仍觉得中间楼栋的部分视野可能会被邻近建筑部分遮挡。塔楼与低层楼之间的楼距约 24m；沿 Dunearn Road 地界至首排低层楼（770 & 768）的退距约 15m。

由于楼栋高度为 10 与 19 层，项目将高于周边以低层有地住宅为主的邻里（尤其是 Swiss Club 一带）。因此，Dunearn House 有望在落成后成为周边最高的住宅之一，享有更开阔的绿意与有地景观。

Dunearn House 的户型分布 

户型	套数	面积
两房	40	527 平方英尺
两房 Premium	77	614 平方英尺
两房 + Study	59	657–678 平方英尺
三房	20	872 平方英尺
三房 + Flexi	20	936 平方英尺
三房 + Study	20	947–969 平方英尺
三房 Premium	36	1,001 平方英尺
四房	36	1,184 平方英尺
四房 Premium	36	1,302–1,313 平方英尺
四房 + Study	36	1,378 平方英尺

BS3 户型：两房 + Study（678 sq ft）

这个户型让我有些意外——我原以为会采用“哑铃”布局来最大化不足 700 sq ft 的面积；但它更接近旧式公寓的布局：从客餐厅经由一段过道进入卧室区。

虽然在空间效率上有所取舍，但我想偏好更传统布局的屋主会欣赏这种安排。

厨房的设计也让我眼前一亮。没有出现近年来小户型常见的那些“妥协”，例如仅做成开放式的茶水间式厨房。这里的厨房可完全封闭，并通过窗户实现自然通风。尤其难得的是，多数项目即便两房给了封闭厨房，也鲜少配备真正对外通风的窗。

厨房的用料也达到了该区豪宅应有的水准：台面与挡水板采用欧洲石英石，电器来自 SMEG。更难得的是，开发商在电器配置上也颇为“豪气”——就连两房户型都配备了 SMEG 高端的 Linear Series 冰箱。

走廊式厨房两侧都留出了充裕的操作台面，可供两人同时舒适下厨。以两房新盘而言，这样的配置并不多见，算是额外的惊喜。

考虑到面积不到 700 sq ft，客餐厅尺度自然偏紧凑，但也有补足之处：2.875 米层高叠加落地玻璃，空间感显著提升。

还配有阳台——对想把室内面积用到极致的小户型而言，这算是取舍；但好在阳台足够实用，可用于办公小憩，并配有防水电源插座。我也注意到，阳台采用与客厅一致的大规格地砖，在视觉上延展了地面。

示范单位由 Super Fat Design 设计。该事务所形容此户型“并不只是一个家，更是一个静谧工作室，属于一个仍在探索所爱之人的天地——把户外的一点一滴带入其中。”

Study 更适合被视为灵活空间，而非第三间卧室。若作卧室会略显紧凑，但非常适合作为居家办公室、婴儿房或兴趣室。

在示范单位中，这一空间与餐区打通，充分展现了 Study 的灵活性。对于经常在家办公的人，这是个不错的思路——需要时也可封闭（不只是个壁龛！）。

转到卧室部分，就该户型而言尺寸属正常发挥。公共卧室可放下双人床；即便整体不大，主卧仍显宽裕。需注意，Dunearn House 为非 PPVC 项目，因此公共卧室与 Study 的部分布局可做一定调整。

 浴室配备 Hansgrohe 龙头与 Geberit 卫浴，并搭配同级高端的石英石台面；同时提供通顶镜柜与大规格墙地砖。悬挂式浴柜也是贴心设计，清洁更省力。

CS1 户型：三房 + Study（947 sq ft）

我对这个格局的第一印象同样是：更强调动静分区的“传统”取向。这一点在入户玄关就能感受到——或许只是个小细节，但许多新盘已不再保留这种明确的过渡空间。

在此户型中，入户门不会一开门就直望到厨房或客厅，玄关也有足够空间摆放鞋柜或伞架。

厨房同样可完全封闭，并通过窗户获得自然通风。据悉，Dunearn House 约 70% 的单位拥有自然通风厨房。与小户型一致，这里的厨房采用欧洲石英石台面与挡水板，并全套配备 SMEG 电器。

大规格石英石地砖减少了砖缝，我尤其喜欢在厨房使用这类砖。若经常烹饪，油渍与污垢易积在缝隙里——缝越少越好打理。

家长会喜欢将厨房与客餐厅分隔开的玻璃隔断。它既能引入自然光，也便于备餐时照看孩子；聚会时也便于兼顾客人与餐叙的互动。

厨房连接到“完整”的工作阳台，配有杂物间与 WC。三房及以上户型还配备一体化 Steigen 自动晾衣架，闲置时可整洁地收纳于天花内。

客餐厅享有 2.875 米层高；再叠加落地窗，空间感相当充足。我见过不少超过 1,000 sq ft 的单位，客厅带来的冲击力也未必有这里强。

该示范单位由 Massone Ong 设计，定位为现代家庭的静谧栖居。设计强调充沛采光与细腻触感，契合家庭生活的节律。

我也欣赏这里的阳台不算过深，并预留了电源插座；既能作为户外小坐空间，又尽量保留室内可用面积。

Study 可做成可封闭的独立空间，用作书房、婴儿房或兴趣室；但由于为非 PPVC 项目，你也可以选择取消它，以扩大客厅的开阔感。

三间卧室方正规整。主卧尺度舒适，若需要也可设置一处工作台，兼作办公室。衣柜与收纳配置相当慷慨——即便与其他新盘的三房相比，这里也是我见过更为宽敞的主卧之一。

若买家并不需要三间卧室，也可考虑放大起居空间，或打造更具个性的格局。此户型确实给了足够的自由度。

与厨房一致，浴室的用料同样到位：Hansgrohe 龙头配 Geberit 卫浴，石英石台面、通顶镜柜以及大规格墙地砖，在 Dunearn House 的单位中均可见到。

Massone Ong 的室内设计也值得想要营造“开阔、滋养、静雅”之家的屋主借鉴。他们说：“这里的奢华并非堆砌，而在于舒适、自然光、审慎的简约，以及让家庭生活自在铺陈的自由。”

DPS1 户型：四房 Premium + Study（1,378 sq ft）

延续三房的用心，从入户玄关起就能看出更为“经典”的布局逻辑：不是一开门就直抵客餐厅，而是先进入独立的前厅，可容纳鞋柜、玄关台与日常收纳。

客餐厅依旧为 2.875 米层高并配落地玻璃，再叠加本就宽敞的面积，整体几乎有“会客厅/大堂”的气场。顺带一提，这也是 Dunearn House 开发商之一 Sekisue House 在其他项目中的标志性手法——擅长让空间“显大”。

客餐厅采用并排而非线性布局，更好地拥抱武吉知马的绿景。以此面积配置阳台很合理，聚会时足以设置正式的户外座席。比起小户型，这里的大规格阳台地砖更为显眼，宛如客厅的无缝延伸。 

同样由 Massong Ong 主理，烟熏橡木、柔韧皮革、匠心细节与丝质点缀，营造出层次丰富、内敛自信的氛围。源自马术的点题细节在房间中处处可见，较为醇厚的配色也赋予四房住家鲜明气质。

在参观示范单位时，我还有一个明显的感受：厨房是本项目格局设计中的强项之一。

秉承整体思路，厨房可完全封闭，并通过窗户实现自然通风。干区配有尺度可观的中岛——与餐区自然衔接，足以承载日常简餐。

厨房之外，是完善的工作阳台、杂物间与 WC，并配备一体化 Steigen 自动晾衣架。

卧室部分，主卧可从容摆下特大床，并留出一隅作小型会客或工作区。四房户型还提供步入式衣帽间，可通往主卧套卫。

我很喜欢的一处设计，是连接主卧套间与其中一间公共卧室的“Jack-and-Jill”双入口浴室。这带来更多灵活性，有的业主可能会把相邻卧室改作更衣室或私密书房。

与此同时，浴室同样配备 Hansgrohe 龙头与 Geberit 卫浴，以及石英石台面；并提供大规格瓷砖与通顶镜柜。

关于 Dunearn House 定价的几点说明

作为 Turf City 新分区的首个私宅项目，Dunearn House 享有少见的“定价自主空间”。由于区内缺乏足够可比的新盘作参照，Dunearn House 本身就在这里定下价格预期。

我们稍后将发布单独的价格评析，此处暂不细谈数字，但有几项大方向值得留意。

首先，指示价显示，两房与三房在总价上存在明显“断层”。Dunearn House 的两房起价为 $1.475 million，而三房起价为 $2.597 million——相差超过 $1.1 million。

这几乎在同一项目内划分出两类不同的买家群体。两房为进入武吉知马提供了相对可及的入场门槛；而更大的户型，则更像是面向武吉知马的既有私宅屋主，尤其是从周边永久产权公寓或有地住宅换屋的人群。

其次，这并不是那类“先行者低位入场”的情形。尽管 Dunearn House 是此区首发，但武吉知马本就是一个备受追捧、且十分成熟的社区。

按每平方英尺 $2,799 起的指示价来看，Dunearn House 位于新盘市场的高端区间；这一水平已高于武吉知马更大范围“学区带”内的诸多转售选择，甚至包括部分永久产权项目。

因此，这更适合明确希望居住在武吉知马的自住型买家；对追求更高 ROI 百分比的买家而言，吸引力或许不及其他项目。

我们将很快在价格评析中更深入剖析定价，欢迎关注 Stacked Pro 获取详细信息。

总结

谈到 Dunearn House，我更欣赏开发商没有去做的事。

作为全新分区的首个私宅，不少开发商可能会大打“新奇牌”。

但我看到的是 Frasers、CSC Land 与 Sekisui House 的克制，恰与这片区域相契。Dunearn House 延续了武吉知马这一带一贯的气质——安静而成熟的住宅飞地。

尽管我常把过道、阳台、玄关视作“低效”面积，但在这里，这种更为传统的格局反而契合当下家庭的居住需求：像样的入户玄关、可封闭的厨房，以及非 PPVC 的施工形式，或许正是当代家庭所需。在一个我们动辄要“抠尽”每一平方英尺的市场里，能有项目不在这些关键元素上过度妥协，实属难得。

我也认可两房的定价策略。更小的单位，为买家进入武吉知马——这个本地最昂贵的社区之一——提供了相对可负担的入场路径。

话虽如此，这些房子大概最能打动真心想住在这里的人。对于未持续关注疫情后新盘价格迅速上涨的人来说，花超过 $1.4 million 买一套不到 700 sq ft 的房子，或许会感到迟疑。

这种反应可以理解。但放在更宏观的市场语境下，我认为 Dunearn House 为许多渴望在武吉知马置业的人，提供了一个他们等待了数十年的机会。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。