在成功买下新公寓单元的兴奋过后，对大多数业主而言，最后一个重要节点，莫过于领取新家的钥匙。对于Grand Dunman的业主来说，他们至少比原计划提前两个月拿到钥匙。
这座 1,008 户的项目于 2023 年 7 月开售时，开发商 SingHaiyi 预计临时入伙证（TOP）将在今年 9 月或 10 月左右取得。
不过，这个位于 Dunman Road 的项目，参与了由建筑与建设局（BCA）牵头的“全政府虚拟验收”（Whole-of-Government Virtual Inspection，WOG VI）新流程试点。另一项参与试点的项目是 BTO 项目 Macpherson Weave。
这项试点由外交及国家发展部政务部长 Alvin Tan 于 9 月 2 日在今年的 International Built Environment Week 上首次公布。
试点结果意味着，开发商如今可申请采用虚拟验收，加快 TOP 与法定完工证书（Certificate of Statutory Completion，CSC）的核查流程。按建造流程，CSC 的核发晚于 TOP；只有在项目满足所有法定要求后，才会颁发最终的 CSC。
过去，开发商项目团队需分别向多个政府机构提出申请，并在主体施工完成后，逐一协调各机构的现场检查。
总体而言，发出 TOP 前需有 8 个政府机构签署放行：建筑与建设局（BCA）、资讯通信媒体发展局（IMDA）、陆路交通管理局（LTA）、国家环境局（NEA）、国家公园局（NParks）、公共事业局（PUB）、新加坡民防部队（SCDF）以及市区重建局（URA）。
“TOP 与 CSC 的现场实体检查一向需要来自不同机构的多个团队分批进场，既耗时又耗费大量资源。”Tan 表示。
如今，项目团队可改为提交 360 度扫描影像；各政府机构可随着不同施工阶段的完成，分阶段查看相关区域。BCA 表示，按试点结果，这一流程可最多将 TOP 审批提前约两个月。
自 2024 年起，又有七个机构加入 BCA 已推进的这一流程
迄今，BCA 已使用虚拟验收方式进行了超过 130 次本局检查，涵盖公私住宅、商业与工业建筑。
这一下设于国家发展部的法定机构表示，虚拟检查使其检查团队与开发商项目团队的生产力最高提升可达 50%。
推动引入虚拟 TOP 验收的倡议，来自今年早些时候成立的 Action Team to Improve Built Environment Productivity，旨在汇集政府机构与业界领袖，共同更新与当下数字工具已不相匹配的旧流程。
开发商项目团队可选择申请以虚拟验收替代实体验收，且在有助提升流程顺畅度时获鼓励采用。总承包商在现场进行扫描，并在需核实尺寸之处附上照片，因 360 度影像本身无法读出具体尺寸。
随着工程推进，各区块一经完成即可分批提交 360 度扫描，无需等到整个发展项目全部完工才开始提交。
这 8 个政府机构已发布WOG VI 指南，明确各机构在虚拟验收流程中的查核要点。
提前两个月拿钥匙，约等于节省 $7,800 租金
总体而言，大多数新公寓业主鲜少关注施工流程，但一旦开发商宣布开始发放钥匙，人人都会翘首以待。
这通常在项目取得 TOP 后进行，而 TOP 需在各相关机构完成核查后方可签发。其后，开发商便可为新业主安排领取钥匙时间。
另一参与试点的住宅项目为位于 Geylang Circuit Road 的 MacPherson Weave，共 1,382 户，于 2021 年 5 月的 BTO 销售活动推出。
尽管整个项目由 7 座住宅楼组成，但仅选取其中 1 座参与虚拟验收试点。BCA 表示，这已足以带来可量化的人工节省。在两个试点中，与验收相关的用工时间与总体投入均减少约 30%。
若新虚拟验收至少能为新业主缩短两个月等待时间，其经济影响将十分直接。在 Grand Dunman，约有 900 户可从更短的等待期中受益。
根据对 46 个项目的 URA 租赁数据汇总，Grand Dunman 所在的第 15 邮区非有地住宅在 2Q2026 的月租中位数约为 $5.04 psf。以中位 775 sq ft 的单位按此租金计算，月租约 $3,900，两个月等待期大致相当于 $7,800 租金。
尽管部分新业主可能初来此区，但相当一部分 Grand Dunman 的买家很可能原本就居住在附近，如今多已在预备入住新近落成的公寓之际出售原有住房。
这对 Grand Dunman 的两类买家均有利：自住者如在等待期间租房，可提前两个月停付租金；投资者则能提前两个月开始收租。
另一方面，公寓一旦取得 TOP，通常也意味着你房贷最大一笔款项开始放款，业主将提前两个月开始支付更高的按揭月供。
缺陷更早暴露，但部分检查仍有局限
在传统做法下，例行实体验收若发现缺陷，往往已至施工末期；届时错误很可能已在多户重复，修复便需在整个项目范围内同步展开。
若能在各区块完工时即开展验收，便可更早发现并纠正缺陷与错误。
“WOG VI 的价值不止于减少实体验收，还在于让项目团队与各机构更早识别合规问题并分阶段审阅，从而缓解项目团队在 TOP 阶段集中应对各监管机构要求所承受的压力。”SingHaiyi Group 总经理 Lim Hwee Chim 说。
不过，这一方式也有其限制。虚拟验收以目视检查为主，空间性错误（如尺寸不当）或其他功能性问题未必能通过 3D 或 360 度影像捕捉；至于通风等功能性要求，更无法从图片判断，因此这类项目仍会以抽查方式进行实体检查。
若虚拟影像不足以作出判定，相关机构也可要求补充扫描，或派员亲赴现场。检查标准并未被削弱；政府推动虚拟验收，只是缩短完成这些检查所需的时间。
总体而言，试点更侧重住宅建筑：一来住宅的监管检查项目最多，二来高层建筑的构件高度可复用，使流程更为高效。
BCA 亦坦言，目前的瓶颈在于各方的学习曲线：项目团队需掌握如何拍摄出可供机构判定通过的扫描影像，而各机构也在厘清哪些检查项目适用于该流程。
虚拟验收能否广泛落地，取决于开发商的采用程度
目前，是否采用虚拟验收由开发商自行决定，而“可提前两个月”的时间节省，系基于两个项目试点的结果。
但鉴于 TOP 亦是开发商收取最大一笔付款的节点，采用这一流程对他们本身也具备动力；更早取得许可，意味着更早两个月回笼资金。
显而易见，BCA 与其他涉足建造环境的政府机构，正在建筑全生命周期中引入具有变革性的数字工具：验收端有 WOG VI，图则提交流程由CORENET X负责。
至于这是否能在行业层面转化为更快取得 TOP，抑或仍仅被少数大型项目采用，有待未来一年的实际申请情况印证。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments