Orchard Boulevard 与 Marina Gardens：两幅重点新 GLS 地块启动招标

过去一年左右，政府加大了中央区各处开发地块的供应，开发商也积极竞投，将优质地块纳入土地储备。

2025 年前，核心中央区（CCR）的政府售地（GLS）地块鲜少列入“确认名单”。但据 Mogul.sg 研究总监 Nicholas Mak 指出，今年的 GLS 计划共计 14 个住宅开发地块，其中有 5 个新的住宅用地位于 CCR。

这意味着政府推出的私人住宅用地中，有三分之一落在 CCR，整体上将显著降低此类优质地段的稀缺性。

于 8 月 13 日，政府启动其中两幅地块的公开招标：Marina Gardens Lane 一块 64,663 平方英尺用地，以及 Orchard Boulevard 沿线一块更小的 37,006 平方英尺地块。前者在行政划分上属于中央区其余地带（RCR），但地处中央区范围内，紧邻中央商业区（CBD）。

两宗地的竞标热度与报价水位将在截标时备受关注。以下是这两幅 GLS 地块的意义与看点。

Orchard Boulevard

这是近年政府在 Orchard Boulevard 一带推出的第 3 幅 GLS 地块。

这块最新地位于 Tomlinson Road 与 Orchard Boulevard 交界处，毗邻乌节路一带多座声望极高的住宅项目。知名豪宅项目包括 Four Seasons Park、Boulevard 88、Cuscaden Residences、Park Nova，以及 3 Orchard-By-The-Park。

2018 年，位于 Cuscaden Road 的一幅 GLS 地块由一个联合体（JV）夺标，该联合体包括新加坡豪宅开发商 SC Global 及两家香港地产集团 Far East Consortium 与 New World Development。该 JV 以 $410 million 竞得这块 61,597 平方英尺的地皮，折合地价为 $2,377 psf ppr。

这一惊人的价格当时刷新了住宅 GLS 地块的纪录，也远超市场观察者先前的预期——当时普遍预测中标价将在 $1,800 psf ppr 至 $2,300 psf ppr 之间。

该地块最终开发为 192 套的 Cuscaden Reserve，这座 28 层的豪华住宅于 2022 年落成。项目最初推盘时，定价介于 $2,830 psf 至 $3,300 psf。

但在 2024 年，项目以更低价格重新上市。我们曾报道其二次入市时，价格下探至约 $2,800 psf，较初始售价折让约 20%。

政府下一次在 Orchard Boulevard 沿线推出 GLS 地块是在 2023 年 10 月。最终由 UOL Group 与 Singapore Land Group（SingLand）组成的 JV 以 $428.28 million 夺标该 75,686 平方英尺地块，地价为 $$1,616 psf ppr。

该地块备受瞩目，原因有二：其一，距离上一幅 Cuscaden Road GLS 地块中标已相隔 6 年；其二，随着 Thomson-East Coast Line 即将完工，区位条件显著改善。该地紧邻新的 Orchard Boulevard MRT 站，已于 2022 年 11 月通车。

UOL 与 SingLand 随后将该地块开发为 301 套的 Upperhouse at Orchard Boulevard，并于 2025 年 7 月推售。开盘首个周末去化不俗，售出逾半（53.8%）单位，成交均价约 $3,350 psf。

此次最新 GLS 地块意味着这段名门地段或将再添一座新盘。但与前两幅相比，此地块体量最小，最多仅可兴建 110 套单位。若按平均 936 平方英尺的户型面积计算，更像是一座精品公寓；这与区域买家对“奢阔尺度”的期待仍有不小差距。

另一种做法是将户型面积上调，下限设定在 1,614 平方英尺。如此总户数会更少，但有助于打造更具奢华感的产品，Mogul 的 Mak 表示。

他补充道，据过去 12 个月的交易备案，CCR 内 99 年地契公寓的开盘均价约在 $2,950 psf 至 $3,266 psf 之间。

不过，Orchard Boulevard 一带的价格则更进一步。Mak 表示，该区较新的 99 年地契公寓，成交中位价大致介于 $3,226 psf 至 $3,503 psf。

在乌节路这一段，豪宅单价超过 $4,000 psf 并不罕见。与该 GLS 地块比邻的永久产权豪宅 Park Nova，多数单位以约 $5,073 psf 的中位价成交。

他预期此次 Orchard Boulevard GLS 地块的投标数或介于 2 至 5 家，报价区间约 $1,750 至 $1,880 psf ppr，折合总价约 $181.3 million 至 $194.8 million。

Upperhouse at Orchard Boulevard 的强劲销售亦有望提振开发商信心。自 2025 年 7 月入市以来，该豪宅项目已售出其 301 个单位的 82%，成交均价约 $3,400 psf。

Marina Gardens Lane

与此同时，位于 Marina South 的第二幅 GLS 地块也于 8 月 13 日启动招标。该 Marina Gardens Lane 地块不在 CCR，而是划归 RCR。

目前，Marina Gardens Crescent 的另一幅地块列入保留名单，须有开发商触发方可公开招标。该地此前曾进行过一次公开招标，仅收到 GuocoLand 的单一报价 $984 psf ppr；因价位偏低，URA 于 2024 年予以拒绝。

因此，率先动工的首个 GLS 地块为“首层设有商业的住宅用地”，已于 2023 年 7 月授予由 Kingsford Group 牵头的财团，中标价 $1.034 billion，折合 $1,402 psf ppr。

该地块随后以937 套的 One Marina Gardens推出，并于 2026 年 6 月入市。开盘首周末去化 38%，成交均价约 $2,953 psf。

政府对 Marina South 片区有宏大规划，愿将这片毗邻 CBD 的地区打造成新的综合社区，并与 Gardens by the Bay、Marina Barrage 及未来的 Marina South Coastal Park 相衔接；该片区同时也是滨海 Greater Southern Waterfront 的一部分。

PropNex 研究与内容主管 Wong Siew Ying 表示，One Marina Gardens 的销售表现为开发商提供了明确的需求信号。她补充，在当时全球贸易紧张的逆风下，项目 38% 的首发去化已属不俗开局。

她说：“截至 2026 年 8 月 4 日的买卖契约数据显示，项目去化率已升至 70.5%（937 个单位中的 661 个），整体成交均价约 $2,969 psf，反映出销售推进过程中价格相对平稳。”

总体而言，她认为，此次 GLS 地块体量适中，有望吸引更多开发商（包括中型业者）参与投标，以在这一新兴片区占据一席之地。其区位极具吸引力：与 Gardens by the Bay 相望，且步行可达即将开通的 Thomson-East Coast Line（TEL）上的 Marina South MRT 站。

“与此同时，临近 Marina Bay Financial Centre、CBD 与 Marina Bay Sands，也意味着未来住户将坐拥重要就业节点与新加坡标志性的休闲旅游目的地。”Wong 表示。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。