拟议下调集体出售同意门槛，老旧公寓或更易促成出售

新加坡或许是世界上唯一一个，邻居在未经你同意的情况下也能“卖掉”你房子的地方。这正是当物业通过集体收购（en bloc）成交时，反对的业主所面对的现实。

如今，关于启动集体出售所需同意门槛的拟议调整，或将大幅降低老旧公寓推进重建的难度。

根据法律部于 8 月 4 日提交的《土地所有权（Strata）法》修订建议，楼龄介于 40 至 59 年的发展项目，未来或仅需按份额价值（share value）计达到 70% 的同意，便可启动集体出售（由现行的 80% 下调）；而楼龄在 60 年及以上的项目，门槛可能还会更低。

若你名下有一套年纪不小的公寓，以下要点值得留意。

拟议的集体出售同意门槛调整

法律部此次修法建议，紧随开发商的 Additional Buyers Stamp Duty（ABSD） 退税时限调整出台；后者同样会影响集体出售市场。

自 2026 年 7 月 29 日起，收购大型集体出售地块的开发商，将获给予更长时间完成新住宅项目的建造并售罄全部单位。这让开发商更容易符合 35% 可退还的 ABSD 条件。完整解读请见 这里。

一旦政府通过关于集体出售同意门槛的修法，老旧公寓业主将更容易为项目发起集体出售招标。

目前，集体出售委员会（CSC）——通常会与营销代理和法律顾问等合作——在公寓楼龄达 10 年或以上时，须同时取得按份额价值与按 Strata 建筑面积计算的合计 80% 同意；楼龄不足 10 年的项目，门槛为 90%。

*请注意，门槛并非指简单的“占全体业主的百分比”。门槛以同意业主所代表的份额价值以及 Strata 建筑面积为依据。

份额价值（share value）是分配给每个单位的数字，概括反映其在整个项目中的相对持份。面积越大的单位，通常份额价值也越高。

在门槛计算上，两项要求必须同时满足。举例来说，若同意的业主合计代表 82% 的份额价值，但只代表 78% 的 Strata 建筑面积，仍未达成 80% 门槛。这也意味着大面积单位业主在“面积比例”这一项所占比重更高，个人影响力也更大。 

按拟议调整，所需同意门槛将显著下调。楼龄 40 至 59 年的项目，仅需 70% 同意；楼龄 60 年及以上者，门槛将进一步降至 65%。对于楼龄不足 40 年的项目，现行门槛维持不变。

自 2018 年房地产降温措施出台、突然而然让上一次集体出售热潮急刹以来，老旧公寓业主一直在思考：在维修成本持续上扬的情况下，如何继续维持物业状况。

正如 Marcus Chu（ERA Singapore 首席执行官）所言：“部分老旧项目可能需要耗费巨资进行修缮与升级，但又没有充足的储备金来支撑它们。”

他补充道，许多这类老项目的规划容积率已有所提升，而现有公寓可能并未充分利用当前规划参数所允许的总楼面面积。“通过集体出售，可对这些地块进行更全面的重建，从而更好地释放其土地潜力。”Chu 表示。

要点如下：

• 楼龄不足 10 年的项目，门槛仍为 90%。
• 楼龄 10 至 39 年，仍为 80%。
• 楼龄 40 至 59 年，由 80% 下调至 70%。
• 楼龄 60 年及以上，由 80% 下调至 65%。

尽管拟议调整让老旧项目的 CSC 更容易达成所需同意，但也有若干制衡安排。

政府亦提议对法案作出其他修订；若业主间尚未形成实质支持，这些改动将提高启动——以及反复推进——集体出售的门槛。

例如，任何成立 CSC 的动议，需在非常大会（EGM）上获得 35% 业主支持；该同意比例可按份额价值或按单位数量计。目前要求仅为按份额价值 20%，或按单位数量 25%。

即便 CSC 成立，拟议修法也将要求在更短的签署期内收集所需签名。

法律部建议，将《集体出售协议》（CSA）的签署期由 12 个月缩短为 6 个月。该部表示，此举旨在减轻反对业主长期承受的压力。

“在成立 CSC 前至少要求 35% 业主支持，是一种平衡做法。它有助于从一开始就确保更强的支持，也减少在业主支持度不足的情况下发起集体出售的可能性。”ERA Singapore 的 Chu 表示。

若该项改变落地，拥有数百名业主的大型项目在推进上会更具挑战。另一方面，它也在一定程度上抵消了许多 CSC 被认为享有的优势。

以我的经验，确有一些 CSC 里有资深投资者，他们当初买入就是看中项目的集体出售潜力与可能的丰厚回报。我认为，这些投资者与真正的自住业主之间，可能存在信息不对称。

最后，若一次集体出售尝试失败，业主需要等待更久才能再度尝试。拟议修法建议将限制期由 2 年延长至 3 年；在此期间，重新发起成立 CSC 的动议将需满足更高的提议门槛。

除提高成立 CSC 的门槛外，未同意的业主也将获得更强的保障

按照现行规则，未同意集体出售的业主可向法院提出异议。其中一个重要考量是业主可能遭受的财务损失。通常，这被界定为：在集体出售成功时，业主分得的销售收益低于其当初购房价。

若法院认定提出异议的业主会遭受此类财务损失，即便其他同意门槛已达成，集体出售也可能因此被驳回。

不过，经 CSC 同意，法院也可裁定增加该受影响业主获得的销售收益；若追加金额足以弥补财务损失，集体出售仍可继续推进。

法律部提议提高用于补偿未同意业主的资金上限。目前的上限为：每个地段或单位按销售收益的 0.25%，或 $2,000 每个地段或单位（两者取其高）。按拟议修法，这一上限将提高至：每个地段或单位按销售收益的 0.5%，或 $2,000（两者取其高）。

为非 strata 分契产权私人住宅提供更多支持

还有一些不太常见的住宅项目，个别业主持有各自单位的租赁权，但并不拥有其下方土地的产权。这类产权安排多见于年代较久的项目，通常可追溯至 1970 年代或更早。

一个典型案例是 Neptune Court（Marine Vista）。这个 752 户项目由已解散的 Housing and Urban Development Company（HUDC）于 1975 年兴建。但与传统的 strata 分契产权项目不同，住户仅持有各自单位的 99 年租约；其下方土地则由财政部单独持有。

在现行集体出售框架下，此类项目要推进集体出售，须同时取得两方的一致同意：一是单位业主，二是基础土地的所有者。

此次《土地所有权（Strata）法》的系列修订中，亦包括将这类项目纳入集体出售框架，并给予相应保护。对土地所有者的保障仍然适用，例如须同意按特定价格出售，并确保所付对价能合理反映土地价值。

尽管新加坡的非 strata 分契产权私宅数量相对不多，但其中一些项目（如 Neptune Court）所占地块规模不小。该公寓坐落在约 787,500 sq ft 的地块上，却仅有 752 户；相反，Treasure at Tampines——目前以单位数计是新加坡最大的公寓——所占地块更小，约 648,900 sq ft，但共有 2,203 个单位。

这些变化可能会如何影响集体出售市场？

 若修法正式生效，对于面临维修费日益高昂、维护成本不断上升的老龄项目将是一大利好。此外，在许多较成熟的住宅社区（这类老项目较为集中）中，可供开发的新地块日益稀缺。

通过更多的集体出售招标，增加这些区域的潜在开发机会，将让更多新加坡人有机会住进这些备受青睐的住宅地段。

“（拟议的调整）将让更多老化社区有机会进入集体出售市场，并以现代化项目带动旧社区更新。”Chu 表示，并特别指出楼龄在 40 年及以上的项目。

此外，虽然住宅 Government Land Sales（GLS）地块一律以 99 年地契出售，集体出售市场却为开发商提供了更多收购永久地契或 999 年地契土地的机会。这也为更多新加坡人拥有此类物业铺平道路。

尽管如此，2026 年要达成一次集体出售仍不容易

对老龄公寓的业主而言，拟议的同意门槛调整自然会引发高度关注，并重新点燃对推动集体出售的讨论。 

大多数尝试集体出售的项目，往往卡在从 70% 冲到 80% 的“最后一程”，因为观望不签或拒签的业主会拖慢进度。但若新规落地，这些 CSC 一旦达到新的要求，或将突然发现自己已“过线”。

不过，同意门槛只是成功集体出售流程中的一环。正如 ERA 的 Marcus Chu 提醒的：“要确保集体出售成功，现实的价格预期、市场状况，以及开发商对重建机会的胃口，仍是关键支柱。”

这里一个关键考量，是当前房价水平，以及业主是否愿意放弃面积更大但更老的住房。比如，如今新推项目中的两房单位通常只有约 700 sq ft，成交价往往至少要 $1.8 million。对老公寓的业主而言，两房单位可能大至 1,000 sq ft 以上，而集体出售所得或未必足以购回同等面积的替代单位。

另一大顾虑是融资，尤其对年长业主而言。集体出售的款项不会立刻到手，年长业主可能面临贷款年限受限，或无法获得足够的新房贷或过渡贷款。这会对集体出售形成不小的阻力，特别是在老年住户占比较高的项目中。

另一方面，开发商也受制于自身的成本与资本约束，包括建造成本、中介佣金与发展收费等，这都会限制他们为昂贵的集体收购所能出的价。

我们亦看到，开发商可从 Government Land Sales（GLS）计划中获取大量开发机会，该计划的开发时程更为明确。因此，政府的供地节奏，可能比此次对集体出售框架的拟议变动，对市场的影响还要更大。

基于上述种种原因，我认为，即便在同意门槛部分放宽的情况下，我们也未必会重演上一个十年的“集体出售热潮”。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。