自 4 年前 Lentor Modern 推出以来，我们尚未见过哪一个新私宅公寓，能够带动整块全新私人住宅片区的起步。当年，它引发了一连串后续项目，最终塑造出今日的 Lentor Hills。
如今，焦点转向 Sim Lian Group，由它为武吉知马全新的 Holland Plain 片区定下节奏与标杆。其最新项目 Amberwood at Holland，共 212 户，是这一全新低密度私宅片区首个动工的公寓。
Amberwood at Holland 位于第 10 邮区 Holland Link，地块面积为 183,729 平方英尺。整个项目由 11 栋低层住宅楼（4 至 6 层）及一所幼儿照护中心组成，提供 3 至 5 房户型，面积介于 872 至 1,572 平方英尺。
Sim Lian 表示，3 房起步价为 $2.568 million，4 房为 $3.175 million，5 房为 $3.992 million。Amberwood at Holland 已于 9 月 11 日公开预览，将在两个周末对外开放，预计 9 月 26 日开盘。
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Amberwood at Holland 概览
| 项目 | 信息 |
| Location | Holland Link |
| Site Area | 183,729.19 平方英尺 |
| Tenure | 99 年地契 |
| Residential Blocks | 11 栋（4/6 层） |
| Unit Count | 212 |
| Unit Mix | 3–5 房 |
| Developer | Sim Lian Group |
| Est TOP | 2030 |
从一开始，这个新片区就显得颇为少见。周边以两至三层的独立洋房与半独立屋为主，且分布着多个 Good Class Bungalow (GCB) 区，如 Brizay Park、Garlick Avenue 与 Ewart Park。
Amberwood at Holland 只是 Holland Plain 多年规划逐步成形的开端。政府为该片区共规划了 8 个新的私人住宅项目，这将是其中的首发。
整个片区占地约 34 公顷，未来预计可提供超过 2,500 套私人住宅。其范围北至 Old Holland Road，西侧则毗邻 24 公里 Rail Corridor 的一段与 Clementi Forest。
整体而言，武吉知马一带已相当成熟，Holland Road 与 Old Holland Road 两侧的社区与 Methodist Girls’ School 历史悠久。因此，买家既能拥有第 10 邮区内熟悉的地址，也将迈入一个尚需数年时间完善的新邻里。
Sim Lian 表示，Amberwood at Holland 的定位面向家庭与自住客，新公寓不设 1 房或 2 房户型。
总体来看，Amberwood at Holland 的潜在业主，多半会是邻近有地屋的业主持屋换小、希望把孩子送入武吉知马学校带的家长，以及来自 Clementi 与 Queenstown 的升级换房客。
接下来，我们将从区位、配套与户型三个方面，细看 Amberwood at Holland 为买家带来什么。
Amberwood at Holland 周边有什么？
评估一个新项目，通常会先看其与公共交通、周边学校与日常配套的距离与连通性。
但直到几个月前，整个 Holland Plain 仍是一大片生地，多年来还是放风筝与模型飞机爱好者的热门据点。
将 34 公顷用地打造成新住宅片区的构想最早由 URA 在 2017 年提出，并在 2019 年总蓝图中定案。到 2025 年总蓝图披露更多细节后，我们才更清楚这个片区将呈现的样貌与内容。
除了分布在 8 幅住宅用地上的约 2,500 套私人住宅外，还将新增 2 座公共公园、1 座湿地公园与其他公共空间。
Amberwood at Holland 是此处首个动工的新公寓。该地块于 2024 年 12 月作为政府售地（GLS）推出，投标在 2025 年 7 月截止时，Sim Lian 以 $368.37 million（$1,432 psf per plot ratio）胜出。
今年 5 月，开发商又夺下紧邻 Amberwood at Holland 的第二幅 GLS，用实际行动坐稳 Holland Plain 的主导开发商地位。Sim Lian 以 $454 million（$1,491 psf ppr）唯一投标拿下该地。
片区内仍有 6 幅 GLS 将陆续招标，下一幅（与 2026 年 5 月地块相邻）预计在今年 12 月推出。即便 Sim Lian 未能连中第三城，它依然握有定价与去化节奏的话语权，进而为新片区定下基调。
就目前而言，Sim Lian 在片区“主导营造者”的位置，加之 Amberwood at Holland 的先发优势，预计都会为其销售助力。它将为这个新生片区的私人住宅定下价格标杆，而 Sim Lian 的第二个项目极可能延续这股势头。
不过，不要期待 Holland Plain 出现林立的高楼。新公寓的建筑高度上限被限定在低至中层，多数地块与新建构筑物限制在 6 层。
Amberwood at Holland 由 11 栋 4 至 6 层的低层住宅组成。总体而言，这里最大的吸引力在于低密度的静谧环境，这是 Bukit Timah Road 一线其他公寓所难以获得的宁静感。
我们此前多次谈到武吉知马各社区的优势与其长期吸引力。最近一次是在Dunearn House 推介期间，以及Bukit Timah Turf City 的发展话题。
简而言之，Amberwood at Holland 驱车不久即可抵达配套丰富、餐饮零售云集的 Holland Village，也靠近 Bukit Timah Plaza 与 Beauty World 的商业与零售设施。
未来住户就近的地铁为 Downtown Line 上的 King Albert Park 与 Sixth Avenue 两个 MRT 站。
步行至 King Albert Park MRT 约 9 分钟，但这有赖于未来 Community Plain——一条贯穿片区的步行化绿带——建成后，才能加强公寓与地铁站之间的连通性。
同时，King Albert Park 也将在 2032 年与即将通车的 Cross Island Line 实现换乘，届时从该站向西可抵 Clementi 与 Jurong Lake District，向东则通往 Ang Mo Kio，最终到达 Pasir Ris，公共交通便捷性将再获提升。
但该阶段 Cross Island Line 距今尚有数年之遥，且至少晚于 Amberwood at Holland 预计 2030 年完工时间约 2 年。
另一方面，临近名校一直是该黄金地段房价的关键支撑。距离 Amberwood at Holland 最近的学校是 Methodist Girls' School，约 770 米，处于 1km 优势范围内。Henry Park Primary 与 Pei Hwa Presbyterian Primary 则在 2km 以内。
若更细看 Amberwood at Holland 内部分楼栋的位置，不排除有些落在 Raffles Girls' Primary School 2km 带内，但买家应向营销代理与开发商确认。
周边其他学校与高等学府还包括 Nanyang Primary、Hwa Chong Institution 与 National Junior College。
附近也有多个绿地与公园，如被列为联合国教科文组织世界遗产的 Singapore Botanic Gardens。24 公里 Rail Corridor 的一段沿新住宅片区西缘而过，Rifle Range Nature Park、Bukit Timah Nature Reserve 与 Clementi Forest 亦近在咫尺。
因此，这个地点非常适合喜欢在绿地散步或徒步的住户。
取舍在于：作为一个新兴片区，位置相对偏静，短期内日常采买与办事多半需开车或搭巴士，至少要等到邻里的公共交通网络逐步落地。此外，未来几年内其余 7 个项目相继开发，周边施工将持续一段时间。
低密度用地塑造了 Amberwood at Holland 的产品画像
新公寓由 M.A.N Architects 设计，并与 Sim Lian 合作，以“北欧风”打造建筑风格：木质饰面、柔和色调与低矮、横向铺开的体量。
11 栋低层住宅分布于 183,729 平方英尺的基地内，地块容积率仅 1.4，因此整体建筑形态呈 4 至 6 层的低矮轮廓。
项目共分三排住宅楼。最上排（48、50、52 号楼）为 4 层，安置 Luxe 系列；它们面向未来的 Community Plain，并刻意控制楼高，以免遮挡后方楼栋的采光与公园景观。
中排（38、40、42、44 号楼）面向公寓配套；最下排（30、32、34、36 号楼）俯瞰沿 Bukit Timah First Diversion Canal 布置的、长约 1.5 公里的 Holland Green Linear Park。
周边有一处值得潜在买家留意的既有设施：Fong Yun Tai Association's Columbarium 位于项目东侧，隔着 Holland Link Road 相望。
为此，开发商与建筑师在总图与楼栋朝向上做了规避布局，使无论哪一叠，住户要么享有内向景观，要么面向周边绿意。
基地设有 4 个侧门，其中北侧侧门可直达通往 King Albert Park 的公园连道，南侧侧门通往 Linear Park。
主出入口位于 Holland Link，地下停车场共 217 个车位，服务 212 户，基本做到一户一位。对这种以自驾为常态的区域而言，这是刚需配置。
门岗旁设有一所幼儿发展中心，但其出入口与住宅完全分离。这是 URA 招标条件之一；未来 Amberwood at Holland 的分层地契管理委员会将持有该空间并租予营运方。也因此，该中心不太可能在公寓完工、住户入伙时同步投入使用。
整体来看，项目配套分布在上下两层平台。上层为 50 米 Hilltop Lap Pool、泳池平台与两座用餐亭；下层则有 Lakeside 30 米泳道池、儿童探索池、活力水疗池与泡泡池，并配备多功能室与健身工作室。
Sim Lian 表示，配套围绕家庭与健康而设，包括儿童自然木游乐区、面向低龄儿童的 Explorers' Studio，以及两座私人用餐亭。此外还设有户外恒温浴与红光理疗室——Sim Lian 称这是本地公寓首见——据称有助于肌肤调理、肌肉修复与睡眠。
这些以“健康”为主题的设施能否不止停留在营销层面，很大程度取决于入伙后的保养与预约管理——共享设施的体验，往往取决于清洁维护与预约系统的效率。
项目正争取获得 BCA 的 Green Mark Platinum Super Low Energy 级别认证，这是可获得的最高能效评级之一。园区配置了太阳能板与 EV 充电桩；户内则配备与门锁、空调联动的智能家居系统，也可用于预约设施。
开发商预估，标准户的月度管理费略高于 $500。考虑到项目体量较小、设有双层泳池平台、环保设施与前沿康养配套，这个水平在我们的预期之内。
户型构成彻底摒弃小面积单元
| 类型 | 名称 | 系列 | 数量 |
| C1 | 3-Bedroom | Signature | 8 |
| C2P | 3-Bedroom Premium | Signature | 30 |
| C3F | 3-Bedroom Flexi | Signature | 18 |
| C4S | 3-Bedroom Study | Signature | 18 |
| D1 | 4-Bedroom | Signature | 12 |
| D2 | 4-Bedroom | Signature | 12 |
| D3F | 4-Bedroom Flexi | Signature | 18 |
| D4P | 4-Bedroom Premium | Signature | 12 |
| D5P | 4-Bedroom Premium | Signature | 6 |
| D6P | 4-Bedroom Premium | Signature | 6 |
| D7L | 4-Bedroom Luxe | Luxe | 8 |
| E1P | 5-Bedroom Premium | Signature | 12 |
| E2P | 5-Bedroom Premium | Signature | 12 |
| E3L | 5-Bedroom Luxe | Luxe | 24 |
| E4L | 5-Bedroom Luxe | Luxe | 8 |
| E5L | 5-Bedroom Luxe | Luxe | 8 |
| 合计 | 212 | ||
整体来看，Amberwood at Holland 的户型配置明显偏向大面积，3、4、5 房各占大致三分之一。
即便不谈今年与 2025 年不少新盘已不设开间与 1 房的趋势，市场上仍常见提供 2 房的项目；受益于总价门槛较低、格局更灵活，2 房目前依旧受欢迎。
不过在 Amberwood at Holland，最小户型为 872 平方英尺的 3 房，起价 $2.568 million，项目并无更低门槛的入场选项。
户型还分为两大系列：Signature 系列占全盘约四分之三，Luxe 系列仅 48 户。
Luxe 系列覆盖整座 4 层住宅楼及地块西侧的 4 个楼叠，配有私家电梯、入户前厅与客卫，地面铺设大理石，厨房家电亦为升级规格，并可无遮挡眺望中央的 Community Plain。
Signature 系列提供三种格局：Flexi、Study 与 Premium。Flexi 在客厅一侧预留一间易于拆改的小房；Study 在两间卧室之间设置固定书房；Premium 则增加干湿分离的中岛/干厨与更大的杂物/家务空间。
这种灵活性得益于施工方式：Amberwood at Holland 非 PPVC（Prefabricated Prefinished Volumetric Construction）开发，因而在户型设计上拥有更大的自由度。
走进示范单位，三套样板间均采用温润、低饱和度的配色，营造恬静且有质感的氛围。
所有单位的客厅与卧室层高为 3.18 米，明显高于多数新盘常见的约 2.8 米。首次走进样板间，最直观的感受便是开阔的垂直空间。
此次共参观三套样板间，其中两套——958 平方英尺的 3 房 Flexi 与 1,227 平方英尺的 4 房 Premium——来自 Signature 系列；另一套为 1,561 平方英尺的 5 房，属 Luxe 系列。
3 房 Flexi，958 平方英尺（Type C3F）
这套 958 平方英尺的 3 房 Flexi 比入门 3 房（872 平方英尺）更大一些。平面采用传统“三段式”，起居餐厅经走廊连通卧室区。
入户左侧为封闭式厨房，部分墙体以玻璃替代，内设家庭避难室、后勤/晾晒区与独立 WC。对于既要照看年幼孩子、又希望与起居餐厅保持分隔的家庭而言，十分实用。
全屋家电皆为高端配置：V-ZUG 明火炉与烤箱，Liebherr 冰箱与洗烘一体机。只是以这一面积段而言，台面长度略显不足。
拆除可变墙体后，餐区得以延展，否则摆下一张 6 人餐桌会稍显局促；同时也让客餐厅更为通透。若有封闭需求，亦可保留墙体，作为书房或小型客房。
两间公共卧室约 97 平方英尺，可轻松放下单人或加大单人床，并留出书桌空间。若要摆放大床，其余家具需更为精简。
更高的层高也让卧室的通顶衣柜获得约 13.6% 的额外收纳空间——这是层高带来最具实际意义的红利之一。
主卧可轻松容纳特大床与床头柜，活动空间充裕，角落甚至还能放下一处小型梳妆台。
主卫配备顶喷花洒，这是公共卫浴所不具备的配置。空间以仿石纹瓷砖与石英台面，搭配 Villeroy & Boch 卫浴，整体呈现亲和且有质感的精致感。
总体而言，此格局适合希望在需要时能分隔出一间房的二人或小家庭。但若原本居住于更大面积（如 5 房）有地屋，体感上仍会明显紧凑。
C3F 为 Amberwood at Holland 74 套 3 房户型之一。
4 房 Premium，1,227 平方英尺（Type D4P）
1,227 平方英尺的 4 房 Premium 比标准 4 房（1,076 平方英尺）多出 151 平方英尺，主要用在第三间卫浴（Junior Master 套卫）与主卧步入式衣帽间。
入户即见带独立水槽与储物的干厨中岛——不少新盘的一体化岛台往往省略了这点。后方配置大容量并排式 Liebherr 冰箱。
穿过一道门，即是带玻璃分隔的封闭式湿厨，内装 V-ZUG 明火炉与烤箱，并设独立后勤区，安置家庭避难室、洗衣机、干衣机与 WC。
这种更大的厨房形态，适合有常驻帮佣的家庭，后勤区也可改作帮佣房。
客餐厅可舒适摆下 3 人沙发与 8 人餐桌，最能直观感受到额外面积带来的宽绰感。
在我看来，将标准 4 房中的第四间卧室做成带独立套卫的 Junior Master，使用更为便利。
其余两间卧室同样约 97 平方英尺，共用第三间卫浴，面积与 3 房 Flexi 的公共卧室相当。
示范单位将两间公共卧室的共墙拆除合并，更加凸显 3.18 米层高的优势——即使是上铺，也能为较大的孩子提供充足的头部空间。
主卧在摆放特大床之外，仍有空间设置一体化梳妆台；右侧步入式衣帽间直通主卫。相较仅配常规衣柜的标准 4 房，Premium 在收纳上更具优势。主卫以双台盆与顶喷花洒的配置更为完备。
总体来说，这是一种多数考虑 Amberwood at Holland 的家庭会拿来与大面积转售公寓或小型有地屋对比的格局：厨房动线合理、Junior Master 套卫实用，客厅尺度也到位。
D4P 为 Amberwood 24 套 4 房 Premium 之一。
5 房 Luxe，1,561 平方英尺（Type E3L）
1,561 平方英尺的 5 房 Luxe 是本盘面积最大的户型。所有 Luxe 户型均配私家电梯，直达独立的入户前厅。
客餐厅外接一条约 6 米宽的阳台。Sim Lian 将其比作排屋常见的面宽，现场观感亦大致如此。
[Amberwood at Holland 5 Bedroom Luxe 3.jpg]
注：从入户处望向 5 房 Luxe 示范单位的客餐厅，尽头为阳台。
客餐厅的视觉中心是一张 8 人圆餐桌。Luxe 户型标配实铺大理石地面，示范单位则以地毯覆盖。
样板间为呈现 5 房全开的气势，拆除了客厅与卧室 5 之间的墙体。但需留意，若摆放类似的大型圆桌，客厅可能难以再放下一整套沙发组。
厨房为独立封闭式，石面中岛内置酒柜与收纳。主操作台配 5 头明火炉灶，对面整墙柜体嵌入烤箱与蒸箱，并搭配并排式 Liebherr 大冰箱。推拉玻璃门可将烹饪区完全隔断，主台面一侧亦设窗以加强通风。
不同于 5 房 Premium，干湿烹饪合一；其后为后勤与储物空间，配置独立洗/烘、家庭避难室与 WC。
客厅旁设有客用盥洗室（powder room），动线更似有地屋——访客无需穿过卧室区即可使用洗手间。
除 Junior Master 带套卫且配顶喷花洒外，其余三间卧室共用公共卫浴。
主卧是此次三套示范单位中唯一称得上“阔绰”的空间：除特大床外，床侧还能安放一处独立休闲区。
与其他户型的步入式衣帽间相比，5 房 Luxe 尺度最大，最接近有地屋的配置；甚至 4 房 Luxe 也未提供如此宽敞的衣帽间。
主卫相较衣帽间的尺度略显克制，但同样配有双台盆与顶喷花洒。
此格局适合三代同堂及从有地屋换小的买家：私家电梯、厨房与主卧都配得上价位。但以此总价入场，仍应评估客厅是否足以承担家庭的日常起居与接待。
E3L 为本盘 40 套 5 房 Luxe 之一。
关于预期售价的几点提示
敬请留意我们即将推出的 Amberwood at Holland 全面价格评析，届时将深入拆解具体数据。其间，先提几项要点。
起步价：3 房 $2.568 million，5 房至 $3.992 million。整体 psf 区间较为收敛，基本集中在约 $2,950 psf，且与面积大小关联不大。这意味着，相较于同一房型内的不同变体，房型本身（如 3 房 vs 4 房）对总价的影响更大。
这使入门户型对多数 HDB 升级客与有地屋缩房客仍具可及性；而 5 房 Luxe 的定价，已接近同区一套体量较小的老牌有地或 Strata 有地的水位。
周边转售盘如 Floridian，或位于 Bukit Timah Road 的 The Nexus，按 psf 计仍更划算，但并非全新。
结语｜Stacked 房地产作者 Hailey
Amberwood at Holland 是一座低密度、低层的 99 年地契公寓。虽所处的私人住宅新片区刚刚启动建设，但它坐落在第 10 邮区最成熟的有地住宅带之中。
“成熟黄金地址 + 全新邻里”的组合本就十分稀缺，对部分买家而言已是最大卖点。
若你正考虑在武吉知马置业，这里有不少值得细看的要素：武吉知马地址、步行可达的 Methodist Girls' School、两座临近的 Downtown Line MRT 站；未来还将有 Cross Island Line 与两座新公园。
从户内配置看，即便是 Signature 系列，开发商也给到不俗的家电规格；各类格局的平面设计亦经得起推敲，整体足以支撑其所主张的“轻奢生活方式”。
但无论哪种格局，公共卧室仍维持在约 97 平方英尺；而在部分样板间中，为了呈现通透感，也拆除了若干房间或空间的墙体。
周边也有可作 Amberwood at Holland 参照的项目：最近的是近 Turf City 的Dunearn House，同样属于“在未成形区域的先行者”（但该片区将混合公私住宅）。
总体而言，我认为 Amberwood at Holland 的买家是在押注“时间红利”。Holland Plain 其余 7 幅地将在未来约 10 年内陆续出让与建设；其中紧邻的一幅，Sim Lian 预计已着手筹备，明年有望推出。
Lentor Hills 的开发，是近期新私宅片区演进的一个实证。当年首发的 Lentor Modern 推售时，外界印象仍停留在“偏远、配套少”。
如今，Lentor Hills 多数新盘接近完工，早期转售已出现两位数百分比的涨幅。类似效应或许也会在 Holland Plain 上演；不过片区仍有 6 幅地尚未招标，买方情绪能否复制，仍待观察。
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