新提案或将重燃老旧公寓集体出售希望——业主必读要点

在新加坡，或许是全世界唯一一个邻居无需你同意也可能把你的房产卖掉的地方。这正是项目进入集体出售时，反对的业主必须面对的现实。

如今，拟议下调集体出售同意门槛，或将让老旧公寓更易推进重建。

根据法律部于8月4日提交的《土地所有权（Strata）法》修正草案，楼龄介于40至59年的项目，启动集体出售招标所需的业主同意门槛（按按份价值计算）可由现行的80%下调至70%；而楼龄达60年或以上的项目，门槛或将进一步下调。

若你持有一套日益老化的公寓，以下是你需要掌握的关键信息。

拟议中的集体出售同意门槛调整

法律部的这项修法建议，是在针对开发商的Additional Buyers Stamp Duty（ABSD）退税时限调整后一周提出的；而该调整同样会影响集体出售市场。

自2026年7月29日起，收购大型集体出售地块的开发商将获准有更充裕的时间完成建设并售罄新项目单位，从而更易符合可退回的35% ABSD。你可在这里查看完整变更。

若政府通过有关集体出售同意门槛的修法，老旧公寓的业主将更易启动项目的集体出售招标。

目前，集体出售委员会（CSC）——与营销代理、法律顾问等合作——须在按份价值与strata面积两项上，分别取得代表全项目80%的业主同意，适用于楼龄在10年及以上的公寓；楼龄少于10年的项目，门槛为90%。

*请注意，门槛并非以“总户数的简单百分比”计算。其同时依据同意业主所代表的按份价值和 strata面积。

按份价值是分配给每个单位、用于大致反映其在项目中相对份额的数值。一般而言，面积越大，按份价值越高。

在门槛计算上，两项要求必须同时达标。举例来说，若同意业主所代表的按份价值为82%，但仅覆盖78%的strata面积，仍未达成80%的门槛。这意味着面积较大的单位在strata面积这一指标上占比更高，个别业主的影响力也更大。

根据拟议变更，同意门槛将显著下调：楼龄介于40至59年的项目，仅需70%的业主同意；楼龄在60年及以上的项目，门槛则降至65%。而对楼龄低于40年的项目，现行门槛将维持不变。

自2018年的房地产降温措施突袭、令上一轮集体出售行情戛然而止以来，许多老旧公寓的业主在维护成本不断攀升之际，也在思考如何继续维持项目的运营。

正如ERA Singapore首席执行官Marcus Chu所言：“一些老旧项目可能需要高昂的维修与升级工程，但储备金不足以承担。”

他补充，随着时间推移，许多老项目的容积率有所提高，而现有公寓并未充分利用当前规划参数所允许的总楼面面积。“通过集体出售，这些地块有望获得更彻底的重建，土地潜力也能更好释放。”Chu说。

要点如下：

• 楼龄低于10年的项目，仍需90%同意。
• 楼龄10至39年的项目，仍需80%同意。
• 楼龄40至59年的项目，门槛从80%下调至70%。
• 楼龄60年及以上的项目，门槛从80%下调至65%。

尽管这些提案让老项目的CSC更容易达标，但也有一些制衡措施

政府也提出了其他修法建议，若业主间支持不足，将更难启动——或反复推进——集体出售尝试。

例如，成立CSC的动议，需在特别大会（EGM）上获得35%业主支持；该比例可按按份价值或按单位数量计算。现行要求仅为按份价值20%，或按单位数量25%。

即便CSC顺利成立，拟议的变更也将缩短收集签名的时限。

法律部建议，将签署集体出售协议（CSA）的有效期由12个月缩短至6个月；该举措旨在减少反对业主长期承受的压力。

ERA Singapore的Chu表示：“在成立CSC前，至少要求35%业主支持，是一种平衡做法。它有助于从一开始就确保更强的支持度，并减少仅获有限业主支持的集体出售尝试。”

若该变更落地，拥有数百名业主的大型项目在推进上将更具挑战；另一方面，这也在一定程度上抵消了多数派被视为享有的优势。

以我的经验，我曾遇到过一些CSC成员当中不乏资深投资者，他们是冲着项目的集体出售潜力与可能的“意外之财”而买入。我认为，这些投资者与自住型业主之间，在知识与信息上可能并不对称。

最后，若一次集体出售尝试失败，业主在再次发起尝试前必须等待更久。建议把限制期从2年延长至3年；在此期间，如要重新发起成立CSC的动议，其提案门槛也会更高。

除提高CSC成立门槛外，未同意业主也将获得更强保障

按现行规则，未同意集体出售的业主可向法院提出异议。一个重要考量是该业主可能遭受的财务损失。一般而言，这被界定为：成功集体出售所得的潜在售款低于其当初的买入价格。

若法院认定反对的业主会因此类财务损失而受害，即便其他同意门槛已满足，集体出售也可能据此被否决。

不过，经CSC同意，法院也有权提高受影响业主应得的售款；若新增金额足以弥补财务损失，集体出售仍可继续推进。

法律部建议扩大可用于补偿不同意业主的资金上限。目前，上限为每个地段或单位按成交总额的0.25%，或每个地段/单位$2,000（取较高者）。拟议修法将其提高至每个地段或单位按成交总额的0.5%，或$2,000（取较高者）。

为非strata产权的私人住宅提供更多支持

还有一些较为少见的住宅项目，个别业主只持有其单位的租约，而非底层土地的所有权。这类产权安排多见于较老的项目，通常可追溯至1970年代或更早。

其中一个典型案例是位于Marine Vista的Neptune Court。该752户项目由已解散的Housing and Urban Development Company（HUDC）于1975年兴建。但与常规的strata产权项目不同，其住户仅持有各自单位的99年租约；底层土地则由财政部单独持有。

按现行集体出售框架，此类项目要实现集体出售，必须获得两方一致同意：单位业主以及底层土地拥有人。

此次对《土地所有权（Strata）法》的多项修订，其中包括把此类项目纳入集体出售框架，并配套若干保障措施。对土地拥有人仍有保障要求，包括须同意在特定价格出售，并确保对价能恰当反映土地价值。

尽管新加坡非strata产权的私人住宅数量相对不多，但其中一些（如Neptune Court）所占地块相当可观。该公寓坐落于一块787,500平方英尺的地块上，却仅有752个单位；相比之下，目前全岛户数最多的公寓Treasure at Tampines所占地块约648,900平方英尺，却包含2,203个单位。

这可能会如何影响集体出售市场？

若修法生效，将利好那些维修与维护成本日益高昂的老旧项目。此外，在不少老项目聚集的成熟住宅社区中，可供新开发的土地正变得愈发稀缺。

通过更多集体出售招标来提升这些区域的开发机会，将让更多新加坡人有机会居住在这些备受青睐的住宅地带。

Chu表示：“（拟议变更）将让更多老旧屋苑有机会进入集体出售市场，并以现代化开发支持老社区的更新。”他尤其指出楼龄在40年以上的项目。

此外，虽然住宅Government Land Sales（GLS）地块均以99年地契出售，集体出售市场则为开发商提供了更多获取永久地契或999年地契土地的机会，这为更多新加坡人拥有此类房产铺平了道路。

尽管如此，2026年的集体出售仍不容易

对老旧公寓的业主而言，拟议的同意门槛自然会引发广泛关注，并重新点燃对发起集体出售的讨论。

许多寻求集体出售的项目，往往卡在从70%跨越至80%的“最后一里路”。若这些变更通过并生效，相关CSC可能会立即发现自己已高于新的达标线。

但同意门槛只是成功集体出售流程中的一环。ERA的Marcus Chu也提醒道：“要确保集体出售成功，合理的价格预期、市场环境，以及开发商对重建机会的兴趣，仍然是关键支柱。”

关键考量之一是当前房价，以及业主是否愿意放弃面积更大但楼龄更高的住房。例如，如今新盘的2卧单位通常约700平方英尺，售价往往至少$1.8 million；而老公寓的2卧可能大至1,000多平方英尺，成功集体出售所得或未必足以购置同等面积的替代单位。

另一个顾虑是融资，尤其对年长业主而言。集体出售的款项并非即时到手，年长业主可能面临贷款年限限制，或难以获得足额的新按揭或过渡性贷款。这会为集体出售带来相当阻力，特别是在长者占比较高的项目中。

另一方面，开发商也受制于自身的成本与资本，包括建筑成本、中介佣金以及开发费用，这会限制他们为昂贵的集体收购所能出的价。

我们也看到，开发商可通过Government Land Sales（GLS）项目获得广泛的开发机会，其开发时程更为明晰。因此，政府的土地供应或许将比此次集体出售框架的拟议调整，对市场走向产生更大的影响。

基于以上种种，我判断，即便同意门槛有所放宽，我们也未必会再度见到上一个十年里所谓的“集体出售热潮”。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。