实探武吉知马低层新盘：全盘3房起，起价$2.57M

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自4年前Lentor Modern推出以来，我们再未见到有全新公寓为全新的私宅片区打头阵。当年它带动了一系列新项目，最终塑造了Lentor Hills片区。

如今，聚光灯转向Sim Lian Group，为武吉知马Holland Plain全新片区定下步调与标杆。其最新项目——拥有212个单位的Amberwood at Holland——是该低层私宅新片区率先动工的首个公寓项目。

Amberwood at Holland坐落于第10邮区黄金地段的Holland Link，占地183,729 sq ft。项目由11栋低层住宅楼（楼高介于4至6层）与一所幼儿托育中心组成，户型仅提供3至5卧，面积从872 sq ft至1,572 sq ft不等。

据Sim Lian表示，3卧起价$2.57 million，4卧从$3.18 million起，5卧从$3.99 million起。Amberwood at Holland于9月11日开启公众预览，将连开两个周末，预计于9月26日正式开盘。

Amberwood at Holland 项目概览

项目	资料
地点	Holland Link
占地面积	183,729.19 sq ft
产权	99年地契
住宅楼栋	11栋 4/6 层
总单位数	212
户型组合	3至5卧
开发商	Sim Lian Group
预计TOP	2030

自一开始，这处新的Holland Plain私宅片区的选址就颇为独特。周边以2至3层的独立与半独立有地住宅为主，且毗邻多处GCB区，如Brizay Park、Garlick Avenue与Ewart Park。

Amberwood at Holland只是多年规划逐步成形的Holland Plain中的起点。政府为这个新片区制订了八个新私宅项目的总体蓝图，而本盘正是其中率先动工的一员。

整个片区总面积达34ha，未来可容纳逾2,500个全新私宅单位。片区北至Old Holland Road，西侧则与24km Rail Corridor的一段及Clementi Forest相邻。

大体而言，武吉知马一带已十分成熟；Holland Road与Old Holland Road周边配套完善，Methodist Girls’ School亦坐落其间。因此，买家既能享有第10邮区这一熟悉地址的认可度，同时也将走进一个仍需数年方能完全成型的新邻里。

Sim Lian表示，Amberwood at Holland主要定位家庭与自住客，项目不设一房与两房单位。

整体来看，未来的业主大概率会来自附近有地住宅区的屋主，他们希望缩小居住规模；或为子女就读武吉知马名校的家长，以及来自Clementi与Queenstown的升级置业者。

接下来，我们将从位置、设施与户型三方面，细看Amberwood at Holland能为买家带来什么。

Amberwood at Holland 周边配套如何？

评估新盘，我们通常着眼于其与公共交通、周边学校及生活配套的距离与连通性。

但直至数个月前，整个Holland Plain仍是一片广袤生地，长期是放风筝与模型飞机爱好者的热门去处。

将这片34ha的区域打造成新住宅片区的构想，最早由URA于2017年提出，并在2019年《总规划》中定案。至2025年《总规划》披露更多细节后，片区的蓝图才更为清晰。

除分布在八个新划出的住宅地块、约2,500套私宅之外，片区还将新增两座公共公园、一座湿地公园与其他社区空间。

Amberwood at Holland是当中率先动工的首个公寓项目。该地块于2024年12月以GLS推出，Sim Lian在2025年7月招标截止时以$368.37 million（按地积比率计算的$1,432 psf per plot ratio）中标。

今年5月，开发商又拿下紧邻Amberwood at Holland的第二幅GLS地块，进一步巩固其在Holland Plain的主导地位。Sim Lian以$454 million（$1,491 psf ppr）的唯一投标成功夺标。

片区仍有6幅GLS地块将陆续招标，下一幅（与2026年5月成交地块相邻）预计今年12月推出。即便Sim Lian未能拿下第三幅，它依然具备为新片区定调并定下节奏的强势地位——从销售节奏、预期售价到片区整体基调。

就目前而言，Sim Lian在片区类似“领衔营造者”的角色，以及Amberwood at Holland带给当下买家的“先行者优势”，很可能会转化为项目的利好。它为这一新生片区的首个私宅项目确立了价格标杆，而Sim Lian的第二个项目大概率会延续这一势头。

不过，不要期待Holland Plain遍布高楼。建筑高度被限定在低至中层，多数地块与新建筑都以6层为上限。

Amberwood at Holland由11栋4至6层的低层住宅楼组成。总体而言，片区低密度的环境是其鲜明卖点之一，带来的是Bukit Timah Road沿线其他公寓难以享有的静谧感。

我们此前多次探讨武吉知马的优势与恒久吸引力。最近一次则是在Dunearn House推售及Bukit Timah Turf City发展推进期间。

简而言之，从Amberwood at Holland前往Holland Village（热门零售与F&B聚落）车程不远，也能便捷抵达Bukit Timah Plaza与Beauty World的商业与零售配套。

对于未来住户而言，项目附近有两座MRT站：Downtown Line上的King Albert Park与Sixth Avenue站。

步行至King Albert Park MRT约9分钟，但有赖未来“Community Plain”建成——这是一条贯穿片区的步行绿轴，将强化公寓与地铁站之间的连通性。

同时，King Albert Park预计在2032年与即将开通的Cross Island Line实现换乘。届时可进一步提升公共交通连通性：向西抵达Clementi与Jurong Lake District，向东通往Ang Mo Kio再至Pasir Ris。

不过，该段Cross Island Line距离通车尚有数年时间，且比Amberwood at Holland预计2030年完工要晚至少两年。

与此同时，近名校也是屋主愿意为本区置业的重要原因。离Amberwood at Holland最近的学校是Methodist Girls’ School，距新盘约770米，落在1km优势范围内；Henry Park Primary与Pei Hwa Presbyterian Primary亦在项目2km之内。

若更细看Amberwood at Holland部分楼栋的位置，似乎有些或可落入Raffles Girls’ Primary School的2km带内——但买家仍应向营销代理及开发商核实。

周边其他学校与高等院校包括Nanyang Primary、Hwa Chong Institution与National Junior College。

附近亦不乏绿色空间与公园，如被列为联合国教科文组织世界遗产的新加坡植物园（Singapore Botanic Gardens）。24公里的Rail Corridor有一段沿新私宅片区西缘而过，Rifle Range Nature Park、Bukit Timah Nature Reserve与Clementi Forest亦在附近。

因此，这里很适合喜欢在绿地散步或徒步的住户。

相应的取舍在于：片区仍在成长期，日常琐事多半仍需驾车或搭巴士解决，直至邻里公共交通网络逐步完善；且未来数年另外七个项目的施工将持续进行。

低密度用地塑造了Amberwood at Holland的产品特征

新公寓由M.A.N Architects执笔设计，并与Sim Lian合作，以“北欧风”打造项目建筑风格：木质饰面、柔和配色与低矮、舒展的楼体布局。

11栋低层住宅分布在183,729 sq ft的地块之上——地积比率仅1.4——因此整体建筑高度将维持在4至6层的低矮尺度。

新盘由三排住宅楼组成，彼此分隔清晰。最上排（48、50、52号楼）为4层，规划为Luxe Collection。这些单位朝向未来的Community Plain，并以低层控制楼高，避免完全遮挡后排楼栋的采光与公园景观。

中排（38、40、42、44号楼）面向公寓内部设施；最下排（30、32、34、36号楼）则朝向沿Bukit Timah First Diversion Canal铺设、长约1.5公里的Holland Green Linear Park。

片区内有一处需要潜在买家留意的现有设施：Fong Yun Tai Association的骨灰殿位于新盘以东，与项目隔着Holland Link Road相望。

为此，开发商与建筑师通过整体规划与楼栋朝向设计，尽量让各栋单位要么朝内景，要么望向周边绿意。

场地四周共设四个侧门：北侧可直连通往King Albert Park的公园连道，南侧通向Linear Park。

主入口设在Holland Link，公寓提供地下车库，共有217个车位对应212户，基本实现“一户一位”，这在以自驾为主的区域尤为必要。

岗亭旁规划一所幼儿托育中心，其出入口与住宅楼完全分离——这是URA招标条件之一。未来Amberwood at Holland的Management Corporation Strata Title将持有该空间并租予运营商。这也意味着，中心未必能在公寓取得入伙并有住户迁入时同步启用。

整体设施分布于上下两层平台：上层设有50-metre Hilltop Lap Pool、池畔甲板与两座用餐亭；下层为Lakeside的30-metre泳道池、儿童探索池、动水池与泡泡池，以及多功能与健身工作室。

Sim Lian表示，设施以家庭与健康为核心，包含以木为主题的儿童游乐空间、面向低龄儿童的Explorers’ Studio，以及两座私享用餐亭。另设室外热疗浴与红光理疗室，据称为新加坡公寓首见，主打肌肤改善、肌肉修复与睡眠。

这些健康导向的设施能否名副其实，还取决于入伙后的维护管理水平——共享设施的体验，往往由清洁与预约系统的优劣所决定。

项目亦有望获得BCA的Green Mark Platinum Super Low Energy认证，这是能效评级中的最高等级之一。公区配备太阳能板与EV充电桩，户内提供与门锁、空调联动的智能家居系统，并可用于设施预约。

开发商预估，标准单位的管理费每月略高于$500。以两层泳池平台、环保设施与前沿康养配套的小体量项目而言，这一水平在我们的预期之内。

户型组合：彻底舍弃小户型

类型	名称	系列	单位数
C1	3-Bedroom	Signature	8
C2P	3-Bedroom Premium	Signature	30
C3F	3-Bedroom Flexi	Signature	18
C4S	3-Bedroom Study	Signature	18
D1	4-Bedroom	Signature	12
D2	4-Bedroom	Signature	12
D3F	4-Bedroom Flexi	Signature	18
D4P	4-Bedroom Premium	Signature	12
D5P	4-Bedroom Premium	Signature	6
D6P	4-Bedroom Premium	Signature	6
D7L	4-Bedroom Luxe	Luxe	8
E1P	5-Bedroom Premium	Signature	12
E2P	5-Bedroom Premium	Signature	12
E3L	5-Bedroom Luxe	Luxe	24
E4L	5-Bedroom Luxe	Luxe	8
E5L	5-Bedroom Luxe	Luxe	8
合计			212

整体而言，Amberwood at Holland的户型布局“偏上重”，3卧、4卧与5卧各占全盘约三分之一。

即便不谈今年及2025年不少新盘已不再推出开间与一房的趋势，许多项目仍会保留两房，既顾及预算门槛，也迎合对高效布局的需求。

在新盘整体价位偏高的当下，两房因总价较低、户型愈发多样而颇受青睐。

但在Amberwood at Holland，入门款为872 sq ft的3卧，起价$2.57 million；项目内并无更低门槛的选择。

项目进一步分为两大系列：Signature Collection占约四分之三，Luxe Collection仅48户。

Luxe Collection覆盖整排4层住宅与地块西缘的四个堆叠；其单位配备私家电梯与前室、客用卫生间、真石材地面、升级款厨房家电，并可无遮挡远眺共享的Community Plain。

Signature Collection则提供三种布局：Flexi、Study与Premium。Flexi在客厅旁设一处可轻松拆除隔墙的小型独立空间；Study在两间卧室之间规划固定书房；Premium则新增干厨并扩大杂物/家务区。

这种灵活性得益于施工方式：Amberwood at Holland并非PPVC（Prefabricated Prefinished Volumetric Construction）项目，因此开发商在户型塑造上有更大的自由度。

参观示范单位时，我们发现三种样板间均采用温暖而内敛的配色，营造出优雅而不失奢华的质感。

所有单位的客餐厅与卧室层高皆为3.18m，显著高于多数新盘约2.8m的常规层高。首次到访的买家，多半会先被这份“额外的空间感”打动。

我们共参观了三种示范单位：两套来自Signature Collection，分别为958 sq ft的3卧Flexi与1,227 sq ft的4卧Premium；以及一套来自Luxe Collection的1,561 sq ft的5卧。

3卧 Flexi，958 sq ft（Type C3F）

这套958 sq ft的3卧Flexi示范单位，面积略大于入门级3卧（872 sq ft）。平面为传统动线：由客餐厅旁走廊进入卧室区。

入户左侧是全封闭厨房，并设一段玻璃隔墙；厨房内自带household shelter、后阳台/家务区与独立WC。这样的设计便于有人下厨时照看年幼孩童，同时与客餐厅保持分隔。

全屋标配高端家电：V-ZUG炉灶与烤箱、Liebherr冰箱与洗烘一体机；不过以这个面积而言，台面长度略显不足。

拆除Flexi隔墙后，餐区可向外延展；摆放6人餐桌也不至局促。去墙还能让客餐一体的空间更显通透。若偏好封闭空间，亦可保留隔墙作为书房或小客房。

两间公共卧室约97 sq ft，可舒适放置单人或加宽单人床，并留出书桌空间。若放置Queen床，其他家具需尽量精简才更合适。

较高的层高也让卧室的通顶衣柜增加约13.6%的额外收纳，是层高带来实际效益的少数场景之一。

主卧放置Queen床与床头柜后仍有充裕动线；若改用King床，配合角落的梳妆台，空间感会明显变紧凑。

主卫配有雨淋花洒，公共卫浴则无。卫浴用材为石纹墙地砖、石英台面与Villeroy & Boch洁具，呈现“可亲近的精致感”。

整体而言，该布局适合双人或小型家庭，必要时也能把可变空间封闭起来。但若来自5卧有地的买家，会觉得面积明显缩小。

Type C3F是Amberwood at Holland 74套3卧中的一种户型。

4卧 Premium，1,227 sq ft（Type D4P）

1,227 sq ft的4卧Premium比标准4卧（1,076 sq ft）多出151 sq ft，面积主要用在第三间卫浴（Junior Master的套卫）与主卧的步入式衣帽间。

入户即见配备水槽与下部收纳的干厨岛台——不少新盘的岛台常会省略这些细节。其后是一台对开门的Liebherr大冰箱。

一道门后为带玻璃分隔的封闭湿厨，同样配备V-ZUG明火炉与烤箱；同时还拥有独立的家务/后阳台区域，设有household shelter、洗衣机、干衣机与WC。

这种更大的厨房形式，适合家中有同住的帮佣，家务区亦可改为帮佣房。

客餐厅可容纳一组三人沙发与一张8人餐桌，空间并不拥挤——这是额外面积最直观的体现。

所谓Junior Master（在标准4卧中可视作第四间卧室），配有独立套卫。

其余两间卧室同样约97 sq ft，与3卧Flexi的公共卧室面积一致，共用第三间卫浴。

示范单位将两间公共卧室打通，更能凸显更高层高的优势：3.18m层高下，上铺的床位仍有充足净空，即便是较大的孩子也不觉压迫。

主卧示范为Queen床，但仍预留一处内置梳妆位；右侧的步入式衣帽间通向套卫。相较仅配常规模组衣柜的标准4卧，Premium在收纳上更胜一筹。主卫设双台盆与雨淋花洒。

总体而言，这个布局会成为多数考虑Amberwood at Holland的家庭，在“大型转售公寓或小型有地住宅”之间权衡时的焦点。无论是厨房形态、Junior Master套房，还是横向铺开的客厅，规划都相当成熟。

Type D4P为全盘24套4卧Premium之一。

5卧室 Luxe，1,561 sq ft（Type E3L）

1,561 sq ft的5卧Luxe是本项目面积最大的户型。所有Luxe单位均配私家电梯，电梯直达独立前室。

客餐厅外接约6米宽的阳台。Sim Lian以“排屋的面宽”为参照，从我在样板间的实际观感来看，大致相当。

[Amberwood at Holland 5 Bedroom Luxe 3.jpg]
说明：从入户处望向5卧Luxe示范单位的客餐一体空间，远处为阳台。

客厅以一张8人圆桌为核心。Luxe单位标配真石材地面（示范单位以地毯覆盖）。

样板间里，客厅与卧室5之间的墙被拆除，以呈现5卧的开阔感。但看房者需注意，若选择同等尺度的大圆桌，可能会压缩客厅放置完整沙发组合的空间。

厨房为独立封闭式空间，设石材岛台（内置酒柜与额外收纳）。主操作台配5眼明火灶，对面整排柜体内嵌烤箱与蒸箱，并置入一台对开门的Liebherr冰箱。推拉玻璃门可将厨房与餐区分隔，主操作台一侧亦设窗户以加强通风。

与5卧Premium不同，本户型的干、湿厨均在同一空间内完成。其后为家务与储藏区，配有独立洗/干机、household shelter与WC。

客厅旁还设有一间客用盥洗室，这是所有Signature户型所不提供的。在我们看来，这一细节最能营造“有地住宅感”——宾客无需穿过卧室区即可使用洗手间。

除Junior Master配备雨淋花洒的套卫外，其余三间卧室共用一间共用卫浴。

主卧是三套样板间里少数真正“留有余量”的空间：除Queen床外，床侧仍可布置独立休闲区。

在各户型的步入式衣帽间中，5卧Luxe面积最大，也最接近有地住宅的尺度；甚至4卧Luxe也没有如此宽裕的步入式衣帽间。

相形之下，主卫面积显得克制一些，但仍提供双台盆与雨淋花洒。

此布局适合多代同堂，以及从有地转入公寓、希望保留空间感又降低打理成本的买家。私家电梯、厨房与主卧基本对得起价位，但在此房数配置下，买家仍需评估客厅尺度是否足以满足家庭起居。

Type E3L为全盘40套5卧Luxe之一。

Amberwood at Holland 价格简析

我们将很快推出Amberwood at Holland的全面价格解析，深入拆解数据。其间，先给出几个值得关注的要点。

3卧起步$2.568 million，5卧至$3.99 million；更重要的是，psf区间相当集中，不论面积大小，基本都集中在$2,950 psf左右。这意味着影响总价的，更多是“户型类别（如3卧与4卧的差异）”，而非同类别下的具体布局差异。

这也使入门户型对多数HDB升级者与有地缩尺者更易触达；而5卧Luxe的价格，则更接近同区一套面积较小、楼龄更久的有地或Strata有地的价格水平。

周边转售盘如位于Bukit Timah Road的Floridian或The Nexus，在psf层面仍更具性价比，但并非全新。

结语（Hailey，Stacked 房产作者）

Amberwood at Holland是一座低密度、低层、99年地契的公寓。虽说新私宅片区刚刚起步，但它所处的却是第10邮区最成熟的有地社区之一。

“成熟黄金地址+全新邻里”的组合并不多见，足以成为部分买家的核心吸引力。

对于打算在武吉知马置业的买家，这个项目有不少值得细看的要点：Bukit Timah地址光环、步行可至的Methodist Girls’ School、邻近两座Downtown Line的MRT站；同时，Cross Island Line与两座新公园也在规划中。

户内配置方面，即便是Signature系列，开发商也配备了高端家电；各类布局的平面功底同样扎实，与项目所主张的高端生活方式相匹配。

但需注意的是：无论选择哪种布局，公共卧室面积大致在97 sq ft左右；且部分样板间为突显空间感，会通过“牺牲墙体或房间”来呈现更开阔的观感。

我们也有一些参照物来衡量Amberwood at Holland的销售表现，近期的例子是邻近Turf City的Dunearn House——同样是在尚在成形的片区中（且为公私混合）抢先落子。

总体而言，我认为Amberwood at Holland的买家是在“押时间”。Holland Plain的另外七个地块将于未来约十年内陆续出让与建造，首先是隔壁那一幅，Sim Lian应已着手准备，争取明年推出。

Lentor Hills的发展，是近年“新私宅片区如何演进”的鲜活案例：当率先动工的Lentor Modern开卖时，外界普遍认为该区偏远、配套不足。

如今，Lentor Hills大部分新盘已接近竣工，早期转售交易亦展现出两位数涨幅。Holland Plain也可能出现类似效应；但片区余下六幅地块尚未招标，买方情绪是否会出现同样变化，仍有待观察。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。