我实地探访武吉知马全新、容纳 20,000 户的大型社区首个公寓项目——谈谈我对 Dunearn House 的看法

在过去 15 年里，我有机会走访近 200 个新盘，从大众型共管公寓到豪宅。这让我对市场脉动有更全面的把握，也更能体会到新加坡房地产市场不断演进的面貌。

近年市场的关注点多落在 RCR 与 OCR 的新项目。但一系列位于 CCR 的新豪宅盘带动需求回流，一些买家也意识到 CCR 与 RCR/OCR 之间的价差正在收窄。

我们见证了多个项目在开盘周末的强劲去化，例如 River Modern（90%）、River Green（88%）与 Newport Residences（66%），成绩相当亮眼。

Dunearn House 将成为最新的 CCR 公寓，其开盘也将检验高端私宅板块的买盘韧性是否依旧。

若要我大胆断言，答案相当肯定。以下是我的理由。

先看指导价，这次确实吸睛，且理由充分。两房（527 sqft）起步约 ~$1.47m（$2,799 psf），三房（872 sqft）起步约 ~$2.60m（$2,978 psf）和四房（1,184 sqft）起步 $3.59m（$3,030 psf）。

前文提到近年 CCR 与 RCR/OCR 新盘之间的价差正在收窄。最具代表性的例子是位于 OCR 的 Bayshore 新盘 Vela Bay，开盘周末就以平均 $2,886 psf 售出 72% 的单位。

以该价格计算，它已高于位于 CCR 的 Dunearn House 的最低 psf。当然，我也明白上述只是“起步价”，Dunearn House 的平均 psf 更可能在约 $3,200 psf，依然只比 Vela Bay 的平均成交价高出约 11%。

这在实务上的意义是：若户型与设施相近，买家只需再多一点预算，便可选择 CCR 项目——而这也契合此类买家的置业取向。

更重要的是，Dunearn House 并非一般新盘。最令我期待之处，在于它开启了 Turf City 的转型序幕——位于武吉知马核心、成熟社区中的全新区块。

作为该区首个新公寓，意味着你是真正的先行者。未来这里将容纳约 20,000 户住宅、新的 MRT 站、22 栋保留建筑及多项配套，未来数年看点不断，无论自住或投资皆然。

开发商显然也有信心，认为住户会把握在武吉知马置业的机会。在 2025 年为 Dunearn House 推出的地块招标时，共吸引 9 家投标者。由 Frasers Property、CSC Land 与 Sekisui House 组成的财团以仅高出次高标 4% 的价格中标，地价为每地积比率 $1,410 psf（ppr）。

此外，毗邻地块也在 2026 年 5 月以 $1,625 psf ppr 售予由 Wing Tai Holdings 与 Metro Holdings 组成的合资公司。这意味着 Dunearn House 的买家相较未来 Wing Tai-Metro 项目，极可能以更具竞争力的价位入场。

Turf City 总体规划

我个人认为，将原 Turf City 重新定位为全新住宅区，是 Dunearn House 的关键卖点。占地 176 公顷（逾 250 个足球场），可容纳多达 20,000 套住房的总体规划酝酿已久，而 Dunearn House 的推出正是这段历程的起点。

早在 1998 年《总体规划》期间（新加坡赛马公会于 1999 年迁至 Kranji 的前一年），我们就已知晓原 Turf City 终将让位于住宅开发。Kranji 赛马场于 2024 年举办最后一场赛事，更突显 Turf City 总体规划从构想到落地所经历的漫长孕育期。

武吉知马 Turf City 将包含公私并举的住房供应。这是政府住宅规划思路的一大演进。以往 HDB 组屋多集中在 Clementi 或 Jurong 等公共住房区，而私人住宅，尤其有地住宅，则自成一隅。

随着 Turf City，乃至大巴窑的 Mount Pleasant 等区块陆续推进，我认为我们将见到更多公私混合的住宅社区。Turf City 的首批 Build-To-Order（BTO）推出时，也将成为自 1989 年 Toh Yi Drive 组屋落成以来，武吉知马的首批公共住房。

坦白说，Turf City 将同时容纳公共与私人住宅的消息让我颇意外，毕竟未来区块周边环绕着多个 GCB 区域。

我原以为，政府若只推出私人住宅地块，或许更有利可图；而维持区域的私密感，亦可能是城市规划者的考量。不过，我也认为公私并举有助于社会融合，并带来更均衡的住房结构，服务更广泛的新加坡居民。

更实际地看，尽管邻近 GCB 区的住户或许不乐见数十年静谧被打破，但这里有 HDB 组屋的前景，对 Dunearn House 的未来屋主而言应是利好。

即便未来那里的 Prime flats（我们推测会是如此）将施加严格的持有与转售限制，它们在满足 MOP 后仍很可能出现多套“百万组屋”。这些屋主大概率会考虑就近升级至公寓，而 Dunearn House 将自然进入其候选名单。

除了将兴建的新住宅外，这里有 22 栋建筑被 提议纳入保留，并将活化为社区设施。我们已在其他新社区看过将保留建筑再定位的做法，例如 Mount Pleasant，最近的还有 Gillman Barracks。

我认为这是一项正向举措，体现了一个成熟社会对历史脉络的重视；不以最大化 GFA 为唯一目标、而不是一拆了之，得以保留珍贵的历史片段。就实际生活而言，未来 Turf City 的住户也将受益于更多绿意口袋空间与低层配套分布其间，提升整体宜居度。

新 MRT 站——未来 Cross Island Line 上的 Turf City MRT 站——将显著提升本区居民的连通性，尤其考虑到预期将有数以千计的 HDB 组屋入驻。便利性无疑提高，但我也不免思考：这是否会以牺牲长期以来与此地相伴的宁静与私密为代价。

耐心为上

与新加坡所有大型总体规划一样，Turf City 的蜕变需要时间。尽管我对新加坡的执行力有信心，但作为先行者，买家需要耐心——整个社区预计要到 2040 年代才能全面建成。

这其中也有代价。其一，你在 Dunearn House 的 99 年地契会随每一年的施工推进而耗减。其二，住户多年内需与持续的施工噪音相处；具有讽刺意味的是，反而是最“高端”的几组外向堆叠可能受影响最大，因为其中 4 个朝向正对新 Turf City。

所幸，Dunearn House 对面就有多栋保留建筑——包括 West Bungalow 与 Syces Quarters——可在一定程度上为周边预期的大规模施工提供缓冲与距离。

话虽如此，另一侧朝外的单位也并非完全幸免，它们需承受 Dunearn Road 的道路噪音。尽管开发商已将所有儿童游乐区与网球场置于其间作为缓冲，Dunearn Road 毕竟是主干道，较小户型仍需与随之而来的扬尘与噪音相处。

在我看来，开发商已在地块条件所限下把能做的都做了：一侧是车流繁忙的 Dunearn Road，另一侧是未来的 Turf City 开发；前者的“永久性”显然强于后者。通过把网球场与儿童活动空间置于其间，楼栋与道路的退距也被尽量拉大（估计约 15m）。

若可选择，我会挑临泳池的楼栋，以尽量减少未来数年的干扰；或选择面向 Turf City 的堆叠——毕竟施工终有结束之日，届时窗外就是一座全新的社区。

退一步看，我已记不起近几十年有哪个新的“核心住宅区”曾被如此整体划定。我的判断是，武吉知马居住的吸引力将持续，尤其对本区周边的本地买家而言，买气会维持在高位。

它有望成为武吉知马的“目的地”板块；若你足够耐心，像 Dunearn House 这样的先行者也许能受惠于 Turf City 未来所带来的能见度与人气。

现有配套

鉴于 Turf City 全盘建成尚需时日，了解现有配套也同样重要。对此我感受更深，因为我就住在 Dunearn House 对面。

尽管有人对私宅区的配套存有刻板印象（即：缺乏便利），但这里其实非常“本地”。沿 Sixth Avenue 的 3 家咖啡店（从 Dunearn House 步行 10 分钟）在平日与周末都相当热闹，德士师傅与骑行者常在此享用 Sixth Avenue Nasi Lemak 与 6th Avenue Wanton Mee 的人气早餐（名字不算有创意就是了）。

若是多人聚会，我多半在家招待，并从这里两家煮炒店外带，简单也实惠。想吃正式一点的也不难，这里有像 Caruso、Brazil Churrasco 与 Pasta Fresca da Salvatore 这样的餐馆，都是多年的老租户。

整体来说这里相对静谧，但在早餐与午餐时段会热闹起来，我也很欣赏周边有随手可得且价格亲民的选择。坦白讲，高峰时段停车一直是个难题，Anamalai Avenue 一带的车位有限（除非你有住在 Royalgreen 的朋友），很难想象新项目落成、数千名新居民入住后会如何一位难求。

像 Sixth Avenue 这样的纯住宅区，缺点是缺乏大型商场。沿线上有 Bukit Timah Plaza 与 Beauty World Centre 等，但确实都偏旧；不过买日用品（Fairprice Finest 与 Sheng Shiong）、吃饭（Nonya Delicatessen、Tok Panjang 以及多家韩式餐厅）与补习提升还是很方便的。

我也在期待综合交通枢纽 Beauty World 中的 220,000 平方英尺商场 Bukit V，项目与 The Reserve Residences 一体化，预计 2028 年左右完工。新商场的注入应能为社区带来新活力，并有机会带动区域进一步更新。

热爱亲近自然的读者可以，开车 4 分钟或步行 2.7km（37 分钟）即可到达通往 Rail Corridor 的 Bukit Timah Truss Bridge。再往任一方向延伸约 10km，就能通往 Tanjong Pagar 或 Woodlands。周末我常把这里当作短途“出逃”，林荫茂密、遮阴良好，氛围在新加坡少见。

更有意思的是，正在兴建一条 1.4km 的高架线性公园，位于 Bukit Timah Canal 上方，将从 Dunearn House 下段一路延伸至 Rail Corridor，灵感显然来自 New York High Line。

另一方面，Singapore Botanic Gardens 驾车 8 分钟即达，是你散步或慢跑的另一个选择；乘坐 MRT 也便利，从 Sixth Avenue 站仅 2 站可达。

众所周知，武吉知马可谓新加坡最著名的学府带。就 Dunearn House 而言，住户或有机会处于 Methodist Girls’ School 的 1 km 以内。若能确认，势必在一定程度上带动买气——毕竟许多家长对小学入学格外上心。其他邻近小学包括 Henry Park Primary School、Nanyang Primary School 与 Raffles Girls’ Primary School；中学与初院则有 Nanyang Girls’ High School、Hwa Chong Institution 以及 National Junior College。

武吉知马核心首个 GFA 统一口径项目

我个人认为，Sixth Avenue 就在武吉知马的心脏地带。一个小趣闻：在 2009 年的公众票选中，贯穿 Downtown Line、以它命名的 MRT 站，是唯一一个可被命名为“Bukit Timah”的选项。

Sixth Avenue 也颇能代表武吉知马的居住风貌，因为它毗邻众多 GCBAs，如 Queen Astrid Park、Garlick Avenue 与 First / Third Avenue 等。事实上，Sixth Avenue 的部分路段也被划入 Fourth / Sixth Avenue GCB 区。

Dunearn House 亦坐落于多处 GCB 社区之间，更添与本地众多殷实家庭为邻的尊贵氛围。项目以西有 Swiss Club Road 与 Binjai Park，以东有 Eng Neo Avenue 与 Raffles Park。这种近距未必直接转化为 Dunearn House 的升值动能，但至少可放心，周边邻里与您一样重视区域的私密与纯居氛围。

Dunearn House 的另一大吸引力在于，它是武吉知马首个按照修订后“总楼面面积（GFA）统一口径”框架兴建的新公寓。自 2022 年起，空隙层与空调板外推不再计入 GFA，价格因而更能对应可用面积。

鉴于周边不少项目的两至四房户型面积较大，Dunearn House 在统一口径下的建筑面积将更凸显“效率与实用”。总体而言，我对近年来在新框架下设计的新盘印象良好：账面面积更小，但走进示范单位往往更“好用”。

这对 Dunearn House 在与周边项目的竞争中是利好。Stacked 团队此前已评测过多处周边公寓，包括 Royalgreen、Fourth Avenue Residences、Fifth Avenue Condominium，以及 The Sixth Avenue Residences。

下面这组快速对比，能看出我所称“新世代”公寓与“传统”公寓在面积上的差异，也印证了我在上段的观点。 

与 Dunearn House 一样，Fourth Avenue Residences 与 Royalgreen 也属于“新世代”公寓，单位明显更为紧凑；而这正是我认为 Dunearn House 有望突围的地方。

受益于 GFA 统一口径，Dunearn House 相对更小的户型并不一定意味着更小的可用面积。以我所见，这反而促使开发商更加注重寸土必用：在确保格局高效的同时，也让总价更易入手。

在这种情况下，我认为 Dunearn House 的竞争对手主要会是 Fourth Avenue Residences 与 Royalgreen，但最终还要看价格总额与 psf 的差异。

至于所谓“传统”项目，如 The Sixth Avenue Residences 与 Fifth Avenue Condo，我认为它们依然有其受众——部分买家偏好更充裕的尺度，例如更大的起居与用餐空间，以及独立的杂物/后勤区。设施方面，密度也较低；例如 The Sixth Avenue Residences 为 175 户共享 1 座网球场，而 Dunearn House 为 380 户 1 座，Royalgreen 则为 285 户 1 座。

在此也想谈谈“新世代”公寓自推出以来的表现。Fourth Avenue Residences 于 2019 年 1 月开盘周末的平均 psf 为 $2,375；其永久产权邻居 Royalgreen 则在 2019 年 10 月开盘时平均 psf 达 $2,750。回头看，2019 年确实是入市的好时机；我也必须承认，当年我颇为喜欢 Fourth Avenue Residences，找房期间还去了示范单位三次。 

尽管如此，这两处项目目前的平均 psf 与开盘时相比并未显著走高——截至 2026 年 7 月下旬，Fourth Avenue Residences 的平均价约 $2,500 psf，Royalgreen 约 $2,936 psf；后者 7 年涨幅约 6.8%，略优于前者的 5.2%。

我认为情况更为微妙。若细看交易，你会发现许多表现较逊的单位（即年化回报 <2%），多为 Fourth Avenue Residences 中较小的一房与两房；而 Royalgreen 的转售成交整体表现也偏乏善可陈。

说实话，两者在转售市场的表现低于我预期，尤其考虑到 2019 年以来私人住宅整体涨幅可观。原因只能推测；我个人的判断是，一房与两房在转售买家中普遍关注度较低，而 Royalgreen 开盘时相对较高的 psf 也可能压抑了后续涨幅。

若有人把矛头指向这些项目较小的户型，认为与武吉知马的需求不匹配，也可看看 2023 年以平均 $3,230 psf 推出的 Watten House。尽管其尚无转售成交，近期成交显示 psf 也较为平稳。或许 Turf City 的转型与 Dunearn House 的推出，能成为这些项目后续补涨的催化剂；但这同时也是个提醒：并非每一个新盘都一定赚钱。

市场上也给 Dunearn House 贴上“33 年来 Swiss Club 有地住宅片区周边首个新盘”的标签。虽然属实，但我有所保留，因为这个“基准点”对一般买家而言过于细分。

位于第 10 区、同在 Bukit Timah 规划区内的 Royalgreen 与 Fourth Avenue Residences 就在马路对面，且都在 2022 年落成。如果你在想 33 年前所指的是哪个项目，那是位于 Swiss View 的 La Suisse I 与 II——不少人未必记得。简而言之，Swiss Club 一带向来以 GCB 为主，本就鲜少有公寓。

总平面与设施

我们对 Dunearn House 的评测涵盖了更详尽的项目信息，包括设施配置与 3 个示范单位的深度解析；但我也想借此点出几处我认为值得留意的场地要点。

其一，我欣赏项目为出入口专设一条内部道路，仅供住户使用，这将进一步强化项目的专属感与品质氛围。

开车族或许不太喜欢这一点：380 户仅配备 228 个车位，配比约 60%。这符合 URA 把 Turf City 打造成“car-lite”和“10 分钟生活圈”的规划思路：传统车位供给将大幅降低，让位于更丰沛的绿化、自行车网络与行人友好环境，并实现至 MRT（Turf City 或 Sixth Avenue）10 分钟步行可达。从环保角度我并不反对，但对确有用车需求或热爱驾驶的买家而言，确实会更麻烦一些。

项目为 380 户所配的设施也相当完善，尤其适合有婴幼儿与学龄前孩子的家庭。面向 Dunearn Road 的几乎整段前场都规划为儿童活动空间，包括 the Play Crawl & Jump Garden、Play Forest Adventure Garden 与 Play Swing Garden。开发商将这些空间置于优先级，充分反映了本区买家的典型画像，包括为就近入读名校而置业的家庭。

受场地高差影响，项目北端低楼层的视野不算理想，会略显“下沉”。但好处是，这一带的各个凉亭更显隐蔽、不易被打扰；项目内也配备了两间功能厅，其中一间旁还规划了层叠水景，环境颇为雅致。

户型格局

让我印象深刻的是，约 70% 的单位都在厨房与浴室设有窗户，即便是 2 房也不例外。用过有窗厨房/浴室的住户一定明白自然通风的好处，也无需担心机械排风偶有不畅。

这得以实现，部分原因在于每层户数较少；其中 760 与 762 号楼每层仅 4 户，意味着全部都是角落单位，更容易布置更多开窗以利通风；其余 766、768 与 770 号楼每层 8 户，相较许多新盘常见的每层 10 至 12 户，也算合理。

与转售对手相比，Dunearn House 的强项在于单位效率，尤其自 2022 年 GFA 统一口径实施以来更是如此。由于本项目为非 PPVC，墙体可改造的弹性更大。我将着重谈三房加书房的示范单位（Type CS1 – 947 sqft），因为总体而言三房将是最受买家欢迎的主力。

我不会逐条罗列，而是挑几处最有共鸣的点。

首先，在 947 sqft 内实现“正三房 + 书房”，相当不易。我认为这套格局很务实：有可封闭的厨房、WC 与家用防护室。厨房动线与分区安排得体，双排台面便于备餐。这里的家电包含冰箱、烤箱与燃气灶，品牌均为 Smeg——一家时尚而口碑不错的欧洲品牌。尤其燃气灶，对常下厨的家庭更为顺手，仍是许多新加坡住户的首选。

既然是封闭式厨房，尽头设有一扇窗。严格意义上并无独立的后勤/晾晒区，这也在预期之内；你可以考虑在窗边装设晾衣架；或退而求其次，使用交付配套附带的 Smeg 洗烘一体机。

餐区略为紧凑，947 sqft 毕竟是较为精巧的面积。但仍可摆下一张 6 人餐桌；如同开发商示范的做法，搭配长凳有助于更高效地利用空间。 

起居区的尺度与多数新盘相仿，约 3m 面宽，可容纳 3–4 人沙发与小型茶几。5 sqm 的阳台尺度也恰到好处，不至于被视为“浪费面积”。

两间普通卧室各为 9 sqm，可放入一张 Queen 尺寸的床，并配整窗，有助于引入自然采光。你也会注意到，为了展示非 PPVC 单位的可塑性，示范单位把卧室 3 的墙体打通；不过，实际生活中把这道墙打掉恐怕不太合适，因为电视墙多半会设在这里。

两间浴室都配备了窗户，有助通风，这无疑是加分项。卫浴配件也选用优质品牌，龙头与花洒由 Hansgrohe 提供。Hansgrohe 在新加坡经过多年市场验证，可靠度高，难怪许多新盘与住宅都会选用。 

我最喜欢的是这间“书房”。空间不算大，但足以放下一张婴儿床，旁边还可做玩具收纳；对准备迎接新生命的家庭十分实用。或者，经过一些室内设计，也可把它打造成主卧的步入式衣帽间，具备一定的灵活性。对我来说，这就是那间“多出来的房”，无论是给新生儿、衣物，抑或储物，往往最能解决实际痛点。

适合哪些买家

Dunearn House 主打小户型——两房占 45%（527-678 sqft），另有 25% 为不超过 1,000 sqft 的三房——可见开发商将“可负担的总价”放在首位。

总体而言，我认为 Dunearn House 的户型设计可圈可点，能吸引相当广泛的客群。作为 Turf City 转型的首发项目，它会打动多类有追求的自住型买家。

对于起价略低于 $1.5m 的小两房，我认为会吸引不少首次置业者：以更可承受的价位，在一个底蕴深厚的社区拥有一套房。单身与小夫妻将是主力。

至于配置更高的两房（含书房）与三房，则可能同时吸引首次置业者与来自更西一带公寓或 HDB 的升级族。

邻近的 HDB 社区很可能带来一批“百万升级族”，尤其在 Clementi、Queenstown 与 Holland Drive；这些区域不少组屋近年价格显著走高，屋主可借势升级。另有居住在西部、面积相当或更小的公寓住户（从 Hillview 到 Bukit Panjang）也可能趁机迁往更中心的地段，同时享有“品牌区位”与即将到来的 Turf City 转型红利。

最后，数量有限的四房，或会吸引在本区久居的家庭选择“以小换大/以大化小”，兑现有地住宅的增值收益；位于 Shelford 至 Stevens 一带的公寓住户，也可能把握机会换到更高效且实用的格局，毕竟不少老盘都有大面积的飘窗与空调板。

如果可以“许愿”，我希望能看到更多大尺度的四房产品——Watten House 的成功也证明，武吉知马对大户型有明确需求。当然，我也理解：就本案定位而言，未必合适——Dunearn House 作为全新公私混居社区的先行者，潜在需求更偏好总价更友善的户型。

基于上述，再叠加近期新盘的走势，我判断 Dunearn House 的三房将最为抢手：既能兼顾家庭与小夫妻的需求，对许多人而言也是“最终归宿”的理想选择。很多年轻夫妻会先从两房起步，随后升级；而走 BTO 路线的买家，也多半将三房视为最务实的选择，尤其是已有或计划要孩子的家庭。 

若预算允许，我会重点关注四房——在 Dunearn House 中相对稀缺。其面积自 1,184 sqft 起，相比邻近公寓更为紧凑，尽管 psf 较高，但总价或更具吸引力。

得益于飘窗与空调板不计入 GFA，Dunearn House 的户型效率会更出众。若新加坡收入水平持续上升，四房将兼具“想得到又够得着”的吸引力，成为许多买家未来的目标。

特约作者 Matt 的最后总结

Dunearn House 标志着一个将被永久改写的片区的起点。对许多人而言，在 GCB 区之间兴建 HDB 组屋在不久前仍难以想象，但这是一项进步且具包容性的政策选择。

在按 GFA 统一口径计算的前提下，Dunearn House 仍以高效、实用的格局立下高标。许多单位的厨房与浴室都配有窗户——这在当下已属难得。面向武吉知马有地住宅与 Turf City 的无遮挡视野同样可取，尽管未来几年部分单位需与道路噪音与施工为伴。

无论最终 psf 落在何处（我估约为 $3,200 psf），与紧邻的 GLS 地块相比，Dunearn House 的地价低逾 $200 psf（约 15%）。这对买家是利多：隔壁的开发商要想匹配本案价格并不容易。$3,200 的预期平均 psf 也与 CCR 项目的市场水平相符。

总体而言，若你能接受当下 CCR 的价格水平，Dunearn House 所提供的产品力相当扎实：一边先享有成熟社区既有的便利，一边静待家门口即将展开的整体转型。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。