Orchard 与 Marina South 两宗优质住宅地块启动招标——开发商会报出什么价

过去一年多，政府在中央区释出更多发展地块，开发商也积极出手，力图将区位最优的地块纳入自家土地储备。

在 2025 年前，位于核心中央区（CCR）的政府售地（GLS）地块鲜少列入“确认名单”。但 Mogul.sg 首席研究员 Nicholas Mak 指出，今年政府将在 CCR 释出 5 个新的住宅地块，占整个 GLS 计划 14 个住宅发展地块的相当比例。

这意味着政府释出的私人住宅发展地块中，将有三分之一位于 CCR，显著降低此类核心优质住宅地块的整体稀缺性。

8 月 13 日，政府就其中两宗地块启动公开招标：一宗位于 Marina Gardens Lane、面积 64,663 sq ft 的地块，及一宗沿 Orchard Boulevard、面积较小的 37,006 sq ft 地块。Marina Gardens Lane 这宗地严格来说归属中央区其他地区（RCR），但位处中央地带，且紧邻中央商务区（CBD）。

两宗地块的竞投热度与出价水平，将在截标时备受关注。以下是这两宗 GLS 地块的要点。

Orchard Boulevard

这是近年政府在 Orchard Boulevard 一带释出的第 3 宗 GLS 地块。

这宗最新地块位于 Tomlinson Road 与 Orchard Boulevard 的交界处，紧邻乌节路一带多处知名豪宅项目。包括 Four Seasons Park、Boulevard 88、Cuscaden Residences、Park Nova，以及 3 Orchard-By-The-Park。

2018 年，本地豪宅开发商 SC Global 与两家香港发展商 Far East Consortium、New World Development 组成合资企业（JV），在 Cuscaden Road 一幅 GLS 地块的竞标中胜出。该 JV 以 $410 million 竞得 61,597 sq ft 的地块，折合地价 $2,377 psf per plot ratio（ppr）。

这一惊人的价格当时刷新了住宅 GLS 地块的纪录，也远超市场观察者最初的预期——原本估计中标价或在 $1,800 psf ppr 至 $2,300 psf ppr。

该地块最终开发为 192 套的 Cuscaden Reserve。这座 28 层的豪宅于 2022 年竣工。项目首次入市时，售价区间为 $2,830 psf 至 $3,300 psf。

不过，项目于 2024 年以更低价格再度推出。我们曾报道其二次入市时，价格回落至约 $2,800 psf，较最初售价折让约 20%。

政府下一次在 Orchard Boulevard 推出 GLS 地块是在 2023 年 10 月。最终由 UOL Group 与 Singapore Land Group（SingLand）组成的 JV 以 $428.28 million 的最高出价，竞得这幅 75,686 sq ft 的地块。该价格折合 $$1,616 psf ppr。

这宗地备受关注，原因在于距离 Cuscaden Road GLS 地块授标已相隔 6 年。此外，随着 Thomson-East Coast Line 即将完工，区域价值判断也随之变化。该地块紧邻全新的 Orchard Boulevard MRT 站，车站已于 2022 年 11 月通车。

UOL 与 SingLand 随后将该地块推出为 301 套的 Upperhouse at Orchard Boulevard，并于 2025 年 7 月开售。项目开盘周末去化良好，售出略逾一半（53.8%）的单位，平均售价为 $3,350 psf。

最新这宗 GLS 地块意味着这条尊贵路段上或将再添一座新公寓。不过，与此前两幅地相比，它的体量最小，新项目最多可规划不超过 110 套。这无疑更像是一座精品公寓，而平均户型面积 936 sq ft 与该区买家对宽绰空间的期待仍有差距。

另一条思路是主打大户型，单位面积至少 1,614 sq ft。如此总户数会更少，但有望在一定程度上塑造更具豪华感的产品，Mogul 的 Mak 表示。

他亦指出，过去 12 个月的成交数据显示，CCR 内 99 年地契公寓的开盘平均价约在 $2,950 psf 至 $3,266 psf。

不过，Orchard Boulevard 的房价要更高一个档次。Mak 指出，Orchard Boulevard 一带较新的 99 年地契公寓，其成交中位价约在 $3,226 psf 至 $3,503 psf 之间。

乌节路这一带的豪宅往往能突破 $4,000 psf。邻近该 GLS 地块的永久产权豪宅项目 Park Nova，多数单位的成交价围绕中位数 $5,073 psf。

他预料，新的 Orchard Boulevard GLS 地块或仅吸引 2 至 5 个开发商竞标，报价大致在 $1,750 至 $1,880 psf ppr，相当于总价约 $181.3 million 至 $194.8 million。

Upperhouse at Orchard Boulevard 强劲的销售表现或将提振开发商信心。该豪宅项目自 2025 年 7 月入市以来，已售出其 301 个单位的 82%，平均售价为 $3,400 psf。

Marina Gardens Lane

与此同时，位于 Marina South 的第二宗 GLS 地块也在 8 月 13 日启动招标。该 Marina Gardens Lane 地块不在 CCR，而是归属 RCR。

目前，Marina Gardens Crescent 仍有一幅地列于“储备名单”，须由开发商触发方可公开招标。此前的一次公开招标仅收到一份报价——来自 GuocoLand 的 $984 psf ppr——但因价格过低，于 2024 年被 URA 拒绝。

因此，率先动工的 GLS 地块是一宗“Residential with Commercial at 1st storey”（一层设有商业的住宅）地块，并于 2023 年 7 月授予由 Kingsford Group 领衔的财团。开发商的中标总价为 $1.034 billion，折合 $1,402 psf ppr。

该地块此后以 One Marina Gardens 推出，规划 937 套，已于 2026 年 6 月入市。项目开盘周末售出 38% 的单位，平均售价为 $2,953 psf。

政府对 Marina South 的规划颇为宏大。总体蓝图拟将这个毗邻 CBD 的片区打造成全新的综合用途社区，并囊括 Gardens by the Bay、Marina Barrage 以及未来的 Marina South Coastal Park；它同时也是沿海 Greater Southern Waterfront 的一部分。

PropNex 研究与内容主管 Wong Siew Ying 表示，One Marina Gardens 的销售表现为开发商提供了有用的需求信号。她补充说，项目当时在全球贸易紧张的逆风下，首周末 38% 的去化已是不俗的开端。

“截至 2026 年 8 月 4 日的备案显示，项目累积去化已升至 70.5%（937 套中的 661 套），整体平均售价为 $2,969 psf，反映随着销售推进，价格相对保持稳健。”她说。

总体而言，她认为，这宗 GLS 地块体量适中，或可吸引更多开发商（包括中型开发商）参与竞投，以在这个新兴片区占据一席之地。其区位颇具吸引力：与 Gardens by the Bay 遥相对望，且步行即可到达即将通车的 Thomson-East Coast Line（TEL）上的 Marina South MRT 站。

“同时，其毗邻 Marina Bay Financial Centre、CBD 与 Marina Bay Sands，也意味着未来住户就在重要就业节点与新加坡标志性生活与旅游目的地的‘家门口’。”Wong 说。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。