位于Orchard Boulevard的优质住宅用地于10月29日截标，共吸引5家竞标者。尽管它是今年推出的GLS用地中体量较小者之一，但其地价已处于核心中央区（CCR）的较高水平。
最高标来自Hong Leong Holdings与TID组成的合资公司，出价$181.86 million竞购这块37,006平方英尺的地段；折算楼面地价为$1,755（psf ppr）。
次高标为GRC Development的$167.85 million，较Hong Leong与TID合资公司的出价低7.7%。
相较之下，由Macly Group、Roxy Development Partners、Greatsun Capital、Scree Innovation与Lin Bing Cheng组成的财团仅出价$139.9 million，较最高标低23%。
此Orchard Boulevard GLS地块是Orchard Road一带仅存的少量优质住宅用地之一，毗邻Boulevard 88与Cuscaden Residences。尽管地块形状狭长且不规则，仍有望让发展商拉开楼栋间距，提升私密性。
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它亦临近同区早前的GLS地段，例如位于Thomson-East Coast Line（TEL）Orchard Boulevard MRT站旁、于2024年批给UOL Group的地块，现已以Upperhouse at Orchard Boulevard推出。
该最新GLS地块容积率为2.8，最大许可GFA为103,624平方英尺，意味着未来项目最多可建110个住宅单位，楼高上限为20层。
| 投标者名称 | 价格 ($) | 价格 ($psf ppr) |
| Hong Leong Holdings and TID (a JV between Hong Leong Group and Mitsui Fudosan) | $181,861,924 | $1,755 |
| GRC Development | $167,850,000 | $1,619 |
| BBR Development, Mindarie Holding and Quarz Capital Group | $160,720,925 | $1,551 |
| Wincove Investment | $152,388,888 | $1,470 |
| Macly Group, Roxy Development Partners, Greatsun Capital, Scree Innovation and Lin Bing Cheng | $139,900,000 | $1,350 |
最高标价落在多数市场分析师先前的预估区间内；截标前，不少人预计顶标楼面地价将在$1,650至$2,050 psf ppr之间。
值得注意的是，Hong Leong与TID的出价较UOL Group两年前在Orchard Boulevard另一幅GLS地块的中标价高出8.5%。当时$428.28 million的中标，相当于$1,617 psf ppr的楼面地价。
拥有301个单位的Upperhouse于2025年7月首推，开售当周末即售出逾半（53%），平均售价约$3,350 psf。
Mogul.sg, 首席研究员Nicholas Mak也指出，最新的Orchard Boulevard GLS地块靠近SC Global在2018年5月夺得的Cuscaden Road GLS地段。该高端住宅发展商当时以$409.99 million（$2,377.23 psf ppr）中标。
该地块随后开发为拥有192个单位的Cuscaden Reserve，并于2022年落成，项目平均成交价达$3,248 psf。
不过，Mak也指出，2018年的市场情绪与环境较当下更为乐观。“因此，与本次Orchard Boulevard GLS地块更可比的，是过去12个月内、位于Newton MRT附近的两幅GLS住宅地块，中标楼面地价分别为$1,820 psf ppr与$1,865 psf ppr。”
他指的是今年6月以$542.4 million（$1,865 psf ppr）夺得最高价，并由City Developments Ltd（CDL）中标的Peck Hay Road GLS地块。
另一幅位于Bukit Timah Road的邻近地块，则在2025年11月截标时以$566.29 million（$1,820 psf ppr）的最高出价，由HH Investment中标。
Huttons Asia首席执行长Mark Yip表示，本次Orchard Boulevard GLS地块吸引多家发展商参与，也反映业者仍认为此类黄金地段深受买家青睐。
他补充：“尽管该地块距离小学较远，但小一Phase 2C报名制度近期已调整，允许家长申报2公里以外的Bukit Timah与Newton一带学校。”
与本次Orchard Boulevard GLS地块可比的CCR公寓项目
| 住宅项目 | 位置 | 地契 | 中位数价格 (S$psf) | 成交单位数 |
| Cuscaden Reserve | Cuscaden Road | 99年 | $3,226 | 3 |
| Dunearn House | Dunearn Road | 99年 | $3,107 | 240 |
| River Green | River Valley Green | 99年 | $3,453 | 18 |
| River Modern | River Valley Green | 99年 | $3,231 | 434 |
| Upperhouse at Orchard Boulevard | Orchard Boulevard | 99年 | $3,508 | 28 |
与此同时，Newmark研究主管Wong Shanting指出，相较今年较早前的GLS招标，在对新CCR公寓的需求预期之下，部分发展商对可实现售价的判断更趋谨慎。
她说：“相较于先前Peck Hay Road与Bukit Timah Road的招标，这次顶标楼面地价更低，显示更为克制的定价预期。以$1,755 psf ppr计，此次顶标低于Peck Hay Road的$1,865 psf ppr与Bukit Timah Road的$1,820 psf ppr。”
不过，也有观察人士认为，出价水平反映当前市况，同时显示发展商已意识到即将到来的新盘供应。
ERA Singapore首席执行长Marcus Chu表示，$1,755 psf ppr的顶标，与6月批出的River Valley Green (Parcel C)$1,730 psf ppr楼面地价大致相当；这显示发展商对新加坡黄金地段、位置优越的地块依然有信心。
过去12个月在CCR成交的GLS住宅地块
| GLS地段位置 | 截标日期 | 地段面积 (sq ft) | 最高标价 ($) | 楼面地价 ($psf ppr) | 估计单位数 |
| Bukit Timah Road (near Newton MRT) | 11-Nov-25 | 63,498.4 | $566,291,712 | $1,819.98 | 340 |
| Dunearn Road (2nd parcel) | 28-Apr-26 | 205,008.2 | $532,999,999 | $1,624.91 | 335 |
| Holland Plain | 7-May-26 | 169,175.1 | $454,000,000 | $1,490.86 | 280 |
| Peck Hay Road (near Newton MRT) | 11-Jun-26 | 59,346.8 | $542,400,000 | $1,865.15 | 315 |
| River Valley Green (Parcel C) | 18-Jun-26 | 123,957.1 | $750,569,199 | $1,730.02 | 470 |
进一步而言，Chu举例称，CCR近月的新盘如River Green、River Modern，乃至Upperhouse at Orchard Boulevard的销售表现，亦印证新CCR公寓的需求延续性。
他补充，未来此Orchard Boulevard项目既可吸引追求黄金地段的自住买家，也有望打动寻求稳定租金回报的投资者。
另一方面，包括Newmark的Wong在内的一些分析师据顶标价推算，项目开售价或从$3,500 psf起步；亦有如Mogul的Mak认为，售价有望更高，介于$3,500至$3,800 psf，料将高于可比新高端私宅的价格中位区间。
这些发展商为何积极竞逐该地？
此次GLS招标反应不俗，反映发展商对该区的信心，部分亦受Upperhouse迄今强劲销售动能支撑。
此外，该地块是新加坡核心中央区（CCR）内少见的优质私宅开发机会，邻近Orchard Road购物带及Thomson-East Coast Line的Orchard Boulevard MRT站。
多位市场观察人士一致认为，其吸引力在于：坐落成熟豪宅区的核心位置、毗邻Orchard Road的高端零售与生活方式配套，以及整体便捷的可达性。
该地块亦靠近Newton；根据市区重建局2025年总体规划（草案），该区将重塑更新并规划约5,000个私宅单位，未来或对Orchard Road沿线部分项目的价格涨幅带来正向外溢效应。
SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran指出，从发展商角度看，项目体量较小，有助于降低整体开发风险。他补充：“这也意味着更为审慎的密度设计，可在不超出发展商资源与产能的前提下，满足市场需求。”
另一考量是，标书要求停车位设于地下室；这可能推高建造成本，进而影响发展商的出价上限。
但其他规划或将影响Orchard Road豪宅价格
总体而言，更广义的Orchard Road地带正逐步转型，部分区域将进行商业与综合用途的更新改造。
此外，政府亦推出Orchard Road振兴计划（ORRI），以自上而下的方式支持业界主导的举措，提升该区的零售与访客体验。
随着整个购物与居住带的重塑升级，市场普遍预期未来数年对CCR核心豪宅的需求将有所回升，这并不令人意外。
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