Avenue South Residence 评测：近乎面面俱到，唯独缺少 MRT

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项目概览

项目：	Avenue South Residence	地区：	03
地址：	Silat Avenue	地契：	99 年
占地面积：	245,972 sqft	单位数量：	1,074
开发商：	United Venture Development (Silat) Pte Ltd	TOP:	2023

第 3 区迎来了一位新成员，而且绝非普通的新成员。上周六开盘时，首批 300 个单位超过 90% 被迅速认购，可以说 Avenue South Residence 成功引起了公众和我们的浓厚兴趣。

项目位于 Silat Avenue，两座高达 56 层的双塔从一片绿海中拔地而起，将尽享备受瞩目的大南部滨海以及城市天际线的无边视野。稍低处的 5 座保留风貌低层建筑也已开始修复工程——这一举措同样吸引了本地与海外投资者的目光。

将现代奢居与过去的怀旧记忆相结合，这是由开发商 UOL 主导、极具创意（读作：大胆）的构想，被大多数人誉为前瞻之举。再加上优越的区位、便捷的配套与光明的发展前景，不难理解为何 Avenue South Residence 成为人气之选。不过，它的示范单位是否匹配这些热度？一起看看。

Avenue South Residence 内部探访

Avenue South Residence 配套设施

儿童游乐场	托儿中心	8 间商铺
公园	自行车停放区	攀岩墙
平衡步道	巨石攀爬	发现步道
林荫步道	栈道	吊桥
多功能室	健身房	工作室
烧烤炉	50m 泳道池	池畔廊座
日光露台	水疗池	嬉水池
绿意会客区	休闲泡池	草坪游乐区
迷你高尔夫	生态池	香草园
果园	宠物迷宫	静谧泳池
休憩泳池	生态健身花园步道	网球场
室外健身广场	水中健身	无边际温泉池
收获园	屋顶多功能室	卡拉OK室
会客休闲区	自习室	钢琴室

从这份冗长的设施清单不难看出，Avenue South Residence 的配套极其丰富。较为亮眼的是不少户外设施，例如步道与攀岩墙。我也很欣赏设有 8 间多功能室（其中 4 间位于第 56 层！）以及多个烧烤炉。从示范图来看，整体绿化与景观规划也颇为惊艳。或许唯一让人疑惑的是网球场：超过 1,000 个单位的大型社区却只有 1 座网球场！

首印象相当出色。

示范单位规模很大，显然是为大客流预作准备。

两座高耸的 56 层塔楼尽显气势。

这张视角展示了 Avenue South Residence 泳池的规模。我喜欢顶层甲板的无边际泳池拥有很长的泳道长度，且抬高的高度能够俯瞰整个社区。更妙的是泳池的朝向设计。在多数大型项目中，你往往被其他楼栋甚至邻近项目包围；但在这里，泳池的大部分朝向面向 AYE，不会有高楼直直探视。同时，约 80 米的临街面也十分大方。

Avenue South Residence 的一大亮点，是对旧有楼栋的保留，他们称之为 Heritage blocks。这无疑非常独特，为社区增添了性格，不同于许多仅由两座高密度塔楼组成的新项目。

与 Riviere 不同，我认为这里的设计与保留楼更为协调，看起来像是同一社区的一部分。若你想要不同的生活氛围，又希望享有封闭社区与公寓设施，这些 Heritage blocks 会是可行之选。我认识不少喜欢中峇鲁低层氛围的人，但会担心安全与设施——Avenue South 的这个选项很好地折中了两者。

开发商也为社区的到达与入口预留了相当可观的空间。有人或许觉得这在浪费空间，但我认为这能为访客营造更隆重的仪式感，也为住户带来更好的归家氛围。

Avenue South Residence 1 卧室

对于新项目而言，Avenue South 的 1 卧室户型面积其实相当不错。以 527 平方英尺计，已高于平均水平。

入户通道宽度尚可，能带来更好的空间感。由于与厨房共享空间，这里并不存在浪费的玄关面积。

以一房而言，厨房台面足够放置中等尺寸水槽与炉灶，且仍有空间进行备餐与放置小家电。不过，如同大多数小面积单位，若进行重油烟烹饪会力不从心，因为没有完善的排风系统，除非你选择打开大门通风。

客厅略小，但对 1 卧室的居住情境而言仍属足够。若你喜欢户外空间，这里的阳台挺大，能延展客厅使用。但若你更看重室内可用面积，这个单位或许不太适合。

用餐区也很实用，可放置小餐桌与椅子。只要你不打算举办大型晚宴，这对一房居住环境而言绰绰有余。

这是从客厅望向厨房区域的视角。

1 卧室的卧房坦白说偏小，只足以放下一张大号床。若你想摆放传统书桌，除非动点巧思，否则不太现实。

衣柜空间中规中矩，符合一房的预期。

Avenue South Residence 2 卧室

与 1 卧室相比，Avenue South Residence 的 2 卧室面积属平均水准。虽然我并不偏好小户型有独立玄关，但注重私密性的住户会喜欢这里的小入口过道。

进门左侧有些收纳，厨房入口一目了然。令人欣喜的是这里配有封闭式厨房，这在 2 卧室并不常见。更棒的是，还设有窗户，便于自然通风！

虽然厨房并不算大，但以 2 卧室而言已经相当够用。我也喜欢这里的玻璃开口设计，为厨房引入更多采光与通透的空间感。

客厅尺寸尚可，但稍显狭长。放置一张 3 人沙发与小茶几没有问题。

以 2 卧室而言，阳台尺寸恰到好处，足够摆放舒适的座椅。

稍显不足的是用餐区，空间不大。室内设计以小型座位与沙发取代传统餐桌，以营造更宽敞的感觉。若你不喜欢在客厅对着电视用餐，这可能是个问题。当然，你也可以缩小客厅以取得平衡，但值得一提。

第二间卧室尺寸尚可，亮点在于设有落地窗。这在 2 卧室并非总能见到，因为空调机位通常会放在这里。Avenue South Residence 的这套 2 卧室则把空调机位巧妙地放到了浴室外侧。

浴室尺寸不错，只是我不太喜欢这里的配色。好处是设有窗户，可进行必要的自然通风。

主卧同样中规中矩。放下特大床与两侧床头柜后，所余空间不多。

主浴尺寸典型，同样设有窗户以利通风。

Avenue South Residence Heritage 3 卧室

接下来是我认为 Avenue South Residence 最独特的部分——Heritage 户型。3 卧室略高于 1,000 平方英尺，虽非最大，但布局合理、可用空间多。这里的 AC ledge 面积相较 1 与 2 房大幅压缩，我也很喜欢宽敞的厨房。

以独立品牌定位出 Heritage 单位的差异化。另需注意的是，1、3、5 号楼包含 8 个商业单位与一家托儿中心，因此相较后排楼栋私密性会稍弱。

入户即见厨房。面积很大，若你热爱下厨，一定会对这里的空间感到满意。修长的操作台尤其实用，储放厨电更为从容。

这里的窗户也相当大，且由于公寓两侧皆有阳台，可打开两端形成良好的对流通风——非常有利于通风换气。

这是 Heritage 3 卧室中的其中一个阳台。若不需要太多户外空间，也可作为晾晒衣物的区域。

客厅面积从图纸上看不算大，但由于示范中使用了较小的沙发，观感上更显宽敞。此外，他们把其中一间卧室改为餐厅，也让空间更为开阔。

这是该 3 房的第二个户外空间。空调机位占据了部分阳台区域，压缩机运转时可能会略有噪音。

为便于理解，这个柜体其实位于原本的餐区位置。也就是说，餐区本身并不算理想。

不过我必须说，我很喜欢这套 Avenue South Residence 的室内设计，契合 Heritage 的主题。略带复古，却又不失现代感，符合当下潮流。

在示范单位中，他们把餐厅移到了其中一间卧室的位置。

另一间卧室被改成了书房。根据平面图，两间公用卧室的尺寸都相当可观，可摆放大床，甚至留出小型梳妆台位置。

主卧面积中等，若想放置书桌也可以实现。

房间横向尺度大于纵深，尤其是衣柜与床之间的通道更为从容。

我并不喜欢这间浴室的布局。面积并不小，但修长的形状让其显得更为局促。总体来看，如果你喜欢建筑外壳的怀旧风，这套 3 卧室 Heritage 的室内布局还是相当不错的。

Avenue South Residence 3 卧室

这是高塔中的 3 卧室平面。面积大于 Heritage 3 房，并额外配备了湿厨房。对于经常下厨的人来说，干湿分离的厨房极为理想，也是选择此布局的重要原因。

不过初看之下，空间规划似乎不如前者理想，入户与长走道附近有不少不可用空间。储物间显得偏大，当然你也可改成小型书房。

3 房的入户空间可做些有趣的设计来迎接归家，但在多数情况下，这里其实较为浪费。

我喜欢这个 3 房拥有干湿两套厨房，且中岛台颜值很高。

侧边的湿厨房完全可用，我也喜欢这里的大窗户，必要时可快速通风。

后方也有一间小卫生间。

以这个布局而言，我觉得客餐厅都偏小。

这里可放 4 人小餐桌，但以 3 房而言，我会期待能容纳更大的餐桌。

与我们此前所见的布局一样，阳台尺寸实用。

公用卧室以非常吸睛的粉色呈现，但实际只适合放单人床。

公用浴室的尺寸表现良好。

储物间也可用作书房，或女佣房。

另一间公用房也是同样的情况，最好只放单人床。

主卧面积也还可以。我很喜欢自带的小阳台。

主浴空间宽敞，略高于平均水平。

Avenue South Residence 4 卧室

Horizon 系列的 4 卧室总体空间不小，但也存在几处你可能认为不可用的区域：通往主卧的走廊、通往湿厨房的走廊，以及卧室 3 与浴室 3 之间的空间，多少有些浪费。

4 卧室的客餐厅为平均水平，尤其与厨房所获的面积相比更显一般。长吧台被设定为干厨房，但我认为布局略显别扭，因为与湿厨房有一定距离。

从这个角度可见，客厅的横向尺度并不宽敞，难以容纳大型贵妃椅。

4 卧室的主卧相当宽敞，活动空间充裕。

甚至预留了“步入式衣帽间”的空间。我会说更像是扩展衣柜区，而非真正的步入式。但无论如何，额外的收纳空间对“剁手党”来说绝对受用。

该 4 房的 3 间公用卧室面积完全一致。

其中一间在示范中被展示为开放式设计。

与我们在其他户型所见一致，Avenue South Residence 的厨房尺寸令人印象深刻，这里也不例外。

女佣房/储物间尺寸也不错。折叠床的设置在这种空间中很实用。

Avenue South Residence 4 卧室 Peak Collection

Avenue South Residence 的 Peak collection 仅分布于顶层楼面。为体现其更高端的定位，随之带来若干升级。例如，阳台地面与客餐厅齐平；同时，单位配备更高端品牌的用料与家配。

Avenue South Residence 管理费

户型	预计管理费
1 卧室	$190
2 卧室	$220
2 卧室 Premium	$220
3 卧室	$220
3 卧室 Premium	$220/$260
4 卧室 Premium	$260

从上表可以一眼看出，Avenue South Residence 的月度管理费是其一大优点。1 卧室 $190 已相当不错；而最大的 4 卧室也仅 $260，确实非常吸引。

Avenue South Residence 区位解析

先抛出一个事实：方圆 15 分钟步行范围内并无任何 MRT 站。

诚然，以此开篇或许有些“重”，但无论是投资者还是自住者，都应正视这一点。

距离公寓最近的 MRT 是 Outram Park MRT，步行约“惊人”的 17 分钟。尽管听起来有些吓人，仍有一线“光明”。

公寓步行 1 分钟即到 “Opp Melaki Blk 2” 巴士站，可搭乘 61、124、143、166（对面车站亦同）。从这里乘坐 124 或 143，约 5 分钟即可抵达 Outram Park MRT。搭乘 61、143、166（对面车站）约 6 分钟可到达 VivoCity（Harbourfront MRT）。

更进一步，环线上的 Cantonment MRT 与 Keppel MRT 预计 2025 年完工——若从公寓穿过多座 HDB 楼间小径，步行约 8 分钟可达其出入口。两站即可抵达 Harbourfront 与 Marina Bay，有望缩短通勤时间。

综合来看，这里的公共交通可达性并不算糟，只是前往 Harbourfront 或 Outram MRT 稍显折腾。

另需注意的是，公寓紧邻 Ayer Rajah Expressway（或有些许噪音/声污染），若要驶入往 ECP 方向的 AYE，需要绕经 4 段不同道路——对车主来说并非好消息。

好在从这里驱车 10 分钟即可到达 CBD 与 Orchard Road——Cantonment 与 Eu Tong Sen Road 可作为彼此的替代路线，若其中一条因前往核心商业区而拥堵。

或许能弥补这里缺少 MRT 的最大因素，是与 Singapore General Hospital 的近距相邻。除了医疗上的便利，针对 Singapore General Hospital 未来的升级计划也值得重点关注。SGH campus masterplan 规模宏大，规划用地达 43 公顷。作为规划的一部分，将引入 Discovery Mall 与 History Walk。这一庞大项目无疑会创造更多就业，而 Avenue South Residence 将会是受益者之一。

另一个需要强调的事实，是其邻近“成熟民生区”。公寓周边分布大量 HDB 与道路，或引发噪音与私密性方面的担忧；不过，多数住户寄望于环绕公寓的规划绿化带来缓冲。

与此同时，成熟社区的存在有助于住户拎包入住后的快速适应。更何况，Tanjong Pagar Neighbourhood Police Station 就在公寓后方，在公寓安保之外再添一重安全保障。

第 3 区以餐饮、购物与娱乐选择丰富著称。再叠加 Avenue South 规划的 10,000 sqft 商业配套（包括餐饮 F&B 等），住户在日常便利性上基本无忧。

美食爱好者也会因周边林立的餐饮而欣喜。

从 Avenue South Residence 步行数分钟，即可到达 Block 148 咖啡店（著名的 Teck Heng Pig Organ Soup 就在此），经济实惠且方便。

再往前行至 Jalan Bukit Merah 的一串店铺，可找到素食选择 Swee Hunt Vegetarian，以及 Good Chance Popiah Eating House——这家第三代（福建）餐馆允许你 D.I.Y 自己的 popiah 薄饼！名人常客不断，也是备受好评的煮炒（zhi-char）去处。

杂货方面，夜归的住户会因同一排的 24hr Hao grocery 而安心。旁边还有 Lim Lam Hong Confectionery。

至于大型超市，想快速补货的住户可就近选择 Silat Avenue 的 FairPrice——步行数分钟可达。若要更大选择，VivoCity 的超大 NTUC（全岛最大的）以及邻近 Harbourfront Centre 的 Cold Storage，驱车仅 4 分钟。

除了超市，住户的购物不只局限于 VivoCity。其他驾车易达的商场还包括 People’s Park Complex（4 分钟）、100 AM（7 分钟）、Tiong Bahru Plaza（8 分钟）以及 Anchorpoint Shopping Centre 一带（9 分钟）。

此外，家长们也会对周边众多学校感到欣慰。

学前方面，5 分钟车程范围内有多所 PCF 幼儿园，另有 2 家 PAP Community Foundation——分别位于 Everton Road 与 Cantonment Road。

中小学方面，CHIJ Kellock、Radin Mas Primary School、Cantonment Primary School、Zhangde Primary，以及 Outram、Bukit Merah、Gan Eng Seng 与 Queenstown Secondary 等，都在距离 Avenue South Residence 10 分钟车程内。

对于未来就读 Singapore Polytechnic、National University of Singapore（NUS）与 Management Development Institute of Singapore（MDIS）的高等学生而言，这里的区位同样利好。

最后需要提到的是项目的 TOP——目前计划在 2023 年底。尽管沿途配套可能有所调整，但最大的焦点无疑是即将到来的大南部滨海。

相关规划已在推进中，将把 Sentosa、Marina Bay 与 Labrador Park 无缝串联为一体的滨海生活体验，总体量接近榜鹅的两倍。住户可预期更多高层地标的涌现（可能遮挡部分海景），同时通往各大公园与自然步道的通达性也将增强。

Avenue South Residence 开发商

Avenue South Residence 的开发商为 UOL Group Limited、United Industrial Corporation Limited（UIC）与 Kheng Leong Company 三方合资。UOL 与 UIC 在成功开发项目方面有着稳健的合作记录。三家公司不仅在新加坡商业版图中扮演重要角色，也在亚太地区拥有广泛业务版图。

多数新加坡人对 UOL Group 并不陌生。它是新加坡规模最大、最知名的开发商之一。其主要股东之一为 United Overseas Bank（UOB），这是新加坡三大金融机构之一。

United Industrial Corp 于 1963 年在新加坡注册成立为私人公司，并于 1969 年上市，是新加坡房地产行业的重要参与者之一。

Kheng Leong Company 成立于 1949 年，最初从事香料与大宗商品业务，如今深度参与房地产行业，并持续通过与战略伙伴的协作及对新项目的直接投资，不断扩张其投资组合。

不难想见，这三家公司将借助其丰富经验，为此次合资项目交付兼具品质、卓越与价值的作品。

Avenue South Residence 开发用地

Avenue South 的规划用地为 245,972 平方英尺——其中容纳 1,074 套单位及其他先进设施。地积比 3.7（来自两座 56 层高塔），意味着在非高峰时段，共用空间可能会略显拥挤。

话虽如此，从总平面图可见，UOL 将绿化铺陈视为重中之重。虽然这未必能缓解人流，但有望为社区带来多样性，潜在地“打开”更多空间。

此外，公寓尺度感十足的入口，也能在观感上放大家庭的气场。

户型分布如下：

户型	面积（sqft）
1-bedroom	474 – 527 sqft
2-bedroom	646 – 732 sqft
3-bedroom	936 – 1109 sqft
4-bedroom	1496 sqft
Penthouse	882 – 1668 sqft

大多数户型的面积处于平均水平，但各自也有值得一提的考量。1 卧室面积高于平均，但较大的阳台意味着更小的客厅。此外，卧室除放置大床外鲜有多余空间。

2 卧室（这里为 732 sqft 的 Premium）浴室很宽敞，但也挤占了卧室面积。厨房与餐区也略显局促——超过 2 人同时使用或感到压迫。

至于更大的 3 与 4 卧室，存在少量不可用空间，台面位置偶有尴尬之处，与其他公寓相比，体感面积或略逊。

为了在成熟社区中换取优质景观与潜在升值，这样的取舍是否值得？我们稍后再下定论。

价格分析

户型明细

户型	楼别	面积（sqft）	起始价
1-Bedroom Classic	Heritage	474 – 495 sqft	$858,000
2-Bedroom Classic		657 – 807 sqft	$1,150,000
2-Bedroom Classic Premium		807 sqft
3-Bedroom		947 – 1001 sqft	$1,600,000
1-Bedroom	Horizon	527 sqft	$970,000
2-Bedroom		657 sqft	$1,190,000
2-Bedroom Premium		689 – 732 sqft
3-Bedroom		947 sqft	$1,700,000
3-Bedroom Premium		1109 sqft
4-Bedroom		1496 sqft	$2,650,000
1-Bedroom	Peak (40th floor onward)	527 sqft	$1,195,000
2-Bedroom		657 sqft	$1,474,000
2-Bedroom Premium		689 – 883 sqft
3-Bedroom		947 – 1119 sqft	$2,064,000
3-Bedroom Premium		1109 – 1302 sqft
4-Bedroom		1496 – 1668 sqft	$3,216,000

（上述表格基于 2019 年 8 月 29 日价格——可能随折扣与市场而调整）

考虑到 UOL 于 2018 年 4 月以 $1.035 billion 价格购入地块（相当于 $1,138 psf ppr），其目前 Heritage 单位约 $1,780 psf、Peak 单位约 $2,250 psf 的定价，显得相当合理。

周边项目

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）	地区
Avenue South Residence	99 years	2023	$2,015	3
Everton Park	Freehold	2023	$2,500	2
Artra	99 years	2021	$1,947	3
Stirling Residence	99 years	2022	$1,837	3
One Pearl Bank	99 years	2023	$2,378	3

首先会想到的是与 Sky Everton 的价格对比——它位于第 2 区，同样预计在 2023 年底 TOP。

诚然，Sky Everton 的地段更为核心，且具备备受追捧的永久地契（还有 3 个泳池）。步行可达 CBD 与多座 MRT，也使其租赁需求更强。不过若预算有限，Avenue South 仍是同区内更为可行的替代方案。

此外，就定价而言，Avenue South 介于 Artra、Stirling Residence 与 One Pearl Bank（三个周边高层新盘）之间。其定价逻辑与其距离 CBD/市中心的接近程度密切相关——再次体现了区位与预算间的平衡。

我们的观点

在我看来，Avenue South Residence 的要价是合理的，甚至略偏亲民。若可二选一，我会倾向为 Sky Everton 多付一点——把两者视作“顶级之选”的横向比较。

但别误会，Avenue South Residence 拥有可观的发展前景（大南部滨海在即）、完善的周边配套与不错的区位。就个人观感，1,074 套单位落在 245,972 平方英尺的土地上略显紧凑；再加上前往 MRT 的些许不便，在投资潜力（另考虑其 99 年地契）与便捷性上，似乎不及 Sky Everton。

不过，若 Sky Everton 并非选项，而我需要在第 3 区的在建项目中做选择，那么 Avenue South Residence 必然会得到我高度的关注。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。