| 项目： | Grand Dunman |
|---|---|
| 地区： | 15 |
| 地址： | 2 - 18 Dunman Road |
| 地契年限： | 99年 |
| 单位数量： | 1,008 |
| 占地面积： | 271,620 sqft |
| 开发商： | SingHaiyi Group |
| 预计完工（TOP）： | 预计 2027 |
当第一波超大型项目（>1,000 户）在我开始认真考虑自住买房的年纪（2018 年起）陆续面市时，我对它们其实颇为怀疑。
当时相继有如 Avenue South Residence、Jadescape、Parc Esta、Florence Residences、Parc Clematis、Normanton Park，当然还有拥有 2,203 户的 Treasure at Tampines，它轻松打破了新加坡公寓单一项目的规模纪录。
我之所以存疑，源于几个方面——就新盘而言，大家是否能接受邻居如此之多，却要共享有限的公共设施（比如超过 1,000 名住户却只有 1 个网球场）。从转售角度看，我也会想，Treasure at Tampines 的某个 3 卧单位在 TOP 后，要如何与可能同步挂牌的另外 760 个 3 卧单位竞争；租赁亦然。你明白我的意思。
结果事实证明我看走眼了：这些项目在随后几年不仅相继售罄，价格也稳步上扬。我原以为的劣势（体量庞大）反而成了优势——规模使开发商可以分阶段、按节奏逐步加价。
如果我没记错，自 2021 年的 Normanton Park 之后便未再出现过超大型项目；而在 D15，更是自 1986 年的 Mandarin Gardens 以来再无此等体量——那还是我出生前将近十年的事。这也让此次对 Grand Dunman 的评测更令人期待。
Grand Dunman 能否复刻前辈们的成功，凭借琳琅满目的设施与面向不同买家群体的多元户型脱颖而出？再把其无论驾车还是乘公共交通前往 CBD 与 Paya Lebar Central 的便捷性、部分单位可享的远眺海景与无遮挡有地景观，以及周边丰富的餐饮选择一并纳入考量，我想你也会和我一样，对这个新项目充满期待。
话不多说，开始吧！
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Grand Dunman 深度探访
Grand Dunman 源自 Dunman Road GLS 地块，SingHaiyi 于 2022 年以 $1.28 billion（$1,350 psf）夺标，比当时唯一的另一位竞标者 CDL 高出 20%。不过需要说明的是，Tembusu Grand 的土地成本为 $1,302 psf，更低一些，因此最终定价走向，颇值得关注。
拥有 1,008 个单位的 Grand Dunman 预计 2027 年取得 TOP，届时将成为 D15 超过 40 年来的首个大型项目。
Grand Dunman 由 7 栋 18 层公寓组成，其中 6 栋为 Luxury Collection，1 栋为更高端的 Grand Collection。建筑采用现代立面设计：Luxury 栋覆以“titanium”色系，Grand 栋则为香槟金。Grand 栋无疑最为抢眼；确切色调可在 5 卧室示范单位中一窥究竟。
不过，我认为仅凭示范模型很难如实呈现最终色泽；在实际环境中（阳光强弱、阴天等），颜色会有明显变化。
可以预见，这一抹金色会引发两极化评价。就我个人而言，我不觉得所选色调过于张扬，但审美终归见仁见智。采用金色外立面的住宅并非首次——如 Klimt Cairnhill、One Shenton 等都曾如此；结合其 CCR 区位，也可以说，这或许正是部分买家所偏好的风格。
不过，发展商敢于打破常规这一点毋庸置疑；Grand Dunman 落成后确实会与众不同。
除色彩之外，Grand Collection 的户型在空调板百叶等细部也更为考究。按理说，这一栋也将坐拥本项目中最好的景观，面向 Geylang River 与 Kallang Basin。
项目车行出入口设在 Dunman Road，一般被视为体面的门牌地址。在 D15 长大的我，一直把这一带与有地住宅联系在一起，近年又有不少公寓崛起；我认为不久的将来，人们会把这处地址与 Grand Dunman 划上等号。
但让我惊讶的是，1,008 个单位仅设 1 处出入口。即便抵达广场尺度不算小，高峰时段出现拥堵也并非难以想象。我认为发展商有意拉长通往落客区的车道，以避免车流在 Dunman Road 上回堵。
这条长车道也营造出更强的仪式感；类似的处理在一些高端公寓中也见过，如 Martin Modern 和 Perfect Ten 等。这里还设有一处环形车道，便于在有顶棚的区域上下客。据我向已 TOP 大型项目的住户了解，清晨高峰并未构成大问题——大家出行时间较为错峰，加之 WFH 越来越普遍，缓解了压力。
于我而言，最令我印象深刻的是 Grand Dunman 实现了车位配比达 1:1。这在新盘中愈发少见（不少买家收房后才发现自家车无位可停），尤其是靠近 MRT 的公寓；为此发展商还需向主管部门支付溢价，值得肯定。1,008 个车位（其中部分为 EV 充电车位）这项配置其实常被低估；为容纳这些车位，SingHaiyi 需兴建 3 层地下车库，成本不菲。考虑到本项目亦有相当比例的大面积户型，这无疑会受到许多家庭欢迎。
同时，这里也有不少 1/2 卧室户型（很可能投向租赁市场），因此对于更大的家庭单位而言，家中拥有不止一辆车的需求也更易被满足。
得益于较大的用地条件，Grand Dunman 规划了 2 座会所：Jewel Clubhouse 位于地块西端，Pool Clubhouse 顾名思义则靠近 80m 跑道泳池。两座会所均为 3 层建筑，内部设有多间功能室，可满足不同规模的聚会。
先说 Jewel Clubhouse，其圆形体量相当抢眼。它紧邻沿 Geylang River 的公园连道，也最靠近 Dakota 一侧的 HDB 组屋；底层将设有 5 个商业单位，对公众开放。若能引入营业至较晚时间的便利店，住户也能受益。这些商铺目前由发展商统一经营管理（总比零散售予个体房东要好），并有望引入咖啡馆等，丰富社区生活。
2 楼设有 2 间功能室，面向 Geylang River，并设有一间图书室供静心阅读。若偏好户外或想吹吹风，这里还设有观景平台与花园露台。
3 楼的配置更为有趣：将设一间高尔夫模拟/游戏室，虽然暂未见到效果图，但听上去已足够吸引，尤其契合近年高尔夫运动回暖的趋势。另配有卡拉OK/音乐室，适合热爱音乐的住户。同层还将设第 3 间功能室，用于会友小聚；楼层更高，观赏 Geylang River 的视野理应更佳。
这里同样距离 Grand Collection 最近，算是支付溢价后附带的额外便利。还需注意，这栋高端楼的最低楼层将高于 Jewel Clubhouse 的最高点（尽管示范模型未能很好呈现这一点）。
Grand Dunman 的另一座会所为位于住宅楼之间的 Pool Clubhouse，其建筑颇具看点，悬挑于 80m 跑道泳池之上。2 楼面向泳池设有 2 间功能室——至此空调功能室已达 5 间，常规周末应足以应对 1,008 个单位的需求。
项目内唯一的健身房面朝泳池，健身者可与泳道中的“对手”一较高下、彼此激励。与不少项目不同，发展商特别强调为健身房预留了占总 GFA 1.1% 的面积，高于许多同类（从其位于最高层且占地不小也可见一斑）。至少配置 6 台跑步机与 4 台动感单车；不过在超过 1,000 个单位的体量下，高峰时段或仍显拥挤（但我仍乐见其在这方面的更高配置，毕竟此类空间常被忽视）。
延续运动配套的主题，这里还设有 1 座网球场，位于 Jewel Clubhouse 旁。不用多说也明白，高峰时段要订到场地并不容易（甚至几乎不可能），就不多赘述了。即便是大型项目，也鲜有配备 2 座网球场的（Parc Esta，附近的其中之一，也同样只有 1 座）。打个趣，若把 Grand Dunman 与 D15 上一个大型项目——Mandarin Gardens——作比较：后者单位总数仅少 8 个，却拥有 4 倍数量的网球场。40 年过去，差距可谓天壤之别！
前文提到的 80m 跑道泳池，是本项目的主泳池。与我在开篇提到的其他大型项目相比，其规格已属同级偏上；仅有 Parc Clematis 与 Treasure at Tampines 以“泳池数量惊人”取胜。这里的主泳池被命名为 Grand Pool，不是单调的矩形，而是更接近泻湖式的线条，同时又不牺牲实际泳道长度。
此泳池的一大亮点在于可从泳池下方穿过会所，直接游至旁侧的水疗池（Hydro Massage Pool），这一动线设计颇为新颖有趣。
除水疗池外，主泳池周边还设有儿童池。同时在 80m 跑道泳池一带分布有若干按摩泡池与池畔日光甲板，既可亲水亦可日晒。
若更偏爱户外运动，园区设有侧门（共 4 扇）通往公园连道，可在家门口沿 Geylang River 轻松散步或慢跑。若钟情更激烈的运动（排球、篮球、羽毛球等），OCBC Arena 坐 MRT 几站亦可抵达。
我尤其欣赏这里在儿童设施上的用心。从 Pool Clubhouse 延伸出一条 Treetop Walk 树梢步道，通向游乐区。孩子们可直接从步道抵达 Tree House Playground（大人可走楼梯），想必他们会乐于从这里攀爬而下。附近还规划了多处戏水区，炎炎夏日里必是清凉去处。整个区域将铺设儿童友好的橡胶地垫，孩子打滚摔跤时家长也能更放心。
若想在此举办儿童派对，这里就有一座 BBQ 烧烤亭，方便一边烧烤一边看护孩子，十分合适。
顺带一提，Grand Dunman 还有另外 2 座 BBQ 烧烤亭：一座位于地块东端、靠近 Tai-chi Deck；另一座靠近网球场与静谧水景池。上图这一处将是我的不二之选，位置更为独立私密。
需要说明的是，这里并无按我定义的“带户外露台”的真正 penthouse。各栋的顶层仅为挑高单位——这在如今的新盘中相当常见。
另一项亮点在于，Grand Dunman 周边多为水体环绕。尽管这些运河谈不上是最赏心悦目的滨水景观，但它们确实在项目与周边住宅之间形成了天然缓冲带。
此外，除却对面的 12 层 HDB 及 18 层的 Waterbank at Dakota，周边大多为低密度有地住宅。这意味着朝海与 East Coast Park 的视野相对通透；更重要的是，有地住宅区的属性也在很大程度上确保这一点在未来不易改变。
总体而言，我认为这里的配套足以满足住户日常所需。诚然，只有 1 座网球场或许不尽理想，但这已是当下市场的常态。解决之道大概是多交朋友——尤其是附近转售公寓里的朋友——关键时刻也许能“解你燃眉之急”！
话不多说，我们进入示范单位环节！
Grand Dunman – 2卧室 + 书房 户型 2BR S1（72 平方米/775 平方英尺）评测
Grand Dunman 的所有2卧室单位（双钥匙除外）均采用“哑铃式”布局，在这一面积段，这样的布局更为高效。面积介于667平方英尺至797平方英尺之间（不含顶层带挑空的单位），较小的单位配1间浴室，较大的则配2间浴室和/或书房。
没错，Grand Dunman 并不提供常规的2卧2卫单位。
惊喜之处在于项目提供了双钥匙单位，这在2卧室布局中相当罕见（上图为721平方英尺）。在针对第二套房买家的更严苛措施背景下，这一点更具吸引力。
这间775平方英尺的示范单位是2卧室中第二大的户型，并配有书房。项目中最小的2卧室从667平方英尺起（仅1间浴室），最大到797平方英尺。所有单位公共空间铺设瓷砖，卧室为工程木地板。层高为2.8m，符合市场水准。
进入单位后，左侧为开放式厨房，设有上下层内置柜体，并配备 Franke 水槽与龙头。这里甚至还提供了净水龙头，这在新盘中并不常见（上一次见到类似配置是在 Nyon）。
此外，还配有石英石台面，防溅板以大规格砖铺贴。
细心一看便会发现，开发商同时提供的大众品牌 Samsung 冰箱与洗烘一体机，与更高端的 De Dietrich 烤箱与电磁炉形成对比。这种“错配”自有缘由——据说只有 Samsung 的家电能满足监管方为最终 Green Mark 铂金级认证设定的“4 tick”标准。
整体来看，厨房连同入户玄关的横向面宽足够，符合这一面积段2卧室单位的预期。
根据 Green Mark 铂金级认证的要求，无论户型大小，所有单位的客厅都会预装吊扇。若你注重实用性，这是加分项；若更在意美观，可能会有所介意。就我个人而言更偏实用派，因此对此表示认可。在我看来，落地风扇（除 Dyson 外）也谈不上更美观，所以我更倾向于吊扇，尤其是当它随房附带时！ 以新加坡人一贯的务实取向，这项配置可谓锦上添花。
接下来，餐区的实际面积偏小。虽然也能放下一套4人餐桌椅，与其他项目相仿，但座位与厨房台面、主卧门的距离都较近。况且示范单位选用的是一张相对狭窄（且通透）的餐桌，周边可调整的余地并不多。
不过进深仍然不错，若需要更灵活地容纳更多人，也可以考虑更长的抽拉式餐桌。
至于空间分配（毕竟775平方英尺对2卧室来说并不算小），我判断更多面积给了略大于平均值的公共卧室（10平方米）和阳台（6平方米）。
客厅面宽尚可，可容纳一张三人沙发与一张小茶几，与市场水准一致，基本在常规水平。
与客厅相连的阳台为6平方米，略大于平均水平。以本单位的总体面积来看，算是相当宽敞；若你喜欢户外空间，会更为受用。
我想这是为无遮挡景观单位 + 水景观而设，因此把户外空间做得比平均更大也就合理了。
示范只摆放了一张不耐候的1人座椅（这个设计选择挺奇怪）和一张小茶几，仍有充足余量，可见空间确实宽裕。考虑到餐区的大小，更好的做法或许是把用餐区移到阳台露天用餐，舒适度可能更高。我也参观过几处600+ 平方英尺的新盘采取这种布置，确实有助于让室内显得更为宽敞。
书房位于公共卧室与浴室2之间，并配有独立空调。随着 WFH 趋势延续，这个空间对有预算的买家来说是加分项。面积约4平方米，也可定制上下柜来收纳更多物品。
来到公共卧室时，其面积达到10平方米，颇为惊喜（这正是开发商想要呈现的——每间卧室都应能放下一张 Queen 尺寸的床）。它与主卧（11平方米）的面积几乎相当，也略大于其他新盘常见的9平方米。
这个房间的功能布局得当，既能放下一张 Queen 尺寸的床，如果把床尽量靠里，还能留出一张小书桌，可作为小型工作台或梳妆台，视住户需要而定。需注意，这间卧室的窗户为半高窗，因为空调机位就在外侧。按惯例，开发商会提供2扇推拉门的衣柜。
对面的公共浴室为4平方米，属于常规尺寸。可想而知这里没有窗户，因此依赖机械通风。开发商将提供洗手台上方的镜柜与下方收纳柜等标准配置。
壁挂式坐便器与台盆来自 Kohler，龙头与花洒套装（非雨淋）来自 Gessi。巧的是，我家浴室正使用同样的品牌组合，所以当然会说它们是好用的品牌！
主卧为11平方米，实际上只比公共卧室略大（10%）。主要的差异在于这里采用了落地窗，使房间在视觉上更显通透宽敞。
若想同时摆下两个尺寸得体的床头柜，如示范所示，Queen 床会是理想选择。主卧的内置衣柜饰面与公共卧室略有不同，采用缎面镜面饰面，更显质感。
此外，衣柜还配有惯常的“加料”——侧边高身镜与额外吊柜，可收纳饰品配件。
主浴为5平方米，同样没有用于自然通风的窗户。两间浴室在设计与配套上基本一致，皆采用 Gessi 与 Kohler 的优质卫浴，仅主浴额外配备了更高规格的雨淋式花洒。
Grand Dunman – 3卧室 + 书房 3BR LS（104 sqm/1,119 sqft）评测
Grand Dunman 的 3 卧室户型面积介于 926 sq ft 至 1,475 sq ft（不包括顶层含挑空空间的单位），并提供多种不同布局。一些更实用的版本配有储物间或家用防护室，另一些则在入户处与普通卧室外预留了门厅/过道空间。至于后者是否算“浪费空间”，见仁见智，取决于你的个人偏好。
与 2 卧室户型一样，令人欣喜的是这里也提供双钥匙户型，这意味着你可以在同一套房内兼顾收租、保持私密，且（有望）不触及 ABSD！本示范单位是 Luxury Collection 中最大的一款 3 卧室户型，并配有家务阳台与家用防护室。
全盘标配为公共区域铺瓷砖、卧室铺复合木地板。层高为 2.8m，属市场主流水准。为推进更可持续的居住理念，所有单位的客餐厅均预装吊扇。
进入室内，首先是一个 L 形门厅，右侧通往封闭式厨房。对于这种布局，关于私密与效率的取舍一直各有主张；在约 1,100 sqft 以上的面积段，我更倾向于在合理范围内优先保证私密性。
好在这里预留了鞋履收纳空间，这一点往往容易被忽视。
厨房为双排操作台面，备餐空间更充裕。面向餐厅一侧设有玻璃隔断，既能引入采光，也方便照看外头的孩子。Franke 水槽、龙头与净水器也一应俱全。
另一侧配备了定位与价格都更高端的 De Dietrich 烤箱、油烟机与 3‑burner 炉灶，并采用更显奢华的仿大理石石英石防溅板。许多亚洲家庭偏爱明火烹饪，因此这种配置相信会备受欢迎。
上下柜为标配，并附带调味拉篮。按惯例，冰箱位于入门处，厨房尽头的厕所旁还设有分体式洗衣机与干衣机。与 2 卧室单位相同，之所以选用 Samsung（冰箱、洗衣机、干衣机），是为满足 Green Mark Platinum 的评级要求。别忘了，环保要从你我做起！
再往里是家用防护室（4 sqm）、家务阳台与一间额外厕所。这里的活动空间确实有限，安装一套电动晾衣系统之类的设备会更为实用。
家用防护室可用作储物间或帮佣房；家务阳台的窗户则便于在不使用洗衣机时让衣物自然晾干。
回到餐区，合理就餐人数为 6 人，开发商也作了相应示范。相较 2 卧室示范单位这里更为宽裕，但整体仍偏紧凑。
当椅子拉出时，一侧必然会侵占通往卧室的走道。虽然视觉上未必理想，但这也解释了为何不少类似格局会在一侧采用卡座式长凳。
客厅尺度尚可，沙发长度也算有诚意，约为 4–5 人位，对于 3 卧室单位而言是个不错的规格。
进深则更趋常规，尤其考虑到这里并未设置正式的电视柜——这其实也是多数示范单位常用的视觉手法。
相连的阳台为 6 sqm，与 2 卧室示范单位相同，尽管本户型的整体面积几乎大了 50%。我认为这很不错，意味着更多面积被留给室内功能；而就一家人日常使用而言，这样的阳台已经绰绰有余。这里布置较为简洁，但你可以看到，即便放下一张户外秋千，四周仍有余量；也可以把这部分空间打造成小型香草花园或咖啡角。
接下来，我们看看这套 3 卧室单位的其余房间。
卧室 3 面积为 9 sqm，被布置成一间带双层床的儿童房。示范单位的室内设计师总能在儿童房上玩出新意，确实别出心裁！
虽说 2.8m 的层高对公寓来说并不算高，但整体效果依然令这间儿童房颇具吸引力。
卧室 2 也是 9 sqm。虽同样设为儿童房，但这里摆放的是一张 Queen 尺寸床。通常会一间放单人床、另一间放 Queen 床，以展示不同布置下的空间感。
摆放 Queen 床后，空间会更为紧凑，只能容纳一侧床头柜，余量不多。卧室标配为两扇门的内置衣柜。
由于这是最大的 3 卧室布局，还包含一间 4 sqm 的书房，配备独立空调与窗户。这个空间非常实用，可按需灵活使用：传统书房、幼儿房、帮佣房，或是额外储物间（不过考虑到你已拥有家用防护室，把书房当储物间多少有些可惜）。
两间普通卧室共用浴室 2，面积为 4 sqm。因该户型为“corner stack”，公共浴室带窗！自然通风一向是加分项，这里也不例外。标准配件包括 Kohler 台盆、壁挂式马桶，以及 Gessi 龙头与花洒混合器。延续 Grand Dunman 的整体配置，雨淋花洒仅在主浴中配备。
主卧为 14 sqm，尺度可观且舒适，可轻松容纳一张 King 尺寸床，且周边活动空间充裕。大面积窗扇也显著增强了通透与开阔感。
一如既往，主卧衣柜采用缎面质感门板，并在侧面整合了内置穿衣镜与饰品收纳板，专属感更强。
最后是主浴，面积为 5 sqm，较浴室 2 略大。这里同样带窗，但窗幅反而更小。与公共浴室的主要区别在于额外配备了 Gessi 雨淋花洒，其余仍为 Gessi 混合器与龙头，及 Kohler 台盆与壁挂式马桶。
Grand Dunman – 4 卧室户型 4BR L（133 平方米/1,432 平方英尺）评测
这是 Grand Dunman 的 Luxury Collection 中面积最大的 4 Bedroom 户型，其余则介于 1,292 平方英尺至 1,421 平方英尺之间。最小户型不配私家电梯，其余均有；就项目体量而言，这一点尤为实用。至于 Grand Collection，4 Bedroom 的面积则在 1,787 平方英尺至 2,314 平方英尺之间。
按标准配置，Luxury Collection 的公共区域铺瓷砖，卧室铺复合木地板。层高 2.8m，属于市场主流水平。为取得 Green Mark Platinum 评级，所有单位的客餐厅均配备吊扇。
从私家电梯出来，即是 4 平方米的私家电梯前厅。我一直喜欢这种设计：既可作为等候缓冲区，也能在与他人同乘时增强私密性。这里未设内置鞋柜，日后可自行定制或购买成品。
入户首先映入眼帘的是 6 人餐桌。此前我对 2 Bedroom 与 3 Bedroom 样板间偏紧的餐区略有保留，而这里明显更从容。若选用长方形餐桌，基本以 6 人为宜，就座与走动空间都充裕；若要坐到 8 人，或许采用圆桌更合适。
我偏爱大户型的一点，在于多半会配干式厨房，或至少多出一段操作台面。这里更接近后者：配有 Franke 水槽与龙头、Vintec 恒温酒柜及下部柜体。若亲友来访、需要摆设自助式餐点，这段台面会非常好用。
开发商也在此处有意营造更强的奢华感：墙面非普通白墙，而是铺设仿大理石的大规格瓷板，并与同质感台面形成一体化延展。由于超大规格瓷板并不常见，设计上多以边框收口，周边搭配较小尺寸瓷片。
至于湿式厨房，首先映入眼帘的是预留的生活阳台。也许不一定一眼能注意到，这个带窗的空位，若偏好自然晾晒（虽已配备烘干机），可在此安装顶挂式晾衣架。
厨房一侧提供了不错的操作台空间，两侧均设有充足的上、下柜。Franke 水槽、龙头与净水器（品牌待确认）集中布置在同一侧。
电器方面，提供 De Dietrich 三灶炉、油烟机与烤箱，以及 Samsung 双门冰箱、分体式洗衣机与烘干机。后者与更高端替代品相比略显不搭，但之所以选用，主要是为了满足 Green Mark Platinum 标准。
Samsung 双门冰箱旁设有一个小凹位，我一直觉得非常实用，正好摆放日常使用的咖啡机或电饭煲。鉴于其位于厨房内，我更将此视为功能区，而非纯粹的展示区域。
再往里走，就是通往主电梯大堂的侧门（毕竟本户已配有私家电梯前厅），平日收取外卖或生鲜杂货多半会走这边。
此外，这里还有一间备用卫生间与 4 平方米的家庭防护室。对于面向大家庭的户型而言，此处多会被用作女佣房。
回到客厅区域，这里的尺度明显比 2 Bedroom 与 3 Bedroom 样板间更宽裕。考虑到两者在面积（以及相应客群）上的差异，这也在情理之中。
这里配备一组完整的 L 形沙发，可舒适容纳 6 人。电视墙与沙发之间的进深也很理想，即便摆放常规茶几与电视柜，仍留有充足的通行空间。
阳台面积为 8 平方米，既能满足 4 Bedroom 大家庭的实用需求，又不至于过度占用室内面积。开发商在样板间里仅以一张椅子与脚凳做了极简布置，日后完全可以按个人喜好更有创意地利用。
两种 4 Bedroom 户型均为常见的走廊式布局，卧室 3 与 4 各为 9 平方米。先看卧室 3，若摆放单人床，整体更为实用，还能如图预留一张小书桌或梳妆台的位置。
也可以选择 Queen 尺寸床，但可能就只能留出一只较小的床头柜空间了。
卧室 4 对我而言是本次展示的亮点。SingHaiyi 与 Razer 合作，打造了这个独一无二的游戏房。据称这是 Razer 首次与开发商合作样板间，酷炫指数拉满！
配上 Razer 电竞椅、键盘、笔电以及灯效与标志，对我来说堪称玩家乐园。当然也得声明，我并非职业玩家，评价或许不够专业。于我而言，这更像一个创意示范：不把它当作普通卧室，也能有这样的用法。
Bath 3 供卧室 3 与 4 的住客及访客共用，面积 4 平方米，属于常规尺寸，可惜没有窗，无法自然通风。开发商提供标准的台下柜与镜柜。壁挂式坐便器与台盆来自 Kohler，面盆龙头与淋浴套装（非顶喷）来自 Gessi。我也一直认为这些品牌不错——我自己家就在用，使用体验良好。
本户设有一间次主卧，通常意味着自带套卫。卧室面积为 12 平方米，但需留意其中有几平方米被较长的入户过道占用。实际可用面积我估计在 10 平方米左右，只比其他公用卧室略大一些。
可容纳一张 Queen 尺寸床与两张床头柜，但需留意床头柜大小，以免影响内置衣柜的开启与取物。与其他卧室一样，这里也配备落地窗。
次主卫面积 5 平方米，略大于 Bath 3，并配有窗户，可自然通风。配置为标准规格：Kohler 的壁挂式坐便器与台盆，Gessi 的面盆龙头与淋浴套装。我本希望这里也能配备顶喷雨淋，但看来这一配置仅保留给主卫。
接着看主卧，虽然仅比次主卧大 1 平方米，但由于格局更为方正，体感宽敞不少。放置一张 King 尺寸床毫无压力，床尾还能摆下一组小型电视柜或同样紧凑的矮斗柜。
同时也有余量摆放床头柜，不会显得局促。
主卧的内置衣柜采用缎面镜面饰板，相较其他卧室更具精致与豪华感。
最后是主卫，面积为 5 平方米，与次主卫相同。功能齐全、使用感受良好；只要你不是特别追求超大的浴室，这样的空间已足够。
用料方面配有 Gessi 顶喷与龙头，以及 Kohler 壁挂式坐便器与台盆，品质在线。同时也设有窗户，可自然通风，始终是加分项。
Grand Dunman – 5卧室户型 5BR G2 (198 sqm/2,131 sq ft) 评测
这套 5 卧室示范单位隶属于 Grand Collection，也是 Grand Dunman 唯一的尊享楼栋。正如我先前所述，整栋将以香槟金外立面呈现，绝对鹤立鸡群。除去 10 个 Penthouse 顶层公寓单位（面积介于 2,379 至 3,068 sq ft），它将是 Grand Dunman 中第二大的非顶层单位，期待值自然很高。Grand Collection 的公区均铺大理石，卧室为工程木地板，出场即显“豪”气。不过出乎意料的是，除顶层单位外，其余层高均为 2.8m。
两种 5 卧室布局都属于 Grand Collection，并配备私家电梯与独立电梯前室。这种私家前室在豪宅中理应是标配，但你可能会惊讶，仍有项目未配备。既然买家已选择带私家电梯的户型，私密性就尤为关键。
这里的电梯前室为 3 sqm，开发商采用留白处理，你可自行决定摆放活动家具，如长凳、鞋柜，或做成更为永久的内置柜体。
走出私家电梯前室，映入眼帘的是并排铺开的起居与餐区。我一直偏爱这种并行布局，因为它能让彼此更易互动，必要时也可相互“借位”提供额外座位；也更具弹性，可按需在餐区与客厅之间调整重心。
更显奢华的是，空调采用管道式系统，将不够美观的机组隐藏起来。这无疑是高端公寓的配置。出于 Green Mark Platinum 要求，每个单位仍会配有吊扇；但既然是 Grand Collection，想必仍有买家希望在这方面作些区隔。
如你所见，以新盘而言，这里的尺度相当夸张，注定是少数人的选择。
客厅可容纳一套体量不小的沙发，或选用较小沙发并在侧边加一张躺椅。
我很喜欢餐区可容纳一张超长餐桌。现在示范的是 8 人座，四周仍游刃有余。
这里的阳台同样气势十足，达 15 sqm。作为参照：它比 4 卧示范单位的主卧还大，与本单位的次主卧面积相当。若你常招待亲友，这是极好的延展空间；更棒的是，只要楼层足够高，还能享有向外眺望社区的开阔无遮挡视野。
该区域完全可以划出多个功能带，例如第二餐区、健身角或小花园。
Powder room 本就肩负令访客惊艳的使命，干厨房旁的这一间显然意在营造这种效果。瓷质墙砖看似简洁低调，但开发商在细节上下足了功夫：Gessi 标志性的水滴形龙头与晶莹剔透的面盆，让懂行的宾客会心一笑。
来到干厨房，眼前的“酒藏”其实是室内设计（ID）的呈现，并非开发商标准交付（也就是说，这里原本留空）。如果你喜欢招待亲友，做一个迷你酒窖确实很酷，也算把原本空白的角落利用上。老实说，这里确实略显浪费，但好在这个单位最不缺的就是空间。
干厨房提供了相当阔绰的台面与挡水板，设计同样旨在带来一眼惊艳的效果。大理石肌理的视觉效果，用意在于突显这类总价超过 $5 million 的单位所应有的气场与奢华感。
当你采用自助式待客时，这里非常好用；下方柜体也足以收纳额外的餐具与盘碟。另配有 Franke 水槽与龙头，以及 Vintec 恒温酒柜，足以在不进入湿厨房的情况下完成待客所需。
湿厨房的账面面积很大，但我觉得动线与功能还可以进一步优化；尽管踏入其中，你确实能感受到“空间的奢侈”。旁侧通往主电梯大堂的门外还有一块不小的前厅（反正你已配有私家电梯）。按理说，这里适合作为晾晒区，但本厨房的窗户在另一侧，因此这里的利用率不高。
因此，这套 5 卧单位在湿厨房的操作台面其实略显局促，仅集中在单侧的几个短段。当然，如果把干厨房的台面一并算上，整体已绰绰有余；但我认为多数人还是更希望在湿厨房完成备餐。
Grand Collection 采用的厨电品牌也有所不同：配备 Miele 抽油烟机、烤箱与 3 区燃气灶（而非 De Dietrich）。这家德系高端品牌无需多作介绍；若你正物色这个价位的公寓，大概率对它并不陌生。
另一侧配有来自 Samsung 的独立洗衣机与干衣机，以及 Samsung 的双门冷冻/冷藏冰箱。如我们在其他户型评测中提到的，之所以选择 Samsung，主要是其能效评级更为出色，这点是其他高端品牌所不及的。
此外，洗烘区域旁还设有一处家务阳台，可在衣物洗毕后与干衣机互为补充；这里的窗户也有助于衣物自然风干。
厨房另一侧设有 4 sqm 的家庭防护室与 3 sqm 的储物间。以这类面积的单位而言，很可能会配有帮佣，你可以选择其中任一间作为她的房间。
至于未被使用的那一间，我相信住户总能把它囤得满满当当。这里还额外配备了一个 w/c（马桶间）。
回到卧室区，本户型采用近似“哑铃式”布局，次主卧与其余卧室分离。我尤其偏好这种设计——若是多代同堂，或作为客房，独立性与私密性都会更好。
次主卧为 15 sqm，尺度相当可观，体感亦如此。轻松放下 King 尺寸床仍绰绰有余。窗边做了一整排书桌，鉴于这一叠位配有通高落地窗与无遮挡景观，这样的安排十分明智。若你不需要这么长的桌面，也可改为梳妆台与书桌的组合。
次主卧浴室为 5 sqm，尺寸得体。配置上属于“齐备标配”，包括 Gessi 花洒与龙头、Kohler 洗手盆与挂墙式坐便器。本应在此配上一套雨淋花洒会更理想；考虑到这是 Grand Collection，未见该配置略感意外。此处无窗，需要依赖机械通风。
来到另一侧的两间公共卧室，先看 11 sqm 的卧室 5。它与相邻的卧室 4 面积相同，明显比一般公共卧室更为宽裕。
卧室 5 打造成了内容创作者的“理想基地”。与 Razer 合作，房内粉色系的 Razer 产品——电竞椅、笔记本电脑、键盘等——一应俱全。
这是一种颇具新意的跨界，我得为 SingHaiyi 的创意点个赞，敢于尝试不同的表达方式。当然，对更“传统”的买家而言，可能不易想象摆回床后的效果；为此，卧室 4 就提供了一个标准示范以供参考。
卧室 4 属于常规卧室，但面积“常规之上”。放下一张 Queen 尺寸床不在话下，并且可以搭配更大的床头柜，尤其只需单侧床头柜时更从容。若家中有学龄孩子，不妨改用单人床，以便同时容纳一张书桌。
对面的公共浴室由两间公共卧室共用，面积为 4 sqm，属中规中矩。此处无窗，需依赖机械通风。洗手盆上方配备开发商提供的一体化镜柜。挂墙式坐便器与洗手盆来自 Kohler，面盆龙头与花洒（非雨淋）来自 Gessi。
卧室 3 名义上是公共卧室，但实际上带有套卫，面积也与次主卧相同，均为 15 sqm。然而这正好说明了良好布局的重要性：尽管面积相同，这里通往床区有一段较长走道，可用空间体感更接近 12–13 sqm。之所以如此，是为了给主卧预留更为宽大的衣帽储物空间。
当然，以任何标准衡量它都不算小；即便有这段走道，依旧可能比其他公共卧室更大。因此放置一张 Queen 床后仍有充裕余地可供发挥——床头柜、书桌、电视柜或梳妆台，按你的使用习惯自由取舍。
这间套卫（浴室 3）与前述公共浴室同为 4 sqm，配置也保持一致：Gessi 花洒与龙头，Kohler 挂墙式坐便器与洗手盆。主要差别是这里设有一扇小窗，更利于自然风干。
终于来到主卧！毕竟，这可是 Grand Dunman 中第二大的非顶层单位。可以直说，它非常“夸张”。这个空间实际上被清晰划分为 2 个区域，并标注了具体面积。入门右侧就是一套完整的步入式衣帽间。
这处 L 形区域本身就有 8 sqm，在某些公寓里已是公共卧室的尺寸！其采用枪灰色金属质感饰面，为步入式衣帽间增添了奢华而现代的气息。再也不用抱怨内置衣柜空间不够用了！
内部划分细致，长裙、配饰等都有妥帖的收纳比例。
主卧本体（不含衣帽间）为 17 sqm，整间约 25 sqm！以大多数标准来看都相当惊人，现场感受尤甚。即便摆放了梳妆台与 King 尺寸大床，房间里依然留有许多“余量”，这点十分难得。
如有需要，你完全可以再增设额外的收纳。
最后看看主卫，它还藏着一个“小机巧”。项目首次在淋浴间内置 Amerac 品牌的蒸汽房。
这些年我在新盘里还是头一次见到此类配置，因此很欣赏开发商愿意做出新尝试。淋浴间内设有一体式大理石坐台，方便你在蒸汽中小憩。这一配置取代了高端项目中更常见的浴缸。浴缸固然可被视为“奢华”的象征，但对部分人来说，日常使用中可能反而成了摆设。
视实际反馈而定，我不排除它会成为今后豪华单位的新“必备”，毕竟可容纳浴缸的空间正变得越来越稀缺。
此外，还配有带金色点缀的 Gessi 龙头与双人洗手台，再也不用为“谁先刷牙”争执不休！Kohler 的挂墙式坐便器则藏在靠窗转角后方。
Grand Dunman 地段评测
毫无疑问，Grand Dunman 的地段相当优越。我得先声明，这一带对我极为熟悉——我几乎一辈子都住在这里（直到 2 周前才刚搬离）。
美食方面，著名的 Old Airport Road Food Centre 就在对街。这里有 168 个摊位，是新加坡规模较大的小贩中心之一，深受本地人和游客喜爱。若想换个口味，附近的 Tanjong Katong Road 相去不远，从本地风味（Eng’s Wanton Mee、Ponggol Nasi Lemak、Heng Long Teochew Porridge）到更高档的餐厅（Seng House、Little Italy、Oven & Fried Chicken）一应俱全。更别提周边林立的咖啡馆——此区堪称名副其实的美食天堂。
日常采买方面，最近的超市是 Old Airport Road Food Centre 旁的 NTUC，步行约 9 分钟，算不上近。除此之外，周边商场如 Leisure Park、Paya Lebar Quarters 与 Parkway Parade 也都有超市可选，但需搭一站 MRT 或短途驾车前往。
子女教育方面，1 km 范围内仅有 1 所小学，但这所（Kong Hwa）隶属 Hokkien Huay Kuan，口碑与声望俱佳。中学方面，Broadrick Secondary 近在咫尺，而我的母校 Dunman High（当年许多同学都出自 Kong Hwa）驾车也只需 4 分钟。
最近的 MRT： Dakota MRT (230m, 步行 3 分钟)
公共交通
| 巴士站 | 停靠巴士线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Bef Old Airport RdStop ID: 81199 | 10, 16, 16M, 30, 30e, 31, 32, 33, 401 | 50m, 1 分钟 |
| Aft Old Airport RdStop ID: 81191 | 10, 16, 16M, 30, 30e, 31, 32, 33 | 160m, 2 分钟 |
学校
| 学校 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Kong Hwa School | <1km |
| Tanjong Katong Primary School | <2km |
| Haig Girls School | <2km |
| Geylang Methodist Primary | <2km |
商场 / 配套设施
| 目的地 | 距公寓距离（及预计驾车时间） |
| Leisure Park | 2.4km, 5 分钟 |
| Kallang Wave Mall | 2.6km, 6 分钟 |
| Paya Lebar Quarter | 2.2km, 6 分钟 |
| Parkway Parade | 2.6km, 7 分钟 |
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（高峰时段 [0830] 最快驾车时间） |
| CBD (Raffles Place) | 7.0km, 10 分钟 |
| Orchard Road | 9.8km, 14 分钟 |
| Suntec City | 4.3km, 5 分钟 |
| Changi Airport | 14.4km, 12 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 46.4km, 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 2.2km, 4 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 16.6km, 18 分钟 |
| Mapletree Business City | 15.0km, 18 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 35.2km, 30 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 25.2km, 22 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 21.6km 26 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 25.0km, 24 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 11.9km, 12 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 15.6km, 16 分钟 |
临近道路出入口： 1 - 进入 Dunman Road，少于 5 分钟可上 Nicoll Highway。
Grand Dunman 开发商评测
SingHaiyi Group
SingHaiyi Group 于 2022 年从新加坡交易所退市。公司此前名为 SingXpress Land，2013 年在 Gordon Tang 及其妻子 Celine Tang 取得多数股权后，更名为现名。SingHaiyi 在本地项目数量并不算多，但近年亦有多项住宅项目取得 TOP，包括另一大型项目 Parc Clematis、The Gazania、The Lilium，以及商业项目 9 Penang Road（现为 UBS 亚太区旗舰办公室）。
Grand Dunman 楼叠分析
户型配比
| 类型 | 面积 | 数量 | 占比 |
| 1 卧室 | 452 - 581 sq ft | 92 | 9% |
| 1 卧室 + 书房 | 549 - 710 sq ft | 112 | 11% |
| 2 卧室 | 667 - 893 sq ft | 119 | 12% |
| 2 卧室 + 书房 | 775 - 1,012 sq ft | 137 | 14% |
| 2 卧室（双钥匙） | 721 - 872 sq ft | 34 | 3% |
| 3 卧室 | 926 - 1,163 sq ft | 126 | 13% |
| 3 卧室 + 书房 | 1,119 - 1,335 sq ft | 103 | 10% |
| 3 卧室（双钥匙） | 1,044 - 1,227 sq ft | 36 | 4% |
| 3 卧室 Flex | 1,098 - 1,302 sq ft | 18 | 2% |
| 3 卧室（GRAND） | 1,475 - 1,819 sq ft | 32 | 3% |
| 4 卧室 | 1,292 - 1,518 sq ft | 87 | 9% |
| 4 卧室（GRAND） | 1,787 - 2,314 sq ft | 34 | 3% |
| 5 卧室 | 1,679 - 1,690 sq ft | 34 | 3% |
| 5 卧室（GRAND） | 2,131 - 2,616 sq ft | 34 | 3% |
| 顶层公寓 | 2,336 - 3,068 sq ft | 10 | 1% |
虽然 GFA 基本用足，但较为特别的是，开发商并未一味追求尽可能多的户数（~1,400），而是选择适度减少总量，转而提供整体更大的单位（3 卧及以上占整体户型配比的 51%）。
从社区客群来看，这样的策略合情合理。Dakota 以 HDB 组屋为主，但周边的 Mountbatten 有地住宅区聚居着不少成功企业家和专业人士。放眼整个 D15，同样以大量私宅有地与公寓为主。因此，Grand Dunman（当然也包括其他 D15 新盘）处于承接多元需求的优势地段：无论是刚开启置业之路的单身或年轻夫妇、想与父母住近一些的子女，还是希望从有地住宅转向公寓、简化生活的年长一代。
由此可见，买方客群划分清晰，且并未过分倚重某一类群体。约 50% 的单位为 1、2 卧，适合单身或首置买家；而更大户型显然需要更强的支付能力。后者多半来自事业正盛的中年买家，或希望以更精简居住形态养老的退休人士。
如前所述，这里的双钥匙户型也为自住兼收租的业主提供了更大灵活性，可将部分空间出租获取租金收益。
Grand Dunman 最佳楼叠
从视觉上不难看出，开发商心目中最为高端的楼栋是哪一座。The Grand Collection（Block 2）将以香槟金色外立面呈现，配备最豪华、面积最大的单位。
在我看来，朝南与东南朝向的单位是更佳选择。高楼层可一览 Mountbatten 有地住宅区的开阔景观——对部分 Grand Dunman 业主而言，也许是未来的向往；对在那一带住了多年的住户而言，更是满载回忆。通过 Meyer Road 与 Amber Road 公寓之间的空隙，还能远眺海景。尽管距离不近，但区域以低密度为主，白天通风良好，颇为宜居。
朝北的单位也不遑多让。虽称不上壮观的景致，但整体视野通透，通风亦佳。
午后日晒分析
如前所述，Grand Dunman 整体以南北朝向为主，部分楼叠仍会有午后阳光直射。不太理想的是，其中两叠（01 与 02）直面西晒。不过，开发商已采用双层中空玻璃以降低日晒带来的影响。
Grand Dunman 价格分析与评测
若你正考虑 Grand Dunman，自然少不了与周边项目做比较。以下是它与邻近项目的对照。
| 项目 | 单位数 | Psf | TOP | 产权年限 | 价差 |
| Grand Dunman | 1,008 | $2,500 | 2028 | 99 年 | |
| Tembusu Grand | 638 | $2,474 | 2027 | 99 年 | (1%) |
| The Continuum | 816 | $2,725 | 2027 | 永久产权 | +9% |
| Dakota Residences | 348 | $1,695 | 2010 | 99 年 | (32%) |
| Waterbank at Dakota | 616 | $1,740 | 2013 | 99 年 | (30%) |
众所周知，D15 近期还有 2 个颇受瞩目的新盘——我们评测过的 The Continuum，以及 Tembusu Grand。两者距 Grand Dunman 也不算远，其中 The Continuum 位于 Thiam Siew Avenue，更为接近。虽然它们的总户数分别比 Grand Dunman 少约 20% 与 40%，但体量依然可观，配套也与 Grand Dunman 旗鼓相当。当然，The Continuum 是三者中唯一的永久产权，因而价格更高。
鉴于 Grand Dunman 的平均 psf 尚未正式公布，预计将以 $2,500 psf 为均价，较 Tembusu Grand 略高，主要因为地价更高。两者同为 99 年产权；尽管我可以勉强认为 Tembusu Grand 所在社区更“高端”一些，但多数买家大概会更在意便利性。在这方面，Grand Dunman 凭借临近 MRT 的优势占上风，步行约 3 分钟确实很近（当然也取决于你所在楼栋距侧门的远近）。
相对而言，The Continuum 距离 MRT 更远一些，但胜在三者中唯一的永久产权。配套方面，只有 The Continuum 设有空中设施，并以保留洋房作会所。永久产权溢价确实存在，不过相较 Grand Dunman 的预估价仅高约 9%。
综上所述，我认为 Grand Dunman 或许拥有三者中最好的景观。与附近 HDB 的楼距较为宽裕，部分楼叠还能远眺海景，背景则是无遮挡的 Mountbatten 社区全景。
归根结底，还是要看你的需求——若坚持永久产权，The Continuum 是唯一选项；如果更看重临近 MRT，且希望部分楼叠拥有海景与有地景观，Grand Dunman 会是更佳之选。
我也在对比中纳入了 2 个转售盘。虽然 Dunman Road 一带还有若干其他项目，但多为精品型（<100 单位的项目），放入对比的参考意义有限。
Waterbank 和 Dakota Residences 在本地与外籍租户中均颇受欢迎，这与其便利的地理位置密不可分。供参考，前者于 2010 年推出时约为 ~$1,200 psf，后者在 2008 年推出时均价约为 ~$950 psf。不言而喻，如今我们讨论的价格已与十多年前不可同日而语。
它们目前比 Grand Dunman 便宜约 30%，以其楼龄并不算大而言，这个差距已相当可观。与多数二手项目一样，关键差异在于户型面积与总价（quantum）。这类公寓的单位往往更大，例如 Dakota Residences 的最小 2 卧也有 1,023 sq ft，而在 Grand Dunman，这样的面积已可做到 3 卧。因此，若把整体总价纳入考量，psf 的差距未必会那么显著。归根结底，这是在“全新单位”与“面积更大但可能需要额外装修成本的单位”之间的权衡。
既然已对该区整体价格有了概览，不妨更细致地看看具体数字。
需要说明的是，这些均为我们的估算——市场消息显示 Grand Dunman 的定价将与 Tembusu Grand 接近。因此，我们以各卧室类型迄今成交中 $PSF 的最低值来推导最低 $PSF，并对 Tembusu Grand 中 1-5 卧单位的 $PSF 取平均值。
| 卧室 | 最小面积 | 预计起步价 | 预计最低 $PSF | 预计平均 $PSF |
| 1 卧室 | 452 | $1,069,432 | $2,366 | $2,505 |
| 1 卧室 + 书房 | 549 | $1,298,934 | $2,366 | $2,505 |
| 2 卧室 | 667 | $1,555,444 | $2,332 | $2,472 |
| 2 卧室（双钥匙） | 721 | $1,681,372 | $2,332 | $2,472 |
| 2 卧室 + 书房 | 775 | $1,807,300 | $2,332 | $2,472 |
| 3 卧室 | 958 | $2,212,980 | $2,310 | $2,419 |
| 3 卧室（双钥匙） | 1044 | $2,411,640 | $2,310 | $2,419 |
| 3 卧室 Flex | 1098 | $2,536,380 | $2,310 | $2,419 |
| 3 卧室 + 书房（豪华） | 1119 | $2,584,890 | $2,310 | $2,419 |
| 4 卧室 | 1292 | $3,074,960 | $2,380 | $2,413 |
| 4 卧室（豪华） | 1432 | $3,408,160 | $2,380 | $2,413 |
| 5 卧室（豪华） | 1690 | $3,978,260 | $2,354 | $2,466 |
| 3 卧室（Grand） | 1475 | $3,407,250 | $2,310 | $2,419 |
| 4 卧室（Grand） | 1787 | $4,253,060 | $2,380 | $2,413 |
| 5 卧室（Grand） | 2131 | $5,255,046 | $2,466 | $2,466 |
Grand Dunman 对比 The Continuum 与 Tembusu Grand
在考虑购买 Grand Dunman 之前，不妨先看看附近两处新盘 The Continuum 与 Tembusu Grand 的成交情况。以下是买家在这两处项目中的实际成交价格，以及对 Grand Dunman 的平均估算：
| 项目 | 地契 | 预计竣工 | 户型 | 平均价 ($) | 平均价 ($PSF) |
| Tembusu Grand | 99年地契 | 预计 2027 | 1卧 + 书房 | $1,321,108 | $2,505 |
| 2卧 | $1,667,864 | $2,472 | |||
| 2卧 + 书房 | $1,865,101 | $2,511 | |||
| 3卧 | $2,395,591 | $2,419 | |||
| 3卧 + 书房 | $2,853,958 | $2,433 | |||
| 4卧 | $3,475,778 | $2,413 | |||
| 5卧 | $4,220,000 | $2,466 | |||
| The Continuum | 永久地契 | 预计 2027 | 1卧 + 书房 | $1,533,667 | $2,740 |
| 2卧 | $1,777,373 | $2,679 | |||
| 2卧 + 书房 | $1,976,360 | $2,743 | |||
| 3卧 | $2,785,783 | $2,740 | |||
| 3卧 + 书房 | $3,520,593 | $2,844 | |||
| 4卧 | $3,624,833 | $2,753 | |||
| Grand Dunman | 99年地契 | 预计 2027 | 1卧 | $1,132,260 | $2,505 |
| 1卧 + 书房 | $1,375,245 | $2,505 | |||
| 2卧 | $1,648,824 | $2,472 | |||
| 2卧双钥匙 | $1,782,312 | $2,472 | |||
| 2卧 + 书房 | $1,915,800 | $2,472 | |||
| 3卧 | $2,317,402 | $2,419 | |||
| 3卧双钥匙 | $2,525,436 | $2,419 | |||
| 3卧（灵活） | $2,656,062 | $2,419 | |||
| 3卧 + 书房（豪华） | $2,706,861 | $2,419 | |||
| 4卧 | $3,117,596 | $2,413 | |||
| 4卧（豪华） | $3,455,416 | $2,413 | |||
| 5卧（豪华） | $4,167,540 | $2,466 | |||
| 3卧（尊享） | $3,568,025 | $2,419 | |||
| 4卧（尊享） | $4,312,031 | $2,413 | |||
| 5卧（尊享） | $5,255,046 | $2,466 |
由于 The Continuum 为永久地契，各个户型相较 Tembusu Grand 均有一定溢价。按过往成交$PSF 计算，溢价介于 8.4% 至 16.9%：
| 户型 | The Continuum 对 Tembusu Grand 的溢价 |
| 1卧 + 书房 | 9.4% |
| 2卧 | 8.4% |
| 2卧 + 书房 | 9.2% |
| 3卧 | 13.3% |
| 3卧 + 书房 | 16.9% |
| 4卧 | 14.1% |
若假设 Grand Dunman 的定价与 Tembusu Grand 接近，则上述溢价亦可参照。就目前成交来看，The Continuum 的小户型并未贵太多。以永久地契公寓仅溢价 8–10% 而论，已相当不错；毕竟我们通常会预期永久地契项目较同类99年地契的溢价约在 15% 左右。
不过，两者在面积、户型、规模、位置等方面各异，因此很难一概而论。
接下来，我们对比三项目的2卧与3卧户型。由于需参照 Grand Dunman 的起步指示$PSF，我们将以各项目中价格最低的同类单位为基准进行比较。
Tembusu Grand 2卧单位（667 平方英尺）
Tembusu Grand 最便宜的2卧单位位于第 1 层，成交价 $1,556,000（$2,280 psf）。采用当下新盘2卧常见的哑铃式布局，整体效率不错，且配有 2 间浴室。
The Continuum 2卧单位（646 平方英尺）
这里成交价最低的2卧位于第 2 层，成交 $1,670,000（$2,586 sq ft）。相较 Tembusu Grand 的最低价单位高出 7.3%，考虑到地契差异，这个幅度并不算大。
从布局看，二者同为哑铃式，差别在于 The Continuum 没有独立玄关，一进门就是厨房；此外还“挤”出了一处小型储物空间。其余基本相近。
把面积做小是聪明之举，既能压低总价，也让 The Continuum 的2卧相较 Tembusu Grand 更具竞争力。
Grand Dunman 2卧单位（646 平方英尺）
若按起步$PSF 为 $2,280 psf 计算，此处2卧的总价约为 $1,472,880。鉴于其面积小于 Tembusu Grand，这样算起来会更便宜；也因此，开发商很可能会有动力定得更高一些——尤其考虑到其拿地成本本就较高。
平面图如下：
这套2卧布局表面上与 Tembusu Grand 和 The Continuum 相似，但仅配 1 间浴室，这是很大的差别！
考虑到其面积与 Tembusu Grand 相近（与 The Continuum 相同），却只有 1 间浴室，竞争力就打了折扣。若$PSF 定价相同，要胜过 Tembusu Grand 的2卧2卫就不容易了，况且两者面积也相近。
餐区与客厅之间的空间略显尴尬，当然见仁见智。根据需求，它可以作为开放式的学习/办公区，或摆放一张长桌，方便多人用餐。
空调机位似乎也偏大，不仅占据卧室整段窗外空间，还呈 L 形延伸至阳台。
总体而言，Tembusu Grand 与 The Continuum 的布局更为到位。就此处对比，我认为 The Continuum 略胜一筹：由于没有入口走道，面积利用效率更高，还将该处改成了储物间。
接着再看三者的3卧布局。
Tembusu Grand 3卧单位（990 平方英尺）
最小的3卧也有 990 平方英尺，尺寸不小。价格最低的一套位于第 02 层，成交 $2,288,000（$2,310），以 D15 的3卧新盘而言算是合理。平面如下：
入户处是一段较长的玄关，我并不太喜欢，效率偏低。若能形成直角转折，隐私性会更好；但这里一进门便直望客厅。
往里是干湿分离的厨房。鉴于这是3卧中的紧凑型，预期之中不会有工作阳台或杂物房。餐区也略显局促，这个面积段在所难免。
需要留意的是，空调机位偏大，横跨了 2 间浴室。其余部分则是常见的走廊与3间卧室。
该布局的优点在于两间浴室均可自然通风。对于较小的3卧来说并不常见，因此难能可贵。厨房也有自然通风，如果重油烟烹饪，这几乎是必需。
The Continuum 3卧单位（872 平方英尺）
The Continuum 将3卧做得相当紧凑，仅 872 平方英尺。这里最低价的一套位于第 03 层，成交 $2,306,000（$2,645）。这仅比99年地契的 Tembusu Grand 最小3卧高出 0.7%。可见通过控制面积，The Continuum 的定价变得十分有竞争力。
平面如下：
可以看到采用了哑铃式布局，在这种面积下确实实用。不过以这类小户型而言，玄关仍然偏大；且与 Tembusu Grand 不同，这里没有干厨分隔。另一个不足是厨房与浴室均无自然通风。其中一间卧室也偏小，只能摆下一张单人床，余量不多。
不过本户型设有储物间，实用性强。以其面积而言，我认为表现尚可——让家庭有机会以接近新晋99年地契项目的价格，在第15邮区购入永久地契单位。
Grand Dunman 3卧单位（958 平方英尺）
Grand Dunman 的3卧面积介于 Tembusu Grand 与 The Continuum 的最小3卧之间。若按 Tembusu Grand 的最低$PSF 计算，该单位总价约 $2,212,980（$2,310 psf）。
在假设两者$PSF 接近的前提下，由于面积更小，其总价将低于 Tembusu Grand。平面如下：
Grand Dunman 的 Type C1 户型设有较长的入户走道，得益于 90 度转折，私密性较好，但在空间效率上打了折扣。另有一条穿过卧室3的通道，虽然提升了隐私，但对这种小面积而言也占用了宝贵空间。
尽管如此，Grand Dunman 仍算“驾驭”得不错：卧室尺寸尚可（不同于 The Continuum），且厨房与浴室均可通风；餐区也还说得过去。我可以预见，预算有限且希望靠近 MRT 的家庭，会更倾向 Grand Dunman 的3卧——面积更小、总价也更可接受——而非 Tembusu Grand。
三者当中，The Continuum 的布局相对不占优。就面积而论已算不错，但厨房与浴室皆无自然通风；哑铃式虽提升效率，却在私密性上有所取舍：卧室2 的住户须穿越客厅才能到达浴室；且即便节省了走道面积，卧室3 仍显偏小。由此看来，The Continuum 更适合预算更紧、但希望在第15邮区拥有永久地契公寓的买家。相较之下，Grand Dunman 的宜居性更强，且紧邻 MRT 的优势亦不容忽视。
至于 Tembusu Grand 是否更胜一筹，难以下定论。这里更多取决于户型之外的因素——如价格、位置、密度等——单凭平面布局很难给出明确结论。
Grand Dunman 对比 Dakota Residences 与 Waterbank At Dakota
以下是距离 Grand Dunman 最近的转售公寓价格概况：
| 项目 | 地契年限 | 竣工年份 | 户型 | 平均价（$） | 平均（$PSF） |
| Dakota Residences | 99年（2007） | 2010 | 2卧 | $1,721,833 | $1,678 |
| 3卧 | $2,195,000 | $1,672 | |||
| 4卧 | $3,192,500 | $1,715 | |||
| Waterbank At Dakota | 99年（2009） | 2013 | 1卧 | $867,400 | $1,705 |
| 2卧 | $1,424,444 | $1,578 | |||
| 3卧 | $2,200,769 | $1,773 | |||
| 4卧 | $2,836,667 | $1,805 |
如果看 2 卧，会发现这里的总价其实与新盘相当，甚至更高（如 Dakota Residences）。从 $PSF 来看，这些单位的面积应当不小，因为其 $PSF 远未到 $2,000。
无论面积大小，转售总价与新盘相近是个积极信号。出生率在下降，人们愈发接受小户型的居住方式，而设计也在不断革新，使小面积的利用更为高效。
这也促使更多人把“大 2 卧”和“小 2 卧”放在一起比较。有些买家甚至会觉得大户型“空间浪费”，不值得为此买单，反而更愿意为更靠近交通、配套更现代的新公寓支付更高的 $PSF。
当然，这终归是观点——但客观而言，很少见到转售价普遍高于新盘定价。尽管如此，我们还是进入具体户型，深入理解背后的逻辑。
先来看 Dakota Residences 的 2 卧单位：
一眼就能看出 2000 年代后期的通病：花槽和飘窗，占了不少面积。
餐区偏局促，起居区的空间感也未必优于当下不少新盘。以整体面积来看，卧室尺寸略显逊色。好处是带有家庭防护室（household shelter），不过对 2 卧来说未必刚需。单位超过 1,000 sq ft，比许多 4-room 公寓还大，却连一个像样的工作阳台都挤不出来。
更重要的是，这套位于低楼层（4 层）的单位成交价为 $1.7 million（$1,662）。
作为对比，若假设买家在 Grand Dunman 以 $1,807,300（按 Tembusu Grand 的最低 $PSF）拿下一套 2 卧 + 书房（775 sq ft），也就只贵约 6-7%。该单位的户型如下：
这套单位更为方正高效，功能性也可以说优于 Dakota Residences 的那套。厨房虽小，但带有学习/书写区；卧室尺寸也算得体。考虑到价格差距并不大，可以理解为何 Dakota Residences 的高成交价能够对本区新盘定价形成支撑。
按照“新盘因崭新而更受欢迎”的逻辑，这种价格上的接近，有助于为 Grand Dunman 与 Tembusu Grand 未来的转售价格打下坚实基础。
Waterbank At Dakota 的 2 卧情况相仿。最近一套更亲民的 2 卧以 $1,510,000（$1,711 psf）成交，位于 06 层，面积 883 sq ft。
其户型如下：
这个布局其实相当不错：没有冗余的玄关、花槽或飘窗；厨房通风良好，两间浴室也都有窗；主卧非常宽敞！走廊还有一处空间可作小型学习区。唯一的小抱怨是空调机位（AC ledge）横跨了两间浴室。
总体而言，我认可这里的转售盘。但在约 $1.5 million 左右的价位，Grand Dunman 的新盘显得颇有竞争力——它更靠近 MRT，而且剩余租期也会多出 10 年以上。回到先前观点：本区转售价格韧性十足，且与新盘价格相对接近，因而能起到有力的“托底”作用。
看过 2 卧之后，我们再来看看 3 卧转售单位。
先看 Dakota Residences 最小的 3 卧户型：
你大概会先注意到布局里有不少飘窗和花槽。这也许解释了为何 1,300 sq ft 的单位却塞不下一个像样的工作阳台。厨房之后、家庭防护室（household shelter）之前有一小块区域，但以这个面积，我原以为能做得更好——尤其是门向外开，配合伸缩晾衣杆可能不太方便。这个面积已属“高配型”3 卧的范畴，理应配备 WC、杂物间与工作阳台。
该布局最近一宗成交发生在 2023 年 4 月，价格 $2.18m（$1,660 psf），楼层为 17 层。
对比之下，Grand Dunman 最便宜的 3 卧约需 $2.2+ million（以 Tembusu 的 $PSF 估算），但预计会是在较低楼层。功能性方面会逊色一些，因为不带杂物间或 WC。但对于不打算与帮佣同住、或储物需求不高的屋主来说，只多付 $100,000 - $200,000（更高楼层可能更多），就能买到同样靠近 MRT 的新公寓，也算相当可以接受。
我们也来看 Waterbank At Dakota 最小的 3 卧：
最近成交的最小 3 卧以 $2.2m（$1,947 sq ft）成交，位于 4 层。这个布局更为实用：晾晒区不被杂物间门扇遮挡；入户玄关极简，开门即对墙面，私密性更好；餐区得体，主卧非常宽敞；空调机位尺寸也不错，可从容安放 2 台外机；厨房及两间浴室均为自然通风。
由此可见，Waterbank At Dakota 的竞争力不弱。而在 Grand Dunman，最便宜的 3 卧大约要 $2.3m+。且其并不具备 3 卧“高配”常见的要素——杂物间、洗衣机与工作阳台。
当然，也有 3 卧买家并不强求这些配置，紧凑型 3 卧已足够。既然价差不算大，对这类买家而言，Grand Dunman 仍具备相当竞争力。
若追求高配 3 卧布局，约需 $2.7m（估计为 3-bedroom FLEX 户型）。这比购买此处的转售单位多约 22%。考虑到其区位与“新”的溢价，22% 也说得过去。
综合两种卧室类型与这两座周边公寓，并参考 Grand Dunman 的预估定价与户型，附近转售盘的价格确实为 Grand Dunman 提供了不错的支撑。
租赁分析
整体来看，以下为根据 Squarefoot Research 数据整理的平均租金回报率；所选公寓均位于 Dakota Residences 1km 范围内：
乍看之下，Waterbank At Dakota 与 Dakota Residences 并不在图表前列。但需要注意的是，D14 Geylang 有大量小面积、低总价的物业存在。这类物业价格升值空间或许有限，但因区域租房需求旺盛，其租金回报率往往较高。
这也是本区的一大亮点——租赁需求旺盛。这里超过一半的项目租金回报率高于 4%。下面再按户型细分来看：
| 项目名称 | 卧室 | 平均月租（$） | 平均售价 | 租金回报率 | Jan - May 2023 成交量 |
| Dakota Residences | 2 | $5,400 | $1,721,833 | 3.76% | 10 |
| 3 | $6,746 | $2,195,000 | 3.69% | 12 | |
| 4 | $8,963 | $3,192,500 | 3.37% | 8 | |
| Waterbank At Dakota | 1 | $3,898 | $1,022,000 | 4.58% | 28 |
| 2 | $4,500 | $1,720,000 | 3.14% | 9 | |
| 3 | $6,147 | $2,200,769 | 3.35% | 31 | |
| 4 | $8,400 | $2,836,667 | 3.55% | 2 |
上述数据以 2023 年 1 月至 5 月的平均租金与同期成交价格为基础计算。
可以看到，Waterbank At Dakota 的 1 卧共签了 28 份合约，回报率达 4.58%，表现抢眼。其余 2–4 卧的回报率大致在 3+% 左右，也相当不错。
总体而言，本区的租赁需求相当稳健，而 Grand Dunman 紧邻 MRT 的区位在未来会更受租户青睐——便捷的通达性与日常便利度通常是租户的优先考量。
与在售新盘对比
在详细比较了 2 卧与 3 卧相对于周边重点新盘与转售盘的表现后，我们来看看它在当下新盘市场中的定位。
免责声明：以下价格参考自 Tembusu Grand，因此图表中的定位仅供参考。原因在于 Tembusu Grand 的面积与户型并不与 Grand Dunman 完全对应；考虑到拿地成本，Grand Dunman 的价格很可能更高。
以当前市况而言，Grand Dunman 被定位为较为亲民的新盘并不意外，尤其这里采用的是 Tembusu Grand 开盘时的最低 $PSF。
就 1 卧而言, Grand Dunman 看起来最便宜；不过其 $PSF 很可能高于 Tembusu Grand 的最低水平，因此我预计它的定价仍会处于市场的倒数三名之内。
这意味着，它依然是当下市场中较便宜的新盘之一。它甚至比普遍被认为区位逊色的 Mori 更便宜（尽管 Mori 为永久地契）。
至于 2 卧，它再次成为目前市场上最便宜的 2 卧新盘之一。Tembusu Grand 之所以排名更高，是因为其最小的 2 卧已悉数售罄。
不过，Grand Dunman 的 2 卧仅配 1 间浴室，因此开发商将如何定价（以及市场接受度如何）仍需观察。
在这个维度上，最小 2 卧的竞争力略逊，因为永久地契的 The Continuum 价格并没有贵太多——而且如前所述，还能得到 2 间浴室。靠近 MRT 的优势大概率会成为买家的关键考量，仍可能让天平偏向 Grand Dunman。
3 卧方面，作为一座紧邻 MRT 的大型社区，定价也算合理。它比综合体 Lentor Modern 更贵，但 Grand Dunman 所在板块更为成熟；它也比小体量的 Zyanya、以及距离较远的 Pasir Ris 8 更贵，后者的价格还不足以与 CCR 项目竞争。
你还会注意到，在 4 卧方面，The Continuum 比 Tembusu Grand 更便宜，且只略高于 Grand Dunman 的估算价。原因在于前者的最小 4 卧为 1,227 sq ft，而 Tembusu Grand 的为 1,432 sq ft，这也是 The Continuum 的优势之一（以更低价格获得永久地契）。
至于 5 卧，选择确实不多。它很难与 The Botany 或 Tenet 比拼，而下一个可选的 5 卧价格已来到 $5 million。
总体来说，Grand Dunman 的市场定位恰到好处，基本符合我们对当下新盘市场中的预期。
升值分析
- 巴耶利峇中央商业中心
尽管 Grand Dunman 位于 D15，但地处分界线附近，紧邻 D14 的巴耶利峇。过去十年，这一带经历了翻天覆地的变化。我还记得学生时代常在旧 SingPost centre 里的 McDonald’s 温书，当时这里只有这一家商场，氛围颇为冷清。如今，这里已有 3 座购物中心，并新增了可观的 Grade A 办公空间。许多 MNC 在 PLQ 设有办公室，包括 Bayer、JLL、Roche 和 Great Eastern。巴耶利峇对办公空间的持续需求，也会转化为周边住宅的居住需求，对租金回报与价格形成支撑。
- 成熟的 D15 社区，享有便捷的 MRT 连接
没听过这句“East side, best side”，都不好意思自称新加坡人。你大可不同意，但在我看来，D15 是东区的明珠。住在这里的多半还想继续留下，没住在这里的也想搬来。我对 D15 情有独钟，因为在这儿长大、上学。优质学校、美食云集、临海且贴近 CBD，再加上人文底蕴深厚，这些要素叠加，将长期支撑这个分区的吸引力。2019 年 PropertyGuru 的一项调查显示，每 3 位新加坡人中就有 1 位想在这里置业，可见喜爱它的绝不止我一人。
- D15 近 4 个十年来首个超大盘
这是继 Mandarin Gardens 之后，D15 的第一个超大盘。关于这类项目，有利有弊：当你打算出售或出租单位时，确实会面对更多竞争，但同样也会享受到其带来的优势。开发商或业主在 TOP 之后持续放盘成交，往往会在（宏观环境配合的前提下）一点一滴把价格往上推，而且这里的成交量大概率不会短缺。这将为你日后无论出售还是出租自家单位，提供进一步的价格支撑。
我们喜欢的地方
- 户型配置多样，并提供双钥匙单位
- 紧邻 MRT
- 部分单位可享海景及对周边社区的开阔无遮挡视野
- 1:1 车位配比
我们不喜欢的地方
- -仅 1 个网球场
- -整体配色可能引发两极评价
我们的看法
Grand Dunman 是 2023 年 D15“新盘三部曲”的压轴之作（不计小型项目）。这 3 个项目各有千秋，足以让人细细对比权衡（另 2 个分别是 The Continuum 与 Tembusu Grand）。
MRT 便捷性毋庸置疑——Grand Dunman 在这方面拔得头筹，且（以驾车距离计）离 CBD 最近。平价餐饮同样占优，Old Airport Road Food Centre 就在不远处。
主要的疑虑在于密度偏高：在约 ~272,000 sq ft 的地块上容纳 1,008 个单位，折算下来，相当于每个单位“分到” 269 sq ft；相比之下，Tembusu Grand 与 The Continuum（两者比例巧合地相同）则为 330 sq ft。
当然，整体设计未必合所有人胃口，尤其是偏好更“极简”风格的买家。
话虽如此，Grand Dunman 也是三者中唯一一个园区内有若干单位可享“部分海景”的项目；在 D15，这一直是吸引力所在。但需要说明，这些海景并非近距离，仍隔着一段距离。
Grand Dunman 的产品力兼顾单身与家庭客群。事实上，D15 的这 3 个重量级新盘各有卖点，但共同点都是配套齐全、坐落成熟社区。（而且，在靠近 MRT 的前提下仍提供 1:1 车位配比，对“离不开车”的新加坡人而言，其实是个被低估的亮点。）
过去几年的市场也可见，新加坡买家对“超大盘”情有独钟，最近的代表作是 2021 年的 Normanton Park。尽管曾因 no-sale license 而延后开卖，项目最终仍然清盘，足见这类大体量项目的号召力。不过，这类巨型项目的常见痛点在于与 MRT 站往往距离不够近；像 Parc Esta、JadeScape 这样的例外并不多见。
在此背景下，Grand Dunman 颇具独特性：它不仅属于备受追捧的超大盘类别，同时还拥有紧邻 MRT 的明显优势。这无疑是其核心卖点之一，兼顾了市场对“大体量”和“MRT 便捷性”的双重偏爱。
这对你的意义
如果你认同以下几点，可能会喜欢 Grand Dunman：
-
看重超大盘的优势：
超大盘往往配套更为齐全，能满足住户多样化的兴趣与需求
-
看重低密洋房景观及部分海景：
朝南与东南的部分单位，可享周边社区的开阔视野；高楼层还能远眺部分海景。这种景观资源相当稀缺，难得可贵。
如果你有以下考量，可能不会喜欢 Grand Dunman：
-
更在意私密性与人流：
无论设施多丰富，Grand Dunman 终究是一个超大盘，单位超过 1,000 个。这意味着园区里总有人在活动，健身房或泳池几乎不可能“包场”。
-
对外观设计不太买账：
香槟金与钛金属的视觉风格，可能并非人人买账。不过，考虑到项目的其他优势与其目标客群，对大多数人而言大概不成问题。
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