Sim Lian 是唯一竞标这块武吉知马 GLS 地段的开发商——出价 $454M

房地产开发商 Sim Lian Group 在 May 7 招标截止时，是唯一为 Holland Plain 第二幅政府售地（GLS）地段提交投标的公司。该地段最多可建 280 套新的私人住宅。

该公司以 $454 million 的唯一出价竞投这块 169,175 sq ft 的地段，位置在第10邮区核心地段的 Old Holland Road 一带。折算地价为 $1,491 psf per plot ratio (ppr)。

这是 Sim Lian 第二次参与 Holland Plain 地段的 GLS 招标。去年，它夺得政府推出的第一幅地块。若本次亦成功摘牌，它将领衔这个全新私人住宅社区内的前两座新奢华公寓。

这将使该开发商处于有利位置，可塑造这一规划私人住宅分区内新公寓的开发定位，并为预计将陆续推出的一系列豪华公寓树立价格标杆。

招标结果令部分市场观察人士感到意外，例如 ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 指出：“只有一名投标者的冷淡反应多少令人意外，毕竟此前 Holland Link（GLS）地段曾获得良好关注，且在 1Q2026，市场对核心中央区（CCR）的前景总体乐观。”

今年迄今推出的 CCR 新项目录得强劲销售，反映出对市中心住宅的持续需求。其中包括共 246 套的 Newport Residences 和共 455 套的 River Modern。

Newport Residences 已售出其总单位的三分之二以上，而 River Modern 在推出不到两个月后已售出逾 90% 的单位。此外，开发商在 1Q2026 于 CCR 售出 697 套新私宅，较 1Q2025 的 192 套显著上升。

“在此背景下，（针对 Holland Plain GLS 地段的）单一投标，或反映出市场对该地段相关风险的看法，尤其是其位于一个全新且未经市场检验的分区内。此种谨慎也与开发商偏好正转向需求已获验证、价格标杆较为明确的地块相一致，”Chu 表示。

这并非首次仅有一份投标的 GLS 地段

例如，两年前，由 GuocoLand 牵头的开发商财团为 Marina Gardens Crescent 的一幅 GLS 地段提交了唯一投标，但政府认为出价“过低”，因而未予授标。位于 Marina South、规划为居住兼商业开发的白地在 2024年1月 截标时吸引了 $770.5 million（$984 psf ppr） 的出价。

在 2024年10月，政府亦否决了由 Frasers Property 牵头的财团对 Media Circle 一幅 GLS 地段提出的 $120.09 million 出价，尽管其为唯一投标者。彼时，该地段是首个完全划作长期服务式公寓用途而推出的开发地块。

同样地，位于新 Jurong Lake District 的 Jurong East 主开发商地块招标，也仅收到由多家重量级开发商组成的合资团队（CapitaLand Group、City Developments Ltd（CDL）、Frasers Property、Mitsubishi Estate 与 Mitsui Fudosan）的一份投标。其入围概念方案按 $640 psf ppr 的投标价格（针对 6.5ha 主开发地块）计价，亦在 2024年9月 截标后被评估为过低。

包括 SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 在内的一些市场观察人士表示，开发商对最新 Holland Plain GLS 地段反应平淡，不应作负面解读。

他说：“在当前市场环境下，开发商在资本投放上愈发审慎与克制，尤其是在 Holland Plain 与 Turf City 等分区，未来供应的可见度正逐步上升的区域。”

他认为，单一投标亦反映出更为审慎的竞标环境，其特点是更关注融资因素，以及未来几年将逐步推出、不断扩大的 GLS 供应管线。

MGS 附近的新私人住宅分区

与今日的招标不同，Holland Plain 的首幅 GLS 地段在 2025年7月 截标时竞争激烈，共吸引 5 份投标。该地块最终以 $368.37 million（$1,423 psf ppr）授予 Sim Lian Group。

位于 武吉知马 的这一尚未充分开发的地带，已被划定为该区域未来的私人住宅分区。新分区毗邻 Methodist Girls’ School（MGS）与 Brizay Park 的 Good Class Bungalow（GCB）地带，并与 Holland Green Linear Park 和 Greenleaf 有地住宅区相接。

最新《总体规划》指出，为与周边有地住宅区相协调，该分区的未来开发将限于低至中层建筑。Holland Plain 最新的 GLS 地段最高限高为六层，但新项目在地块西北角、面向未来社区草坪的一侧，或可设置一栋八层楼块。

Holland Plain 分区的总体规划概念亦着力于与周边公园及绿地（如 24km Rail Corridor）的毗邻与联通。同时将新建两座公共公园：一座湿地公园与一处社区草坪。

这个 34ha 的总体规划分区受益于临近 Downtown Line（DTL）的 King Albert Park MRT 站，步行约 15 分钟可达。该 MRT 站未来将成为连接 DTL 与 Cross Island Line 的换乘站。

Propex Realty 研究与内容主管 Wong Siew Ying 表示，Holland Plain 地段的地价水平较相邻的 Holland Link 地块更为坚挺，显示 Sim Lian 仍对 Holland Plain 分区的长期前景保持乐观。

她指出，$1,491 psf ppr 的地价对于 CCR 地段相对具有吸引力；毕竟，附近 Dunearn Road 的一幅 GLS 地块近期以 $1,625 psf ppr 成交，而 Bukit Timah Road 的另一幅地块在 2025年11月 也达到 $1,820 psf ppr。

Holland Plain 地块附近近期 GLS 招标情况

将 Holland Plain 打造成新的私人住宅社区，与政府在 Lentor Hills 推进的转型方向相呼应——后者已由有地住宅聚落转变为拥有 8 个新高层公寓的私人住宅分区。

当地首个综合体项目 Lentor Modern 已于今年稍早完工。迄今在 Lentor Hills 推出销售的其他新项目包括 Lentor Hills Residences、Hillock Green、Lentoria、Lentor Mansion 与 Lentor Central Residences。

下一项目为 Kingsford Development 的 Lentor Gardens Residences，预计在 3Q2026 推出。

Turf City 将为武吉知马带来更多新住宅

回到 Holland Plain 与武吉知马一带：这并非该黄金地段中唯一将迎来重大开发的区域。

全新的武吉知马 Turf City 位于 Dunearn Road 上，距离不足 1km。该新住宅区最终将包含 20,000 套公共与私人住宅，并纳入多座保留建筑

武吉知马 Turf City 的前两幅私人开发地块已完成授标。首幅地块授予由 Frasers Property、CSC Land Group 与 Sekisui House 组成的开发商财团。

该财团在 2025年6月 截标时提交了最高出价 $491.45 million（$1,410 psf ppr）。

其后的一幅地块近期授予 Wing Tai Holdings 与 Metro Holdings 的合资（JV）。两家公司在 April 28 截标时提交了中标价 $533 million（$1,625 psf ppr）。此后，JV 合作方表示，拟开发一座全新豪华公寓，规划 330 套单位，并设有一层商业裙楼。

这标志着 Metro 重返新加坡住宅市场。此前，Wing Tai 与 Metro 曾合作开发 The Crest，这是一座位于 Prince Charles Crescent、共 469 套单位的公寓，已于 2017 年完工。

对供应过剩的担忧是否被夸大？

然而，随着诸多新项目集中于相对有限的区域、且后续供应稳步而来，第10邮区的一手市场最终会否面临供应过剩？

根据开发商销售数据，CCR 中未完工未售单位数量由 4Q2025 的 5,600 套小幅回落至 1Q2026 的 5,487 套。SRI 的 Sandrasegeran 指出，这显示过往项目的存量正持续被逐步消化，基础需求依然稳健。

他说：“尽管近期 GLS 招标显示未来推盘管线更为清晰，这些项目也将循序渐进入市。短期内，现有未售库存仍属可控，吸纳节奏亦表明市场并未面临迫切的供应压力。”

另一方面，ERA 的 Chu 表示，基本面亦有利于支撑 Holland Plain 未来私宅项目的升级购房需求。

他指出，邻近的 Queenstown 今年将有 2,405 套组屋达到 Minimum Occupation Period（MOP），可望为新项目提供一批具备升级条件的潜在买家。

此外，2025 年录得 173 宗 million-dollar HDB 交易——全国第三高——居于 Queenstown 的换房族应具备足够流动性转入私人住宅市场。

Chu 亦称，Holland Plain 新项目的另一潜在客源，是意欲“以小换大或以大换小”的武吉知马有地屋主。“鉴于该区有地住宅去年的转售中位价为 $7.5 million，这些业主有足够条件在邻近购买新的私人公寓。”

开发商在评估地块时正采取更为审慎的策略

尽管由美伊战争及国际能源市场震荡所引发的全球宏观波动尚未在新加坡房地产市场全面显现，但这无疑已列入开发商最关注的风险清单之首。

PropNex 的 Wong 表示：“在中东地区持续冲突所带来的不确定性下（推动能源价格上行并加剧市场波动），开发商在资本投放上或将更加择优而行。”

她续称，若高油价持续，可能加剧更广泛的通胀压力，并促使各国央行更长时间维持高利率，或进一步收紧货币政策，从而推高融资成本。

Chu 表示，这将进一步影响开发商评估地块及其特定要素时的严格程度，且“更为谨慎择地”的趋势已日益明显。 

他说：“开发商更看重区位基本面扎实、需求驱动更清晰的地块，而非一味进行囤地。”

这种更为自律的取地方式预计将延续，尤其是在供应管线扩大、新公寓项目竞争加剧之际。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。