Lucerne Grand 评测：西部家庭取向综合体新盘

过去三年，第22邮区相继有新盘入市，2023年的 The LakeGarden Residences 与 2024年的 SORA 已吸引裕廊东一带买家的关注。

即将推出的Lucerne Grand 全新综合体项目由 City Developments Ltd (CDL) 打造，紧邻 Lakeside MRT 站，将成为该区短期内的第3个新盘。项目入市之时，裕廊东的私宅市场正处于转型期。

随着该区被打造为新加坡除中央商业区 (CBD) 外最大的区域商业中心，裕廊东的私宅显然站上聚光灯。另一方面，不少买家也会关心：Lucerne Grand 与近年相继面世的新盘相比，有何不同？

我们在 9月18日 公开预览前参观了 Lucerne Grand 的销售画廊，近距离了解这个570户项目。以下是我们认为有意向买家应重点关注的要点：

要真正读懂 Lucerne Grand 的定位，得先了解正在重塑西部版图的大型转型蓝图。

熟悉裕廊东的人都清楚，这里并非铁板一块，而是由数个次市场组成。我们大致将其分为三块：

最为人熟知的是 Jurong East，将承载新加坡所谓的“第二 CBD”。这里是裕廊的企业与商业枢纽，也汇聚了较新的私宅项目，如J’Den。

Lakeside 则是裕廊的亲水居住面貌，依托 Jurong Lake Gardens 的自然资源，主要吸引力在于水岸景观与如 Chinese Garden、Japanese Garden 等大片公共公园。

Lucerne Grand 与其他新盘如 SORA 和 The LakeGarden Residences 便坐落于此。这里氛围更偏家庭取向，并不如 Jurong East 般遍布大型商场及随之而来的车流拥堵。

最后是 Jurong West，与 Boon Lay 相连。这里是区域的科研与工业重镇，聚集了 Nanyang Technological University、Jurong Innovation District (JID) 与 Jurong Point。随着转型为高科技创新园区，传统工业色彩正逐步淡化。

理清裕廊三大板块后，便更能理解 Lucerne Grand 所追求的“两全其美”定位。

相比 Lakeside，Jurong East 的最大亮点在于商场密集。不过 Lucerne Grand 本身是综合体，地面层 10,764 sq ft 的零售体量将引入超市（约占 70% 面积）与餐饮配套，并由 CDL 统一管理。

尽管零售体量不算大，开发商在新加坡运营综合体与零售的履历相当扎实。若住户在项目内即可满足日常所需，前往 Jurong East 觅食或购物的频率自然会被部分分流。

另一方面，裕廊与 CBD 及其他商业核心的距离，过去曾让不熟悉此区的部分买家却步。Lucerne Grand 则与 Lakeside MRT 站无缝衔接，这一点相较同区新盘更具差异化。

简言之，Lucerne Grand 将为 Lakeside 及裕廊东其他地段的既有居民带来更多零售选择与更高的公共交通便捷性；同时又与区域商业中心保持适当距离，得以凸显绿意与整体宜居性。

若把 J’Den 视为裕廊东转型的一个缩影，那么一些买家或许会把 Lucerne Grand 看作 Lakeside 居住面貌更新的代表。

Lucerne Grand 概览 

Location	Lakeside Drive (D22)，紧邻 Lakeside MRT 站 (EWL)
Developer	City Developments Limited (CDL)
Tenure	99年地契
Site Area	Approx. 147,940 sq ft
Unit Count	570
Residential Blocks	共五栋，17层
Unit Mix	2 至 4 卧室
Expected TOP	Est. 2030

总体而言，Lucerne Grand 的公共交通连通性颇具吸引力。车站距 Jurong East MRT 转换站 2 站，距 Buona Vista MRT 转换站 5 站。虽说进城路程仍不算短，但可直达 Tanjong Pagar、Raffles Place 与 City Hall，无需换乘。

不过，Lakeside MRT 为高架轨道，且距离项目较近，稍后我们会再谈。

就学便利同样是一大卖点。Rulang Primary School 几乎肯定在 1 公里范围内——从 Lakeside MRT 常可见学生与照护者步行往返。Shuqun Primary、Lakeside Primary 与 Boon Lay Garden Primary 也可能落在 1 公里内，但仍需等待邮区编号确认。

步行可达 Jurong Lake Gardens，热爱户外活动的家庭会对此受用。此外，Jurong West Street 51 与 Kang Ching Road 一带的 HDB 社区配套成熟，包括 Jurong West Market & Food Centre。若 Lucerne Grand 的买家多来自周边社区，并不意外。

Lucerne Grand 场地平面图 

本项目有一处有趣的建筑特征：平面图上不易察觉，场地图也难尽其意——设施被分布在多个层次与楼层。

一层为景观广场与儿童游乐园，二层为康体平台，设主泳池与会所；三层则为运动与社交平台，配副泳池、多功能球场与烧烤亭。

项目由 5 栋 17 层住宅楼构成，共 570 户。住宅楼围合中央泳池区而建，开发商表示其建筑灵感来自瑞士城市 Lucerne 周边的群山与自然景致。

如前所述，邻近 Lakeside MRT 的联络轨道为高架。就场地布局判断，日后住户受噪音影响的可能性不高。

轨道自公共宠物花园上方跨过，临近有顶走道，与住宅楼的距离看似不短——甚至比网球场更远。

地面层为商业裙楼 Lucerne Galleria，容纳超市及其他零售与餐饮配套。住户可通过与 Lakeside MRT 站 (EWL) 相连的有顶走道出入。

我们也注意到，商业裙楼上方设有住户共享的联合办公休闲区。对于不想把书房或卧室一角改作办公的住户，这是个实用配置。

项目仅设两个出入口，上图为后方的第二个。对综合体而言，这样的安排合理，可避免住户与前往对外开放商业区的访客混行。

项目的核心与社交重心位于宽敞的中央庭院，配备健身房、泳池与会所。留意会所的坡屋顶玻璃造型，呼应整体现代高山风主题。

会所内设多功能室与落地景观窗的健身房，正对 50 米标准泳池。

细看模型可见，部分低楼层的内向单位会正对会所屋顶或其他设施。因此，在一层内向单位中，我们推测更临近并直面泳池的堆栈会更受欢迎。

整体而言，场地设计务实而清晰。关键在于泳池两侧排屋式庭院空间在实景中是否足够开敞。仅凭模型难以下结论，但也希望两侧间距足够，避免泳池显得过于局促。

Lucerne Grand 户型配置

Unit Type	Number of Units	Unit Size
两卧室	96	624 sq ft
两卧室 + 书房	126	667–710 sq ft
三卧室	125	872–904 sq ft
三卧室高级版 + 书房	128	947–1,001 sq ft
四卧室高级版	47	1,152–1,195 sq ft
四卧室高级版 + 书房	16	1,345 sq ft
四卧室高级版 + 娱乐室	32	1,432 sq ft

两卧室 + 书房：667 sq ft (Type B2S)

两卧室 + 书房示范单位为 667 sq ft 的 Type B2S。整体采用高效的“哑铃式”布局，两间卧室分列起居空间两侧。

入户处，玄关两侧分别是厨房与书房。这样的动线实用，既能将工作区远离卧室，也不挤占主要起居空间。

厨房为封闭式，适合常开火的买家。不过示范单位未展示厨房门，实际装上后空间感可能更收拢，需留意。

厨房为单侧台面，配置电磁炉、嵌入式烤箱与尺寸恰当的水槽。台面采用人造石英石，并与同材质的防溅板一体延伸，贯穿整面墙，衔接细腻。

我个人觉得炉灶与水槽之间的操作台距略紧，但也有人偏好这种近距动线（起锅转身即到水槽）。对面一侧布置了冰箱与洗衣机，并设有额外柜体与小型副台面。

我很欣赏这种“对景式”安排——一端是厨房，另一端是书房——相比把厨房沿一面墙拉长，更能让两处空间都被真正利用。以本户型面积而论，厨房功能完整，尺度得当。

书房的亮点在于它是可封闭的独立小房间，配有独立空调，而非从格局里“抠”出的一角。虽没有窗户、自然通风有限，但以此面积水平，这样的取舍并不罕见。

来到客餐厅，摆下一张标准三人沙发、茶几与电视都不成问题。示范单位采用弧形四人餐桌与卡座，但即便不用卡座、把餐桌外移，四人就座也绰绰有余。

虽然是常见布置，我仍欣赏开发商用的是“真尺寸”家具呈现空间，而非用小道具去“做大”。若有机会实地参观，许多人会发现，即便配上标准尺寸家具，空间仍相当合理。

以两卧而言，沙发与电视墙之间的观影距离也算舒适，但前提是采用如示范单位所用的超薄壁挂电视。

起居室外接阳台。虽说我个人不算阳台派，但若户型能望向 Jurong Lake，这项配置仍具吸引力。阳台设有电源插座。

接着看公用卧室。它位于与主卧相对的另一侧，示范单位将其布置为儿童房：单人床、收纳平台与小型书桌。

大面积窗户显著增强了空间感。勉强可放入双人床，但会占据主导，难以留出足够空间容纳诸如书桌等功能。更现实的用法是做单人房或家庭办公间。

主卧在床侧与床尾均留有不错的回游空间。虽然不足以再容纳一张标准书桌，但以两卧面积而论，这样的卧室尺度公允。

再看浴室。本户型配有两间浴室，这几乎已成新盘两卧的“标配”。以两卧而言，主卫尺寸颇为大方，盥洗台、坐厕与淋浴区之间的分隔也做得到位。

花洒混水阀、顶喷、手持花洒与龙头来自 Hansgrohe；挂墙式坐厕与台下盆来自 Geberit。我偏好这类挂墙式坐厕，地面无遮挡，清洁更轻松。

另留意坐厕后方一路延伸至淋浴区的置物台，放洗漱用品或手机都很顺手，这样的小心思值得更多项目借鉴。公共浴室如预期更为紧凑，配置同样为盥洗台、挂墙式坐厕与独立淋浴间。

三卧室 + 书房：1,001 sq ft (Type CP2S)

1,001 sq ft 是 Lucerne Grand 三卧中面积最大的配置。户内包含三间标准卧室、一处书房、封闭式厨房、两间完整浴室与独立 WC。就这套面积而言，功能规划相当扎实。

入户先抵达短廊式玄关，而非一眼望穿客厅。这是加分项，不仅更有私密性，也避免来客一进门就看见厨房里未收拾的餐具。

书房紧邻玄关。我觉得这处书房不如两卧那间出彩，并非完全封闭的独立空间，而是做了内嵌书桌、柜体与带开放格架的角落区。

虽然与厨房和主起居空间有明确分隔，但我更倾向把它当成展示角（如收藏品），或是收纳运动装备等专属空间。

客餐厅为一条长矩形空间，通向阳台。四人餐桌靠近封闭式厨房布置。示范单位沿墙做了卡座，但就算全部用独立餐椅，对空间占用也不大。

客厅配置三人沙发，我觉得茶几其实还能再大一号。沙发与电视墙的距离也足够，以三卧而言，宽度在预期之内。

我个人倾向把阳台面积并入客厅的进深来使用。但在 Jurong Lake 附近的新盘里，许多屋主会更愿意保留阳台功能。这里仍可放置小型户外椅或小圆桌。

在我看来，这个格局更讨喜之处在于封闭式厨房。它是标准的“走廊式”双排布局：一侧安置冰箱、炉灶、抽油烟机、烤箱与洗衣机，对面则是水槽与额外柜体。

我喜欢这里做了内窗，即便在封闭厨房里，也能望向客厅——对需要一边备餐一边照看孩子的家长或帮手来说，非常关键。

示范单位配置的是 Samsung 冰箱与嵌入式厨电。留意厨房尽头的通风窗与小型 WC——这等于为家里提供了第三个可供使用的如厕与淋浴空间。

三间卧室沿着一条私密走廊布置，并非“哑铃式”分布。这样的分隔更有私密性，尤其在家中有客时；不过也有买家会觉得动线效率稍逊。

示范单位的儿童房采用架高床，下方置书桌。若不做此布置，放下一张单人床、衣柜与小书桌也并不吃力。

主卧约 13.3 sq m。示范单位放置一张 queen 尺寸的床与两张床头柜，衣柜设在卧室入口旁。

床侧与床尾的回游空间不错，我觉得换成 king 也能放下——只是需要牺牲如床头柜等一些空间。若能望向 Jurong Lake，全高窗更是加分项。

套内主卫尺度不错，配有宽台面、带镜收纳柜、壁挂式坐厕与独立淋浴间。卫浴配件为 Geberit 台盆与坐厕，Hansgrohe 龙头、手持花洒与顶喷。

整体来看，这是一款适合典型家庭的三卧布局。虽然书房不如两卧的那间出众，但在有限面积内纳入了充足的功能点，同时不显局促。

四卧室高级版 + 娱乐室：1,432 sq ft (Type DP1E)

最后来看看 Lucerne Grand 面积最大的户型。

本户型以私家玄关入户，避免来客一到门口就直视客厅。这一四卧多出一间“娱乐室”（早期项目常称为 family room），位于客厅一侧，新盘中并不多见。

在 Lucerne Grand 的这套四卧中，这间娱乐室使户内在已有4间尺度合宜卧室之外，再多出一个可灵活定义的公共空间，可作家庭办公室，甚至再加一间卧室。

示范单位将这间房与客厅之间取消隔断，在视觉上拉伸了客厅尺度。许多人或会选择保留这种通透做法，因为它与外侧贯穿客厅的加长阳台更为流畅。

餐区同样宽敞，如大多数四卧所见，轻松容纳八人以上的餐桌。我也喜欢开放式柜体的设计，既强调空间感，又兼具功能与实用性。

厨房尺度十足，足以应对如农历新年团圆饭等多人聚会的准备工作。

与其他户型一致，厨房配有 Bosch 燃气炉、抽油烟机与嵌入式烤箱，搭配 Samsung 独立式冰箱。Franke 水槽与龙头，配人造石英石台面。

我很喜欢水槽正后方设有通风窗。常下厨的人会明白，这对排味通风很有帮助（尤其碗碟需暂放水槽、或有需浸泡的食材时）。

厨房还配有 Samsung 洗烘一体机。家用防护室与 WC 也位于同一功能区，动线便利。 

卧室区采用传统做法，与客餐等社交空间分离。这样的配置虽会多出少许走道面积，但以大户型而言，完全承受得起，也换来更好的静区私密性。

有意向的买家应留意：这些公用卧室可以放下双人床，但示范单位中的两间用单人床呈现，更直观地感受配置单人床后的活动空间的余量。

另一间示范卧室放置了双人床，便于对比更大床型对空间感的影响。

主卧配 king 尺寸床，旁置床头柜、梳妆台与额外座位，从这些家具的摆放可看出卧室尺度相当充裕，背景可见套内卫浴。

主卧还带一处面积不小的独立阳台。这一配置见仁见智；有些买家不喜欢只为主卧而设的小阳台，觉得利用效率不高。但这一处面积足够、功能性强，或能改变一些人的看法。

主卫带窗可自然通风，配有 Hansgrohe 混水阀、手持花洒与顶喷，盥洗台搭配 Geberit 台盆。

对大家庭而言，这个格局的“娱乐室”是关键卖点。拆墙，便是一体化的超大待客空间；保留隔墙，又多出一个高度灵活的功能间。

这也让我觉得 Lucerne Grand 的户型整体务实，体现出对买家偏好的体察。例如全盘普遍采用封闭式厨房、优先优化平面而非一味堆大面积。

此类取向有助于把总价控制在可承受范围内，这与预计的买方画像契合——多为裕廊其他地段的 HDB 升级族。

这也反映在主力户型上：两卧 + 书房以 667–710 sq ft 为主，三卧多在 872–904 sq ft 区间。没有小型一卧，足见其以家庭自住为导向的定位。

副主编 Ryan Ong 的总结

在我看来，Lucerne Grand 最大的卖点，是在 Lakeside 的宜居氛围与通达 Jurong East 的便利之间取得了平衡。

Lakeside MRT 站就在新盘旁、楼下规划有超市、Jurong Lake Gardens 步行可达，这些都构成了项目独特的吸引力。

虽然商业体量不算大，但对部分屋主而言，楼下就有零售配套依然很重要。

总体而言，Jurong East / Jurong Lake District 正被打造为新加坡除 CBD 外最大的区域商业区，这对未来住户来说是利好背景。

不过，对我——也想必对许多屋主——更重要的是，不用走太远就能买到日用品。这也是 Lucerne Grand 与近年在区内入市的其他新盘相比最突出的地方。

整体上，我认为本项目最能引起已经熟悉西部的 HDB 升级族共鸣。相较日益密集的 Jurong East 商业核心，Lucerne Grand 提供了更偏家庭取向的私宅环境。 

若你也兼顾投资角度，周边众多 HDB 社区未来可形成不错的转售潜在买家池。不过，总体而言，这更像是自住房项目，而非纯投资资产。

需要补充的是，本盘排号与选房很关键。尽管靠近 Jurong Lake，但并非每套都拥有等同的湖景。从模型上看，与高架 MRT 轨道的退距令人安心，但我仍建议不要想当然地认为列车噪音毫无影响。这类情况，往往要等到全部建成后才能得出结论。

目前来看，Lucerne Grand 是西部买家的可行之选；至于最终整体判断，敬请留意我们即将推出的价格评析。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文