我实地探访新加坡最新滨水住宅区的首个公寓——“先行者优势”是否物有所值？

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对于关注新盘市场的买家而言，One Marina Gardens 并不陌生。这个拥有 937 个单位的项目于 2025年4月 推售，截至目前已售出 68% 的单位；根据迄今提交的 caveat 记录，平均成交价约为 $2,950 psf。

近期，随着邻近的一块发展地公布并将在 8月 推售，项目又重新进入部分买家的视野。不过，One Marina Gardens 仍是 Marina South 的焦点项目——这是位于中央商业区旁、新加坡最新的滨水片区。

这个即将成形的综合社区将引入全新的住宅、零售与健康配套，其愿景持续吸引市场对One Marina Gardens的浓厚兴趣；目前它仍是该片区唯一的开发项目。

虽然Marina South包含诸多地标，如 Gardens by the Bay 与 Marina Barrage，但这也恰恰是 One Marina Gardens 所面对的一个“转折点”。

片区的大部分规划地带（包括公寓周边）尚未出现显著开发。或许听起来有些反直觉，但该项目正试图在新加坡最具辨识度的城区之一中，押注“先行者优势”。

鉴于 Marina South 重新获得关注，以及 One Marina Gardens 目前的销售进度，我们将更为严谨地审视这个既带来独特挑战、又呈现独特机遇的项目。

One Marina Gardens 概览

项目名称	One Marina Gardens
地址	1, 3 and 5 Marina Gardens Lane
发展商	Kingsford Group
地契	99年地契
用地面积	131,805 平方英尺
单位数量	937
预计 TOP	2029

由 Kingsford Group 开发的 One Marina Gardens 由两栋住宅塔楼组成，分别为 30 层与 44 层，整体占地 131,805 平方英尺。项目在一层亦配有小体量商业组团。

约有 45% 的用地预留为景观与设施，这个占比并不算大。因此，发展商采用更“垂直化”的策略，将多数设施置于住宅塔楼的高层，以此也能更好地利用周边景观资源。

在我们看来，这种建筑策略自有利弊。项目确实很好地放大了其最强卖点之一：面向 Gardens by the Bay、CBD 与滨水一线的开阔景观。

另一方面，在仅有一至两栋塔楼的项目中购买单位，也更容易出现“替代性”问题。也就是说：若心仪的单位已售出，最近似的替代选择可能要高或低好几层，这将带来明显的价格差异，或景观差异。

这也意味着，买家需要更快速地在两栋塔楼的各类选择中，锁定心仪的朝向或户型。

与此同时，多数买家心中最重要的问题仍是地段本身——即总体规划下的 Marina South，将来在新加坡核心城区中会处于怎样的位置。

正如本文开头所述，尽管 Marina Bay 是新加坡最成熟的片区之一，但 Marina South 绝大多数地段仍在成形中；One Marina Gardens 是该片区首个住宅项目，未来还将有 16 个新公寓开工。这使其在位于第1区（District 1）的前提下，仍然拥有鲜明的“先行者优势”。

这对 One Marina Gardens 而言既是优势也是劣势

首先，它给予买家一个难得且提前的入场机会：在片区完全成形之前，先行锁定滨水住宅资源。在一个成熟、基本开发完备的核心地段拥有这种优势，非常罕见。

但另一方面，先行者也必须面对“为早到付出代价”的现实。在本案中，周边其余地块需数年时间才能完全建成，邻近配套在短期内会相对有限。

对于此类机会，买家如何反应并不易预测；毕竟核心中央区（CCR）的买家历来愿意为便利与可达性支付溢价——这通常来自已成形的居住社区。

我们认为，这或许正是购买 CCR 住宅的核心逻辑：你为溢价买到的是现成的便利——包括毗邻 CBD 及一系列优质配套。

总体而言，这种不确定性在一定程度上影响了去年 One Marina Gardens 的首发表现。首周末整体去化 38%，对于距离 CBD 如此之近的新盘而言，仍在预期范围之内。

另一个值得留意的点，是 One Marina Gardens 的商业部分

尽管 One Marina Gardens 直连 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Marina South MRT 站，但买家不应预期会有类似多数“综合体”那样的大型零售裙楼。

在 One Marina Gardens，商业部分相对克制，主要包括幼儿托管中心、部分 F&B，以及数个裙楼层的小型零售单位。随着片区逐步发展，拥有更大体量零售的后续项目将陆续上线。

这里的商业配套不应被孤立看待；数个邻近地块被划为 White Sites，可按多元混合用途开发。因此，One Marina Gardens 的零售将与未来新盘的配套形成互补。

户型配比与配置 

One Marina Gardens 的户型涵盖 1 至 4 卧。但需要提示的是，本文发布时，所有 1 卧单位均已售罄。

户型	面积 (sq ft)	预计每月管理费	总单位数	占比
1 卧室	431 / 420 / 452	$295	240	25.61%
2 卧室	646 / 657 / 667	$354	179	44.61%
2 卧室 + 书房	678		41
2 卧室 + 家庭防护室（Homeshelter）	689 / 710 / 721 / 732		198
3 卧室	904 / 980 / 1,012	$413	99	25.51%
3 卧室 双钥匙	969		29
3 卧室 尊贵型	1,067 / 1,173 / 1,238		111
4 卧室 尊贵型	1,647	$472	40	4.27%
			937	100%

总体而言，相对小面积的 1 与 2 卧占比约 70%，这对第1区的新盘而言并不罕见。

鉴于目标客群中不乏在 CBD 工作的年轻夫妻或专业人士，这类更小、更低总价的选择并非只面向房东或投资者。1 卧售罄也印证了市场对小面积、相对更可负担单位的需求。

与此同时，占比较高的 2 卧也有两类延展型：2 卧 + 书房与 2 卧 + 家庭防护室（Homeshelter）。这类布局通常更受自住客青睐，尤其适合需要灵活设置家庭办公室或额外卧室的买家。

合计来看，这两种配置几乎占了 One Marina Gardens 中一半的 2 卧份额。

项目采用后 GFA 统一（harmonisation）框架，这意味着空调机位等不计入标称面积。

以下为部分户型示意。

这是 Two-Bedroom Premium 户型，采用“哑铃”式布局：两间卧室分列客餐厅两侧，从而免去了共享走廊空间。

为兼顾私密性，公共浴室采用 Jack and Jill（双门）设计，可从公共区域进入，客人无需穿过卧室即可使用；同时它也能方便地作为卧室“准套卫”。

该户型一大亮点是转角厨房。L 形布局延展了台面与收纳柜体；且厨房位于入户转角，前门不会直接对着备餐或未清洗的餐具。

我们通常会质疑在紧凑的 2 卧中配置阳台的必要性，但此处是有道理的。整体动线高效，尤其对玄关与厨房的考量颇为出色。

本项目的主卖点是面向 Marina Bay 与周边滨水的景观，阳台正好能强化这种体验。此外，还预留了给水与电源接口。

主卧面积宽裕，即便摆下特大床也能容纳较大的衣柜；公共卧室摆放双人床亦无压力。

从我们的视角看，不设私家电梯有些出人意料。项目地段毗邻 Marina Bay，且配备如 Smeg 厨电与 Kohler 卫浴等细节，通常与高端项目相伴而生；然而本案并未配备私家电梯。

话虽如此，并非所有买家都将此视为缺点。这强化了我们贯穿全案所见的主题：OMG（One Marina Gardens）介于传统奢华与主流公寓之间。

我们接着看 Three-Bedroom Premium。此布局在入户处的细节颇为用心：前门开启后是一个有充足空间的玄关，可容纳鞋柜、伞架等物品，同时不会直视厨房或客厅。

该户型配备干湿分离厨房，且中岛长度充裕，招待宾客时可充当“第二餐桌”。整体厨房动线优异：两侧均可设置台面与柜体；家庭防护室（Homeshelter）位置理想，可直接作为储物间。

还配有服务阳台，这对家庭型住户（以及家庭量级的洗衣）而言往往不可或缺。

客厅一侧配置宽幅阳台，最大化呈现本案的强项：面向 Marina Bay、Gardens by the Bay 与滨水的景观。

客厅进深宽裕，沙发与对墙电视之间距离舒适；这点在不少新盘较为“紧凑”的客厅尺度中并不常见。

阳台亦具备良好实用性，并预留给水与电源接口，可舒适摆放户外休闲家具，惬意观景。

值得一提的是，部分墙体可拆，允许将其中一间卧室与客厅合并，进一步放大家庭起居或待客空间。

不过，这个 3 卧的总体布局仍回归许多新 3 卧常见的“经典”配置：中部设走廊，效率上略有折损；但它会吸引偏好把客餐等公共空间与私密卧室区分开的自住买家。

在我看来，结合玄关与干湿厨房的布局，这有些向上一年代甚至更早期的“传统家庭户型”致意。不偏好新近“紧凑取向”设计趋势的买家，可能会对其颇为青睐。

主卧尺度充裕，除特大床外，尚可容纳书桌或阅读角——这是本户型的重头戏之一；其独特的弧形窗可在卧室内呈现全景滨水视野。

主卧还配置“步入式”动线衣柜，通向套卫。这类将衣柜融入流线的做法，空间效率更高。

如果你倾向更“奢配”的改造，这里也有发挥空间；但我们再次看到发展商在“传统奢华”与“功能取向”之间寻求平衡。卫浴配件来自 Kohler，且两间浴室均设有通风窗。

与其他户型一样，没有私家电梯；但相较许多后 harmonisation 项目，这里的尺度更为宽裕，同时也强化了 OMG 的一大强项：景观。

最后来看 Four-Bedroom Premium。首先映入眼帘的是其“传统”的空间感：在我看来，这更像是常见于有地住宅或年代较早公寓中的家庭型布局。

近年来，多数私宅项目趋向“紧凑而优化”的配置，但 One Marina Gardens 在较大户型上显得有些“反潮流”。

入户设有尺度可观的玄关，可容纳衣帽架、伞架等物品；与其他户型类似，只要关上湿厨房的门，玄关不会直接通向厨房或客餐厅。

干湿厨房一应俱全，并配有尺度正当的服务阳台；两侧台面与柜体空间十分充裕。不过，我们认为亮点在“干厨房”。

除了日常使用，干厨房也是极佳的待客空间。这里的中岛是我们近期新盘中所见最长之一；干厨房对面即是家庭防护室（Homeshelter），取用储物空间十分便利。

一个贴心之处是封闭湿厨房设有窗户；即便在厨房忙碌，主人也能看到干厨房、客厅与餐区的动静；对有孩子的家庭而言，这也便于照看。

与 Three-Bedroom Premium 相同，客厅与阳台拥有宽阔面宽以最大化景观，沙发与电视之间距离理想；阳台足够摆放桌椅，满足户外用餐，并预留给水与电源接口。

该布局设有“次主卧”（Junior Master），自带套卫。这对多代同堂家庭、有青少年子女的家庭，或经常接待留宿客人的住户，都非常实用。

其余两间公共卧室尺度舒适，可放置双人床。但卧室 3 与 4 的住户需经走廊使用公共浴室。另可选将两间公共卧室合并为更大的单一空间，提升整体灵活性。

主卧再次成为布局的“压轴”。与 3 卧尊贵型相似，弧形窗在卧室内呈现全景滨水景致。

卧室尺度大，可容纳工作书桌、阅读角或加长衣柜，同时仍足够摆放特大床。

One Marina Gardens 的住户设施

就我们所见，One Marina Gardens 的设施种类未必如同体量庞大的新项目那般“花哨”（毕竟其拥有 937 个优质住宅单位），但考虑到地块性质，这种取舍是合理的。

项目占地相对紧凑，相当比例的设施分布在两栋住宅塔楼之中。发展商似乎更注重每个单位的室内居住体验——尤其是相对宽裕的户内尺度——而非过度强调公区设施的“丰富度”。

大多数住户设施位于 44 层的第 5 座（Block 5）。这意味着住户在一层可使用 3 个泳池（包括 50 米泳道池），并在 14、31、34 与 45 层享有 2 间健身房、2 间多功能室及多处会客与开敞空间。

“垂直化”布局不仅出于用地紧凑的考量，也是在最大化项目最强卖点：景观。多层空中平台与抬升的公共空间，让住户可从多个角度欣赏 Marina Bay、Gardens by the Bay 与周边滨水。

但由此带来的结果是：并非所有设施对两座楼的住户都同样便利。我们注意到，最受欢迎、使用频率最高的设施多集中在 Block 5（较高的那座）。例如，健身房位于 Block 5 顶层。这当然不至于成为“硬伤”，但意味着另一座楼的住户需要步行前往使用。

另一个设计取舍是“没有网球场”。这不一定对所有买家都重要，但我们也留意到，许多公寓中最常“一位难求”的设施，恰恰是网球场。

不过，就地块限制而言，替代方案未必更优。为 937 个单位仅提供一片网球场，或同样会成为抱怨源。某种意义上，这种“缺席”反映的是用地现实。

此外，传统 BBQ 炉位被电烤炉取代。对此看法会有分歧。电烤炉通常更清洁，不会出现烟雾、灰烬与木炭清理问题；考虑到许多公共空间位于高区，这样的选择是合理的。另一方面，一些住户也许会觉得电烤炉丧失了“传统 BBQ”的部分乐趣。

不过，对许多潜在买家而言，最“务实”的顾虑或在车位上。基于 Marina South 片区的“car-lite”规划策略，One Marina Gardens 的车位仅能满足 40% 的住户需求；也就是为 937 套住宅配置 433 个车位，并采取先到先得的分配方式。

归根结底，发展商似乎清醒地意识到：靠“设施堆叠”并非制胜之道。用地并不足以打造郊区或“超级大盘”那类“度假式”生活氛围。

本案的聚焦点在于“单位本身”：玄关、厨房、卧室尺度与品牌化配套，比“设施多样性”更值得着墨。对部分买家而言，这恰恰是更可取的取向。

One Marina Gardens 的区位

谈到 One Marina Gardens 的区位，我们认为话题的关键也由此展开。

尽管这里毗邻 Marina Bay 与 CBD——新加坡最具辨识度的两个区位——但 Marina South 仍在成形之中。事实上，One Marina Gardens 是该片区首个住宅项目，后续还有 15 个住宅地块被纳入总体规划。

多块邻近地段目前仍为预留或未推出状态，买家需要对片区在未来十年如何演进，抱有一定信心。

此外，CBD 区位的“老问题”依旧存在：工作日夜间与周末的人气往往显著回落。尽管相关举措正在推进“住—工—娱”一体的 CBD 转型，但这一进程仍在路上。

这对考虑入手 One Marina Gardens 的买家提出了独特挑战。愿意押注“先行者优势”的人，通常也接受阶段性不便或更长持有期，以换取更低的入场价与未来转售价值的持续攀升。

类似情况也在发展中新区（如 Tengah）上演；例如，Tengah Garden Residences 的首发去化极为强劲。但我们认为，第1区买家的期望截然不同；在该价位上，不少买家希望即刻拥有便利、成熟配套，以及“拎包入住”至已然成形社区所带来的“体面”与“声望”。

因此，One Marina Gardens 处于一个不寻常的位置：它提供第1区门牌，却邀请买家以“先行者心态”入场。买家是否愿意作出这种权衡，或许是本案最耐人寻味的问题之一。

关于 Marina South MRT 站的问题

One Marina Gardens 的一大卖点是直连 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Marina South MRT 站。该站已建成，但尚未启用。根据 LTA 的说法，车站将于片区具备足够居住需求时投入运营；但目前尚无确认的启用时间或公开目标。

因此，无法保证当 One Marina Gardens 竣工、住户入伙时，车站一定投入运营；当局也可能继续等待后续项目完成。这并非“决定性”缺点，但值得买家留意，尤其是需要尽快出租单位的房东。

最后需注意：附近暂无小学

项目 1 公里范围内目前没有小学。这对许多第1区与 CBD 项目并不罕见。或许并非所有买家都会在意，但学校距离始终是重要考量；即使你没有孩子，它也会影响未来转售需求与退出的流动性。

检视周边规划区，并无临近地块被划作教育用途；我们认为短期内这一点也不太可能改变。

最新价格与动态

One Marina Gardens 首发时的参考价格为：

• 1-Bedroom：起于 $1.16 million（约 ~$2,691 psf）
• 2-Bedroom：起于 $1.80 million（约 ~$2,786 psf）
• 3-Bedroom：起于 $2.45 million（约 ~$2,710 psf）
• 4-Bedroom：起于 $4.45 million（约 ~$2,701 psf）

截至 2026年6月，平均成交价为：

• 2-Bedroom：约 $2.03 million（约 ~$2,988 psf）（+12.8%）
• 3-Bedroom：约 $3.16 million（约 ~$2,963 psf）（+29%）
• 4-Bedroom：约 $5.16 million（约 ~$3,131 psf）（+15.9%）

2026 年暂无 1 卧的成交数据，因为此类单位已售罄。

需注意，这些数字并非一一对比：首发价为“入门档”定价，而 2026 年数据反映的是平均成交价。随着销售分期推进、去化增加，发展商循序提价亦属常态。

项目首发去化相对温和——首周末售出 38%——一度让部分市场观察者质疑定价是否过于激进。但客观而言，这也与时点有关：当时市场上有数个竞品新盘，而整体新盘价格水平的抬升，也让 One Marina Gardens 显得“跳涨”明显。

还存在土地成本因素。Kingsford 于 2023 年以约 $1,402 psf 的价格摘得该地块，这在当时是 Marina South 的纪录之一，明显高于部分周边基准，这也抬升了市场对最终开盘价的预期。某种意义上，One Marina Gardens 尚未开盘，就已背负“价格感知”的压力。

至 2026 年，初级市场的“价格认知”已发生变化，买家也逐步适应更高的基准价位。以例，位于 River Valley 区域的River Green 于 2025年8月 入市时，平均开盘价约 $3,130 psf；随后，位于 Anson Road 的Newport Residences 于今年 1月 推售，开盘价约 $3,370 psf。

上述例子有参考意义，但也凸显了问题。

买家往往会将 One Marina Gardens 与当时“上头条”的某个新盘作粗略比较。这并非因为两者相似，而是因为 One Marina Gardens 缺少足够“贴身”的可比对象。

作为 Marina South 的“首盘”，它既没有直接竞品，也没有已建立的二级住宅市场；One Marina Gardens 实际上在为本片区“定锚”——界定新私宅应有的价格水平。

这既是优势也是劣势。没有直接竞品，意味着 Marina South 的“价格上限”尚未明确；但与此同时，与整体新盘市场比较，本案并不显得“便宜”，买家或会觉得自己需要承担更大的“信心票”。

最终观点（Stacked 副主编 Ryan）

近年我所遇到的项目中，One Marina Gardens 可谓少有的“异类”。

它拥有诸多吸引人的特质：直连 MRT、可观的 Marina Bay 与 Gardens by the Bay 景观、以及高效的“后 harmonisation”户型。在我看来，就当下仍在售的新盘中，这里的居住性表现处于前列，且在奢华与实用之间做了可见努力的平衡。

挑战在于：它也是 Marina South 的首个私宅项目；周边社区仍在成形，目前配套有限。

更重要的是，缺少清晰的对标来“验证”其定价。你在此购买的，部分是一个机会——在 Marina South 完全建立前率先入场。这更适合不介意长线持有的买家；而寻求更快回报者（尤其在销售后期）或许应另觅标的。

还有一个问题：这个项目究竟是为谁而来？在我看来，它介乎传统奢华与主流公寓之间：户型尺度慷慨、用料配置高于“大众盘”；但同时，也缺少部分“奢配预期”：没有私家电梯、没有网球场，而 937 户的体量在部分买家眼中或不够“私密”或“专属”。

归根结底，它最大的优点与最大的缺点，恰好相同：这个项目与众不同。无论是地段、室内还是设施，它都难以被简单归类——这究竟是“瑕”还是“机”，取决于你是哪一种买家。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。